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拆遷安置補償合同糾紛

發布時間: 2020-12-14 07:17:55

Ⅰ 拆遷補償合同糾紛拆遷人認定的安置對象可以更改嗎

房屋拆遷安置,是指拆遷人將房屋被拆遷房屋的使用人安置到拆遷人新建的、購置或拆遷人提供的其他房屋中居住或使用。安置與補償不同,補償是對拆遷房屋的所有權之補償,解決所有權問題;安置是對被拆遷房屋使用人的安置,解決使用權問題。不論是採取貨幣補償還是產權調換的方式進行安置,確定安置的對象是解決安置問題的前提。一般認為,被拆遷房屋的使用權人都應當得到安置。根據《城市房屋拆遷管理條例》,拆遷人與被拆遷人、房屋的承租人達成拆遷補償協議後才能具體實施拆遷活動。承租人不是房屋的所有權人,其對房屋的權利主要表現為租賃期內的使用權,這種使用權通過租賃合同的性質被確定而下來。而對於被拆遷人的其他家庭成員來講,雖然其對被拆遷房屋的使用不是建立於租賃權基礎上,但是根據其與被拆遷人的親屬關系,長期、事實上與被拆遷人共同拘束被拆遷房屋內,這種居住權受憲法和法律的保護。所以,在拆遷安置中,保護被拆遷人其他家庭成員合法居住權的原則應予落實。不過這並不意味著所有家庭成員都可以成為拆遷安置對象。在房屋使用權問題上,誰是被拆遷房屋的使用權人,一般以拆遷安置補償協議簽訂時,或拆遷行政裁決作出時,在被拆遷房屋的住址是否有常住戶口,並經常居住於被拆遷房屋為認定標准。其中包括在部隊服役的軍人、常住戶口在本市學校的學生或在工作單位集體宿舍和職工、常住戶口在本市幼兒園的兒童等。其他家庭成員戶口不在被拆遷房屋,或戶口雖然在但本人並不經常居住於被拆遷房屋的,說明其居住問題已經自行解決,所以拆遷人不負有為其解決居住問題的法律義務。
律師提示:被拆遷房屋的使用人應當是拆遷安置的對象。

Ⅱ 房屋拆遷安置補償合同糾紛可以列為財產侵害賠償嗎

不可以列為財產侵害賠償,拆遷安置補償合同糾紛一般為合同糾紛。版
合同糾紛,權是指因合同的生效、解釋、履行、變更、終止等行為而引起的合同當事人的所有爭議。合同糾紛的內容主要表現在爭議主體對於導致合同法律關系產生、變更與消滅的法律事實以及法律關系的內容有著不同的觀點與看法。合同糾紛的范圍涵蓋了一項合同的從成立到終止的整個過程。
財產損害,是指侵權行為侵害財產權,使財產權的客體遭到破壞;其使用價值和價值貶損、減少或者完全喪失,或者破壞了財產權人對於財產權客體的支配關系,使財產權人的財產利益受到損失,從而導致權利人擁有的財產價值的減少和可得財產利益的喪失。
按照廣義的角度去理解,財產損害中的財產,是指廣義的財產權利,應當包括自物權、他物權以及債權和知識產權,還包括股權、繼承權等財產權,同時也包括財產利益。《侵權責任法》第19條規定:「侵害他人財產的,財產損失按照損失發生時的市場價格或者其健方式計算。

Ⅲ 達成拆遷補償安置協議後的拆遷糾紛有哪些處理方式

一,房屋拆遷,人頭費歸誰,屬於民事糾紛:
1,可以協商(人頭費都是以戶為單位,既然在戶里的,都是親人);
2,如果協商不成的,可以請第三人調解(用親情感化),調解不成的,可以仲裁;
3,如果以上都無效,還可以起訴。
二,房屋拆遷程序:
(一)領取房屋拆遷許可證:拆遷房屋的單位向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證。
(二)發布拆遷公告:房屋拆遷管理部門發布拆遷公告,將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項,向社會公布。
(三)訂立拆遷補償安置協議,實施拆遷:由拆遷人與被拆遷人就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項,訂立拆遷補償安置協議。
1、雙方達不成拆遷補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決。在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷,或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷。強制拆遷前,拆遷人應就被拆除房屋的有關事項辦理證據公證。
2、雙方達成拆遷補償安置協議的,被拆遷人或者房屋承租人在協議約定的搬遷期限內拒絕搬遷的,拆遷人可以向仲裁委員會申請仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間,拆遷人可以申請人民法院先予執行。

Ⅳ 怎樣安置補償協議糾紛一案評述

姚傑崔滿興

一、案情簡介

原告(二審上訴人):謝某

第一被告(二審被上訴人):中國民用航空某某安全監督管理辦公室(以下簡稱民航安監辦)

第二被告(二審被上訴人):杭州某某房產實業有限公司(某某房產)

2002年,民航安監辦依法取得拆許字(2002)第52號《房屋拆遷許可證》實施房屋拆遷。謝某原居住的下焦營巷8號1單元301室屬拆遷范圍。民航安監辦委託原某某房屋拆遷公司實施拆遷。2002年9月30日,謝某與民航安監辦、原某某房屋拆遷公司簽訂了房屋拆遷貨幣補償協議。約定每平方米的補償價格為6015.11元。同日,原被告雙方簽訂了拆遷補充協議一份,約定如被告對2002年10月3日後未搬遷拆遷戶的補償標准和搬家費提高,民航安監辦應補償謝某提高部分。嗣後雙方履行了房屋拆遷貨幣補償協議。2006年3月,謝某得悉民航安監辦於2005年7月安置給了原下焦營巷8-2-204室住戶(郭某)朝暉三區44幢502室,建築面積58.71平方米住宅一套,而該戶原面積為37.03平方米。為此,民航安監辦支付了購房款425000元,交稅18000元,獎勵安置費10800元。謝某認為按該住戶原面積計算,民航安監辦的安置標准已提高到每平方米12000元。故於2006年4月17日訴至法院,要求被告民航安監辦、某某房產給付謝某因提高拆遷補償標準的補償費380579.15元。

2006年7月25日,謝某訴民航安監辦、某某房產安置補償協議糾紛經一審法院(2006)下民一初字第744號民事判決書判決敗訴。該判決駁回了謝某的訴訟請求,同時判決一審訴訟費用由謝某承擔。

2006年8月14日,謝某不服一審判決,認為一審判決所依據的拆遷補償金額的提高是客觀原因,屬於免責事由,且原被告雙方簽訂的貨幣補償協議同被告與參照住戶簽訂的異地安置補償協議屬於不同性質的協議,不具有可比性的判決理由是錯誤的,且以一審判決結果的法律依據不足等理由,向杭州市中級人民法院提起上訴。

該案二審經由二審法院審理,最終以「因被拆遷房屋本身價格變化引起的補償費的差別,不能簡單認定為是補充協議約定的補償標準的提高」、「謝某以與其用以比較的2005年6月被安置的拆遷戶因安置方式不具有同一性、安置時間相隔過長而無法比較」為由,於2007年3月2日作出(2006)杭民一終字第1191號民事判決書判決駁回上訴人謝某的上訴,維持原判,二審案件受理費由謝某承擔。

該案審理期間,本文作者受第一被告民航安監辦的委託擔任其代理律師,並在進行了充分的證據調查的基礎上,針對原告的訴訟請求,為第一被告提供了充分、有力的抗辯,維護了委託人的合法權益。

二、爭議焦點——第一被告是否提高了房屋拆遷的補償標准

(一)一審判決情況

2006年7月25日,一審法院作出(2006)下民一初字第744號民事判決書。

一審法院認為,謝某與民航安監辦、原某某房屋拆遷公司2002年9月30日簽訂的拆遷補充協議,其目的是在同等條件下使先、後搬遷的住戶享受同樣的補償安置待遇。現謝某依據民航安監辦在2005年6月出資購買房屋安置他人作為對比條件,要求民航安監辦、某某房產支付提高標准部分的補償費理由不足。其理由是,2002年至2005年是杭州市房地產市場迅速發展的時期,也是房價上漲最快的時期。2002年的補償標准在今天已無法購買到同類地段同類型的房屋。因此民航安監辦出資42萬余元購置朝暉的房屋異地安置他人,是房地產市場的客觀因素造成的,並非民航安監辦主觀上提高了補償標准。雖然該住戶的安置面積大於被拆遷房屋,由於地域差異,應予以擴面,民航安監辦安置該戶的系二手房,面積擴大在情理之中。再則,謝某與民航安監辦、原某某房屋拆遷公司簽訂的是貨幣補償協議,而謝某據以參照的對象是異地安置。二者缺乏可比性,但均符合拆遷法規。據此,根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定,判決:駁回謝某的訴訟請求,案件受理費由謝某承擔。

(二)二審判決情況

2007年3月2日,二審法院作出(2006)杭民一終字第1191號民事判決書。

二審法院認為,謝某與民航安監辦、原某某房屋拆遷公司2002年9月30日簽訂的房屋拆遷貨幣補償協議、拆遷補充協議系雙方當事人自願簽訂,合法有效。事實上,眾所周知,2002年至2005年是杭州市房地產市場迅速發展的時期,也是杭州商品房價格漲幅最快的時期。謝某與民航安監辦、原某某房屋拆遷公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協議是在2002年9月,而其用以比較的房屋是在2005年6月被拆遷安置的,故謝某的房屋被拆遷時的價格與其用以比較的房屋被拆遷時的價格本身就存在很大差異。因被拆遷房屋本身價格變化引起的補償費的差別,不能簡單認定為是補充協議約定的補償標準的提高。而且民航安監辦出資42萬余元購置朝暉的房屋異地安置他人,雖然該住戶的安置面積大於被拆遷房屋,但由於地域差異,又系二手房,故民航安監辦予以擴面安置該戶。謝某以與其用以比較的2005年6月被安置的拆遷戶因安置方式不具有同一性、安置時間相隔過長而無法比較。因此,謝某以補充協議約定的「如甲方在2002年10月16日之後對未搬遷的下焦營巷8號其餘拆遷戶補償標准和搬家費有所提高並繼續實行拆遷獎勵」中「補償標准」提高為由,要求民航安監辦、某某房產支付提高標准部分的補償費理由不足,本院不予支持。綜上,原審判決認定事實清楚,實體處理正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第一款第(一)項之規定,判決駁回上訴,維持原判。案件受理費由謝某承擔。

三、經典評述

本案性質屬於安置補償協議糾紛,在案件審理過程中當事人雙方對補充協議中補償標準是否提高產生了很大的爭議。民航安監辦2005年對郭某的異地安置補償是否提高了補償標准?如果沒有提高,則原告謝某的訴訟請求就不能成立,被告就無需支付相應的補償款差額。在審理過程中,第一被告的代理人緊扣這一主題,對該問題進行了詳盡而又充分的論證,最終成功地維護了委託人的合法權益。現結合前述之案件爭議焦點作如下評述:

被告是否提高了房屋拆遷的補償標准

眾所周知,房屋拆遷補償的目的是使被拆遷人因拆遷行為而造成的損失能得到體現相應對價的補償,無論這種補償是用貨幣方式還是產權置換方式。

本案謝某搬遷的時間和郭某的實際搬遷時間分別為2002年9月30日和2005年6月,期間相隔長達近3年的時間,而這三年的時間是我國房屋價格持續大幅度上漲的時期,這是一個不爭的事實,表現在杭城則尤為突出。同一房屋以前兩個時間點來對比衡量,房價翻一番完全是符合杭城房地產市場持續大幅度上漲的趨勢和走向的。因此,不能有違客觀事實和生活常理,無視時間差異而簡單地以房屋總價的絕對值來衡量被告是否提高了拆遷補償標准。

解讀謝某同民航安監辦之間的拆遷補充協議,不難發現該協議所指的對2002年10月16日之後未搬遷的其餘拆遷戶補償標准有所提高,顯而易見指的是拆遷戶從被拆遷房屋市場價值(合理對價)以外又獲得了拆遷單位民航安監辦給予的額外經濟利益。結合本案情況,郭某除獲得體現房屋市場價值的合理對價外,並未能從拆遷單位民航安監辦處獲得其他的額外經濟利益。

因此,在對下焦營巷實施拆遷的過程中,民航安監辦始終是以同一標准,也就是以被拆遷房屋當時所體現的市場價值為對價開展拆遷補償工作的,並不存在提高房屋拆遷補償標準的事實。

Ⅳ 房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理

房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理:
(一)關於履行合同,限期拆遷糾紛
被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同後,未按期搬遷,拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的,受案後,拆遷人還可以依法申請人民法院先予執行。
(二)關於被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位
房屋拆遷中,拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協議,但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷,經房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的,拆遷人應作為案件原告,而被拆遷人與承租人是共同被告。
(三)關於過渡房屋的騰退糾紛
被拆遷人按期退還周轉房即是其民事義務又是其行政義務。被拆遷人違反協議,拒絕騰退周轉房的,拆遷人也可向法院提起民事訴訟,由法院判令被拆遷人搬遷至安置房;房屋拆遷主管部門也可根據《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條的規定,裁決被拆遷人按期搬遷,被拆遷人仍不履行又不起訴的,由房屋拆遷主管部門向法院申請強制執行。
(四)關於無效拆遷補償安置合同糾紛
房屋拆遷補償安置合同無效一般表現為無權簽訂、顯失公平、違背意志自由等。房屋拆遷補償安置合同一但被確認為無效,根據法律規定,合同從簽訂之日起就不具有法律效力。對無效合同,尚未履行的不得再履行。正在履行的應停止履行,已經履行的按民法通則規定應互相返還,並按過錯承擔相應的責任。但是由於房屋被拆遷這一事實不可能逆轉,所以拆遷補償安置合同被確認無效後應該根據民法及《拆遷條例》規定的情況區別處理。
(五)關於房屋拆遷安置協議履行糾紛
拆遷人在安置房建設過程中,擅自改變安置房的結構、面積、朝向等,致使拆遷安置合同無法履行,被拆遷人堅持要求依照協議補償或安置的,應判令拆遷人按合同約定的標准履行給付補償或安置的房屋,拆遷人拒絕執行的,可採取劃撥拆遷人款項,在房地產交易市場按協議約定的內容購置商品房交付給被拆遷人的方法,予以強制執行。對於拆遷人將同一房屋安置給數個被拆遷人,應作為房屋確權糾紛案件審理,未取得爭議房屋所有權或使用權的被拆遷人,可另行起訴拆遷人,拆遷人應負另行安置或補償。

Ⅵ 房屋拆遷安置補償合同糾紛是專屬管轄嗎

看你的訴訟請求是什麼,如果是確認所得房屋份額是專屬,如果是分割拆遷所得款不是專屬管轄

Ⅶ 請問拆遷安置合同糾紛如何處理

一、對拆遷安置合同的效力審查
對拆遷安置合同的效力審查,應從合同的主體和內容兩個方面作為切入點。《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)對拆遷安置合同的雙方進行了主體的界定。作為拆遷人,是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對於具備資質單位的分支機構或接受拆遷人委託的單位能否作為拆遷安置合同的主體問題,在審判實踐中,看法各異。筆者認為,拆遷安置合同的一方當事人,能否是其分支機構或被委託人的問題,應具體情況具體分析,不能一概而論。對於分支機構或被委託人在得到其單位或委託人的授權並以其主管上級單位和委託人的名義訂立拆遷安置合同時,其主體應為適格主體。被委託人、分支機構等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的,其授權人或上級法人應成為訴訟主體。
所謂被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。對於持有房屋產權證明的人是被拆遷人這點不容置疑,但是對於一些通過繼承、買賣、離婚、贈與等形式已享有被拆遷人房屋的實際所有人,能否作為被拆遷人來看待呢?筆者認為,答案應是肯定的。對於拆遷房屋的所有人,不宜作縮小解釋,即界定為具有房屋產權證的人,否則將不利於保護被拆遷人的合法權利,亦不利於房地產市場的商品的流轉,對此應結合個案具體分析。
對於被拆遷房屋的部分所有權人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議,事先未經其他所有權人的同意,事後又未經其他所有權人追認的,或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的,該協議因侵犯了他人權利,應認定為無效。對於通過買賣已佔有使用的被拆遷房屋的所有權人未履行房屋產權過戶手續,但已與原產權人結清房款手續的,原產權人未主張買賣合同無效的,房屋買受人與拆遷人達成的拆遷安置合同有效,但應責令其盡快辦理房產過戶手續。
對於拆遷合同內容的審查,主要要看拆遷安置合同的內容是否是雙方當事人真實意思的表示,是否符合拆遷法規,對於其內容有悖於法律禁止性規定的,應認定其無效。
二、拆遷安置合同的產權糾紛處理
根據《條例》規定,被拆遷人享有實行房屋產權調換的權利。實踐中,大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產權進行了約定。在處理雙方因安置房產權發生糾紛時,合同有約定的,應按合同約定處理,但合同對新建安置用房沒有產權約定的,應按拆遷時的法規處理。對於法律法規沒有規定的,按照《條例》的規定可以進行產權調換的應確認產權,即被拆遷人對產權調換和作價補償享有選擇權。但對已進行了作價補償的,就不能再進行產權調換。對共同所有的房屋,有主張產權調換,有主張作價補償的,可進行產權調換,對其共有人因共有產權之間的爭執,可作為析產案件另案處理。拆除房屋屬違章建築和超過批准期限的臨時建築,既不能作產權調換,也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋,當時城市規劃部門認為不屬於嚴重違反城市規劃,只是做了罰款處罰,而房屋所有人又補辦了有關手續的,該房則由違章建築變為合法建築,可以享受產權調換及補償的待遇。對於拆除臨時建築物,如果拆除未超過批准使用期限的臨時建築物,拆遷人依法應享有拆遷補償待遇,但不享有安置待遇。對於拆遷非公益事業房屋的附屬物,不能產權調換,只能由拆遷人給予貨幣補償。
三、拆遷安置合同的補償糾紛處理
由於拆遷人佔比例較多的是房地產開發公司,這些部門的性質,決定其必須追求最大利潤,因此,實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅,對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償,這類糾紛訴至法院的也很多。對於補償糾紛的處理,在審理時,如果拆遷安置合同有約定,應按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方,應承擔違約責任。
對於作價補償,應按照所拆遷房屋建築面積的安置價格結合成新結算補償的金額,在補償時也應充分考慮地段的差異。對於不同使用性質的房屋應有不同的補償標准,這里主要是指住宅用房和營業性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質,是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認為應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對於拆遷非住宅房屋造成停產、停業的,拆遷人應當給予適當補償。
對於被拆遷房屋的承租人,在租賃期限未滿時,則承租人對該拆遷房屋享有使用權,對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金並賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換,承租人與原房屋所有權人之間的租賃關系應當繼續維持。在過渡期限內,承租人自行安排住所的,拆遷人應當支付臨時安置補助費。對於搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規定執行。對於因拆遷人的責任延長過渡期限的,對此拆遷人除應承擔違約責任外,還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費。
四、拆遷安置合同的安置面積、地點、樓層、還建結算糾紛的處理
拆遷安置合同的雙方當事人應嚴格按照合同的約定來履行,對於拆遷人在復建房建設過程中,擅自改變安置的面積、地點、樓層等,致使拆遷安置合同無法履行,被拆遷人堅持按拆遷安置合同安置的,應判決拆遷人按合同的約定標准給付被拆遷人。拆遷人以無房為由拒絕安置,而被拆遷人仍要堅持按原合同安置的,應判決拆遷人按合同約定的標准另行給付。拆遷人拒絕執行的,可採取劃撥拆遷人款項,在房地產交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方法,予以強制執行。
拆遷人將同一房屋以產權調換形式補償給數個被拆遷人,或安置給數個被拆遷人,致使發生補償或安置房屋的權屬發生糾紛的,應確認爭議的房屋歸最先訂立協議的一方;如果訂立協議的先後順序無法認定的,可根據被拆遷人的需要房屋安置的緊迫程度酌情處理。對於已辦理安置房的所有權手續,並已實際佔有安置房,又有拆遷安置合同的,可適用物權優於債權的原則,首先安置已享有爭議房屋的所有權和使用權的人,未取得爭議房屋的被拆遷人,可對拆遷人另行提起訴訟,拆遷人負有另行補償安置的責任。
對於合同約定的地點、面積等不明確,易產生歧義的,應按照有利於被拆遷人的解釋處理,對於還建結算問題有合同的按合同約定處理,沒有約定的應按照《條例》和法規、政策的規定執行;對於違約延期付款或延期給付標的物的行為,違約方既要承擔逾期付款或給付標的物的違約責任,又要承擔價格風險的不利責任。逾期交付標的物的,遇價格上漲時,按照原價格執行;價格下降時,按照新價格執行。逾期付款的,遇價格上漲時,按照新價格執行;價格下降時,按照原價格執行。

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