合同糾紛論文

A. 發表論文對出書的影響

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B. 急求一篇合同法案例分析的論文

案例1.甲乙簽訂了一份借款合同，甲為借款人，乙為出借人，借款數額為500萬元，借款期限為兩年。
丙、丁為該借款合同進行保證擔保，擔保條款約定，如甲不能如期還款，丙、丁承擔保證責任。戊對甲乙的借款合同進行了抵押擔保，擔保物為一批布匹（價值300萬元），未約定擔保范圍。
請回答下列問題：
1、設甲、乙均為生產性企業，借款合同的效力如何？為什麼？
2、設甲、乙均為生產性企業，甲到期無力還款，丙丁應否承擔責任？為什麼？
3、設甲、乙之間的合同有效，甲與乙決定推遲還款期限1年，並將推遲還款協議內容通知了丙、丁、戊，丙、丁、戊未予回復。丙、丁、戊是否承擔擔保責任？為什麼？
4、設甲、乙決定放棄戊的抵押擔保，且簽訂了協議，但未取得丙、丁的同意。則丙、丁是否承擔保證責任？為什麼？
5、設甲到期不能還款，乙申請法院對戊的布匹進行拍賣，拍賣價款為550萬元，扣除費用後得款520萬元，足以償還乙的本金、利息和費用。乙能否以拍賣所得清償自己的全部債務？為什麼？
6、設戊的布匹因不可抗力滅失；丙被宣告失蹤，其財產已由庚代管。現甲不能償還到期債務，丁償還了乙的全部債權，丁的追償權可向誰行使？為什麼？
參考答案：
1、無效。借款合同屬於違法資金拆借行為，合同無效。
2、不承擔保證責任，但應承擔過錯賠償責任。該過錯賠償責任為不能還款數額的三分之一。主合同無效，擔保合同無效。但債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據各自相應的過錯承擔責任。
3、保證人丙丁不承擔保證責任，但抵押人戊仍應承擔擔保責任。保證合同未約定保證期限的，為主債務履行屆滿之日起六個月，現甲乙推遲還款期限一年，未取得保證人的書面同意，保證人只在原保證期限內承擔保證責任。因超出了六個月的保證期限，故保證人不承擔保證責任。而抵押權消滅的期間為主債務訴訟時效屆滿之日起兩年。雖然甲乙推遲還款期限一年，仍未超出抵押權的消滅期間，故戊應承擔抵押擔保責任。
4、保證人丙丁仍應承擔200萬元的保證責任。因為債權人放棄物保的，保證人在放棄物保的范圍內免除保證責任。
5、可以。同一債權既有第三人提供的保證，又有第三人提供的抵押且未約定擔保范圍的，債權人可向任一擔保人請求全部清償。
6、可向債務人甲和財產代管人庚追償。保證人承擔保證責任後就取得了對債務人的追償權。保證人承擔保證責任後，就取得對其他擔保人的應承擔份額的追償權。戊作為抵押擔保人，其抵押物滅失，抵押權消滅。故其喪失抵押擔保人的身份，丁不能向戊追償。丙已失蹤，其財產由庚代管，財產代管人在訴訟中可為訴訟當事人。故可向庚追償。
案例2. A地甲公司與B地乙公司簽訂一份書面購銷合同，甲公司向乙公司購買冰箱200台，每台價格是1500元。
雙方約定由乙公司代辦托運，甲公司在收到貨物後的10日內付款，合同的違約金為合同價款的10％，並且約定了因合同發生糾紛由合同簽訂地C地的法院管轄。但是，在合同簽訂後，乙公司因為資金不足，發生生產困難，沒有能夠按照合同約定的時間交付貨物。甲公司要求乙公司支付違約金，乙公司拒絕，雙方發生爭議，甲公司提起訴訟。
請回答下列問題：
1、甲乙雙方約定合同的簽訂地的法院為合同糾紛的管轄法院，該管轄協議是否有效？
2、如果雙方當事人約定C地為合同的履行地，並且約定合同履行地的法院為合同糾紛的管轄法院，請問此時就本案而言，C地的法院是否因此而取得管轄權？為什麼？
3、本案件中，如果雙方當事人沒有約定管轄協議，那麼，甲公司可以向哪個法院提起訴訟？
4、如果當事人雙方在合同中僅僅約定了合同的履行地為C地，並沒有約定管轄協議，此時甲公司應當向哪個法院提起訴訟？
5、如果雙方當事人為了平等地保護雙方的利益，在合同中約定因為合同發生糾紛，當事人可以向原告住所地或者被告住所地的法院提起訴訟，那麼，此時甲公司可以向哪個法院提起訴訟？
6、如果乙公司已經交付了貨物，合同的實際履行地是D地，但是，甲公司沒有能夠按時支付價款，雙方發生爭議，乙公司提起訴訟，此時，乙公司向D地的法院提起了訴訟，甲公司應訴答辯，沒有提出異議，此時D地的法院是否因此而享有管轄權？
7、如果雙方當事人在合同中並沒有約定合同糾紛的管轄法院，而是在合同發生糾紛後，才書面約定了合同簽訂地的法院為合同糾紛的管轄法院，此時的管轄協議是否有效？
參考答案：
1、該管轄協議有效，因為是在書面合同中約定了合同簽訂地的法院為合同糾紛管轄法院，不違反專屬管轄和級別管轄等特殊規定，具備了管轄協議生效的條件。
2、此時C地的法院取得管轄權，因為雙方當事人約定C地的法院為合同糾紛的管轄法院並不違反法律的禁止規定，而且也符合管轄協議的生效條件，因此，C地的法院取得管轄權。
3、如果雙方當事人沒有約定管轄協議。那麼根據民事訴訟法的規定，合同糾紛應當由合同履行地或者被告住所地的人民法院管轄。但是，根據最高人民法院《民事訴訟法意見》的規定，因為合同糾紛提起訴訟，如果合同沒有實際履行，而且雙方當事人的住所地又都不在合同約定的履行地的，應當由被告住所地的人民法院管轄。因此，在當事人雙方沒有約定管轄協議的情況下，因為本案件中的合同沒有實際履行，如果當事人雙方在合同中沒有約定合同履行地或者是合同中約定的合同履行地與原告住所地和被告住所地均不同，則原告只能向被告住所地的人民法院提起訴訟，也就是向B地的人民法院提起訴訟。
4、此時，甲公司應當向被告所在地D地的人民法院提起訴訟。理由同上題答案。
5、此時雙方當事人約定的管轄協議無效，甲公司只能按照法定管轄向被告住所地或者是合同履行地的法院提起訴訟。同時，考慮到本案中的合同沒有實際履行，因此，此時應當按照上述第三題的情況處理。因為最高人民法院的《民事訴訟法意見》規定，合同雙方當事人選擇的協議不明確或者選擇了民事訴訟法規定的被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地或者是標的物所在地的人民法院中的兩個以上法院管轄的，選擇管轄的協議無效，此時依照民事訴訟法規定的法定管轄處理。
6、此時D地的人民法院取得管轄權。雖然當事人雙方在合同中約定了合同糾紛的管轄法院，但是原告沒有向約定的管轄法院提起訴訟，被告在答辯期間沒有提出管轄權異議，應當視為雙方當事人放棄了管轄協議。
7、此時的管轄協議依然有效，因為管轄協議可以作為購銷合同的一部分，也可以獨立於購銷合同。只要當事人雙方書面約定，符合合同生效的一般要件，並且不違反法律關於管轄協議的禁止性規定，管轄協議就具有法律效力。

C. 怎樣預防勞動合同中的法律風險，法律論文

僅供參考：
摘要：對於任何一個企業而言，勞動合同管理都至關重要。本文首先就企業勞動合同管理的基本概述進行了簡要介紹，接著分析了企業勞動合同管理中的主要風險，最後提出了企業有效防範勞動合同法律風險的主要措施。
關鍵詞：企業勞動合同；管理；法律風險；防範措施
隨著我國社會經濟的不斷進步發展，各個企業在進行人力資源管理的過程中對於勞動合同的管理也變得愈加重視。科學有保障的勞動合同既能有效維護普通員工的切身利益，也能保證企業的平穩健康發展。但是在市場經濟的背景下，很多企業在勞動合同管理的過程中仍然存在著不少的法律風險，在新時期下如何有效這些可能存在的法律風險是每一個業界人士應該深刻思考的問題之一。
一、企業勞動合同管理的基本概述
在企業的經濟發展過程中，有著種類眾多的合同需要進行管理，其中，勞動合同管理就是合同管理中非常重要的一類。勞動合同是確立勞動者和用人單位之間勞動關系的重要合同形式，通過該合同，雙方的權利義務得到明確，不會產生不必要的糾紛。而勞動合同管理則是對勞動合同的實施情況等進行有效管理的一個過程，其屬於勞動關系管理中的一大組成部分。與其他合同管理形式相比，勞動合同管理具有以下的幾個主要特徵。
（一）重要性
在企業的勞動關系管理中，勞動合同的管理十分重要，只有科學規范的勞動合同管理，才能使得員工與企業之間實現「雙贏」，讓員工在一種和諧積極的氛圍中工作，實現自己的自我價值。
（二）復雜性
企業的勞動合同管理並不是一蹴而就的工作過程，其中有很多需要值得注意的環節，稍有不慎，就會影響企業全局的發展。例如，如何合理處理勞動糾紛、如何有有效進行成本控制等都是勞動合同管理中的難點和重點內容。
（三）全過程性
企業在進行勞動合同管理的時候應該具有大局觀，而非僅僅將眼光局限於眼前。從勞動合同的簽訂到勞動合同的履行等各個環節，相應的管理工作都應該認真到位。對勞動合同的管理實施全程監控能夠有效降低其過程中可能存在的風險，保證勞動合同的順利實施。
二、企業勞動合同管理中的主要風險
（一）勞動合同在簽訂的過程中存在的法律風險
簽訂形式上的風險。具體包括企業在簽訂合同的時候未按照相應的法律程序所帶來的風險；企業沒有按時將勞動合同文本送達給勞動者而帶來的風險；企業所簽訂的勞動合同不規范所帶來的風險三方面勞動合同簽訂期限上的法律風險。目前，我國的勞動合同期限有固定期限、無固定期限和完成一定工作量等三種類型。在具體的實踐中，很多企業未能分清三種期限的具體使用范圍，由此產生了一定的法律風險勞動合同簽訂的內容和條款上存在的法律風險。在具體的勞動合同簽訂中，勞動者與企業在簽訂合同的時候往往存在加大偏差，特別是對於一些重點內容的約束不到位可能造成相應的法律風險。
（二）勞動合同在履行和變更過程中存在的法律風險
在勞動合同履行中也存在著較大的法律風險，例如，企業沒有按照合同的相應規定向僱傭者支付相應的勞動報酬、要求勞動者增加勞動合同以外的工作時間、未能給勞動者提供健康安全的勞動環境等。而在勞動合同由於主客觀原因需要進行變更的時候而未按程序進行變更，其所帶來的法律風險也是十分巨大的。
（三）勞動合同在解除和終止過程存在的法律風險
勞動合同的解除和終止也需要相應的步驟，如果在這個過程中不嚴格按照規范進行工作的話，法律風險隨之而來。在具體的操作中，不管是企業或者是勞動者，解除合同必須遵守法律法規。否則就會承擔支付賠償金、負責舉證等方面的法律義務。
（四）在處理勞動爭議和糾紛時存在的法律風險
在處理勞動爭議和糾紛的時候可以根據內容的不同進行不同的風險分類，例如，企業在進行裁員的過程中必須按照合同的內容向被裁者支付一定的經濟賠償，如果企業拒不支付賠償的話，就會面臨相應的法律風險。
三、企業有效防範勞動合同法律風險的主要措施
（一）簽訂勞動合同時存在的法律風險的防範措施
首先，企業必須嚴格執行先簽訂合同，後僱傭員工的制度。只有嚴格執行這項規定，才能使得一旦出現的勞動爭議或者是糾紛有章可循，有法可依。如果在合同簽訂的過程中出現由於勞動者自身的原因拒不簽訂勞動合同的，企業應該保留證據以備不時之需。其次，勞動合同的文本必須按時返還給勞動者本人。企業與勞動者簽訂合同之後，雙方都必須按照規定持有副本。這也是有效規避法律風險的一大有利措施。最後，在簽訂勞動合同的過程中明確各項條款內容。合同條款的內容是勞動合同的重中之重。其中，對於試用期、競業禁止、違約金等方面都應該重點有所規定，如果規定不明確或者是條款不明晰的話，帶來的法律風險十分巨大。因此，在制定勞動合同的過程中，對於這幾方面的內容應該格外留意。
（二）勞動合同履行和變更時存在的法律風險的防範措施
首先，企業必須按照法律相關規定支付給勞動者足夠數量的薪酬；其次，按照勞動合同的相關規定嚴格執行勞動定額標准，切忌讓勞動者不按照勞動合同的相關規定加班或者是額外勞動。如果確實需要進行額外加班，企業必須按照相關規定支付給勞動者足夠的加班費等。當簽訂勞動合同的任意一方發生變化的時候，凡是牽涉到勞動合同變更的，都必須將合同進行相應的變更，如果不按規定進行相應變更的，會給企業帶來不可估量的損失。
（三）勞動合同在解除和終止時存在的法律風險的防範措施
首先，企業必須明確《勞動合同法》的各項規定，按照明確的法律依據進行勞動合同的解除。對於不能隨意解除勞動合同的條款，應該予以重點關注。在這個過程中，企業還必須保留足夠的材料以作為勞動者不符合崗位要求或者是給企業帶來重大損失的佐證；其次，企業在解除和終止勞動合同的時候還必須按照《勞動合同法》的規定足夠支付給勞動者相應的經濟賠償金。同時，對於一些履行隨附義務也不應該隨著合同的解除或者是終止而停止，需要單位開具證明的證明的、移交檔案的、轉移社保資料的等都需要企業配合處理。換言之，這些隨附義務的履行才能有避免企業在勞動合同管理中可能存在的法律風險。
（四）勞動爭議和糾紛處理時的法律風險防範措施
首先，企業可以根據自身實際情況建立相應的預警機制，加強企業與員工的溝通，促進企業與員工的和諧相處。對於各種不得不進行的裁員行為給予及時關注，避免由於溝通不暢或者是賠償不到位而造成的勞動爭議和糾紛；其次，當一些勞動爭議和糾紛不可避免的時候，相應的調解、仲裁和訴訟程序隨之而言。在這個過程中，企業必須明確爭議和糾紛的立案范圍、仲裁時效等多方面的內容。對於爭議和糾紛，能夠採取調解解決的盡量調解解決；最後，企業還必須重視勞動爭議和糾紛時的舉證工作。舉證工作不到位的話，企業也會蒙受一些不必要的各種損失。
四、結語
在企業管理勞動合同的過程中存在著諸多的法律風險，因此，在企業開展具體工作的過程中，必須通過各種有效措施，有效規避各種風險，進而讓企業更加健康持續的發展。

D. 運用所學理論知識對「網路購物合同糾紛」現象寫一篇論文

根據你的問題，建議你在無訟案例查詢今年的司法判例，並進行總結匯編。

E. 誰能給我找一篇有中英文對照的關於房屋租賃合同糾紛的外文文獻，寫論文用的。。。比較急。。。

外文文獻有，翻譯來沒有，自翻譯得靠你自己了，如果需要直接網路Hi中留言同時貼出問題的鏈接地址和郵箱地址即可，希望能滿足你的需要，能幫到你，並請及時知道評價，多多給點懸賞分吧，急用的話請多選賞點分吧，這樣更多的知友才會及時幫到你，我找到也是很花時間的，並請及時採納

F. 民間借貸合同糾紛中的疑難論文摘要怎麼寫

有幾點需要注意的，一是寫明對方的准確的身份信息；二是明確還款日期，這內牽扯到訴訟時效問題；容二是有擔保的，一定寫上擔保形式，是一般擔保還是連帶責任擔保；三是如果有利息的話要在合同上寫明，沒寫按照沒有利息認定；四是如果是商業上的借貸，還可以明確違約責任。

G. 論無效合同-畢業論文

1、依據合同法第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
2、關於建設工程施工合同糾紛，可以參閱最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋的規定

最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋

（2004年9月29日最高人民法院審判委員會第1327次會議通過）

（法釋〔2004〕14號）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已於2004年9月29日由最高人民法院審判委員會第1327次會議通過，現予公布，自2005年1月1日起施行。

二○○四年十月二十五日

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規定，結合民事審判實際，就審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。

第一條 建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第五十二條第（五）項的規定，認定無效：

H. 畢業論文：論消費者權益的自我保護

1 論文
與時俱進、開拓創新，開創消費者權益
保護工作新局面
―――淺談執行《消費者權益保護法》 的做法和有關法律問題
1993年10月，我國頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》，該法首次以立法的形式將消費者區別於一般的商品或服務的購買者，給予更高的保護標准，是我國法律在消費者權益保護方面的一個里程碑，為保護我國消費者權益提供了強有力的保障。
保護消費者權益是一項系統工程，必須建立健全完善的消費者權益保護體系，在政府的統一領導下，充分發揮工商、質檢、物價、衛生等部門的作用，實行工商12315與公安110聯動，各有關行政管理機關要在各自職責范圍內，各司其責、依法行政。同時，各部門之間加強協調，互相配合，互相支持，形成合力，共同保護消費者合法權益。
「三個代表」重要思想，既是消費者權益保護工作必須堅持的總的指導思想，也是必須努力達到的目標要求，更是檢驗和衡量消費者權益保護工作的根本標准。要切實做好消費者權益保護工作必須把「三個代表」重要思想作為新時期加強消費者權益保護工作和隊伍建設的根本方針，落實到各項消費者權益保護工作中去，努力開創消費者權益保護工作的新局面。
執行《消費者權益保護法》的經驗、做法
一、消費糾紛調解中歸責原則的運用
1、過錯責任原則在消費糾紛調解中的運用
過錯是一種主觀上的心理狀態，分為故意和過失兩種形態。故意也稱惡意，是指行為人知道並且促使或希望侵害結果發生：過失是指行為人對結果的發生既不希望也無法預見，但是應當預見並避免其發生。
主觀上的心理狀態是通過行為人的外部活動表現出來的，通過那些足以表明行為人主觀心理狀態的客觀事實的綜合性判斷來確定行為人的過錯。因此，在法律上可建立一個客觀標准對過錯進行判斷，這個標准就是一定程度的「注意義務」，即「一個具有普通判斷力和意志力的人在相關背景環境下以相關注意力能夠避免的情形」。在消費糾紛中，能夠清晰地判斷侵害人存在主觀故意的案例畢竟是少數，更多的是需要對侵害人是否存在過失進行判斷，這時就應運用「注意義務」客觀判斷標准。
過錯責任原則關於過錯的客觀判斷標准和過錯推定的判斷方法在消費糾紛調解實踐中的運用，可按以下三步驟進行：1、損害事實的證明。消費者必須證明自己的權益或利益受到損害，並證明這種損害與經營者的行為有直接的聯系。2、過錯的舉證責任倒置。按照過錯推定方法，經營者主觀方面的過錯問題應由他自己作出反面證明，即經營者應當提出其無過錯的反證。3、責任的確定。調解人員需要判斷：消費者的權益損害實施是否明確，損害與經營者行為的因果聯系是否存在，經營者提出的過錯反證是否達到免責要求。如；去年12月，黃女士在某酒樓吃飯時被服務員手上開水壺灑落的開水輕微燙傷。我「12315」消費者申訴舉報中心調查案情後認為，按《消費者權益保護法》第十八條規定，經營者應保證其提供的服務符合保障人身安全的要求。雖然消費者與服務員產生身體碰撞被燙傷並非服務員的故意造成，但服務員應有防止此類事情發生的義務，而且，經營者不能提供不可抗力、消費者存在重大過錯、意外事件或第三人過錯等免責事由。所以，經營者對其過失造成的損害應承擔民事責任，依據《消費者權益保護法》第四十一條，經營者向消費者賠償前期醫療費、合理的後續醫療費、交通費、誤工費共1300元。
2、無過錯原則在消費糾紛調解中的運用
第一類是缺陷產品致損責任。對缺陷產品致損糾紛，根據《產品質量法》，生產者與銷售者承擔連帶責任，對於消費者提出的損害賠償要求，生產者或銷售者不管有沒有過錯都應先進行賠償，再按責任歸屬進行追償。如：消費者劉某在某兒童用品專營店購買一輛兒童三輪車，使用時座位的扶欄斷裂，孩子輕微摔傷。我「12315」消費者申訴舉報中心調查案情後認為，該產品屬於存在不合理的危險，扶欄強度明顯不足是一種設計上的缺陷，依據《產品質量法》規定，對缺陷產品造成的人身損害，消費者可選擇向生產者或銷售者提出損害賠償要求，無需舉證其存在過錯。經調解，兒童用品專營店退還貨款並賠償醫療費300元。

2 論文
第二類是產品質量違約責任。《合同法》第一百零七條規定「當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任」。只要有違約事實，不管違約方是否有過錯都要承擔違約責任，在消費者的投訴中多見的是產品質量違約責任。如：消費者王某在使用廣東某公司生產銷售的「特製黑發靈」後無效且造成頭發脫落。我「12315」消費者申訴舉報中心調查案情後認為，產品說明書是生產者對產品的保證和承諾，該產品的效果與產品說明不符，實質上是一種產品質量違約責任。按《產品質量法》第四十條規定，不符合以產品說明方式表明的質量狀況的，銷售者應退貨並賠償消費者的損失。經調解，被投訴人向消費者退還貨款並賠償600元。
3、公平責任原則在消費糾紛調解中的運用
由於公平責任原則的目的在於體現「公平」這樣一個社會基本准則和價值觀念，讓當事人公平合理地分擔損失，因此侵害人對損害結果並不負全部責任，只是按情況分擔部分責任。如：消費者陳某購買的燃氣熱水器使用時發生爆炸，正在洗澡的小孩受到驚嚇，沒有造成其它財產損失。我「12315」消費者申訴舉報中心受理此案後認為，對於消費者來說，一年多來他一直使用該產品，表明已具備了使用該產品應具備的知識和技能，爆炸時也無明顯的使用不當。對於產品生產者來說，該產品符合國家標准、行業標准且通過了質量認證，難以認定為缺陷產品。我「12315」消費者申訴舉報中心考慮雙方的經濟實力和損害程度，依據公平責任原則進行調解。經調解，生產者向消費者賠償2000元。雙方對調解結果均表示滿意。
二、技術性服務類糾紛的調解
在日常受理的投訴中，技術性服務類侵權的投訴正日愈增多，這類因技術性服務引起的侵權行為不同於常見的誇大故障、偷換原配件、以假充真、以次充好等服務類侵權，侵權的方式和方法具有很強的隱秘性，不易察覺。如：消費者張某於前年購買某品牌微機1台，並與廠家在本地的指定維修商取得聯系，每半年進行一次免費上門維護保養。在最近一次維護後不久，電腦晶元燒壞。請教專業人員後，發現是因維護人員故意調高了某技術參數，致使晶元壽命縮短（因該品牌零配件更換只能在該維修點進行，維修點可從中獲利）。消費者對其維護服務質量提出置疑，要求賠償一切經濟損失。我「12315」消費者申訴舉報中心調查案情後認為，根據《消費者權益保護法》第二十二條規定，經營者應當保證在正常使用商品和接受服務的情況下其提供的商品或服務應當具有的質量、性能、用途和有效期限。因此，維護人員擅自更改產品技術參數，使消費者更換本來不需更換的零配件以牟利，造成消費者利益受損的行為，具有主觀故意。依據《消費者權益保護法》的規定，消費者因購買使用商品或接受服務受到人身、財產損害的，享有依法獲得賠償的權利。同時，維修合同和維護卡的填寫、發放，在事實上已建立起雙方之間的合同關系，因此消費者也可以根據《合同法》要求違約方承擔違約責任，賠償經濟損失。代理維修商免費為消費者更換全新電腦晶元，並承諾該電腦晶元三年內出現質量問題均免費進行更換。
三、消費者公平交易權的保護
時下，很多商家、酒店都爭相舉辦買一贈一、打折銷售、購物抽獎、消費贈卷等活動，以期達到促銷的目的。但在舉辦活動時，都宣稱自己擁有最終解釋權。商家宣稱得天花亂墜的促銷，在「最終解釋」卻大打折扣。如：陳先生到某商場購物，商場正在舉行購物抽獎活動，陳先生一時高興也跟著買了許多東西參與抽獎。很幸運，他中了頭等獎，獎品是一台電冰箱。當他前去兌獎時發現，獎品竟是一台舊電冰箱。他找商家理論，得到的答案是「我們又沒說作為獎品的電冰箱就是新的，這次活動的最終解釋權是我們商場」。我「12315」消費者申訴舉報中心調查案情後認為，商家的行為侵犯了消費者的公平交易權，消費者是沖著優惠條件去購物的，結果優惠卻是打折的，從而損害了消費者的權益。再者，商家行使自封的「最終解釋權」，實質上侵犯了消費者的知情權，消費者根本無從知道「最終解釋權」下商家許諾的優惠究竟是什麼。消費者發生消費行為後，與商家之間便與形成一種合同法律關系。我國《合同法》明確規定，合同雙方都有解釋權，但最終解釋權應該由最終的解決部門司法機構行使。因而,責令商家需按宣傳承諾兌給陳先生全新冰箱一台。

3 論文
完善我國《消費者權益保護法》的幾點思考
一、 現行《消費者權益保護法》的幾點不足
1、 關於消費者的定義
關於消費者的概念，我國理論界和司法實踐界尚未形成統一的認識。1978年國際標准化組織消費者政策委員會對消費者的概念曾作了界定，認為消費者是指「為個人目的購買或使用商品和服務的個體社會成員」。我國《消費者權益保護法》第二條 「消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護」的規定為調解消費糾紛帶來一定程度的困難，並可造成司法混亂。如：武漢一位消費者購買了10多個隨身聽，懷疑是假冒名牌產品，向法院起訴，法院認為一次購買如此多的產品顯然不是以生活消費為目的，判決原告敗訴。法官在當地報紙上撰文認為，一次性購買商品數量太多可以推定為不是消費者，並特別指出，向有關專家咨詢後，專家也持這種觀點。筆者認為，這樣推斷是不科學的。如果公民為了饋贈好友一次性購買一定數量的隨身聽是不是消費者？如果公民分期分批購買同等數量的隨身聽是不是消費者？如果公民代朋友購買是不是消費者？因此，我國《消費者權益保護法》中這種「行為目的性」的規定，不利於消費者權益的保護。它基本上成為經營者抗辯消費者權利、免除或減輕自己責任的經常性理由。該規定在邏輯上會推導出經營者有審查公眾為何「購買、使用商品或接受服務」的權利：在訴訟上會導致當事人要證明其為什麼需要而「購買、使用商品或接受服務」。因此，筆者認為，《消費者權益保護法》中關於「行為目的性」的規定應該淡化，可修改為「公眾購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護」。
2、 關於「企業」一詞的使用
《消費者權益保護法》第三十六條規定「消費者在購買、使用商品或者接受服務時，其合法權益受到損害，因原企業分立、合並的，可以向變更後承受其權利義務的企業要求賠償」。筆者認為，該規定未涵蓋企業以外的經營者的分立、合並問題。原企業分立、合並後，新變更的經濟組織並不一定就是企業，而經營者包括從事商品經營和營利性服務的法人、其它經濟組織和個人，因而應把該規定中的後一個「企業」一詞改為「經營者」。
二、 入世後的消費者權益保護
多年來，在政府有關部門的積極努力及社會各界的密切關注和大力支持下，我國的消費者權益保護事業取得了長足的進步：有關消費者權益保護的法律法規逐步完善，消費者權益行政保護力度不斷加大：「3.15」國際消費者權益日家喻戶曉，消費者的維權意識大大增強：遍布全國的消費者權益保護組織已經成為消費者維權的一支重要力量：消費者保護領域的國際合作不斷擴大。一個法律監督、行政監督、社團監督和輿論監督四位一體、協調互動的消費者權益保護社會機制正在逐步形成。但「入世」為我國消費者權益保護運動帶來了機遇和挑戰。
入世使我國的消費者面臨更大的選擇空間、更多的消費方式和更新的消費理念，涉及進口產品質量和服務方面的糾紛將會更多。因此，我國消費者權益保護工作必須及時應變，採取適合中國國情的先進的方式、方法和觀念來提高消費者權益保護的標准。筆者認為，對於行政、司法機關來說，以下幾方面急需突破：
1、 質量糾紛的舉證責任問題
商品安全與質量保證是市場交易的中心，也是消費者權益保護的中心。有時候由於客觀上的限制，消費者舉證是很困難的，與經營者相比，處於明顯的弱勢。這種時候，筆者認為，行政、司法機關可以適當採用舉證倒置的做法，即由被訴人證明自己的行為沒有侵權。
2、 小額糾紛問題
目前，我國消費者的絕大部分投訴都屬於小額糾紛。許多國家制定有小額糾紛特別程序法，以提高效率、降低成本、節省人力物力。我國對於小額糾紛，人民法院是採用一般訴訟程序處理的。筆者認為，對於小額糾紛，應盡可能適用簡易程序，同時發揮社會上調解組織、民間團體、社區組織的作用，力求這類簡單糾紛得以簡易快捷地解決。

4 論文
3、 社會公益訴訟問題
現行規定要求代表訴訟的代表人必須是案件當事人，因而未承認消費者組織代表消費者訴訟的能力。筆者認為，擴大消費者組織作為當事人的資格，在法律上賦予消費者協會可以根據授權和法定程序，確定消費者組織作為訴訟主體的法律地位，對違反法律、侵害消費者權益、損害國家利益和社會公共利益的行為，向法院提起訴訟，追究法律責任。
三、 網上購物消費者權益的保護
電子商務作為一種全新的商業運營模式，以其快捷、方便、高效、成本低、可進行「全球性」和「全天侯」交易等巨大優勢而贏得眾多企業和消費者的青睞，成為一股不可阻擋的潮流。無疑，電子商務的出現，給企業帶來了更多的商機，也給消費者帶來了一種全新的購買方式。但是，目前我國網路信息流、物流、資金流制度及相應法律法規尚不健全。為此，筆者認為應盡快開展以下幾項工作，以適應電子商務監管需求。
1、 以法律的形式來規范電子商務行為
在鼓勵電子商務發展的前提下，以立法的形式規范電子商務行為，明確商務網站的市場准入資格、市場經營行為、組成方式等，使商務網站具備「經營主體資格」，符合《消費者權益保護法》中的被投訴對象的條件。同時，還應明確工商行政管理機關對電子商務行為的監督管理地位，明確電子文書的法律效力和確認方式，明確網上交易行為的確認程序、支付程序、退貨或者換貨的程序、商務網站違反合同約定時應承擔的責任和提供售後服務的義務，以及發生跨國消費糾紛時應適用的法律。商務網站要向消費者提供商品生產者的准確信息，以確保消費者合法權益的最終實現。
2、建立全國統一的電子商務認證體系
由於電子商務在網上交易時各方通常互不見面，具有較大的潛在風險，因而需要一個比傳統商業模式更加完善的身份認證體系。因此，必須建立起一個專門的全國性的認證體系，超脫、權威、公正地開展電子商務認證工作，確認從事電子商務活動的企業身份的合法性、真實性和准確性。
3、建立全國統一的網上投訴中心和全國聯網的「經濟戶口」資料庫
建議，建立全國統一的網上投訴中心，受理全國范圍內的網上購物的消費者的投訴，並根據消費者提供的被投訴企業的有關信息，將受理的消費者投訴案件轉交給被投訴企業所在省、市的消費者權益保護部門，由其代表消費者向被投訴企業求償，並圍繞嚴重侵害消費者合法權益的行為，依據有關法律法規對被投訴企業進行嚴厲的行政處罰。之後，再將處理結果通過網上投訴中心反饋給消費者，切實保護消費者的合法權益不受侵害。
如果網上購物的消費者的合法權益一旦受到侵害，消費者在明確投訴對象後，還需要掌握更詳細的信息資料，以便投訴或者起訴。因此，建立全國聯網的「經濟戶口」資料庫變得十分迫切和必須；同時，網路技術的飛速發展，也已經使這一設想成為可能並且可行。
總之，保護消費者的合法權益就是全心全意為人民服務。無論是改革開放還是加入WTO，無論是發展生產力還是發展先進文化，歸根到底都是為了人民群眾的利益。保護消費者的合法權益，必須用「三個有利於」和「三個代表」的標准衡量法律、政策是否符合消費者權益的全面發展和實現。對消費者權益加大保護力度，一方面需要進一步完善有關消費者權益保護的立法，在立法上要體現出前瞻性，以能及時應對新情況、新問題。另一方面在立法政策傾向和救濟手段上，需進一步向保護弱者――消費者利益方面傾斜，以便消費者利用各種救濟手段及時維護自己的合法權益

希望你能採納， 好不容易找到的。

I. 急求關於物業管理糾紛的論文

物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業 管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。

一、物業管理超前介入階段
物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業 及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以後業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括 業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。

在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可 以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關於物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：「本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適 用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。」據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規 定，並可以參照《合同法》第21章關於委託合同的規定及第18章第4節關於技術咨詢合同的規定。

物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委託合同規范訂立服務合同和解決發生 的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場 地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的 委託人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受託人的工作成果，支付報酬。

關於物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委託人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受託人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理 專業咨詢合同的委託人按照委託人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委託人承擔，但當事人另有約定的除外。

關於物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受託人利用委託人提供的技術資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬於受託人。委託人利用受託人的工作成果完成的新的科技成果，屬於委託人。當事人另有約定的，按照其約定。

二、前期物業管理階段
1.物業接管驗收期

物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委託合同》的物 業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標准》(ZBP30001-90)及 相關新標准，接管委託單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標准》之「1.2」中規定：「凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標准執行；依法代管、依約託管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標准執行。」

新建物業的接管驗收不同於竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交 接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路 等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項 規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括「物業管理的落實情況」。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它並 非驗收主角，也不獨立承擔什麼法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。

物業接管驗收是物業管理委託方與受託方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務 工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委託合同所應盡的第一項 重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今後物業管理工作能夠正常開展的一個「法鎖」(即法律關系紐結)。

為防止留下今後糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證 今後物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：

(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對於其他質量問題，可約定期限由開 發建設單位負責維修，也可以採用費用補償的辦法，由接管方處理。

(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎 設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂「終身保修」制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個採暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修 期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建築施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。但就 開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。

《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：「房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。」在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是 由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用於代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之後 ，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。

(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。

(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知並約定時間驗收。經接管驗收符合要求後，物業管理企業應 在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作就完成了。

2.物業入伙期

當物業管理企業的驗收接管完成後，物業就具備了入伙條件。所謂「入伙」就是業主領 取鑰匙，接房入住或使用。由於物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高 度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一並寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好 預防和依法處理糾紛的准備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委託授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物 業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受託處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限於復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助 業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。

例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防範設施費用的異議， 應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：「城市居民住宅安全防範設施建設費用，由產權人或使用人承擔。」此外，應秉行「全心全意為業主服務」的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時 予以熱情協助，並以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的「第一印象」，贏得業主們的信賴。

在物業入伙期易發糾紛主要是四類：

(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況並向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。

(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。

(3)格式條款合同糾紛。關於此類糾紛見本節後面關於消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。

(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類糾紛一般採用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，並盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督 促其履行保修義務。

(5)房屋銷(預)售合同中關於售後物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售後物業管 理條款，並向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章後的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住後發現 物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，於是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當 辭退的原則。

3.房屋裝飾裝修期

業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便於居民進行家庭裝飾 ，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關於房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業 主人伙後突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人 裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事 項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，並督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會並報有關 行政管理部門依法處理。

……

對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》 第15條第2款規定：「房屋建築使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建築主體和承重結構 。」若擅自變動了則按第69條規定「責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。」造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬 建築，而為不同所有人所共有的房屋。《建築裝飾裝修管理規定》第28條規定：「房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。」③業主與其所聘用的施工 隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬於物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對 能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。

三、業主團體自治主持下的物業管理階段
業主委員會成立後，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運 行階段。

1.物業管理企業的辭退糾紛

關於辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委託合同的 信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委託合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委託合同期滿，或者接受委託的 物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委託合同規定的管理服務效果標准或者有其他違約行為的，業主委員會或委託方才可以決定終止委託合同(江蘇省規定)。 這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委託合同具有商事性角度看，不同於一般的民事委託合同，且物業管理事務繁雜，受託 的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦幹了一段時間打下了物業管理上台階的基礎，如果沒有什麼違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業 的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委託人對其能力的信任，也自然 就難免被更能乾的經營者所取代。立法限制委託人善意(即為獲得更優秀的受託人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落後的經營管理方式及服務方式。因此，為 充分發揮競爭機製作用和維護委託合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委託 合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也並不必然導致合同解除，追究了違約責任後，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為 合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委託合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受託方的損失賠償額數目也不會 很小。

從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即 ：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除後10日內，向業主委員會辦理下列事項， 並報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算 ，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 。

2.房屋維修、更新的費用糾紛

根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修 、更新的費用糾紛。

(1)屬於業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。

(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」其第221條規定：「承租人在租賃物需要維修時可以 要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營 活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。

(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建築面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》 第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤 ，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委託物業管理企業管理維護，並承擔相應費用。

(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。

(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以採取排險解危的強制措施，排險 解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)

(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依 不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。

3.物業的使用糾紛

物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不 正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。

物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌； 佔用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物；侵佔綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場； 亂倒垃圾、雜物；在建築物、構築物上亂張貼、塗寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政 府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有 權依法予以行政處罰。

中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住 宅、公共建築和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當徵得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意 。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，並簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比 例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。

4.車輛停占車位及車輛保管糾紛

……

中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商 品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務 的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、 使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關 消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服 務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。

根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關於消費者權益的下 列規定：

(1)《消費者權益保護法》第49條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接 受服務的費用的一倍。」這就是所謂「加倍賠償」(又稱「退一賠一」)的法律依據，其中關鍵是對「欺詐行為」的認定。國家工商行政管理局於1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有「欺騙、誤導消費者」的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外 ，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。

(2)《消費者權益保護法》第25條規定：「經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。」第43條規定，違反上述條款規定的 ，「應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，並賠償損失。」這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是 人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自 由的錯誤和違法行為。

(3)《消費者權益保護法》第24條規定：「經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應 當承擔的民事責任。」含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同於示範合同，它是由 當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為「服從合同」。中國《合同法》 第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款， 按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。

順帶指出，關於一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依 照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。

在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業 管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作 和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利於不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……

參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/6/9337.html

http://www.gywygl.com/6/7395.html

http://www.gywygl.com/6/5866.html
http://www.gywygl.com/6/3742.html