農村房屋買賣合同有效嗎

1. 農村房屋買賣合同是否有效，農村房屋買賣合同

土地法 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過版省、自治區、直轄權市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
如果是宅基地房屋而且買方買了用於居住，這是變相買賣宅基地，所謂的合同不是合同

2. 購買農村房屋買賣合同是否有效

1.1999年4月國務院辦公廳在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》(中發(1997)11號文)第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建築和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。 2007年12月國務院又發出《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。
2007年《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力「以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效」的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬「以其他形式非法轉讓土地」的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。理由(3)，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
現實中，該原則在對於一時間轟動全國的北京市宋庄「畫家村」案件的審判中得到了充分體現。在畫家李玉蘭和賣房農民馬海濤買房糾紛一案，經過2007年的一審二審，北京市二中院依據「農村居民不得出售宅基地給城市居民」的有關規定，判定房產買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計9.3萬元的賣房款與補償款。而北京二中院同時又以買房畫家「信賴利益損失」為主要理由支持敗訴方反訴。在另兩起案件中經過法庭調解，村民與兩位藝術家最終達成以下協議：(1)雙方簽訂的買賣協議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補償款、搬遷費用、區位補償款歸被告所有，土地補償款歸原告所有。
2.《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定「依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續」和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定「依法轉讓地上建築物、構築物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。這是法律規定中最直接的關於房屋買賣無效的法律依據。1991 年4月，北京市某區某鄉農民甲與鄰鄉農民乙簽訂賣房協議，雙方支付價款交付房屋及相關證件但沒有辦理房屋過戶登記手續及宅基地權屬變更登記手續。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關手續。該區法院審理後認為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：「集體所有的土地依照法律規定屬於農村集體所有。」「依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，變更證書。」「農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批准。」甲與乙買賣房屋的行為，未經有關部門批准，雙方所簽訂的買賣房屋的協議書無效。
3.根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條之規定「農村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」。 《山東省民事審判工作座談會紀要2005》中關於農村私有房屋買賣合同的效力認定問題的意見為,「《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由於宅基地關繫到農民的基本居住條件，所以獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。由於農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，依據當前我國的土地法律和政策，結合審判實踐經驗，因此，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。」
4.《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」，如果農民的房屋允許其自由買賣，那麼也就是允許農民將其房屋項下的宅基地使用權也一並出賣了。

3. 農村房屋買賣合同有效嗎，農村房屋買賣合同是否有效

根據《抄土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由於是村民基於其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬於無效的買賣。
受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地裡交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者佔了很大的便宜，但是由於買賣合同屬於無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

4. 買農村房子協議有效嗎

雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。

因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。

具體如下：

(一)對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。

(二)對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

(三)農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。

5. 合同有效嗎，農村房屋買賣合同是否有效

第一種意見認為，蘇某屬於城鎮居民，依法不能購買農村房屋，故該房屋買賣合同應確認專無效。屬
第二種意見認為，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋，而根據《合同法》的意思自治、誠實信用原則，關某與蘇某在簽訂合同時都系完全民事行為能力人，系雙方真實意思表示，且蘇某已經長期居住該房屋，應認定合同有效。

6. 農村房屋買賣自己寫合同有效嗎

992年最高人民法來院《關於范懷與自郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》規定：「房屋買賣系要式法律行為。農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依辦理該項手續後，方能認定買賣有效。」該復函並未禁止城鎮居民購買農村房屋。

7. 農村房屋買賣合同是否有效 農村房屋買賣合同無效情形

根據《土地管抄理法》第六十三襲條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由於是村民基於其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬於無效的買賣。
受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地裡交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者佔了很大的便宜，但是由於買賣合同屬於無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。