修詳規合同
『壹』 房地產企業跨區開發項目這個「區」具體指什麼城區市區還是省
房地產開發手續流程
一、開發合同。
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得土地使用權證，規劃申定後。
提交：1、可行性研究報告;2、資質證明文件;3、房地產開發項目審批書;4、土地手續（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業管理合同（協議）;7、相關規費繳納證明8、項目開發資金監管協議。
發放：開發合同，項目手冊。
二、開發經營許可證
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得開發合同後。 由房管分局審批後報市局辦理。
三、單體工程審查
辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。
時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。
提交：1、當年計委計劃批文;2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;3、建施計劃書及投資計劃書;4、開發合同、開發經營許可證。
發放：單體工程審查表。
四、預售許可證
辦事依據 ：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。
時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。
提交：1、營業執照：2、資質證書、開發合同、開發經營許可證；3、土地使用權證或合法用地文件；4、建設工程規劃許可證；5、開工許可證；6、單體工程審查表；7、施工合同；8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；10、商品房預售方案；11、備案回執單；12、平面圖、樓房表；13、商品房預售資金監管協議；14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。
發放：預售許可證。
五、房地產開發項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。
辦事依據 ：《城市房地產管理法》、《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。
時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。
提交：1、開發項目綜合驗收申請；2、開發項目竣工圖紙；3、單體工程審查表；4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告；5、物業管理落實情況報告。
發放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。
六、房屋初始登記
時間：綜合驗收（分期綜合驗收）後。
提交：1、土地使用權證書或合法用地文件；2、建設工程規劃許可證；3、建設工程開工證明；4、建設工程竣工驗收證明；5、幢層戶平面圖；6、房屋初始登記申請表；7、聊城市房屋調查表；8、營業執照復印件；9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。
發放：房屋產權證。
七、轉移登記
時間：辦完大證，購房合同需備案後。
提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發票，5.契稅發票，6.商品房移交結算協議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發票，9.維修基金繳款證明。
發放：房屋產權證。
房地產開發手續辦理（非常詳細
項目 收費標准 責任部門 前置條件
1. 土地取得
1.1征地報批所需文件
1.1.1土地現狀利用圖 市、園區規建局審核 開發：到市規劃局查閱
1.1.2總體規劃圖 市、園區規劃局 總工辦
1.1.3用地紅線圖 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍
1.1.4建設用地土地利用總體規劃審核表 市、園區土地處 由園區土地處填寫
1.2土地使用證的辦理
1.2.1規劃選址意見書（控規） 市、園區規劃局 研發部確定用地性質
1.2.2規劃條件（用地范圍） 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍
1.2.3土地使用可行性研究報告 咨詢單位 經營、總工辦、預算提供材料
1.2.3協助規劃區域內企業土地掛牌 動遷部\相關企業
1.2.3.1企業動遷摸底 動遷部\相關企業
1.2.3.2企業搬遷補償談判、達成搬遷協議 動遷部\相關企業\園區 搬遷補償洽談
1.2.3.3企業提交土地轉讓申請 動遷部\相關企業\園區
1.2.3.4企業提交土地無經濟糾紛承諾書 動遷部\相關企業\園區
1.2.4規劃設計方案批復 開發部\市規建局、園區規建局 規劃設計方案
1.2.5土地掛牌評估 市土地交易中心、園區科技發展局 園區、搬遷企業、評估公司
1.2.6辦理摘牌手續 市土地交易中心
1.2.7辦理固定資產投資計劃、基本建設計劃 園區科技發展局 詳規批復、紅線圖、開發申請
1.2.8辦理中標通知書 市土地儲備中心 依繳款證明、摘牌前的保證金
1.2.9簽訂開發履約保證書 市土地儲備中心 中標通知書
1.2.10建設用地規劃許可證 園區規建局 依摘牌手續
1.2.11簽訂國有土地使用權出讓合同書 園區規建局 依摘牌手續
1.2.12繳納土地出讓金 園區財政局 依摘牌手續
1.2.13土地出讓契稅的交納 園區財政局（市地籍處） 依摘牌手續
1.2.14國有土地使用權出讓批復 市土地局、園區規建局 依摘牌手續
1.2.15土地指界\國有土地登記 園區規建局、土地處 依摘牌手續
1.2.16辦理土地使用證
1.3拆遷補償
1.3.1動遷普查
1.3.1.1 動遷地塊摸底 開發部 土地規劃設計條件及用地范圍的確定
1.3.1.2 居民動遷摸底 拆遷區域所在政府
1.3.1.3 企業動遷摸底 拆遷區域所在政府
1.3.1.4 動遷標的物產權核實 土地局、房產局
1.3.2動遷手續辦理
1.3.2.1 選擇拆遷單位 拆遷公司 經理辦公會，招標、投標
1.3.2.2 簽訂委託拆遷合同 拆遷公司 董事會
1.3.2.3 辦理拆遷許可證 開發部、財務部\房產局 中標通知書、規劃、建設用地、土地使用許可證、銀行資金證明
1.3.2.4 辦理三停手續 配套處\煤氣、自來水、電業局
1.3.3居民動遷實施
1.3.3.1 編制拆遷方案 董事會 依據市拆遷政策及相關規定
1.3.3.2 發布拆遷公告 辦公室\大連日報社
1.3.3.3 摸底情況公示 拆遷區域所在政府
1.3.3.4 召開居民動遷大會 拆遷區域所在政府
1.3.3.5 制定拆遷補償費發放計劃 財務部
1.3.3.6 簽訂拆遷貨幣補償協議 財務部
1.3.3.7 動遷標的物拆除 拆遷公司
1.3.3.8 進行居民回遷安置 公證處
1.3.4企業動遷實施 被拆遷單位
1.3.4.1 拆遷委託評估 市房地產評估所
1.3.4.2 拆遷補償費確定 董事會 依據市拆遷政策及相關規定
1.3.4.3 簽訂拆遷補償協議 財務部
1.3.4.4 動遷標的物拆除 拆遷公司
1.3.4.5 拆除現場移交 工程部
1.3.5動遷管理
1.3.5.1 拆遷政策法規搜集歸檔 檔案室
1.3.5.2 居民動遷資料歸檔 檔案室
1.3.5.3 企業動遷資料歸檔 檔案室
1.3.5.4 外理企業居民動遷糾紛 法院、執法局、派出所
1.3.6拆遷評價
1.3.6.1 形成委託拆遷單位評價
1.3.6.2 簽訂委託拆遷終止協議
1.4土地變更用途和超面積補交的地價 園區規建局、財政局 確定最終規劃用途和面積
2. 勘測設計工作
2.1勘察測繪與環評
2.1.1現狀地形測量、基礎配套設施測繪
2.1.1.1確定紅線圖
2.1.1.2面積確認（根據坐標）
2.1.1.3基礎配套設施的測定
2.1.2地質勘察（初勘）
2.1.3環境影響評價審批手續 市環保局
2.2設計招標 提供規劃設計方案
2.2.1下達設計任務書 營銷部
2.2.2確定設計單位
2.3規劃方案設計
2.3.1設計方案全圖（見備注）
2.3.2交通影響分析 市交警支隊 邀請市交警支隊科技規劃科參加規劃評審會
2.3.3方案評審
2.3.4方案調整
2.4詳規方案批復 市規劃局、園區規建局 立項批復、選址意見書
2.5擴初設計 設計院
2.6施工圖設計 設計院
2.6.1建築施工圖 設計院
2.6.2結構施工圖 設計院
2.6.3給排水施工圖 設計院
2.6.4暖通施工圖 設計院
2.6.5弱電施工圖 設計院、專業公司
2.6.6強電施工圖
2.6.7消防施工圖 設計院、電業局
2.6.8人防設計 消防局
2.6.9自來水設計 自來水公司、總工辦 有項目規劃批文、小區水內線設計圖
2.6.10煤氣設計 煤氣公司、總工辦 有項目規劃批文、小區建築設計圖、房間布局方案
2.7建築工程單體施工圖審查 園區規建局、市建委審圖辦
2.8外網設計（採暖、雨水、污水、道路） 相關單位
3.工程前期工作
3.1建設工程規劃許可證 研發部\園區規劃局 單體施工圖審批、消防審核
3.2城建綠化審批 市城建局、區城建局 規劃批復
3.3人防設計審核、批復及履約保證手續 總工辦\市人防辦 人防建設立項通知單
3.4消防審核、批復 本內閣
3.5政府代收費
3.5.1牆改基金繳納 牆改辦 規劃批復
3.5.2砂石費繳納 市水務局 規劃批復
3.5.3散裝水泥專項基金繳納 市經貿委散裝水泥辦 規劃批復
3.5.4水土保持費 水土保持辦 規劃批復
3.5.5白蟻防治費 房產局白蟻防治辦公室
3.5.6辦理勞動保險繳費手續 質量處\市建委統籌辦 規劃批復
3.5.7人防費繳納 人防辦 規劃批復
3.6市政手續
3.6.1市政道路挖掘（佔用）審批 市城建局市政處 規劃圖紙、工程預先提要求
3.6.2佔用公路路產賠償及挖掘審批 交通口岸管理局 規劃圖紙、工程預先提要求
3.6.3市政工程質量監督手續 市城建局市政工程質量檢查站 工程預先提要求
3.6.4路燈設置工程 路燈處 規劃圖紙、工程預先提要求
3.7建設項目有關手續
3.7.1施工圖審查
3.7.2防雷審查
3.7.3行政執法檢查手續
3.7.4辦理工程招投標手續 招標委員會\市建委招標辦
3.7.5辦理質量、安全監督手續
3.7.6辦理檔案手續
3.7.7辦理備案手續
3.7.8交易中心手續
3.8辦理建築工程施工許可證
3.9辦理預\銷售許可證 開發部、營銷部\市房產局、房屋測繪部門 詳規方案批復、規劃、施工進程
3.9.1商品房面積測繪 市房屋測繪管理部門 建築施工平面圖
3.9.2商品房登記
3.9.3商品房銷售價格認定
3.12增容項目
3.12.1水 大連水務局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文並報送自來水公司；主體工程基本封頂。
3.12.2電 電業局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文
3.12.3煤氣 煤氣公司、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。
3.12.4熱力 熱力公司、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。
3.13紅線外市政設施
3.13.1紅線外道路、水、電、氣、熱力 市政、自來水、電業局、煤氣 規劃方案
3.13.2通訊建造 電訊公司 規劃方案
3.13.3管線鋪設 規劃方案
3.13.4介面 規劃方案
3.14三通一平
3.14.1臨時道路
3.14.2臨時用電 電業局、項目部 項目部提前20天提供用電負荷及使用地點
3.14.3臨時用水 自來水公司、項目部 項目部提前20天提供用水點及使用地點
3.14.4場地平整
3.15臨時設施
3.15.1臨時圍牆
3.15.2臨時辦公室
3.15.3臨時場地佔用
3.15.4臨時圍板
9.後期手續 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1綜合驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1.1工程檔案驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1.2環保驗收手續 市環保局
建設項目環保設施竣工驗收檢測報告審批 市環保局、環保監測單位 依規劃批復協調
環保三同時項目驗收手續 市環保局 依規劃批復協調
9.1.3工程竣工規劃驗收 項目部\園區規劃局 竣工
9.1.4工程竣工消防驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.5工程竣工人防驗收 項目部\市人防辦 竣工
9.1.6工程竣工電梯驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.7工程竣工市政驗收 項目部\市 竣工
9.1.8工程竣工防雷驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.9工程竣工專家組驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.2竣工備案 質檢站備案科
9.3辦理地名及建築物門牌號批復手續 市民政局地名辦 規劃批復
9.4房產測繪
9.5房產證 203
一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分 房地產開發前期手續辦理流程
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
3、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得中標通知書。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃驗收許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分房地產項目權屬初始登記階段 房地產開發前期手續辦理流程
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
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『貳』 房地產前期開發的相關問題：住宅需要立項嗎
一、立項審批 1、項目立項申請報告書（原件一份） 2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份） 3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份） 4、項目建設投資概算（一份） 5、銀信部門出示的資金證明（原件一份） 6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份） 7、項目地形圖（一份） 8、有關職能部門的意見。 二、規劃設計 1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。 2、建築設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。 3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。 三、建設工程報建 （一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。 1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書； 2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》； 3、國土部門核發的《國有土地使用證》； 4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批准書； 5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》； 6、消防部門核發的《建築工程消防設計審核意見書》； 7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》； 8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》； 9、建設資金證明； 10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》； 1 1、法律、法規規定的其他資料。 （二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明； 2、建設工程施工公開招標申請表； 3、建設工程監理公開招標申請表。 （三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明； 2、建設工程施工邀請招標審批表； 3、建設工程監理邀請招標審批表； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、其他申請邀請招標理由證明。 （四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明； 2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告； 3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、建設工程直接發包審批表。 （五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。 1、《規劃許可證》； 2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； 4、施工合同及其單位資質證書復印件； 5、監理合同及其單位資質證書復印件； 6、施工圖設計文件審查批准書； 7、建設工程質量監督申請表； 8、法律、法規規定的其他資料。 （六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。 1、建設單位提供的資料： （1）工程施工安全監督報告； （2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； （3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； （4）工程項目地質勘察報告（結論部分）； （5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）； （6）工程預算書（總建築面積、層數、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料： （1）安全生產、文明施工責任制； （2）安全生產、文明施工管理目標； （3）施工組織設計方案和專項技術方案； （4）安全生產、文明施工檢查制度； （5）安全生產、文明施工教育制度； （6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件； （7）現場設施、安全標志等總平面布置圖； （8）購買安全網的合格證、准用證發票原件和復印件； （9）建設工程施工安全生產責任書； （10）建設工程施工安全受監申請表； （1 1）法律、法規規定的其他資料。 （七）領取《施工許可證》，除第 （一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。 1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 2、工程監理中標通知書和工程監理合同； 3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）； 4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批准現場攪拌的批文； 5、質量監督申請安排表； 6、安全監督申請安排表； 7、建設工程質量監督書； 8、建設工程施工安全受監證； 9、施工許可申請表； 四、建設工程竣工驗收 （一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。 1、已完成工程設計和合同約定的各項內容； 2、工程竣工驗收申請表； 3、工程質量評估報告； 4、勘察、設計文件質量檢查報告； 5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）； 6、工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告； 7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告； 8、建設單位已按合同約定支付工程款； 9、施工單位簽署的《工程質量保修書》； 10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料； 1 1、規劃部門出具的規劃驗收合格證； 1 2、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證； 1 3、質監站責令整改的問題已全部整改好； 1 4、造價站出具的工程竣工結算書。 （二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。 （三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。 1、工程竣工驗收報告； 2、《施工許可證》； 3、竣工驗收備案表； 4、工程質量監督報告； 5、工程竣工驗收申請表； 6、工程質量評估報告； 7、工程施工安全評價書； 8、工程質量保修書； 9、工程竣工結算書； 10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》； 1 1、法律、法規規定的其他資料。 （四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。 1、工程按實際結算的，要提供如下資料： （1）建設單位和施工單位的委託書； （2）工程類別核定書； （3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； （4）工程施工承發包合同； （5）施工組織設計方案； （6）圖紙會審記錄； （7）工程施工開工報告； （8）隱蔽工程驗收記錄； （9）工程施工進度表； （10）工程子目換算和抽料（筋）表； （1 1）工程設計變更資料； （1 2）施工現場簽證資料； （1 3）竣工圖。 2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料： （1）建設單位和施工單位的委託書； （2）工程承包合同原件； （3）竣工圖。 五、辦理預售許可證 l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。 2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。 3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。 4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。 5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。 6、已簽房屋施工合同。 7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。 8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。 9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。 10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。 1 1、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標准、售價表、銷售計劃；公共建築的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。 1 2、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中註明預售商品房項目的座落位置和樓號)。 1 3、物業管理方案已經落實。
『叄』 學校新建工程前期手續如何辦理流程
房地產開發手續流程
一、開發合同。
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得土地使用權證，規劃申定後。
提交：1、可行性研究報告;2、資質證明文件;3、房地產開發項目審批書;4、土地手續（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業管理合同（協議）;7、相關規費繳納證明8、項目開發資金監管協議。
發放：開發合同，項目手冊。
二、開發經營許可證
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得開發合同後。 由房管分局審批後報市局辦理。
三、單體工程審查
辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。
時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。
提交：1、當年計委計劃批文;2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;3、建施計劃書及投資計劃書;4、開發合同、開發經營許可證。
發放：單體工程審查表。
四、預售許可證
辦事依據 ：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。
時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。
提交：1、營業執照：2、資質證書、開發合同、開發經營許可證；3、土地使用權證或合法用地文件；4、建設工程規劃許可證；5、開工許可證；6、單體工程審查表；7、施工合同；8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；10、商品房預售方案；11、備案回執單；12、平面圖、樓房表；13、商品房預售資金監管協議；14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。
發放：預售許可證。
五、房地產開發項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。
辦事依據 ：《城市房地產管理法》、《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。
時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。
提交：1、開發項目綜合驗收申請；2、開發項目竣工圖紙；3、單體工程審查表；4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告；5、物業管理落實情況報告。
發放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。
六、房屋初始登記
時間：綜合驗收（分期綜合驗收）後。
提交：1、土地使用權證書或合法用地文件；2、建設工程規劃許可證；3、建設工程開工證明；4、建設工程竣工驗收證明；5、幢層戶平面圖；6、房屋初始登記申請表；7、聊城市房屋調查表；8、營業執照復印件；9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。
發放：房屋產權證。
七、轉移登記
時間：辦完大證，購房合同需備案後。
提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發票，5.契稅發票，6.商品房移交結算協議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發票，9.維修基金繳款證明。
發放：房屋產權證。
房地產開發手續辦理（非常詳細
項目 收費標准 責任部門 前置條件
1. 土地取得
1.1征地報批所需文件
1.1.1土地現狀利用圖 市、園區規建局審核 開發：到市規劃局查閱
1.1.2總體規劃圖 市、園區規劃局 總工辦
1.1.3用地紅線圖 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍
1.1.4建設用地土地利用總體規劃審核表 市、園區土地處 由園區土地處填寫
1.2土地使用證的辦理
1.2.1規劃選址意見書（控規） 市、園區規劃局 研發部確定用地性質
1.2.2規劃條件（用地范圍） 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍
1.2.3土地使用可行性研究報告 咨詢單位 經營、總工辦、預算提供材料
1.2.3協助規劃區域內企業土地掛牌 動遷部\相關企業
1.2.3.1企業動遷摸底 動遷部\相關企業
1.2.3.2企業搬遷補償談判、達成搬遷協議 動遷部\相關企業\園區 搬遷補償洽談
1.2.3.3企業提交土地轉讓申請 動遷部\相關企業\園區
1.2.3.4企業提交土地無經濟糾紛承諾書 動遷部\相關企業\園區
1.2.4規劃設計方案批復 開發部\市規建局、園區規建局 規劃設計方案
1.2.5土地掛牌評估 市土地交易中心、園區科技發展局 園區、搬遷企業、評估公司
1.2.6辦理摘牌手續 市土地交易中心
1.2.7辦理固定資產投資計劃、基本建設計劃 園區科技發展局 詳規批復、紅線圖、開發申請
1.2.8辦理中標通知書 市土地儲備中心 依繳款證明、摘牌前的保證金
1.2.9簽訂開發履約保證書 市土地儲備中心 中標通知書
1.2.10建設用地規劃許可證 園區規建局 依摘牌手續
1.2.11簽訂國有土地使用權出讓合同書 園區規建局 依摘牌手續
1.2.12繳納土地出讓金 園區財政局 依摘牌手續
1.2.13土地出讓契稅的交納 園區財政局（市地籍處） 依摘牌手續
1.2.14國有土地使用權出讓批復 市土地局、園區規建局 依摘牌手續
1.2.15土地指界\國有土地登記 園區規建局、土地處 依摘牌手續
1.2.16辦理土地使用證
1.3拆遷補償
1.3.1動遷普查
1.3.1.1 動遷地塊摸底 開發部 土地規劃設計條件及用地范圍的確定
1.3.1.2 居民動遷摸底 拆遷區域所在政府
1.3.1.3 企業動遷摸底 拆遷區域所在政府
1.3.1.4 動遷標的物產權核實 土地局、房產局
1.3.2動遷手續辦理
1.3.2.1 選擇拆遷單位 拆遷公司 經理辦公會，招標、投標
1.3.2.2 簽訂委託拆遷合同 拆遷公司 董事會
1.3.2.3 辦理拆遷許可證 開發部、財務部\房產局 中標通知書、規劃、建設用地、土地使用許可證、銀行資金證明
1.3.2.4 辦理三停手續 配套處\煤氣、自來水、電業局
1.3.3居民動遷實施
1.3.3.1 編制拆遷方案 董事會 依據市拆遷政策及相關規定
1.3.3.2 發布拆遷公告 辦公室\大連日報社
1.3.3.3 摸底情況公示 拆遷區域所在政府
1.3.3.4 召開居民動遷大會 拆遷區域所在政府
1.3.3.5 制定拆遷補償費發放計劃 財務部
1.3.3.6 簽訂拆遷貨幣補償協議 財務部
1.3.3.7 動遷標的物拆除 拆遷公司
1.3.3.8 進行居民回遷安置 公證處
1.3.4企業動遷實施 被拆遷單位
1.3.4.1 拆遷委託評估 市房地產評估所
1.3.4.2 拆遷補償費確定 董事會 依據市拆遷政策及相關規定
1.3.4.3 簽訂拆遷補償協議 財務部
1.3.4.4 動遷標的物拆除 拆遷公司
1.3.4.5 拆除現場移交 工程部
1.3.5動遷管理
1.3.5.1 拆遷政策法規搜集歸檔 檔案室
1.3.5.2 居民動遷資料歸檔 檔案室
1.3.5.3 企業動遷資料歸檔 檔案室
1.3.5.4 外理企業居民動遷糾紛 法院、執法局、派出所
1.3.6拆遷評價
1.3.6.1 形成委託拆遷單位評價
1.3.6.2 簽訂委託拆遷終止協議
1.4土地變更用途和超面積補交的地價 園區規建局、財政局 確定最終規劃用途和面積
2. 勘測設計工作
2.1勘察測繪與環評
2.1.1現狀地形測量、基礎配套設施測繪
2.1.1.1確定紅線圖
2.1.1.2面積確認（根據坐標）
2.1.1.3基礎配套設施的測定
2.1.2地質勘察（初勘）
2.1.3環境影響評價審批手續 市環保局
2.2設計招標 提供規劃設計方案
2.2.1下達設計任務書 營銷部
2.2.2確定設計單位
2.3規劃方案設計
2.3.1設計方案全圖（見備注）
2.3.2交通影響分析 市交警支隊 邀請市交警支隊科技規劃科參加規劃評審會
2.3.3方案評審
2.3.4方案調整
2.4詳規方案批復 市規劃局、園區規建局 立項批復、選址意見書
2.5擴初設計 設計院
2.6施工圖設計 設計院
2.6.1建築施工圖 設計院
2.6.2結構施工圖 設計院
2.6.3給排水施工圖 設計院
2.6.4暖通施工圖 設計院
2.6.5弱電施工圖 設計院、專業公司
2.6.6強電施工圖
2.6.7消防施工圖 設計院、電業局
2.6.8人防設計 消防局
2.6.9自來水設計 自來水公司、總工辦 有項目規劃批文、小區水內線設計圖
2.6.10煤氣設計 煤氣公司、總工辦 有項目規劃批文、小區建築設計圖、房間布局方案
2.7建築工程單體施工圖審查 園區規建局、市建委審圖辦
2.8外網設計（採暖、雨水、污水、道路） 相關單位
3.工程前期工作
3.1建設工程規劃許可證 研發部\園區規劃局 單體施工圖審批、消防審核
3.2城建綠化審批 市城建局、區城建局 規劃批復
3.3人防設計審核、批復及履約保證手續 總工辦\市人防辦 人防建設立項通知單
3.4消防審核、批復 本內閣
3.5政府代收費
3.5.1牆改基金繳納 牆改辦 規劃批復
3.5.2砂石費繳納 市水務局 規劃批復
3.5.3散裝水泥專項基金繳納 市經貿委散裝水泥辦 規劃批復
3.5.4水土保持費 水土保持辦 規劃批復
3.5.5白蟻防治費 房產局白蟻防治辦公室
3.5.6辦理勞動保險繳費手續 質量處\市建委統籌辦 規劃批復
3.5.7人防費繳納 人防辦 規劃批復
3.6市政手續
3.6.1市政道路挖掘（佔用）審批 市城建局市政處 規劃圖紙、工程預先提要求
3.6.2佔用公路路產賠償及挖掘審批 交通口岸管理局 規劃圖紙、工程預先提要求
3.6.3市政工程質量監督手續 市城建局市政工程質量檢查站 工程預先提要求
3.6.4路燈設置工程 路燈處 規劃圖紙、工程預先提要求
3.7建設項目有關手續
3.7.1施工圖審查
3.7.2防雷審查
3.7.3行政執法檢查手續
3.7.4辦理工程招投標手續 招標委員會\市建委招標辦
3.7.5辦理質量、安全監督手續
3.7.6辦理檔案手續
3.7.7辦理備案手續
3.7.8交易中心手續
3.8辦理建築工程施工許可證
3.9辦理預\銷售許可證 開發部、營銷部\市房產局、房屋測繪部門 詳規方案批復、規劃、施工進程
3.9.1商品房面積測繪 市房屋測繪管理部門 建築施工平面圖
3.9.2商品房登記
3.9.3商品房銷售價格認定
3.12增容項目
3.12.1水 大連水務局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文並報送自來水公司；主體工程基本封頂。
3.12.2電 電業局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文
3.12.3煤氣 煤氣公司、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。
3.12.4熱力 熱力公司、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。
3.13紅線外市政設施
3.13.1紅線外道路、水、電、氣、熱力 市政、自來水、電業局、煤氣 規劃方案
3.13.2通訊建造 電訊公司 規劃方案
3.13.3管線鋪設 規劃方案
3.13.4介面 規劃方案
3.14三通一平
3.14.1臨時道路
3.14.2臨時用電 電業局、項目部 項目部提前20天提供用電負荷及使用地點
3.14.3臨時用水 自來水公司、項目部 項目部提前20天提供用水點及使用地點
3.14.4場地平整
3.15臨時設施
3.15.1臨時圍牆
3.15.2臨時辦公室
3.15.3臨時場地佔用
3.15.4臨時圍板
9.後期手續 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1綜合驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1.1工程檔案驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1.2環保驗收手續 市環保局
建設項目環保設施竣工驗收檢測報告審批 市環保局、環保監測單位 依規劃批復協調
環保三同時項目驗收手續 市環保局 依規劃批復協調
9.1.3工程竣工規劃驗收 項目部\園區規劃局 竣工
9.1.4工程竣工消防驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.5工程竣工人防驗收 項目部\市人防辦 竣工
9.1.6工程竣工電梯驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.7工程竣工市政驗收 項目部\市 竣工
9.1.8工程竣工防雷驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.9工程竣工專家組驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.2竣工備案 質檢站備案科
9.3辦理地名及建築物門牌號批復手續 市民政局地名辦 規劃批復
9.4房產測繪
9.5房產證 203
一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分 房地產開發前期手續辦理流程
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
3、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得中標通知書。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃驗收許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分房地產項目權屬初始登記階段 房地產開發前期手續辦理流程
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。