央產房買賣糾紛
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
案件介紹：
張曉濤與劉能系夫妻關系，張大嘴系張曉濤與劉能之子。
坐落於北京市東城區的訴爭房屋系張曉濤所有的房產，該房屋性質為央產房。2012年6月15日，張曉濤的妻子劉能委託我愛我家經紀公司代為出售該房屋。雖在委託期限之內為將該房屋售出，但該房屋一直作為房源對外公布。
2012年12月，中介公司將該房屋推薦給趙四，並與張曉濤聯系房屋出賣事宜。張曉濤安排其子張大嘴帶趙四實地看房。12月31日，張大嘴以張曉濤委託代理人身份和趙四及我愛我家公司簽訂了《房屋買賣定金協議》，該協議約定：張曉濤出售訴爭房屋給趙四，張曉濤確保訴爭房屋無權屬瑕疵，無債權債務糾紛，並且符合上市交易條件。趙四親自到場看房，並對該房屋權屬狀況、設施設備、物業等相關情況進行了解，確定以251萬元價格購買訴爭房屋。該價格不包含國家規定應當由張曉濤所承擔稅費。張曉濤認可趙四以上述價格購買訴爭房屋，且接受趙四在簽訂本協議當日交付購房定金10萬元，張曉濤應當為趙四齣具訂金收據，同時將上述房屋的房屋所有權證復印件、身份證復印件及委託書復印件等相關資料交與趙四個留存一份；雙方應當在簽訂本協議後七個工作日內積極前往我愛我家公司交道口店簽署《北京市存量房屋買賣合同》以及《北京市存量房屋買賣居間服務合同》等其他交易所需要的相關法律文書。若甲、乙任何一方違約，均應當依照《中華人民共和國合同法》的定金條款規定執行。
該協議簽訂之後，趙四依約履行了交付購房定金10萬元的合同義務。
但此後，雙方並未簽署《北京市存量房屋買賣合同》。
2012年12月至2013年5月期間，我愛我家公司的工作人員多次採用簡訊方式和張大嘴溝通，期間趙四和張大嘴電話聯系，張大嘴表示其父母買房原則不變。在中介公司安排下，雙方在2013年3月12日見面詳談。
2013年3月21日，趙四將張曉濤起訴至法院，要求確認確認趙四、張曉濤及我愛我家公司簽訂的《房屋買賣定金協議》為房屋買賣協議，同時訴求法院判令張曉濤協助將訴爭房屋過戶至其名下。
庭審經過：
庭審中，法院查明：
2013年5月21日，張曉濤向北京市東城區人民法院起訴，要求確認張大嘴與趙四及我愛我家公司簽訂的《房屋買賣定金協議》無效。2014年2月17日，東城法院經審理後判決確認《房屋買賣定金協議》無效。一審判決後，趙四不服上訴，二審法院經審理後認為該協議已經被張曉濤追認，因此該協議對張曉濤發生效力，並在2014年6月18日判決撤銷一審判決改判確認合同有效，駁回張曉濤訴訟請求。
2014年7月5日，劉能向法院提起特別程序之訴，要求確認張曉濤為無民事行為能力人。該案件審理中，法院委託鑒定機構堅定張曉濤的行為能力，鑒定機構出具的鑒定意見為張曉濤為限制行為能力人。因此法院於2015年7月18日依法宣判張曉濤為限制民事行為能力人。自此之後，張曉濤的工作單位及其戶籍所在地的基層組織均未及時指定張曉濤的監護人。為此，東城法院指定劉能作為張曉濤在本次訴訟中的法定代理人參加訴訟。
本案庭審中，法院曾到張曉濤工作單位北京市某機械研究院了解訴爭房屋上市備案的有關情況，該單位表示張大嘴曾到單位辦理訴爭房屋上市交易的相關手續，單位也讓張曉濤提供了委託手續，單位領導對其申請亦已審批，趙四亦曾到單位寫過承諾書，但雙方之間並未辦理物業交接手續，因此上市證明沒有開具。而且上市證明需要趙四、張曉濤雙方共同到單位辦理，如果張曉濤不前來辦理，單位無法提供上市證明，同時單位表示在此問題上，單位尊重單位職工的意見。同時，趙四向法院提出財產保全申請，要求查封訴爭房屋，並提供了相應的擔保。目前，法院已經准予趙四的申請，並做出民事裁定書查封了訴爭房屋。
庭審中，趙四提交了一份錄音，錄音為2013年3月12日趙四在我愛我家公司安排下和張大嘴見面一事面談時的談話錄音。該錄音顯示，談話中趙四主動提及張曉濤委託張大嘴一事及張曉濤與張大嘴商量過等問題，張曉濤和劉能在對話中表示全權代表、都商量過了等，稱張大嘴在簽訂合同收取定金之後已經將情況告知他們。
庭審中我愛我家的工作人員亦出庭作證。對於此上證據，張大嘴表示上述錄音是趙四和我愛我家公司在張曉濤和劉能、張大嘴不知情的情形下偷錄的，且雙方在錄音中沒有探機訴爭房屋買賣的細節問題。
法院庭審中，趙四還提交了一份《限時速遞協議》，該協議為張大嘴以張曉濤委託代理人名義（甲方）和我愛我家公司簽訂，內容為甲方將上述房屋獨家委託乙方進行轉讓出售，委託期限自2012年12月31日至2013年1月30日，簽訂時間為2012年12月31日。張大嘴對協議的真實性沒有異議，但表示當時我愛我家公司稱簽署該協議是為了單位內部獎勵使用，因此在簽訂協議時沒有仔細閱讀協議，並且沒有該份協議。該協議是和定金協議一天簽署，時間為2012年12月31日，並非12月31日。我愛我家公司對張大嘴上述陳述並未表示異議。
審理結果：
北京市東城區人民法院經審理後認為，依法成立的合同受法律保護。根據法院查明的事實，三房所簽定金協議已經生效法律文書確認合法有效，同時應當指出該協議所涉及內容對訴爭房屋的基本狀況、價款數額等進行了約定，因此應當視為買賣合同。現在趙四要求確認趙四、張曉濤和我愛我家公司簽訂的定金協議為房屋買賣合同的訴求，於法不悖，法院予以確認。基於此，趙四要求張曉濤協助辦理過戶手續，理由正當，法院予以支持。雖然張曉濤的單位對上市證明一節持保留意見，單次意見並不妨礙趙四行使要求張曉濤繼續履行合同的權利。
同時，雖然張曉濤在2015年7月被法院宣告為限制行為能力人，但沒有證據顯示其在訂立合同時存在民事行為能力下次，因此法院對於趙四的該項訴訟請求，亦於支持。因劉能和張曉濤系夫妻關系，錄音證據表明賣房是張曉濤和劉能的意思表示，劉能有義務協助趙四辦理訴爭房屋的產權過戶手續。同時，趙四應當將剩餘購房款241萬給付張曉濤，張曉濤的抗辯意見及劉能、張大嘴的陳述意見，依據不足，因此法院不予採納。
因此，法院在審理後於2015年9月11日判決：
一、確認趙四與張曉濤及北京我愛我家房地產經紀有限責任公司於2012年12月31日簽訂的《房屋買賣定金協議》為房屋買賣合同；
二、張曉濤於判決生效後十日內辦理北京市東城區訴爭房屋的央產房上市備案手續；
三、趙四判決生效後十五日內給付張曉濤剩餘購房款人民幣241萬元；
四、張曉濤與劉能於判決生效後十五日內協助趙四辦理訴爭房屋的所有權變更登記手續。
一審判決之後，張曉濤不服一審判決，上訴至北京市第二中級人民法院，法院在審理之後判決：
撤銷一審法院判決，改判駁回趙四全部訴訟請求。
安居房產律師網首席律師靳雙權案件點評：
安居房產律師網首席律師靳雙權認為，本案中所涉及的定金協議經生效判決確認有效，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。因此該合同的效力及於張曉濤，因此趙四、張曉濤均應當依照協議約定履行。現趙四主張定金協議具備房屋買賣合同應當具備的主要條款，應當視為房屋買賣合同，而張曉濤主張上述定金協議為預約合同，並不能作為房屋買賣合同看待，因此本案的爭議焦點在於涉訴定金協議是否能夠視為房屋買賣合同。
靳雙權律師認為，首先，雙方所簽訂的《房屋買賣定金協議》明確約定了訴爭房屋的基本狀況以及擬收價款數額，但同時亦明確約定了「雙方應當在簽訂合同後七個工作日內積極主動前往中介公司簽署《房屋買賣合同》及《居間服務合同》等其他交易所需的相關法律文書；如果甲、乙一方違約，均應當依照《中華人民共和國合同法》有關定金條款的規定執行」。本案中雙方簽訂的協議雖然已經具備了部分合同的主要內容，但同時又在協議內容上明確雙方應當在七個工作日內另行簽訂《買賣合同》同時約定了違約責任應當依照《合同法》關於定金條款的規定執行。協議簽訂之後，趙四支付了10萬元定金，雙方並未另行簽訂買賣合同，從涉訴定金協議的名稱、內容及旅行商可以看出雙方簽訂涉訴合同時的意思表示是約定將來一定期限內按照協議確定的價格訂立買賣合同。因此，該定金協議應當認定為預約合同。
其次，根據相關法律規定，當事人對自己提出的訴訟主張應當舉證，沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主張的，有負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中趙四主張雙方在簽訂定金協議時已經口頭上對包括購房款支付方式等合同主要內容達成一致，並且在後續的溝通中張曉濤亦承諾售房，但其所提供的錄音證據和證人證言等證據材料並不足以證明雙方在定金協議簽訂時和簽訂後對協議性質進行了變更，或者對房屋買賣的相關事宜達成一致，因此趙四以定金協議具備買賣合同應當具備的主要條款，應視為買賣合同的訴訟請求，沒有事實依據和法律根據，因此法院難以支持。同時其要求將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請求，法院亦未予支持。
綜上，法院的判決是正確的。
❷ 不能上市交易的央產房 離婚如何評估 如何分割
對於一些限制產權房屋，其特點是有產權證，但又與原產權單位簽有協議，比如回未答經同意不得買賣或是原單位優先回購等約定來限制房屋交易。但此限制的是交易行為，離婚財產分割並不是買賣，原產權單位無權對該房屋的所有權性質是否為共同財產作出認定。因此，此約定並不能成為阻礙房產作為共同財產分割的依據。
此種情況下一般只要是已經實際取得了產權證的情況，該房屋就可以作價評估，法院可以按評估價值作為分割財產的依據。但在判定房屋歸屬的時候，如果雙方都主張要房屋的話，一般法院會考慮房屋的來源，將房屋判給
❸ 在北京產權人去世了，央產房如何買賣
央產房在產權人去世後還需要進行買賣的，應該先在中央和機關主辦交易辦公室（藍島大廈西區）辦理繼承上市，再辦理出售上市，在中央和機關主辦交易辦公室（藍島大廈西區）做上市登記，有備案後才能出售。
蓋有公章和編號的《在京中央單位已購住房產權變更登記通知單》
產權人去世，央產房買賣需辦理繼承再進行買賣。繼承需辦理一次上市，買賣需辦理一次上市，取回蓋有公章和編號的《在京中央單位已購住房產權變更登記通知單》即表示上市完成。
資料來源：北京市住房和城鄉建設委員會
該內容僅在北京適用。
❹ 涉及朝陽法院判決過的央產房案件
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
案件介紹：
路遠風的母親路萍於1993年購買了訴爭房屋，該房屋原系某中央單位的自管公房。1993年8月7日，該房屋的所有權人登記在路萍名下，該房屋建築面積89平米。1997年路萍去世。2000年5月18日，路遠風辦理了一份公證書，該公證書內容為：「查被繼承人路萍於1997年死亡，死亡後其在北京市朝陽區留有房屋三間。死者死前無遺囑，且其父母均於解放前去世，其夫於1992年去世。根據我國繼承法有關規定，該房屋由路遠風繼承。」
何默生和張、路遠風系鄰居。張是路遠風丈夫的弟弟。2001年7月16日，張告知何默生，路遠風出國急需用錢，所以委託自己代為出售訴爭房屋，房屋價款為38萬元，後張帶何默生實地看房後，何默生決定購買該房屋。但雙方出於信任，未簽訂書面合同。次日，何默生支付了張5萬元，張將要是交給了何默生。2001年12月26日，張讓何默生將剩餘購房款存入名為雷雲的銀行賬戶中，隨後張將原始購房合同、公證書原件和房產證原件交給了何默生。
何默生對該房屋進行了簡單裝修，隨後入住了該房屋。因該房屋系央產房，且路遠風不在國內，在2008年錢不能辦理過戶手續，因此該房屋一直沒有辦理過戶手續。
2008年後，何默生找到路遠風要求過戶，但路遠風沒有理會。2013年6月，路遠風去的愛房屋的所有權證書，現在該房屋登記在路遠風名下。
2014年3月，何默生將路遠風起訴至法院，訴求路遠風繼續履行房屋買賣合同的義務，將訴爭房屋過戶至其名下。
審理過程：
庭審中，何默生主張2008年以前訴爭房屋不能辦理過戶手續，因此向法院提交了原始購房合同及公證書、原房產證及張的證言以及單位在2013年3月22日出具的證明，證明的內容為：「央產房交易辦公室，訴爭房屋，建築面積89平米，產權人為路萍。房屋2012年及之前的取暖費、管理費均已全部結清，沒有拖欠，我單位同意該房屋上市。」
路遠風則表示雙方系租賃關系，但其就38萬元房款未能證明用途，亦未提供相應證據證明雙方系租賃關系。何默生表示自己已經使用該房屋十餘年之久，如果依照路遠風所說是租賃關系，其從未來到訴爭房屋查看過房屋，因此對路遠風的主張不予認可。
審判結果：
2015年6月18日，北京市朝陽區人民法院經審理後判決：
路遠風將訴爭房屋於判決生效後七日內過戶至何默生名下。
一審判決後，路遠風不服上訴至北京市三中院，北京市三中院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
最好的房產糾紛律師靳雙權案件解析：
最好的房產糾紛律師靳雙權認為，本案雙方所爭議的焦點在於雙方之間是買賣關系還是路遠風所說的租賃關系。
如果依照路遠風敘述雙方為租賃關系，雙方應當會針對租賃房屋的租金數額以及租賃期限等相關的情況進行磋商，同時由於房屋的價值較高，如無特殊情況出租人是不會將房屋所有權證書等相關文件交給承租人，並且會針對該房屋進行一定的看管，從當事人敘述法院得知雙方並不認識，在交付該房屋時並沒有針對租金數額、租賃時間等進行約定，同時路遠風在該房屋沒有貴重物品的情況下收取了何默生38萬元的巨款，在交付房屋給何默生之後，路遠風在長達十餘年的時間里並未查看訴爭房屋，也沒有和何默生進行過聯系，同時還將該房屋的房產證及其他文件交由何默生持有，其行為和一般的房屋租賃交易習慣不符，因此其主張雙方為租賃合同關系難以讓人信服。
相反，何默生主張雙方為買賣合同關系更為符合常理，且可信度較高。庭審中其提供了訴爭房屋的房產證及原始購房合同等相關權利憑證，並且案外人張的錄音證據也表明了路遠風曾經委託張出售訴爭房屋，同時結合何默生交付了巨額款項並居住使用訴爭房屋十餘年之久的客觀事實，何默生的主張更具信服力，因此法院支持了何默生主張雙方系買賣合同關系的主張。
因雙方之間成立了房屋買賣合同關系，且何默生已經支付了相應的對價款，該對價款符合當時市場交易價格標准，依法成立的合同對雙方當事人具有法律約束力，雙方應當依照合同約定履行自己的義務，因此何默生主張要求過戶的請求法院應當予以支持。
綜上，法院的判決是正確的。
律師提醒：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的讀者，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年3月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。
❺ 關於央產房買賣的流程及規定。。。請高手給予幫助！
一、去原單位開具同意上市證明及物業結清證明
二、去當地央產房管理辦公室開具上市審批表（北京在藍島）
❻ 央產房如何買賣
您好，感謝您的提問。
央產房出售需要先辦理央產房上市手續，如果內房屋可以辦理容央產上市，辦理完央產房上市後可以買賣。
辦理央產房上市手續所需材料：
1、 若產權人能到場需准備：①業主本人身份證原件②配偶身份證（可以是復印件）③房產證原件④原始購房協議（合同）原件⑤物業供暖結清證明原件。（以上材料除物業費與供暖費結清證明外，其他均留存復印件。復印件一律為A4紙，二代身份證需復印正反面。）
2、 若產權人不能到場需准備：①公證委託書原件，委託事項為代辦央產房上市審核手續②受託人身份證原件③產權人身份證復印件④產權人配偶身份證復印件⑤房產證原件⑥原始購房協議（合同）原件⑦物業供暖結清證明原件（以上材料除物業費與供暖費結清證明外，其他均留存復印件。復印件一律為A4紙，二代身份證需復印正反面。）
3、辦理央產房上市需要公共維修基金繳納證明，公共維修基金需要交給單位，由單位出具證明；
4、 若購房合同丟失，可到原產權單位或房屋所在區縣房地局調原始購房合同，復印後蓋原產權單位或房屋所在區縣房地局公章。
5、 如原產權單位與產權人未簽訂購房合同，原產權單位應開具無購房合同證明，並註明單位經辦人和聯系電話。
❼ 央產房交易需要注意哪些問題
央產房具備什麼條件方可上市
1、一是原產權單位已經建立住房檔案；二是已經取得房屋產權證；三是有超標情況但已在原產權單位作過超標處理；四是不屬於國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的住房。
2、符合上市條件的「央產房」可以在定點經紀公司，或者直接去央產房交易辦公室領取《核心在京單位已購公房上市出售登記表》，經交易辦公室核准後，即可辦理上市交易手續。
3、央產房上市還要符合有關住房檔案和買賣合同的規定。出售人沒有建立住房檔案的，應補建住房檔案後方可上市出售。出售人上市出售時應提交與原產權單位簽定的公有住房買賣合同，無法提交的可以按房改售房的檔案材料或原產權單位出具的證明作為依據。
央產房上市流程
1、填表。出售人可自行去交易辦公室領取《核心在京單位已購公房上市出售登記表》，也可在定點交易機構領取。
2、委託、交易。出售人可自行尋找客戶，或者委託定點交易機構負責尋求客戶。出售人與定點交易機構簽訂《委託代理銷售協議》，由定點交易機構撮合買賣雙方並達成銷售意向。
3、簽合同。出售人若自行尋找買房客戶，建議您一定要與買方簽訂《北京市房屋買賣合同》。若委託定點交易機構，則交易機構為買賣雙方約定時間簽訂《北京市房屋買賣合同》。
4、買方辦理銀行按揭手續。房產評估由買方自行或者定點交易機構將該套房屋的資料提供給評估事務所，由其進行房產評估，約見律師由律師初審其貸款資格，同時繳納保險費、律師費。
5、物業交割。買賣雙方自行或者由定點交易機構經紀人陪同，進行水、電、煤氣等物業交驗，同時簽訂《物業交割單》。
6、辦理權證過戶。北京市城八區權證過戶手續各不相同，出售人自行辦理會很麻煩，在此建議業主找定點交易機構代為辦理權證過戶手續。
7、買方與該套房屋的物業公司簽訂新的《物業供暖合同》。出售人應督促買方與物業公司簽訂《物業供暖合同》，免去日後產生不必要的麻煩。
8、完稅、取證。買賣雙方自行或者由定點交易機構代繳稅費、領取新的房產證。
9、銀行放貸，出售人領款。
國家於2003年做出央產房可以上市交易的決定，小編將央產房上市條件和上市流程進行了羅列，只要符合以上的條件並按照上述流程，就可以順利完成央產房上市了。
❽ 央產房交易中的問題
因為牽來涉經濟適用房和央產雙源重問題，所以辦理過戶手續的難度很大，現在，對於「央產」的經濟適用房，如果沒有滿足購買5年的限制，交易大廳會以次為由不辦理上市手續。
現在購買也許只能選擇做公證了，就是「全權委託公證」，但是並不等於過戶，作用只能是：在滿足上市條件之後，你可以持公證書去辦理有關的上市和過戶手續，而不需要業主再出面。具體情況可以再咨詢公證處。
作公證也是有一定風險的，因為沒有過戶，那麼業主依舊可以將該房產進行抵押。
❾ 買賣未經批准上市的央產房發生糾紛如何解決
有的央產房未經批准上市就簽訂房屋買賣合同, 過戶時間一拖延, 房主因為房價回上漲或其他原因想答反悔就以央產房未經批准上市為由主張買賣無效。根據合同法規定違反法律、法規強制性規定的合同無效。北京市政府有關央產房上市需經批準的規定不屬法律、法規的范疇。違反此規定並不當然導致合同無效。房屋所有人對此房屋有所有權，有權出賣房屋，房屋買賣合同有效。 央產房買賣需經上市批准才可辦理過戶，對未經批准上市的央產房房主反悔不同意履行合同的，法院不能判決其履行合同。因批准上市需經房主申請才可辦理，法院不能直接判決審批部門批准，也不能以判決書代替批准手續。