不良資產合同
1. 不良資產處置過程中存在哪些風險
一、關於轉讓合同效力問題
1、關於金融資產管理公司以明顯不合理低價向非金融機構轉讓不良資產，合同是否應認定無效問題。有觀點認為，該轉讓合同導致國有資產流失、損害國家利益、違反我國合同法第五十二條的規定，應認定轉讓合同無效。但反對觀點認為，通過打包出售、拍賣、招標等方式轉讓不良資產形成的債權，是金融資產管理公司的常見處置方式。這種方式可以動員社會資源參與不良資產處置，為國家政策所允許，不違反法律、行政法規的禁止性規定。因買受人購買的是不良資產，故其轉讓價格與原來的價格有較大差距屬正常商業行為，是風險投資，不能因買受人因此盈利就認為國有資產流失。不應認定轉讓合同無效。
2、關於未經金融主管部門許可，商業銀行將其借款合同項下的到期債權轉讓給非金融企業的轉讓合同的效力認定問題。第一種觀點認為，轉讓協議應認定無效。理由是：第一，由貸款形成的債權及其他權利只能在具有貸款業務資格的金融機構之間轉讓，否則，極有可能導致我國金融秩序的紊亂;第二，目前，我國法律仍禁止企業之間相互借貸，如果認可商業銀行將其債權隨意轉讓給非金融企業，就可能出現企業以此為合法形式掩蓋相互借貸的非法目的;第三，中國人民銀行辦公廳相關文件對此有禁止性規定;第四，作為國有銀行的分支機構，在未經許可、未履行拍賣程序的情況下，將銀行債權轉讓他人，可能導致國有資產的流失。第二種觀點認為，轉讓協議應認定有效。理由是：第一，我國法律法規沒有關於商業銀行不得將其借款合同項下債權轉讓給非金融企業的禁止性規定;第二，中國人民銀行辦公廳相關禁止性文件不屬於法律法規;第三，受讓方受讓的債權為一般債權，其行使權利行為並不屬於經營商業銀行業務;第四，商業銀行將其債權等值轉讓給受讓方，不會造成國有資產的流失，不會導致金融秩序的混亂。
二、關於債務人可否享有優先購買權問題
第一種觀點認為，在金融資產管理公司向社會轉讓不良資產時，應賦予債務人優先購買權。這樣處理既可以挽救企業瀕於破產，促進社會穩定，又可以有效防止惡意串通侵吞國有資產，有利於案件執行。第二種觀點認為，不應給原債務人優先購買權。原因在於：法律並未規定該種優先權形式，若賦予債務人優先購買權，無異於鼓勵其惡意逃債。
三、關於受讓主體是否享有相關實體和訴訟權利問題
有觀點認為，關於金融資產管理公司將因不良資產形成的債權轉讓給非金融機構的情況下，受讓方能否要求變更訴訟及執行主體問題，並無明文規定。司法實務中，應明確受讓方可否參照相關司法解釋的規定，申請變更訴訟及執行主體，債權轉讓公告是否具有通知效力等問題。
四、關於轉讓程序問題
由於不良資產形成的債權的轉讓涉及國有資產流失等問題，亟須相關立法及行政法規對該債權的轉讓程序進行明確規定，如明確定價標准、評估程序等。
2. 金融企業不良資產可以轉讓給普通主體嗎
可以，但是要分情況。
可以的情況如下：
1、商業銀行所享有的不良債權亦是普通的債權，應當適用《合同法》關於債權轉讓的規則。《合同法》第79條規則：債權人能夠將合同的權益全部或者局部轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：(一)依據合同性質不得轉讓，例如當事人基於信任關系而訂立的拜託合同、僱用合同及贈與合同等;(二)依照當事人商定不得轉讓;只需當事人的商定是真實的意義表示，且不違背法律制止性規則，該等商定應當有效。(三)按照法律規則不得轉讓。商業銀行將其不良債權轉讓給非金融機構的，目前尚沒有法律或者行政法規對此做出明白的制止性規則。因而，只需商業銀行不良債權的轉讓不在上述制止轉讓的情形之列，即應當認定轉讓行為有效。即使中國人民銀行對此作出了相關的規則，由於其不屬於法律、行政法規的范疇，也不應影響轉讓行為的效能。
2、商業銀行將其債權等值轉讓給受讓方，不會形成國有資產的流失，不會招致金融次序的紊亂。
3、 銀行轉讓詳細債權的行為屬於債權人將合同權益轉讓給第三人，並非向社會不特定對象發放貸款的運營性活動，不觸及從事貸款業務的資歷問題，並不違背最高人民法院《關於對企業借貸合同借款方逾期不出借借款的應如何處置問題的批復》有關企業借貸合同違背有關金融法規，屬無效合同規則。
不可以的情況如下：
1、受讓方主體資歷存在障礙。
金融業是一種特許行業，放貸收息是運營貸款業務的金融機構的一項特許權益。因而，由貸款而構成的債權及其他權益只能在具有貸款業務資歷的金融機構之間轉讓。未經答應，商業銀行不得將其債權轉讓給非金融機構。與此相關的法律規則有：《金融機構管理規則》中國人民銀行對金融機構實行答應證制度。對具有法人資歷的金融機構頒發《金融機構法人答應證》，對不具備法人資歷的金融機構頒發《金融機構停業答應證》。未獲得答應證者，一概不得運營金融業務。《銀行業監視管理法》第19條規則，「未經國務院銀行業監視管理機構批准，任何單位或者個人不得設立銀行業金融機構或者從事銀行業金融機構的業務活動」。《貸款通則》第21條規則，「貸款人必需經中國人民銀行批准運營貸款業務，持有中國人民銀行頒發的《金融機構法人答應證》或《金融機構停業答應證》，並經工商行政管理部門核准注銷」。上述規則均明白指出，貸款等金融業務只能由具有特許資歷的金融機構來運營，其他任何單位或者個人不得從事相關業務。如商業銀行將不良債權轉讓給非金融機構的，該受讓方因不具有金融業務資歷，違背了國度的法律的強迫性規則，而招致債權轉讓行為無效。
2、可能構成企業間借貸。
假如商業銀行將其持有的不良債權轉讓給非金融機構，則受讓債權的企業成為新的債權人，對原借款人享有債權，原來貸款合同的主體將變卦為非金融機構，將構成企業間借貸。最高人民法院《關於對企業借貸合同借款方逾期不出借借款的應如何處置問題的批復》中指出，企業借貸合同違背有關金融法規，屬無效合同。假如認定商業銀行與非金融機構的債權轉讓合同有效，將與「非金融企業之間不得借貸」的規則相悖。由此招致銀行向其他非金融企業轉讓債權的合同無效。
3、不良債權轉讓的定價問題。不良債權的定價問題屬於世界性難題，目前尚未有國際公認的定價規范和程序，不良債權定價已成為不良資產處置中的最大艱難。況且，《貸款通則》規則，除國務院決議外，任何單位和個人無權決議停息、減息、緩息和免息;未經國務院批准，貸款人不得豁免貸款。而既然是不良債權的轉讓，通常是回收有艱難的債權，不論是作為轉讓方的債權銀行，還是作為受讓方的企業，均希望採取打折的方式停止，依照賬面價值轉讓不良債權簡直是不可能的。而在《貸款通則》如此嚴厲的禁令之前，以市場化方式轉讓不良債權的道路是行不通的。
4、核銷方面的障礙。財政部發布的《金融企業呆帳准備提取及呆賬核銷管理方法》規則，金融企業經採取一切可能的措施和必要的程序之後，契合下列條件之一的債權方可認定為呆帳：(一)借款人和擔保人依法宣布破產、關閉、解散並終止法人資歷的;(二)借款人死亡;(三)借款人遭受嚴重自然災禍或者不測事故;(四)借款人和擔保人已完整中止運營活動、終止法人資歷的;(五)借款人冒犯刑律，遭到制裁，財富缺乏出借債務又無其它債務承當者的;(六)經法院對借款人、擔保人強迫執行、裁定執行終結的;(七)金融企業對抵債資產小於貸款本息差額的局部;(八)因開立信譽證、辦理銀行承兌匯票發作的墊款;(九)經國務院專案批准核銷的債權。由於財政部規則了嚴厲的貸款核銷條件，對除此之外的貸款損失，將招致無法核銷的結果，因而，也在客觀上限制了銀行的不良債權轉讓操作。
5、關於銀行債權轉讓的國有資產流失問題。既然是不良債權轉讓，那麼債權資產的實踐收回率就不可能到達100%，但是另一方面，在轉讓過程中，的確存在國有資產流失的現象。有的債權受讓人以相當於不良債權百分之幾、以至更為低廉的價錢購置不良債權，然後向債務人主張全額債權，成為另一種「一案暴富者」。國度國有資產管理局《關於國有資產流失查處工作若干問題的通知》規則：「…… 在停止國有資產產權轉讓時，違背國度規則或超越法定許可權，將國有資產低價出讓或無償轉讓給非全民單位或者個人，形成國有資產權益損失的」，屬於國有資產流失行為，將遭到國有資產管理部門的查處。假如商業銀行停止債權轉讓的，將觸及到債權轉讓給非國有企業的國有資產流失問題。最高人民法院於2005年3月16日發布了《關於在民事審訊和執行工作中依法維護金融債權避免國有資產流失問題的通知》，把依法維護金融債權，避免國有資產流失提到一定高度，而且對當前審理和執行觸及金融不良債權案件中呈現的新狀況、新問題提出了明白的請求。在不良債權轉讓過程中，可能面臨國有資產流失的風險。作為國有銀行的分支機構，在未經答應、未實行拍賣程序的狀況下，將銀行債權轉讓別人，可能招致國有資產的流失。
3. 不良資產的抵押問題和解決辦法都有哪些
一、同一財產重復抵押與抵押重復登記的問題
當遇到同一財產向兩個以上債權人抵押的，若要實現抵押債權，拍賣、變賣抵押財產所得，應區分以下幾種情況；同一財產向兩個以上債權人抵押的，抵押合同均登記並有效，清償順序以登記在先為准，先登記的抵押權可以對抗後登記的抵押權；如果同一財產向兩個以上債權人抵押的，其中一個抵押合同登記，另一個抵押合同未登記，那麼未登記的抵押權不得對抗已登記的抵押權；如果同一財產向兩個以上債權人抵押的，兩個以上抵押權均未登記，債務的清償按照合同簽定時間的先後順序清償；同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在後的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。
二、抵押的財產被查封，不影響抵押權的實現
抵押人與抵押權人簽訂抵押合同時，去有關部門履行了登記手續，抵押合同生效。抵押合同生效後，抵押的財產因其他原因，被人民法院查封或凍結，抵押權人還能實現自己的抵押債權嗎？這是我們在不良資產處置過程中曾經遇到過的問題。當抵押的財產被人民法院查封時，有的抵押權人非常焦急，擔心已擔保的財產流失。其實，遇到這種問題不必驚慌，因為最高人民法院頒布的《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第55條規定，「已經設定抵押的財產被採取查封，扣押的財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力」。
三、破產企業中被抵押的財產，不參與破產財產的分配
《破產法》規定，破產企業的財產已設定抵押的，該抵押財產不屬於破產財產，抵押權人即債權銀行對該財產具有優先受償權，但抵押權人在破產還債案件受理後至破產宣告前請求優先受償的，應經人民法院准許。
四、流質契約條款不受法律保護
流質契約是指抵押人和抵押權人在抵押合同中約定，債務履行期限屆滿，抵押權人未受清償時，抵押財產的所有權轉移於抵押權人所有。我國《擔保法》第40條規定，禁止流質契約。流質契約為大多數大陸法系國家所禁止，許多國家立法上禁止流質契約，其目的在於保護債務人的利益。債務人負擔債務，在多數情況下都是因為一時經濟上的困難，往往以經濟價值較高的財產抵押擔保較小的債權，如果在抵押合同中約定了流質契約條款，將使債務人蒙受較大的損失，所以許多國家立法禁止流質契約。在不良資產的債權中，有的抵押合同中約定有流質契約條款，依據我國法律規定，該條款無效，不受法律保護。
五、同一債權，既設立抵押擔保又設定保證擔保，抵押權實現的問題
不良資產中的有些債權，設有雙重擔保。雙重擔保的形成，源於商業銀行發放貸款時，要求借款人除提供保證擔保，還要求借款人提供財產抵押擔保。當債權到期，債務人不能清償債務時，擔保人將承擔清償債務的責任。這里的擔保人包括保證人和抵押人。
對於雙重擔保的債權，我們應首先區別抵押人是主債務人還是第三人。如果抵押人是第三人，第三人與保證人的法律地位一樣，處於平等地位，債權人對此具有選擇權，當債務人不履行債務時，債權人既可以請求保證人承擔保證責任，也可以請求抵押人承擔擔保責任。如果抵押人是主債務人，那麼保證人與抵押人就不處於同等的法律地位。因為各國立法都遵循物權優先的原則，我國立法也不例外。
六、地上物抵押，土地使用權未抵押；土地使用權抵押，地上物未抵押，抵押權實現的方法
根據法學理論上物的不可分原則，主物用於抵押時，主物抵押的效力及於主物的從物。土地使用權用於抵押，它是主物，其地上建築物為從物。土地使用權抵押的范圍及於從物，即土地上的建築物。土地上的建築物用於抵押，它是主物，其所佔用的土地為從物，土地上建築物抵押的范圍及於從物，即該建築物所佔用的土地使用權。抵押物中的主物與從物不可分原則，為我國立法所肯定。
七、同一債權既設定留置、質押、又設定抵押、保證擔保，抵押權實現的問題
資產處置的實踐中，同一債權有時既設定第三人保證，又設定物權擔保。擔保物權主要是指抵押、質押和留置。根據法學原理，同一財產上物的擔保中的抵押、質押或者留置等擔保物與其他擔保並存時，擔保物權優先於其他擔保權。但是，法律另有規定，依照法律法規行使權利。
不良資產的擔保中，如遇到同一財產既有物的擔保又有保證擔保的，實現擔保權時，我們應首先看合同的約定，如果合同約定的擔保為按份擔保，既同一債權，擔保是按份額約定的，那麼以合同約定為准，實現擔保權。
八、抵押設定後，抵押物出租，或者出租後的抵押物又設定抵押的，抵押權實現的問題
在不良資產債權中，曾經遇到過這樣的情況，有的財產，在設定抵押前已經出租。財產出租後，抵押人（借款人或第三人）與抵押權人（債權人）約定，將財產抵押給抵押權人，這種情形不影響租賃合同的效力，但是抵押人有義務將同一財產又抵押的事實通知承租人。債務人到期不能履行清償義務的時候，抵押的財產可以依據法律條款拍賣、變賣或者協議報價以物抵債。抵押權實現後，租賃合同未到期，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
4. 如何規避不良資產處置中的法律風險
不良資產處置的風險多種多樣，但目前在操作時應特別注意規避債務追索和資產處置兩個方面的法律風險。
債務追索是債權人依法享有的向債務人追索債務的權利，它具體又包括主債權、從債權和債權人的其它權利三個方面。
1、主債權。指依照法律規定債權人應當向債務人主張的權利。一般來說，不良資產的主債權比較清晰，但也存在不明確的情況，如債務人與債權人在債務本金和利息的計算上可能產生不一致，這就要求依法正確主張債權本金和利息。另外一種特殊情況，是由於債務人的合並、分立、重組等債務人的法律主體可能發生了變化，如債務人尚未進行債務清算就被有關主管部門撤消的，對此，應根據國家有關法律規定，將其主管部門或債務變更後的當事人作為償債主體進行追索。此外，向主債務人主張債權應當在法律規定的訴訟時效期間內，否則，就會失去法律的保護。
2、從債權。它具體包括保證債權、抵押債權、質押債權三種，其中抵押債權和質押債權在債務追索中的法律性質相近。
所謂保證債權，是指設定了保證擔保，債權人可依法向保證人主張權利的一種債權。按照國家法律規定，保證人應當在合同約定的保證期限內依約承擔保證責任。否則，就構成違約，就要承擔相應的違約責任。據此，我們應當在合同約定的保證期限內向保證人及時主張權利，否則，就會失去保證合同效力，就不能依法追究保證人的保證責任。對保證合同無效的保證人，也可依法追索其相應的賠償責任。此外，在對保證人的債務追索過程中，也要注意債權主體和債權金額的確定問題。
所謂抵押(質押)債權，是指在債權上設立了抵押或質押擔保的債權。一般來說，提供債權抵押或質押的是債務人自己，有時候也有第三人提供抵押品或質押品的情況。在債務人提供抵押品或質押品的情況下，雖然債務人本身已經承擔了償還債務的義務，但由於債權人(抵押權人或質押權人)對抵押財產或質押財產有依法處分權和優先受償權，因而抵押權或質押權的有效與否，對最大限度地維護債權人的合法權益，具有十分重要的意義。
3、其他依法應當承擔債務的責任人。如根據國家有關法律規定，股東或投資人應當在其出資或約定出資的額度范圍內對外承擔民事責任，在股東或投資人出資不實或出資後抽逃資金的情況下，債權人可依法向股東或投資人追索相應的連帶責任。又如承擔驗資責任的會計師事務所，應當對其驗資的注冊資本的真實性負責，在資產處置中，若發現虛假出資或驗資不實，可依法追究會計師事務所相應的賠償責任。
對於資產處置方案的制訂和確立，李志強認為應注意以下幾點：首先，方案所採取的資產處置方式必須符合國家法律規定。根據國家有關法律規定，一般可以採取的資產處置措施主要有：債務重組、以物抵債、債權轉讓或出售、拍賣、招標、租賃、債轉股、資產證券化、公開發行股票上市、訴訟、破產清算等。
其次，資產處置必須簽訂有關協議或合同，所簽訂的協議內容必須符合《合同法》、《擔保法》等國家有關處置不良資產的法律、政策、制度規定。
就債權轉讓的程序而言，根據我國《合同法》第80條規定："債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力"，但是，法律對"通知"的形式未作明確規定，對是否要以債務人確實收到為要件，有關方面(包括司法部門)理解不一致。某些公司、企業的債權，涉及的金額往往較大且債務人數較多，如果要求每筆債權的轉移均以債務人確認為要件，實踐操作的可行性較小，特別是還存在有些債務人為逃廢債務，故意不簽收通知的情形。因此，可以通過新聞媒體公告的方式，合理防止債務人以沒有收到債權轉移通知為由，拒絕向受讓人履行債務。
為了保障我國不良資產處置的有序規范，李志強認為盡快建立不良資產處置監督考核機制十分必要。從內部來講，銀行作為不良貸款的源頭，要盡量減少不良資產的持續產生;資產管理公司作為資產處理的重要一方，應該具有考核權，能夠出具考核標准;在外部方面，在不良資產處置過程中容易出現腐敗，因此，整個處置也應納入社會整體反腐機制當中，強化司法機關在不良資產處置過程中的監督作用。
5. 門面有抵押，租戶簽合同時有無風險如變成不良資產，租戶利益有何保障
這個你大可放心，產權物抵押額一般不會超過產權物市值的，如果門店的店主沒錢去償還抵押欠款，他一定會預先出售這個門面，來保證他的利益不受損失。不會等銀行來查封的，查封他就虧的不是一點點了。 門面本身就是用來純投資的，作為下一個買家。買門面能順帶一個穩定的租客，那是最好不過了。所以你不必擔心，你擔心的事情本身就不會發生。唯一的可能性就是你現在門店主出全家性的問題，但是這種可能性基本沒有的。