認購協議糾紛
『壹』 什麼是商品房認購書 認購書和買賣合同一樣
許多開發商為了盡快收集資金，顯示自己房屋售出成績，常用的辦法就是與潛在的購房者簽訂認購書的同時收取一定數額的定金。那麼，什麼是商品房認購書？商品房認購書有法律效力嗎？商品房認購書有怎樣的效力呢？商品房認購書的陷阱一般都是對具體的房屋地址、面積、價格、交樓日期等不做詳細規范和約定，騙取定金。保留好定金收據是規避這類風險的重要支撐。
一、商品房認購書有法律效力嗎？
《較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：
1、開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之後簽訂的，即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的；
2、如果沒有辦妥以上審批手續，那麼極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。
（2）取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力
《較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議就應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。
這其實是在出於防止開發商跟購房者簽訂了預約合同後，通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、謀取利益的權宜之計，還有待進一步的法律的出台來徹底的解決這類問題。
二、什麼是商品房認購書？
商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書後，開發商在一定期限內為購房人保留房屋，不得自行售於他人。
三、商品房認購書的陷阱有哪些？
由於認購書是由房產商制定的，內容中通常存在以下不利於買房人的陷阱，因此買房人應盡可能地與房產商簽訂詳細的認購書。
一般來講，認購書有以下陷阱：
1、內容過於簡單，僅包括房屋地址、面積、價格、交樓日期等；
2、對分攤面積、稅費、違約責任、配套設施、裝修標准、房地產交付及定金的退還或喪失的條件、物業管理等諸多內容不作規定或者不作詳細約定；
3、房產商以隱瞞重要事實，如將沒有商品房預售許可證的房屋進行銷售，欺騙購房者，讓購房者先簽認購書，收取定金，後簽預售合同，騙取定金。
四、如何避免商品房認購書糾紛
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定，認購書是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
如果在認購書中明確設立有定金條款的，由於認購書的性質是預約合同，故認購書的定金應當屬於立約定金。
根據《關於適用擔保法若干問題的解釋》相關規定：「當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的乙方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。」
為了防止意外，購房者一定要保留好定金收據
根據我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付生效條件。若購房者簽訂認購書並約定支付一定數額的定金，實際上卻並沒有支付定金，此時如果不打算買該房了，賣方也不得按認購書向購房者追討。
另外，如果簽訂認購書的雙方當事人已經洽談，但因認購書未約定的內容協商不成，無法達成商品房買賣，雙方也不必承擔任何責任。
很多買房人在簽訂正式購房合同前，開發商常要求買房人先簽訂一份認購書，並交付一部分定金。
（以上回答發布於2018-01-26，當前相關購房政策請以實際為准）
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『貳』 怎麼解決商品房定金糾紛，何時構成商品房買賣合同欺詐
你好，為你解答，望採納！
近些年，隨著我國房地產市場的日益繁盛，商品房買賣定金合同糾紛案件非常多。買受人在與開發商簽訂認購書並支付定金後，最終未能簽訂商品房買賣合同，定金是否應該返還？是實踐中，比較難處理的問題。欲解決這一問題，張付傑律師從商品房認購書的性質、認購書中定金的性質、認購書的說明條款的效力、定金的處理原則以及具體情形如何處理等方面進行分析，以期得到有效的處理辦法。
一、商品房認購書性質
由於現行法律規定並未明確界定商品房認購書的性質，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。張付傑律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發商獨立的權利義務關系，應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。
二、商品房認購書所涉定金性質
定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付傑律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，並擔保開發商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質。
三、商品房認購書說明條款效力
實踐中，大多商品房認購書會在「說明欄」載明：在簽訂本認購協議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議或者類似內容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付傑律師認為，商品房認購書系預約合同，賦予當事人雙方的主要權利義務是在約定的期限內繼續談判磋商其他合同條款並簽訂正式買賣合同，因而繼續磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續協商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬於限制開發商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。根據合同法第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出於維護交易穩定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標准日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，並具有該法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形並非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規定的提示和說明義務的條件。
四、簽訂認購書後未簽正式買賣合同情形下定金如何處理
張付傑律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書後，因故未簽訂正式買賣合同引發的定金糾紛時，基本會根據個案的不同情形，有區別的認定是否適用定金罰則。一般會出現以下幾種情形：
1、適用定金罰則無權要求定金返還
根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容不合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權要求返還定金。
2、不適用定金罰則定金退還
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書後到簽訂正式買賣合同前的期限內發生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書後，開發項目被政府行政決定取消、緩建，開發商的主體資格喪失，自然災害導致開發項目滅失等，開發商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，開發商應當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務的情形下，認購人與開發商就正式合同中載明的條款內容不能協商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發商應當退還認購人定金。
3、適用定金罰則定金雙倍返還
在此類糾紛中，開發商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的「接收定金的一方拒絕訂立合同的」情形，此時應判令開發商向認購人雙倍返還定金。
『叄』 如何簽訂商品房認購書，商品房買賣認購書糾紛如何處理
一、如何簽訂商品房認購書
1、要區分定金與訂金的不同法律性質。「定金」屬與擔保方式的一種，對於定金的規定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規定。「訂金」屬於預付性質的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：「符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用」的規定可知，「訂金」條款不適用雙倍返還。
2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規定，僅在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定了：「 ……因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」但這里「不可歸責於當事人雙方究竟是什麼范圍，法律並無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬於立約定金，那麼，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那麼也不屬於違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之後附商品房預售或銷售合同的文本。
二、商品房買賣認購書糾紛處理
1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。
（1）「因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同」的情形分析。
一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當「要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。」
但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為「如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」
出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不願履行締約義務的，屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。
商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。
因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」從該條規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。
2、因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
商品房買賣認購書的性質
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的
房屋買賣合同
前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議，等等，且大量地出現在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。
對商品房買賣認購書尤其是關於商品房預售認購書的性質與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出台前，認識並不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人並無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關規定並不能預售，採取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規定的一種規避，因此，該認購協議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質為預約合同，應承認其效力。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，並著重規定了定金條款的適用。從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。
1、關於預約
所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協議，亦稱預備合同；以後履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創制了當事人間的締約義務。
預約的構成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
（1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規定的，「不得以預約迂迴為脫法行為，若預約的內容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結，於預約中應適用與主契約相同的形式規定，一如此拘束存在於主契約的情形，以防止脫法行為。」
（2）預約的確定性問題。「若以預約所建立的締約義務，並不充分確定，亦無法解釋確定預約的內容，則其義務及預約本身均不生效力。」例如，當事人間「我們願意共同成立一家公司」的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對於公司的目的、所在地以及法律形態等尚未有合意的存在，僅僅是表達了願意合作的願望而已。這種意向，沒有具體的履行內容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據個案的不同情況，加以辨別。
2、關於商品房買賣認購書的預約性質
具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在於為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特徵。
（1）商品房買賣認購書的內容須有確定性。從商品房買賣認購書的內容上考察，由於預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。
（2）區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件：出賣人已經按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」該條規定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。
『肆』 男子西安交85萬買房後發現條款不公後拒簽 開發商：合同不能改
[摘要]傅先生在西安高新區高新芳華買了間公寓，在簽商品房買賣合同的時候，發現其中很多條款存在不公，都是免除開發商責任、侵犯消費者權利的，因此拒絕簽訂合同。
傅先生在西安高新區高新芳華買了間公寓，在簽商品房買賣合同的時候，發現其中很多條款存在不公，都是免除開發商責任、侵犯消費者權利的，因此拒絕簽訂合同。
消費者
合同中存在不公平條款 全款購房後拒簽合同
2020年11月，市民傅先生看上了位於西安市科技一路高新芳華小區的一套房子，並於11月8日與開發商簽訂了認購協議（以傅先生妻子的名義簽訂）。認購協議顯示，傅先生所購買的房子折扣後總價85萬余元，之後傅先生交納了全額房款。
幾天後，傅先生在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，發現部分條款對買方不公平。
如第十二條關於逾期交付責任的約定中，有關於「出賣人應按照本合同約定的期限向買受人交付房屋，但為了保障該商品房的交付質量，買受人同意給予出賣人90日的交付延展期，即出賣人在交付延展期內交房的，亦不視為出賣人逾期交房。」「買受人不解除合同的，出賣人自交房延展期屆滿後次日起至實際交付之日止按日向買受人支付已交房款萬分之一的違約金，但該違約金最高不超過買受人已付購房款的1%」的約定。
傅先生說，在簽訂認購協議到交納購房款之前，銷售人員並未出示商品房買賣合同範本，並未對即將簽訂的商品房買賣合同有關條款進行解釋說明，而這兩條約定明顯對買方不利。「逾期90天內不算逾期」「逾期違約金最高不超過買受人已付購房款的1%」的約定相當於免除開發商部分逾期違約責任。
傅先生說，發現這一問題後，他和妻子起初希望更改相關條款，但銷售人員說合同是定製的，所有購房者都簽訂這樣的合同，內容不能更改，由於協商未果，他沒有簽訂《商品房買賣合同》。
開發商
可通過優惠補償 但合同條款無法更改
傅先生提供的售樓部銷售人員與其妻子的聊天記錄顯示，銷售人員曾表示「我們的合同是經過房管局備案的，合理合法，不可能存在刪減或者改動，如果合同存在無理要求，那麼房管局是不可能給我們備案通過的，如果您是因為合同條款拒絕簽約，我們要扣20%的違約金。」該工作人員還表示，這是領導的意思，她只是轉達。
傅先生說，明顯對買方不公平合同條款不能改，他覺得這就是霸王條款。
此後，傅先生查閱了《合同法》的相關規定，並通過咨詢律師了解很多法律知識。他認為，該合同條款違反《合同法》第三條，合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。另外，《合同法》第四十條還規定：「格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效」。
之後，傅先生多次與該項目銷售經理溝通協商此事，但均未達成一致。雙方多次通話錄音顯示，該銷售經理明確表示合同條款無法更改，但可以通過給一些優惠，並提出在現價基礎上98折的方案，傅先生還是沒有同意。
傅先生說，他覺得最好的保障還是改合同條款。後來對方提出給補償的辦法，但他覺得對方提供的補償的金額不能抵禦風險，協商中要求適當提高，最終沒談成，只好投訴到行政主管部門，希望修改合同後簽約。
相關部門
經認定合同不存在「霸王條款」 可通過司法途徑或房管部門解決
12月14日，傅先生通過12315網站以「經營者利用格式條款排除消費者權利」為由進行了投訴，並提交了相關證據。
12月16日，傅先生接到轄區工商部門的電話回復。對方稱，在傅先生提供的購房合同條款中並未發現有違反工商法規條款的行為，不存在有霸王條款的情況，建議通過司法途徑或房管部門解決。對此，傅先生表示無法接受，他已經向相關部門繼續投訴此事。
1月5日下午，華商報記者聯繫到涉事項目一位銷售負責人。該負責人表示，購房者因不滿合同條款拒絕簽約的情況屬實，此事對方也投訴到了工商部門，已經向工商部門進行了說明。針對此事，公司同意給對方全額退款，也通知了當事人，但對方一直未到公司辦理退款手續。
律師
如遇霸王條款 買受人有權要求修改合同條款
陝西恆達律師事務所高級合夥人、律師趙良善認為，合同中約定的違約金過低，對買受人不公平，買受人可要求開發商修改，即便不修改，根據《合同法》第114條規定：「當事人可以約定一方違約時，應根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。」如涉及訴訟或仲裁，買受人可要求法院或仲裁委對約定的違約金予以調整。
趙良善說，在房屋交易中，如遇霸王條款，買受人有權要求修改合同條款，如因雙方就條款未達成一致意見而致無法簽訂正式合同的，從而開發商要求買受人支付違約金，顯然對買受人不公平，買受人可通過訴訟渠道，要求法院撤銷關於違約金的條款。當然，如果雙方在認購書中已約定房價、房屋基本情況等基本條款，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」認購書亦可視為商品房買賣合同。
趙良善表示，擬網簽的商品房買賣合同，基本上是房管局提供的制式合同，但是在實際中，開發商在空白處或者在補充條款中會約定大量的霸王條款。對此，買受人完全可以向當地房管局反映，由房管局協調處理。即使開發商未對霸王條款予以修改，如涉及訴訟或仲裁，法院或仲裁委依然會認定開發商約定的霸王條款無效。 華商報記者 張成龍
來源：華商網-華商報
編輯：唐港
『伍』 房產買賣糾紛，交了全款了,開發商不簽正式的商品房買賣合同怎麼辦
解答請見下述轉載的內容，你的情況屬於第三種情況，通過起訴至法院直接將內部認購協議作為商品房買賣合同履行。
因開發商違約的，可以請求繼續履行，或者可以解除合同後要求賠償損失（本金、利息、與市場房價的差額）並可要求不超過已支付房款一倍的賠償責任。
房屋內部認購協議之法律效力分析
徐文龍
部分開發商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內部認購協議、優惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，於是，在沒有進行深入思考與對開發商進行認真考察的情況下，就與開發商簽訂了購房者簽訂內部認購協議、優惠認購協議或者誠意金協議。但是，這幾種協議是否具備法律效力，是否能夠得到法律的保護呢？要具體情況具體分析。
第一種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著「內部認購」的旗號向購房者發出優惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內部認購協議。如果購房者明知開發商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內部認購協議，那麼在其權益受到侵害時是很難得到法律的保護；如果是開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權益收到侵害時，開發商是要承擔責任。
在購房者明知開發商沒有預售許可證而與其簽訂內部認購協議時，由於該協議內容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規定，因此，按照「《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，（五）違反法律、行政法規的強制性規定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售」之規定，該協議應該被認定無效。在購房者與開發商因該協議發生糾紛時，購房者的合法權益是很難得到法律的保護，只能要求開發商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現。
在開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內部認購協議雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第二種情況，開發商已經取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協議。對於這種情況，法律是認可該內部認購協議的法律效力。如果因開發商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理。但是該認購協議內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。購房者可以要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第三種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協議，按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效」之規定，可以認定該內部認購協議為商品房買賣合同。
『陸』 買房交了定金簽了認購協議網簽後因第三方與甲方糾紛法院查封房子合法嗎
法院查封是合法的。
因為雖然買賣雙方簽訂了協議，支付了購房定金，合回同也是合法有效的答。
但是，房屋沒有過戶，房屋的產權仍然屬於賣房人所有，賣房人有債務糾紛，賣房人的債權人就可以要求法院查封賣房人的房屋。
賣房人在沒有償還債務的情況下賣房，屬於逃避債務，債權人及時申請法院查封，是保護自己的合法權益，法院絕對會支持的。
所以，法院查封房屋是對的。
『柒』 你被延期交房了嗎 法官教你降低買房風險
簽訂了房屋認購書定金可能拿不回，小區配套設施跟當初宣傳不一樣，你曾遇過這些煩心事嗎？今（27）日，記者從重慶市第一中級人民法院獲悉，盡管今年該院審結商品房買賣合同糾紛案件數量比去年略有下降，但案件爭議類型更趨多樣化。市民該如何避免商品房買賣合同糾紛？法官提出了針對性建議。
現狀：糾紛案件數下降 新型爭議增多
據悉，截至12月26日，重慶一中院今年審結商品房買賣合同糾紛案件875件，相較2015年的1691件、2014年的2439件，數量上逐年略有下降。
一中院民四庭副庭長方劍磊介紹，今年糾紛案件的雙方爭議主要圍繞逾期交房違約金和逾期辦證違約金展開，同時伴有一些新的爭議。
比如購房者要求開發商限期辦理土地使用權證及房屋產權證，按廣告宣傳內容完善配套設施或賠償損失；因違法超建、面積「縮水」、隱瞞相關信息等行為，導致房屋不符合約定，購房者請求解除合同並賠償損失；因價格變動，購房者反悔等等。
原因：延期交房宣傳不實等五大主因
為何會產生這些糾紛？開發商延期交付房屋、未履行或未及時履行協助義務、對房屋的配套設施宣傳不實、房價起伏和政策變化導致購房者中途違約、房屋質量有瑕疵等五個方面是主要原因。
方劍磊分析，由於開發房地產周期較長，不確定因素多，部分開發商資金鏈緊張，進而導致部分延期交房的糾紛。此外，部分開發商為了取得更好的銷售業績，在宣傳廣告中誇大小區的綠化、配套設施等內容，但實際交付時又無法達到預期的宣傳效果。
方劍磊表示，房屋買賣從簽訂合同到實際履行，往往需要一段時間。當市場變化引起房地產交易價格下跌時，部分以投資為目的的購房者往往不願繼續履行支付剩餘購房款等合同義務，也會引發糾紛。
提醒：簽訂購房合同多留個心眼兒
市民在購房時，需要注意哪些細節？一中院民四庭副庭長方劍磊建議，市民在購房前，應對房地產市場進行初步的預估和判斷，並提前了解相關政策規定、首付比例及個人徵信情況，避免房價波動或政策調控導致不能履行合同義務。簽合同時，要注意交房時間、辦證時間、交房條件以及支付違約金的條件等。
此外，一中院民四庭法官陳婭梅提醒，對購房者權利進行限制的條款以及補充協議等內容也很重要。市民需認真查閱合同示範文本與補充協議是否一致，及時提出修改意見。
如果產生糾紛，市民在起訴請求開發商承擔質量整改責任時，一定要完成接房手續，並依據買賣合同條款提出整改意見。否則，將面臨訴訟請求被駁回的敗訴風險。
同時，應盡量保留與開發商在交接房、驗房、因房屋存在質量問題等進行交涉時的書面證據材料，這些材料在訴訟中對購房者完成舉證義務將起到一定作用。
案例：簽了認購書卻對正式合同有分歧 消費者拿回定金
2013年10月，尹某向天氏公司支付定金2萬元，此後雙方簽訂認購協議書，約定尹某認購該公司開發的某物業單位，如未能在協議約定期限簽訂商品房買賣合同，視為不履行本協議，尹某無權收回所交定金。
在協議約定期限前，尹某准備與該公司簽訂商品房買賣合同時，因合同違約金、逾期辦證等條款與該公司發生分歧，協商未果未簽訂合同。此後，尹某訴至法院，請求解除此前簽訂的認購書，並雙倍返還定金4萬元。
法院審理認為，天氏公司沒有證明尹某之前已知曉的正式購房合同的具體內容，故認定雙方在認購協議確定的期限內進行了磋商，履行了各自權利義務，均無違約行為。因商品房買賣合同未能訂立的事由不可歸責於雙方，故判定解除雙方簽訂的認購協議書，天氏公司依法應將定金2萬元返還尹某。
法官說法：
《認購協議書》作為購房者與開發商之間簽訂商品房買賣合同前進行磋商的產物，其性質屬於預約合同，獨立有效。因該協議一般為格式合同，故在雙方對合同條款的理解不一致時，應作出對提供合同一方不利的解釋。
以本案為例，尹某依照《認購協議書》履行的合同義務符合對其有利的合同條款之約定時，出現不可歸責於雙方的事由導致買賣合同不能訂立，則購房者主張返還定金應予支持。
（以上回答發布於2016-12-28，當前相關購房政策請以實際為准）
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『捌』 請問購房意向書是什麼，如何處理購房定金糾紛
按目前新建房屋的交易習慣，購房者看中某套房屋後，開發商與購房者都會簽訂《購房意向書》（有些稱為認購書），以說明雙方對購售房屋已達成初步意向。《購房意向書》的內容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般並不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的具體情況等。實踐中，《購房意向書》除了上述內容外，一般還有定金內容。如果發生定金糾紛，需要根據實際情況來區別處理：一、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金；二、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；三、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金；四、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，並要求開發商支付相應的利息損失。出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。
『玖』 清河灣購房糾紛申訴聯名信 申 訴 人:辛集清河灣簽訂認購協議的廣大群眾 被訴單位:石家莊融晟金
這個問題很簡單，開發商因為自己的過錯扯皮，希望你找當地建管局投訴，政府部門一般不會包匹開發商，必要的話可以咨詢律師起訴開發商，開發商違約需要付違約金。請採納
『拾』 規避定金糾紛，教你分清定金、訂金、預付款
在房產買賣當中，購房者先付一部分款項的現象十分普遍，但也正是這部分款項經常引起糾紛。「定金」、「訂金」、「預付款」傻傻分不清楚可要吃大虧，究竟哪種可以反悔可以拿回？
定金在房地產買賣中不超過房產總價的20％，甚至多數情況下僅佔1％－5％。如果買方違約，定金歸賣方所有，賣方違約，定金雙倍返還。在房產價格上漲期間，賣方無故漲價，俗稱跳價，寧可雙倍返還定金也不願意出售房產，此時買方因注意將定金約定的高些，這樣可以防止賣方跳價。如果買家拿不準有可能毀約，那就把定金定低一些，因為定金拿不回。
訂金是買賣雙方達成初步協議之後，簽署正式合同之前，買家交付的一部分款項，即取得了此房產的優先購買權，並不具有違約賠償的性質，如果沒有特別的約定，買賣不成則退回訂金。
預付款是在訂立買賣合同後，預先支付的一部分費用，如果合同正常履行，這部分費用成為總價款的一部分。如果任何一方違約，預付款都要原數返還。
意向金則有中介介入。買方有意購買房產的，交付意向金給居間方，然後居間方將意向金交付給賣方後轉為定金。在居間方將款項交付給賣方之前，仍可以反悔。
所以規避定金糾紛首先要了解以上定義，買房時根據自身情況進行交付，也小心被賣方或中介忽悠。此外還有一些規避糾紛的方法。
一、最好直接跳過定金流程
其實交納定金並不是買賣合同的必經程序，跳過定金交易流程也可以順利簽訂購房協議。因此，直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協議，這樣能夠避免因為定金原因造成的糾紛。
二、如果猶豫定金數額不要過多
作為二手房交易的定金，金額方面不需要過多。一旦出現違約現象，定金即使不退還，自己的損失也能相對少一些。
三、定金合同要寫清
在定金合同中一定要約定好正式簽署房屋買賣合同的時限、違約行為的處理方法。如果沒能在規定時間簽好購房合同，定金應該怎麼處理等具體細節。
四、不妨簽訂認購協議
購房者最好簽訂認購協議。相對於定金合同來說，認購協議的條款更靈活，也較容易修改。購房者在簽訂認購協議時，可以盡量將內容偏向於自己，這樣能避免不少對自己不利的條款，最大程度的保障了自身利益。
（以上回答發布於2016-09-17，當前相關購房政策請以實際為准）
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