租賃合同無效

① 哪些情形使房屋租賃合同無效，無效房屋轉租合同怎麼辦

根據最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（一）未取得建設工程規劃許可證建設的房屋；（二）未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；（三）未經批准建設的臨時建築；（四）未按照批准內容建設的臨時建築；（五）租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批準的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。二、無效房屋轉租合同怎麼辦房屋轉租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉租合同，是指房屋承租人未經出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉租的行為。房屋轉租是一種廣泛應用的房屋租賃制度，在我國的有關房地產法律中均有規定。但對於房屋轉租合同被確認無效後的處理，卻一直沒有明確具體的規定。《城市私有房屋管理條例》規定，承租人將房屋擅自轉租，出租人有權解除租賃合同。《城市房地產管理法》則沒有規定非法轉租房屋的法律責任。《城市公有房屋管理規定》規定承租人將承租的房屋擅自轉租的，出租人有權終止合同，並可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉租進行了規定，但在無效轉租房屋的法律責任上，只規定了行政處罰和刑事責任，並沒有無效房屋轉租的民事責任，或是民事制裁的規定。《合同法》也只規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經出租人同意而轉租房屋，出租人有權解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規定。因為承租人的擅自轉租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權或處分權，造成房屋在客觀上形成多層次佔有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉租合同事實上已經履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬於無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基於承租人對房屋的實際佔有狀態下發生的，這種使用收益如果是基於無效合同而取得，也應該屬於返還的標的。無效合同是不具有法律約束力和不發生履行效力的合同。作為無效合同來說，其具有兩個特徵：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規的強制性規定，損害了公共利益和他人的合法權益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對於已經履行的，應當通過返還財產、賠償損失等方式使當事人的財產恢復到合同訂立前的狀態。對於房屋轉租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規定了合法轉租和非法轉租兩種情形。合法轉租是承租人經過出租人同意，將承租的房屋轉租他人。非法轉租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉租約定的情況下，擅自將房屋轉租他人的行為。《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，非法轉租的租賃合同屬於無效後同。根據《民法通則》第引條的規定，民事行為被確認為無效後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就無效房屋轉租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉租合同時，應該了解轉租人是有轉租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規定的登記備案手續。因此，轉租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉租人一方，其轉租行為往往具有兩種主觀心理狀態，其一是明知未經出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉租房屋的情況。轉租人也是具有過錯的當事人。所以，無效房屋轉租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律後果。

② 租賃合同是否無效的

房子是兩個人的共同財產，首先要看你當時是如何簽訂的租賃合同的，是否兩個房屋擁有人同時簽的合同，假如合同是同一人簽字那你的合同就是有效合同

③ 房屋租賃合同無效有什麼法律後果

1、出租人不具有出租權利
房屋的所有權人出租的應注意審查出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
委託或代理出租的應注意審查房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。
共有房屋出租的應注意審查是否其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。
房屋轉租的應注意審查是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。
2、違法建蓋的房屋出租
出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時城鎮建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
3、合同期限違反法律規定
租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效;
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定無效。
4、法律法規禁止出租
《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)屬於違法建築的;
(2)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;
(3)違反規定改變房屋使用性質的;
(4)法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(5)其他租賃合同無效情況
《合同法》規定：有下列情形之一的，
無效合同一般處理方法：
根據我國法律規定，合同被確認無效後，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應當立即終止履行。
(1)返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方;如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
(2)賠償損失。沒有過錯的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。

④ 什麼情況下房屋租賃合同無效

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，有以下幾種情形的，可能屬於無效合同：

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

(4)租賃合同無效擴展閱讀：

根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十三條規定：

（1）出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區主管機關繳納房屋租賃管理費。

（2）出租房屋辦理備案手續的，出租人應當按月租金的百分之三向區主管機關繳納房屋租賃管理費。

（3）房屋轉租的，轉租租金高於原租金的差額部分，應當按上述規定的標准，由轉租人繳納房屋租賃管理費。

⑤ 租賃合同無效的法律效果

(一)租賃合同無效的情形
1、租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
2、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
3、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持;當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定;但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
4、出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
(二)租賃合同無效的法律後果
1、房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和相關司法解釋的規定處理。
2、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
3、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效;但出租人與承租人另有約定的除外。
4、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
5、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
6、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

⑥ 房屋租賃合同的無效

《合同法》第五十二條規定：「有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規的強制性規定。」
1、出租人不具有出租房屋的實體權利，將導致合同無效。
①房屋的所有權人出租的：應注意審查出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
②委託或代理出租的：應注意審查房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。
③共有房屋出租的：應注意審查是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料
④房屋轉租的：應注意審查是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。
2、將違法建蓋的房屋用於出租的，將導致租賃合同無效
①出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
②出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時城鎮建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
3、租賃合同的期限違反法律規定的，合同無效。
①租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
②租賃期限超過臨時城鎮建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
③承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。
4、租賃的標的物為法律法規禁止出租的合同無效。《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬於違法建築的；
（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
（三）違反規定改變房屋使用性質的；
（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。

⑦ 租賃合同無效如何處理

（1）房屋租賃合同確認無效後，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。
（2）承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。
（3）造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
（4）簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無效合同。