商品房認籌協議書

A. 商品房認購書範本 注意事項和效力有哪些

購房者在與開發商簽訂正式的商品房買賣合同之前，通常會簽訂一份意向合同，我們稱為商品房認購書。那麼商品房認購書範本如何，有哪些效力和注意事項呢?對於這個疑問，小編來為大家解答!

商品房認購書範本

編號：

商品房認購書

雙方當事人：

出賣人(以下簡稱「甲方」)：

認購人(以下簡稱「乙方」)：

根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自願、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：

一、認購標的的基本情況

1.1乙方所認購的商品房為甲方開發的位於市區項目中的第樓單元號房(以下簡稱「該商品房」)。

1.2該商品房的建築面積為平方米，閣樓面積為平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為准。

二、認購標的的價款

2.1該商品房按照建築面積計價，單價為人民幣元/平方米，房款計人民幣元(大寫：)。閣樓按套計價，單套為人民幣元(大寫：)。

2.2房屋總價款為2.1所列款項之和，共計人民幣元(大寫：)。

三、認購款

3.1乙方應當於本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣元(大寫：)。乙方逾期未支付認購款的，該認購書自行解除，無須另行通知，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。

3.2甲方在取得預售許可證後，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致並簽署《商品房買賣合同》。(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。

3.3乙方未在3.2條約定的期限內與甲方協商商品房買賣合同的相關條款的，該認購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認購款不予返還，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。

3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過日的，本認購書自行解除，無須另行通知。甲方應當在本認購書解除次日起日內將已收取的認購款無息返還給乙方。

3.5甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。

四、其他約定

4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，需徵得甲方的同意。(變更為父母、夫妻、子女的除外)。

4.2乙方在本認購書中提供的聯系地址和聯系電話是甲方通知乙方的依據。乙方保證其提供的信息准確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯繫到乙方的，因此產生的不利後果均由乙方承擔。

五、附則

5.1本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。

5.2本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章後生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效後本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力;

甲方(公章)：乙方(公章)：

授權代表：授權代表：

證件號碼：證件號碼：

聯系地址：聯系地址：

聯系電話：聯系電話：

年月日年月日

商品房認購書注意事項

1、規避受牽制條款。

如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結於購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由於各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂認購書示範文本，該文本充分保護了購房人的利益。

2、購房者不要與開發商約定預付款或認購金予以「沒收」、「不予退還」等條款。

這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發商簽訂正式買賣合同，不論什麼原因都算購房者違約，開發商就要沒收認購金，不予退還;

3、不使用模糊概念。

在認購書對於價格條款的約定，不要使用「均價」，「優惠價」「折扣價」等，而要准確到單價的具體數額;

4、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書。

如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發商的單方承諾，如果開發商沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務;

5、注意認購協議書中權利義務的對等性。

合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。

6、在簽訂《認購協議書》時，購房者應對開發商提供的格式條款進行認真審查適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《認購協議書》與房屋買賣合同區別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

商品房認購書的效力

一、沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協議的效力。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之後簽訂的即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續，那麼極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。

二、取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。這其實是在出於防止開發商跟購房者簽訂了預約合同後通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權宜之計，還有待進一步的法律的出台來徹底的解決這類問題。

按照民法理論，合同可以分為本約和預約。預約是指雙方簽訂合同約定將來簽訂一定合同的合同，將來簽訂的合同稱為本約。根據以上理論來分，認購合同即為預約，商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質和法律效力，預約合同的訂立當事人一方只能請求對方按照預約合同的約定履行簽訂本約的義務，而不能直接按照其上面的標的條款請求對方予以履行。例如：購房者與開發商簽訂了認購書，其上約定「本人購書簽訂之日起10日之內正式簽約」只是房屋的出賣人向購房者發出了其在10日內履行簽訂商品房預售合同的請求，而不是向購房者發出了必須要簽訂購房合同的要約。因此，如果認購書中有「在約定的期間內部簽訂合同的，定金沒收」之類的約定是無效的。簡單的說，某人簽訂的認購書，只要在約定的期限內根據認購書的條款去和開發商洽談商品房預售合同的具體事宜，就認為購房者已經履行了認購協議約定的義務，至於能否就商品房預售合同達成合意不是認購協議要約束的事項。

關於商品房認購書範本、注意事項和效力就介紹到這里了，雖說商品房認購書並不是正式的商品房買賣合同，但要是購房者不注意的話，還是有可能被開發商侵犯合法利益。各位購房者一定要仔細閱讀小編帶來的本文，了解在簽商品房認購書需要的注意事項，維護自己的利益不受侵犯。

B. 房屋認購協議書和房屋訂購書的區別在於什麼

兩者的區別主要在於：
(一)目的不同。
商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽專訂的合同，屬於前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目屬的確定權利義務的合同。
(二)約定的內容不同。
認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。
(三)簽訂的時間點往往不同。
認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商為了能盡快回籠資金和穩定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證後或在現房銷售的情況下簽訂。
房屋認購書與商品房買賣合同的主要區別不在於其的名稱，而在於其的內容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。

C. 簽了商品房認購協議書，交了2萬定金能退嗎

定金不可退，抄訂金可以退。

1.定金，又稱作為保證金，是在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。

定金款項是不退還的。不過當定金交納的數額超過合同標的額度的20%。

定金也是有法律效應的：如，當事人可以約定一方向對方付定金作為債權的擔保；債務人履行債務後，定金應該抵作價款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。

2.訂金又稱預付款。初步達成協議後，雙方進一步協商簽訂臨時認購協議，買房支付訂金即取得在此期間的優先購買權。

與定金不同，這個訂金是可退的。在簽訂認購協議簽要約定所選房號、面積、房屋單價、總價款、交房期限。

訂金不具擔保債的履行作用，不具有法律效應。所以在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當事人違約，還是接受方違約，預付款都要原數返還。

D. 商品房認購協議書掉了又什麼危害嗎

認購書，和正式的購房合同是兩碼事，不會找你的麻煩。到時候和開發商簽署正式的合專同的時候，你需要出具一屬份證明，證明你的合同丟失了，你交首付款的時候，簽的認購合同在開發商那邊留有底呢。還有你有首付款的數據足以證明，到時候補一份就好了，再說簽署正式的購買合同的時候，認購合同就沒有什麼用處了，所以沒有多大的影響。不會找你的麻煩，頂多是有的開發商。會讓你補辦認購合同，交點錢就好，不會很多

E. 商品房認購協議書有法律效力嗎是不是非法的呢可以

商品房認購協議書，是有法律效力的，雙方當事人應當按照認購書的約定履行確定的義務。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

F. 自商品房認購協議書簽定到正式簽定購房合同之間的時候約定可溝通延遲嗎

一般不需要溝通延遲的，到正式簽購房合同肯定會很慢的。

G. 商品房認購協議書和商品房預售合同的區別

您好！
認購協議，只是意向性協議。《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。而《商品房銷售管理辦法》第22條也規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。因此，簽訂房屋認購協議行為顯屬違規，應認定為無效合同。
望採納

H. 商品房認籌協議書有法律效力嗎

1、商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。
2、認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。
3、認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於商品房買賣合同。其效力必須區別於本約即商品房銷售合同的效力。
4、 認購書與買賣合同有很大的區別，認購書的效力主要體現在以下三個方面：
一是鑒於買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。
二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。
三是持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。