私人交易糾紛

1. 買賣私人宅基地請進 急 急

希望對你有所幫助,我也是在網路上找的
農村宅基地買賣合同司法解釋2007年08月29日 星期三 23:29

農村宅基地買賣合同司法解釋

北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛
合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）

市第一、第二中級法院；各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，並形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。
執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。

附件：

農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及

處理原則研討會會議紀要

近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由於目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標准不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：

一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況
目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效並收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住並給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

二、關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定
與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：
首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬「以其他形式非法轉讓土地」的違法行為之一。
其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
第四，認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則
與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：
第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬於集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，並妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以「有利於妥善解決現有糾紛、有利於規范當事人交易行為」為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
特此紀要。

農村宅基地上的房屋買賣合同無效

1、此類合同違反了法律的強制性規定。《土地管理法》明確規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。
2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2001年8月31日《山東省人民政府關於加強農村宅基地管理的通知》明確規定：「嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的土地建設等行政管理部門不得辦理有關手續，並由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。」
持此觀點的人認為農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由於是村民基於其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。
3、由於合同標的不能而無效
所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現實生活中，房產管理部門要麼只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要麼依據有關法律規章不予辦理，導致農村房屋無法辦理過戶。
4、未經村委會同意和政府審批而無效。
《山東省高級人民法院關於審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：「農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批准……未經審查批准，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。」

宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《河北省農村宅基地管理辦法》第二十條規定：「 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，並可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任

關於農村宅基地能否向城鎮居民轉讓的問題，目前國家是採取「一刀切」的做法，即禁止轉讓，沒有特例。現在的司法實踐對城鎮居民購買農村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。2004年，北京市高院專門下發了一個文件，即買賣農村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規定的出發點是國家保護農民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權屬於集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最後保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權法草案也規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。

一、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須徵得其他共有人同意。

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院採取查封等財產保全措施。

5、應訂立書面買賣合同、並辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，並辦理「宅基地證」或「集體土地使用證」的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理「房產證」的過戶更名手續。

二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的不予批准。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。

1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標准；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標准；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批准。至於第三種情況，則可依法申請建房用地。

《江蘇省土地管理條例》第35條規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決於其所佔用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。

2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：

（1）城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關於加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此，城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。

（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。

三、關於執行農村買賣房屋合同時不過戶 的問題

《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規定：買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規定的精神，只適用於解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施後，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用於農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的一條原則。

2. 個人對個人的交易出了問題,怎麼處理

向法院起訴的話，如果你不請律師的話，那你就只需先墊付訴訟費，在判決以後版，如果你勝訴權了，法院會判決對方支付訴訟費，並將你的訴訟費用返還，除此之外，沒有其他的費用了。
你們這個仍然屬於合同糾紛，因數額較小，還不構成詐騙罪，所以公安不會管，而工商是管理企業和個體戶，對私人之間的糾紛也不管，消協同樣也不會管私人之間的糾紛。
對於你這種情況，如果對方拒絕返還的話，你只能到法院提起訴訟了。
你跟對方之間成立了一個合同，對方的行為屬於欺詐，根據合同法的規定，一方以欺詐的手段訂立合同，另一方可以撤銷。
具體的方法是，你先跟對方協商，如果協商不成的話，就向法院提起民事訴訟，要求對方返還你的金錢。你需要向法院提供的證據主要是購買的消費券以及對方進行欺詐的情況，如果你描述屬實的話，法院會判決對方返還你的金錢，並要求對方承擔訴訟費用的。

3. 農村土地糾紛，偽造私人買賣合同，可以起訴嗎

可以起訴，有可能構成詐騙，可以報警。如果我的答案對你有幫助，請採納。

4. 私人房屋買賣合同糾紛

那一半過道與房屋是不可分割的，本來就是為方便房屋所有人出行的，不屬於單內獨容的使用權，你無需給對方加錢，如果他敢蓋房，你可以起訴他。你如果想解除合同，是無法要賠償的，更沒有精神賠償，對方還沒有造成你什麼損失的。

5. 私人二手車交易糾紛

向哪裡或者哪個單位投訴都沒有用，只能向你們縣區法院提起訴訟，要求法院版判決撤銷車輛權買賣合同，返還購車款6000元。
理由是，賣車人在買賣合同過程中有欺詐行為，沒有將車輛2年沒有交路橋費的5000多元說清楚。
《合同法》：
第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
(一)因重大誤解訂立的;
(二)在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷
第五十五條 有下列情形之一的，撤銷權消滅：
(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;
(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。
第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

6. 丈夫和別人有商品買賣合同糾紛，判決生效是結婚後，但是欠款是婚前，請問法院會凍結我的私人帳戶嗎

一、配偶一方的婚前債務由一方承擔償還責任，與另一方沒有責任關系；

二、配偶一方婚前債務形成的資產（購買商品房），婚後轉移為共同財產的，或者婚後進行處置而收益用於共同生活與共同使用的，即具有了共同債務的屬性了，人民法院可以凍結或執行夫妻任何一方的財產。

7. 私人合同買賣糾紛應對

集體土地無房產證房，賣家起訴法院判合同無效並且退還本金。應當按照法院判決履行，其他都已經沒有用了。對法院判決不服，如果還在上訴期可以向法院起訴。

8. 私人間的交易糾紛官司怎麼能打贏

需要對方出具《欠條》，或者錄音（有對方承認欠款事實的部分）（對方不知情的情況下的錄音也有效）

9. 我購買的單位房，屬於集體產權，我們是私人與單位簽的房屋轉讓協議，過戶要些什麼資料呢！能過戶嗎

關鍵看回遷房的性質，如果有合法產權的，買賣協議有效，依法受保護；如果是小產權房或限制交易的房產，如果買賣協議違反法律強制性規定的，買賣協議本身就是無效的，交易不受法律保護。處理原則，除《合同法》的規定外，還可以參照北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》的精神。

一、使用農村宅基地蓋的房子，向本集體成員以外的人轉讓，行為無效。

可以向本集體經濟組織成員轉讓。向本集體成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條：宅基地屬於集體所有；《土地管理法》第六十三條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一並處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效。

二、北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》

1、紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。

2、對於此類案件處理原則，紀要三指出：

(一) 要尊重歷史，照顧現實。 認識到此類案件產生的復雜性，並妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

(二) 要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以「有利於妥善解決現有糾紛、有利於規范當事人交易行為」為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

(三) 要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

10. 私人土地買賣合同糾紛應該怎麼處理

您好：
土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
1、已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
2、均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
3、均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
出讓土地是有使用年限的，《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第12條按照土地的不同使用用途，對出讓土地的最高使用年限做了規定：居住用地為70 年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。第22條規定：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。第39條、第40條、第41條又規定了出讓土地使用權在土地出讓合同規定的使用年限屆滿時終止，土地上的地上建築物、其他附著物所有權歸國家無償取得，需要續期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金。