房屋租賃合同法律規定
① 房屋租賃合同法律審查要點
房屋租賃合同大量存在，實踐中發生糾紛的不少。
如何預防糾紛的發生比事後解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發生。本文將分析房屋租賃合同審查要點。
租賃合同應當採用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。
1、出租人出租房屋的合法性
出租人有權出租房屋，這構成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎。
1.2出租人是房屋所有人而無所有權證書，但有建設工程規劃許可證，或者有商品房買賣合同並且是合同中的買方、合同已經在房屋登記部門辦理預售登記、預登記；
1.3出租人為房屋的合建方，與建設工程規劃許可證的持有者（即房屋的建設方、房租建成之後的房屋所有權人）之間有合作建房合同，已經獲得合建方同意出租。
作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復印件；出租人是單位的，要查看單位的營業執照副本、或事業單位登記證書或其他登記證件，留存復印件。
代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復印件；查看代理人的授權委託書原件，看代理人是否有代理出租的許可權，應留存代理人的授權委託書，如留存復印件，復印件上應要求代理人當面親筆簽名。
2、出租人為轉租的情形
2.1轉租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉租；
2.2原租賃合同不允許轉租或沒有對轉租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉租的書面同意書。
2.3次承租人最好能查看並持有原租賃合同
3、租賃房屋用途
3.1租賃合同應明確租賃房屋的用途，承租人未經出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質。
3.2如果租賃房屋用於經營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進行核查，如不能實現目的即不應簽署合同；如初步核查可行，也應在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊存在不確定性，合同應約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發生糾紛的不少。
3.3合同應約定擅自改變用途時承租人的違約責任、出租人的解約權等。
對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。
根據合同法規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
4、約定租賃期間
租賃合同應明確約定租賃的起止日期；
根據合同法的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
5、租金的計算與支付
租金起算點要明確；如有裝修時間，不計算租金的（所謂免租期），也應明確。
合同法第二百二十六條規定，承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定（補充協議約定或合同相關條款、交易習慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
合同法第二百二十七條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
好的合同可以避免或減少糾紛的發生。如何審查房屋租賃合同，其實也似簽訂房屋租賃合同應當注意的事項。這次主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。
6、裝修與提前解約
合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應獲得出租人書面同意；裝修不應破壞房屋基本結構；對裝修的其他約定。
承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費。
7、押金的支付與返還
租賃合同通常約定承租人支付相當於數月租金的押金給出租人，主要用於1）擔保租金的支付，防止欠租；2）對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設備的損害；3）防止拖欠水電費等相關費用。
對出租人而言，一定要收到押金後再交付出租房屋；交房後再收押金就難了。
在退租時，租賃雙方應檢查房屋狀況，除房屋和設備的正常損耗外，如不存在損壞，進行費用結算後，出租人應將押金退還承租人。
8、違約金
房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。
遲延支付租金的違約金。
擅自改變用途的違約金。
提前解除合同的違約金。
9、房屋及附屬設施的維修責任
通常由出租人承擔房屋和附屬設施的維修費用；對於一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發生糾紛。
10、房屋附屬設備、水電氣等相關手續
租賃合同應當對房屋附屬設施的情況作出明確的約定；
對房屋使用相關的水、電、天然氣、暖氣、網路、電話、有線電視等使用和繳費應作出約定。
對房屋的鑰匙交接、物業交接等做出約定，並按照約定進行交接、作出記錄。
（以上回答發布於2015-11-04，當前相關購房政策請以實際為准）
搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息
② 民間的房屋租賃合同受法律保護嗎
房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。
(一) 合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
(二) 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權證的；(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權屬有爭議的；(5)屬於違法建築的；(6)不符合安全標準的；(7)已抵押，未經抵押權人同意的；(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
(四) 是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。