物業糾紛類型

『壹』 物業管理中，一般治安管理的工作任務主要包括哪些方面

1、遵守物業中心各項規章制度，履行工作職責，對待工作主動認真，服務態度熱情周到。搞好同志間團結，顧全大局，按時節點完成各項維修任務。
2、日常工作任務單派發、登記及與維修人員間的協調聯系。
3、零星維修材料采購、入庫、領用嚴格遵循中心的有關制度，把好數量關、質量關，增收節支，杜絕浪費。
4、配合部門經理定期檢查、維修供水系統的正常運轉，建立正常用水、供水、排水管理制度和記錄。
5、建立高壓配電房巡視制度，每天巡查兩次，每月細查一次，半年檢修一次，並做好記錄。
6、切實做到持證上崗，遵守操作規則，保證二十四小時有人值班制度，發生故障及時解決，保證水電正常運轉。
7、各維修點、工場間清潔，工具、物品堆放整齊。安全生產，文明維修。
8、主動上門征詢聽取業主意見，做好日常及時率和滿意率的統計，發現問題及時向部門經理反映，並妥善解決。
9、完成領導交給的其他任務。
參考二：
1、在物業管理部主任領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。
2、負責管理公司清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。
3、全面掌握區域物業公共設施、設備的使用過程。
4、協調主任送發物業管理方面的文件。
5、參加主任主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。
6、負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。
7、收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作 的發展出謀劃策。
8、負責公司業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩健。
9、負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。
10、按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門後，再約時間接待。
11、負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，並定期進行回訪。
12、負責為公司業戶商務、票務收發等項服務工作。
13、完成辦公室臨時交辦的工作。
物業管理員崗位職責
1.在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。
2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。
3.全面掌握大廈物業公共設施、設備的使用過程。
4.協調經理送發物業管理方面的文件。
5.參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。
6.負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶（業戶）投訴。
7.收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。
8.完成經理交辦的各項任務。
四、物業管理文員崗位職責
1.向部門經理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執行經理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執行情況。
2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執行情況，及時發現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。
3.加強與各部門的聯系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協調各部門工作運作和人際關系。
4.加強業務學習，提高能力，促使各部門工作實施標准化、科學化、現代化，有權向公司領導提出創新改革的意見和建議。
5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導等，無權傳播。
6.從節約出發，審批各部門辦公用品的購置。
三、物業管理部經理崗位職責
1.以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。
2.檢查、監督大廈紅線范圍內的道路，綠化等公共區域地面清潔。
3.熱情接待業戶，及時處理顧客對服務的投訴，並做好記錄。
4.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。
5.協調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。
6.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，並控制其合理的使用，協助倉庫管理員合理貯存和使用保管。
7.負責業戶的租金及物業管理費用的催收工作。
8.上級領導交辦的其他臨時任務。
二、物業經理助理崗位職責
1.協調經理完成本管理處的各項工作。
2.認真完成所分管的各項工作。
3.當經理不在時，代理經理進行工作。
4.有權向經理提出建議對下屬人員進行獎懲。
5.遵照勞動部門人事有關規定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。
6.有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。
7.有權處理分管工作范圍內的突發事件。
8.有權自行安排下屬工作人員的各項工作。
一、物業經理崗位職責
1.全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理，貫徹執行ISO9000質量管理體系及ISO14000環境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。
2.制訂管理處年度、月度工作計劃並組織實施，業務上接受總公司和上級部門的指導和監督。
3.負責檢查、監督各項制度的執行情況。
4.合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態度。
5.負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。
6.協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關部門的關系，便於開展各項工作。
7.認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委託的其他工作任務。
六、物業商務管理員崗位職責
1.負責大廈業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩健。
2.負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。
3.按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門後，再約時間接待。
4.負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，並定期進行回訪。
5.負責為大廈業戶商務、票務收發等項服務工作。
6.完成辦公室臨時交辦的工作。
七、物業清潔員崗位職責
1.負責本轄區的清潔衛生工作。
2.負責公司及管理處業戶的服務工作。
3.負責大廈各區域的垃圾收集工作。
4.完成領導交辦的其他工作。

『貳』 租房出現糾紛應該找什麼部門處理

解決購房過程中發生的房產糾紛，可以通過協商、調解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。(1)協商解決。協商解決是雙方當事人達成一致以解決問題。(2)調解解決。調解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協商解決糾紛時，根據一方當事人的申請，在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法律法規，相互諒解，達成和解協議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。(3)仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生後達成協議，自願將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性法規的規定對各方均具有約束力的裁決。(4)行政解決。購房糾紛的行政解決，是指經商品房所在地的房地產管理機關及相關部門調解無效或達成協議後，當事人又反悔的糾紛，或者購房糾紛當事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百二十八條當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

『叄』 物業糾紛常見的8種類型與解決要點，如何消除負

一、物業管理費糾紛
1、以物業服務質量（保潔、綠化等）不合格為由，拒交物業費；
（1）關鍵看合同約定和法律法規政策文件的約定，且不能拒交，法院可以依法予以減免。
（2）物業公司做到有計劃、有記錄。要進行衛生巡視。
2、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業費；
（1）關鍵看物業公司是否有過錯。
（2）物業公司如何承擔舉證責任，是侵權糾紛還是合同糾紛。
3、以物業公司收費不實，拒交物業費；
（1）物業收費不實，法院判決據實收費，降低物業費標准。
4、以人身、財產受到損失，拒交物業費；
（1）物業服務質量不合格為由，可以要求減免，但必須通過訴訟提出。
（2）法院個案判決，是否涉及其他業主？需要具體分析。
5、以不居住、未使用為由拒交物業費或其他費用；
（1）此項抗辯理由不成立，包括以此理由拒交供暖費的，也是不成立的。
（2）物業成本照常發生。
6、房產流轉中原業主欠費問題。
（1）原業主承擔以前拖欠費用，新業主承擔購買後的費用。
（2）如果沒有辦理物業交割手續，不影響承擔責任。
二、開發商遺留問題糾紛
（1）與物業公司無關，但需要分清責任。
（2）作到產權清析，物業公司入駐時，作到責任明確。
（3）物業公司協助業主與開發商溝通、解決。
三、私搭亂建糾紛
（1）物業公司可以接受委託後起訴。
（2）可以報政府有關部門解決。
（3）發出整改通知書。
四、業主私自封閉陽台、露台問題
（1）依據公約、合同，要求業主拆除。
（2）物業公司可以接受委託後起訴.
五、物業公司安全、隱患防範糾紛案件
（1）物業公司應當對安全隱患，盡到防範義務。
（2）物業公司應當設立提示、警告標識。
六、業委會與物業公司糾紛案件
（1）業委會與物業公司職責的劃分。
（2）明確產權，做好帳目。
七、業主訴物業公司賠償案件
（1）由於物業公司的過錯，業主有權起訴。
（2）針對第三人的侵權造成物業公司賠償，物業公司可以追償。
（3）物業公司的抗辯理由包括哪些。
八、相鄰權糾紛訴業主案件
（1）物業公司可以要求業主起訴，而不是物業公司起訴。
（2）物業公司可以配合業主訴訟，介入訴訟。

『肆』 物業管理糾紛案件主要有那幾大類型

1.物業管理費糾紛。
2.業主財產損失賠償糾紛。
3.小區公用設施傷人的賠償糾紛。
4.無因管理糾紛。
5.小區公用部位的侵權糾紛。
6.小區公用部位的出租營利問題。
7.小區內停車收費糾紛。

『伍』 業主與物業管理企業產生糾紛應當如何處理

物業管理企業與業主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售後各方關於物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業管理企業與業主產生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發生的原因和法律方面的界定。

物業管理糾紛

一、物業管理糾紛的類型及其特徵

實踐中，業主與物業管理企業之間的糾紛可以分為這樣三種類型：

（一） 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理企業簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業管理企業承擔安全及服務義務。如果物業管理企業顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理企業不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定（試行）》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

（二） 物業管理企業侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理企業也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業管理企業的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，院《民事案件案由規定（試行）》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

（三） 開發商問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理企業沒有直接關系，而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理企業對物業的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業管理糾紛中來一並研究。

二、糾紛發生的原因

業主與物業管理企業的糾紛可能因各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是由於以下幾個原因：

（一）我國現有的物業管理模式弊端是重要原因

物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業主作為產權人當然地享有物業的管理權，業主有權決定是否聘請、聘請哪家物業管理企業；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業管理的社會化、專業化成為一種趨勢，但即使如此，從物業管理企業角度看，物業管理也是一種服務，是接受委託、按照業主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規、規章均規定業主需要聘請物業管理企業進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業管理企業的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業管理企業參與。另一方面，物業管理企業不能正確把握自己的「定位」，經常人為造成主僕顛倒和概念混淆,把所管理的小區當作自己的「獨立王國」，侵害業主權益。

（二） 我國現有物業管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業管理方面的法制不健全是糾紛多發又難處理的主要原因。

2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過後正式對外公布，並於9月1日起正式實施。這是我國第一部物業管理的專門法規，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規對物業管理進行規范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業管理的規范。

物業管理在我國是一個新興行業，由於法律規范未能對物業管理中各方包括物業管理企業、業主以及政府部門的法律關系做出明確規定，物業管理企業和一般業主對於物業管理的認識存在很大的錯位。物業管理企業往往有越位之舉，或直接侵犯業主權利，或者違反了法律，例如物業管理企業強制拆除小區內違章建築等；業主一方也經常因為政府方面或者其他業主侵犯自己權利而遷怒於物業管理企業，比如，鄰居之間因相鄰關系發生糾紛，不適當地以物業管理企業為被告起訴等等。

綜上所述，物業管理糾紛的多發根本的原因在於人們對於物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。

三、物業管理法律關系分析

研究物業管理法律關系，有利於通過完善立法、嚴格執法、加強司法，採用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現實改革和發展中所產生的物業管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。

物業管理法律關系的基本主體包括業主（物業所有人）及其自治管理組織、物業管理企業和對物業管理活動進行監督指導的行政機關。

（一）物業管理企業與業主的關系：

物業管理企業是在工商部門領取營業執照，受業主委員會（或管理委員會）的聘請委託，依照有關物業管理的法規和物業管理合同，實施管理服務的企業。

而業主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

可見，物業管理企業與業主之間是一種委託合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發生以業主委員會對物業管理企業的選聘為前提。

這二者的關系具體表現就是各自根據法律法規規定以及物業管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業管理條例）對二者的權利義務內容有詳細規定。

一言蔽之，業主是小區的主人，對物業的管理權首先屬於業主（以業主委員會為代表），物業管理企業是業主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費用，未經業主同意委託的事項，物業管理企業不能去隨便插手。

（二）物業管理企業的管理與政府管理的關系：

一方面，物業管理企業在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區所在地政府的監督指導下，對小區同意實施專業化管理，推行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求；另一方面，物業管理企業的管理不能取代政府的管理，住宅小區不是那個物業管理企業的「獨立王國」。小區需要政府的管理。

（以上回答發布於2013-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

『陸』 物業侵權糾紛類型有哪些

物業管理糾紛的七大類型
1.物業管理費糾紛。
2.業主財產損失賠償糾紛。
3.小區公用設施傷人的賠償糾紛。
4.無因管理糾紛。
5.小區公用部位的侵權糾紛。
6.小區公用部位的出租營利問題。
7.小區內停車收費糾紛。

『柒』 物業矛盾糾紛類型有哪些

有贍養糾紛、房屋糾紛（常見的），還有合同糾紛、工程合同糾紛、商務糾紛、醫療糾紛、旅遊糾紛、勞動糾紛、土地承包經營糾紛！

『捌』 小區描述性調查報告

北京物業小區調查報告
(原標題為《北京物業小區業主自主治理能力調查數據統計初步分析報告》，發表時改動。本項目為美國喬治華盛頓大學法學院、中律原有限公司資助項目，和諧社區發展中心項目——《北京市物業小區業主自主治理能力發展研究》，全文約1萬5千字）
一、物業小區業主自主治理能力調查研究說明

(一)研究的理論背景
中國經濟體制轉軌觸發了中國社會向公民社會的轉型，其表徵是：在基層社會出現了結構性的變化，產生了基於私有共同財產基礎上的利益共同體及其合法組織，城市居住小區中的業主群體就是其中之一。自上世紀90年代起，住房從計劃經濟時代的國家財產轉變為私有財產，財產關系的變化導致社會治理結構也隨之而改變，在城市居住區，商業化和社會化管理取代了原來單位房管部門的行政管理模式。同時，基於物權的社區治理模式開始付諸實踐，基層社區治理模式正在發生從行政管理模式向社區自主治理模式的轉變：居民/業主成為社區自治的主體。
業主組織是一個純粹的群眾自治組織，其組織特性基於「物權」特徵而決定，該權利決定了基於物權的權利主體與權利義務人之間的關系。業主組織作為小區共有財產的治理主體的合法性不是源自於行政授予而是來自於商業交易行為，通過購買房產而獲得，因居所承載之建築物共有產權性質而獲得。業主的共同利益基於小區共有財產，小區中的不動產與動產(維修資金)形成一筆巨大資產，業主組織能否管理、維護好這筆巨大的資產是基層社區面臨的最為嚴峻的挑戰。
業主從個人私利出發的權利訴求，在客觀上會起到保護公共利益的作用。由於共有財產權，每一個業主之間的權利關系緊密相關，任何一個業主要保護自己個人的利益，就要關心和保護小區共有的財產和相應的社會秩序。這樣，個人的私利會驅使人們有動力參與到共同事務的治理中來。而當一個人發現個人的力量難以有效地保護自己的財產和權利時，他就會和別人聯合起來為了保護他們共同的財產和權利而奮斗，這樣個人的權利意識促進了社區參與，反過來在社區參與的過程中，人們逐漸會在維權過程中形成理性的集體行動的知識和合作的技能。通過這樣的過程，一個人因而發生了從個人向公民的轉變，即不僅關心個人私利也關心公共事務，在主張其擁有權利的同時也承擔其相應的責任與義務。從這個角度出發，社區物業糾紛的出現對中國的社會轉型具有重大積極意義。並且這種動機在本質上具有可持續性，因為共有財產的巨大利益關系使得業主有內在的動力去解決「搭便車」、監督、信息成本、新制度供給等集體行動的難題。
財產權制度的變化改變了權利義務配置的變化，導致中國社會治理結構的變化。在中國現有體制下，在基層社區中，業主組織、居民組織、房地產開發企業、管理服務企業、地方政府之間的關系通過小區共有財產這個物質平台，形成了地方社會中新的秩序關系。摩擦和沖突既是社區發展的阻力又是動力，因為人類社會生活中的糾紛與沖突是難以避免的，但是人類卻可以從解決這些沖突中學會理性行為、合作共存的寶貴經驗，這是構建秩序、發展民主法治的必修課。糾紛的解決會成為公民實踐自主治理社區事務的途徑。社區治理是一種民眾通過實踐才能習得的技藝，如托克維爾所指出的，社區自治是民主的學校，從對社區自治事務的參與，使人民學會組織的科學與藝術，而這種結社藝術則是在平等佔主導的民主社會里維持自由的基礎，它教會人民在保持他們自由的同時應用他們的能力去達到共同福利。

業主組織發展狀況成為當代中國公民社會發展的標桿之一。如哈羅德伯曼在其著作《法律與革命——西方法律傳統的形成》中所闡述的，在十一世紀後期至十二世紀，新出現的商人階級如何使現代意義上的商法概念和制度在西方社會發展成一個集成的法律體系的。他揭示的歷史進程的邏輯是：「新階級的出現是一個新社會發展的必要前提」，是商人導致了商法，而不是商法造就了商人。同樣，中國上世紀90年代的經濟發展與財產關系變化導致了一個有產階級——業主在城市地區大規模範圍的誕生。這種變化是在經濟改革政策推動下的結果，是經濟改革的附帶產品。然而，這個副產品對中國轉軌的意義重大，如梁治平先生指出的：「用一種長時期的眼光看，中國文化與中華文明在其生死攸關的現代轉型中最迫切需要的，是一個自主的、能夠自我建設與自我協調並能有效地監督和影響國家決策的健全的社會。」這個「健全的社會」指的就是公民社會，業主組織就是這個公民社會的先導之一。然而，如果業主組織不能實現對小區共有財產的有效治理，不僅會影響社區的穩定與秩序，導致小區物業和環境的破壞與貶值，而且使中國民間社會錯失這得來不易的基層群眾自治試驗的歷史機遇。

(二)調查目的
作為新興事物的業主組織，因其所處的體制邊緣的性質導致其組織的法律地位和組織特徵模糊不清，加上學術領域內對於社區民間組織研究的相對滯後，使得不論是官方的正式統計口徑還是學術界的研究，對業主組織的基本狀況都缺乏足夠的關注和准確的把握。近幾年來，部分學者開始給予關注，在各自研究領域內開展了一些小范圍內的調查，並獲得一定的數據資源。但是，對於業主組織的基本情況仍然缺乏全面、規范和持續性的科學調查。這既不利於社區民間組織健康發展，也不利於政府管理。摸清業主組織發展的基本情況，是制定相應的法律和政策的依據，是促進其組織發育和發展的條件。對業主組織通過科學調查進行全面了解摸清底數，也是促進物業小區各方之間的溝通和協調、化解矛盾和沖突的前提和基礎。
本研究把業主組織自主治理能力作為調查研究的重點。業主組織作為社區群眾自治組織，相對於跨區域、全國性、甚至國際性的公民社會組織，更具「草根」特性。它對社會生態環境具有很大的依賴性，也直接反映出基層社會生態的方方面面。業主治理能力既決定其自身的生存發展，也是決定城市草根基層社會興衰成敗的關鍵。作為非贏利性組織，它不能依靠報酬來吸引參與者，在很大程度上依靠志願者在時間和精力上的投入，這樣的一個群體，是如何克服「公地的悲劇」與「集體行動的困境」，形成一個有效的治理主體?它在什麼樣的社會生態環境的要素下，生存和發展起來的呢?這是本研究調查所要探索的旨趣之所在。本調查研究項目只給出了初步的數據分析匯總，還未進行深入的數據分析和堅實的理論分析。

(三)調查方法
調查范圍、單位和時間跨度：北京3,000個商業化物業小區是本項目對象。本研究的調查以一個物業小區為一個調查單位，對於願意接受調查的合格對象，主要是對業委會成員進行采訪和問卷填寫。項目申請於2005年，調查數據結構和問卷設計自2006年1月起， 此間多次修改(由於經驗不足和調查人員的協調等問題，也許修改太多次了)，調查的時間跨度從2006年3月－2007年12月。由於時間跨度問題，一些小區在調查當時的狀態和現在的狀態不一樣，發生了變化。
抽樣方法：採用的是「偶遇抽樣(方便抽樣)」和大樣本(138個小區)相結合的方式。這種抽樣屬於「非概率抽樣」。其局限性是可能的樣本選擇偏差，例如，進入我們調查范圍並願意做調查的小區多數屬於北京市物業小區中組織程度高、業主自主治理能力較強或物業糾紛較為嚴重的部分。他們比較活躍，多是因為參加各種活動、會議或者發生糾紛引起社會關注等等才與我們有了聯系，同意接受采訪，這樣，樣本中較少包括那些沉寂無聲的小區，因此所用樣本在代表總體和推斷總體特徵時會導致數據估計偏差。但是其積極意義就在於具有探索性，給出一些當前事物狀態的典型信息。
抽樣缺陷的補救：由於當前新興的物業小區基本數據不在官方調查口徑內，因而不能從正式途徑得到所需信息。物業小區業主組織游離在體制邊緣的特生使得物業糾紛又具有相當的敏感性，確定抽樣框，採取概率抽樣調查極其困難。從另一方面來看，客觀因素是，物業小區的物業糾紛狀態本身具有很大的突發性，此前安靜的小區可能會突然爆發出糾紛與沖突。即使嚴格採取概率抽樣，抽樣框的維護也跟不上抽樣調查的需要。從主觀方面看，由於物業糾紛的敏感性，抽樣框中的小區當事人不一定願意接受調查采訪。所以，本研究所做的補救措施是擴大樣本數量，以補充抽樣的不足。我們的調查目前在北京已涵蓋有業委會小區數量的大約三分之一，並且，還用一些別的辦法包括典型案例和定性研究對調查數據的客觀性予以一定的彌補糾正。
調查的核查：在調查資料庫整理中發現了一些問題，這些問題是調查人員和被調查人員關於問題理解的偏差造成的，例如，關於小區業主組織中是否有「業主代表大會」制度，不少被調查人員誤將非正式的「業主代表」當成正式的「業主代表大會」制度，對於明顯的偏離經驗觀察結果的數據，本項目對有疑義的數據進行了逐個核查，盡量糾正可能的偏差。

(四)調查問卷的指標設計
調查指標需要在調查過程中反映社會現象特徵、屬性或狀態，調查指標的設計需要在研究假設指導下形成一套既反映研究假設內容，又符合客觀實際情況的邏輯體系。
本項目研究採取了一種較為簡單的數據採取法，在我們的研究基礎上，把研究對象分解為若干方面，再分解為各個層級，直到最基本的數據單元，數據項分類及數量如下表：
調查的數據項的定義和取值盡量表現其客觀狀態，例如，基本上是，「是否」、「有無」、「數量多少」等類型的問題。希望通過這種方式，減少人為主觀認識差異造成的偏差。

(五)調查問題數據指標結構
如圖所示：
第五部分 物業糾紛

(二)物業糾紛中採取的行動
調查數據顯示：一方面，針對開發商問題的解決活動相對來說開展得最多，以47％的相對優勢超過針對其他兩大類問題的行動，針對物業管理問題的有36％，而針對業主關系問題進行的解決活動相對來說較少，只有17％。
另一方面，所有解決問題所採取的行動不到物業糾紛問題的四分之一(242％)。其中，針對開發商問題的解決活動是其問題的276％，針對物業管理問題的解決活動是其問題的21.5％，針對業主關系問題的解決活動是其問題的232％。
總體來說，在解決方式的選擇上，協商/談判作為業主的首選方式，以7％的總體比例絕對興地壓倒其他方式。另外 ，聯系政府、法律訴訟與調解也是重要的解決問題的方式。就單項問題採取的行動來看，針對開發商和物業管理的問題所開展的解決活動偏好於選擇協商/談判作為解決方式，而調解作為重要的解決問題的方式主要使用在解決業主關系問題所進行的活動中。三者都喜歡的方式是協商/談判。其次是聯系政府。

(三)業主在物業糾紛中採取行動的結果
總體上，對物業糾紛問題採取的行動中，針對開發商遺留問題、物業管理問題和業主關系問題的總體比值合計僅有49％左右，一半以上的行動都無果而終。得到反饋的一半行動里，還有14.66％的完全沒有解決，19.83％的行動只是得到小部分解決。對於小區存在的物業糾紛問題來說，解決結果更是不盡人意：得到反饋的問題只有11.90％：3.55％的糾紛問題被完全解決或大部分解決。3.55％的問題完全未解決，4.80％的糾紛只是小部分被解決。同時，部分解決的比例相對較高，沒解決部分也是解決部分的3倍以上。這從下圖中可以直接看出。
針對開發商遺留問題的行動難以得到結果，僅有3761％的行動得到反饋，其中：有51％得到部分解決，37％未解決，12％得到解決。
至於物業管理問題，不到一半(4819％)的行動得到反饋，只有8％的物業糾紛問題所採取的行動得到解決，62％，的行動得到部分解決，其餘30％完全沒有解決。
具體分類項目上，針對業主關系問題的行動結果比較好。盡管針對此項問題的行動比較少。但是82.50％的行動都有反饋。具體情況是：12％的行動完全被解決，67％部分解決和21％未解決。這些處理結果，也反映了這個現象：相對於業主見間的個人糾紛問題。業主面對開發商或物業公司這個集體時，力量量要弱得追。後者間的矛盾比較突出。而且難以得到解決。
總體上看，物業糾紛解決的結果情況如下：針對所有類型的物業糾紛問題採取的行動，最後得到解決的只佔10.5％，部分解決的佔596％。沒解決的佔298％。

(四)北京物業小區中成立了業委會和未成立業委會的小區在物業糾紛中的情況比較分析
本項目調查t38個小區中有21個小區是未成立業委會，但是存在業主委員會籌備委員會或籌備小組的社區，我們試圖對二者的情況做分別的匯總統計，進行比較。但是需要說明的是，由於抽樣的方法和未成立業委會的小區樣本數量太少，這種比較研究在反映客觀情況中可能是不準確的，僅僅作為一種有限意義上的參考，為未來再進行類似的比較研究做探索。
1 北京有無業委會的小區之間物業糾紛問題類型的比較
與開發商之間的問題類型的比較：
有業主組織的物業小區：建築質量20％，公攤面積18％，銷售承諾17％，規劃變更17％。
沒有成立業主組織的物業小區：銷售承諾21％，質量20％，公攤18％，規劃變更17％。
總體來說。沒有成立業主組織的物業小區和成立了業主組織的小區一樣，行動得到的反饋都在50％左右。
通過數據比較，我們發現，與開發商的物業糾紛數量在兩類社區中有明顯的差異，並且，與開發商的糾紛的類型也顯示，與成立業主組織的小區有所不同，在沒有成立業主組織的小區中排在第一位的糾紛問題是銷售承諾，這些數據的差異可能是一個物業小區建成後的早期問題是否能夠解決的反映。因為成立業委會的小區通常是因與開發商的早期糾紛中組織起來的，這樣，在成立了業委會的小區中，就較多地解決了早期糾紛問題。在成立了業主組織的小區中對與開發商的糾紛問題採取短動的頻數也要高於沒有業委會的小區。因此我們在這里的假設是。與開發商的糾紛的程度是導致一個物業小區集體維權、成立業主組織的動因。

在無業委會的社區中，問題最多的出現在物業管理上，過半(5212％)的物業糾紛都是由此引起，幾乎是開發商遺留問題(29％)的2倍、業主關系問題(19％)的3倍。所有物業管理問題細目中，問題最多的是在保潔保安與物業管理費方面，其反映率(均為76％)比值(均為18.6％)都很高，這也許可以假定為小區中有業委會，在物業管理上能夠在調解物管公司與業主之間關系和減少糾紛方面起到作用。
在有/無業委會的攝取中，在我們的調查中業主內部的糾紛比例數據都是一樣的，正式的選舉、議事程序或組織等方面的問題性質與業委會的小區不同，但是，也存在著不容忽視的業主之間、業主與業主群體之間的矛盾。
2 北京有無業委會的小區之間物業糾紛問題採取行動類型的比較

根據上表，在無業委會的社區中，相對激烈的方式是人們解決問題的首選之舉，即集體抗議方式被排在第一位，在所有問題上總體選擇為17％。其二，在面對開發商問題時，人們更願意選擇聯系媒體曝光。當然，總體來看，協商調解依然是人們比較傾向的解決問題的方式，盡管不是解決問題的首選，但是，在所有問題的解決中，協商的比重為13％，僅次於集體抗議。就業主關系問題的解決活動來說，有高達89％的比重的被訪者都願意選擇調解。這也在很大程度上反映了人們更願意選擇和平方式解決問題。但是，在沒有業委會的小區中採取法律途徑的行動只佔7％。我們的初步結論是，只有成立了業委會，才有可能採取理性集體行動，包括協商談判或者走法律途徑，特別是在北京，盡管業委會沒有訴訟主體資格，但是在司法實踐中，大量的以業委會名義提起的法律訴訟被受理，並形成了很多具有標志性意義的訴訟案件。

3 北京有無業委會的小區之間物業糾紛問題行動結果的比較

從單項問題來看，針對開發商遺留同題，有業主組織的小區的解決情況稍好。成立了業主組織的小區的狀況以絕對優勢勝於尚未成立業主組織的小區：前者完全解決的比例是8％，後者該項值為0％，前者部分解決的比例為20％，後者該項值為8％，而尚未成立業主組織的完全未解決部分比值也高於成立業主組織小區16個百分點(46％－30％)；針對業主關系問題，不管完全解決，還是部分解決，或者完全未解決，成立了業主組織的小區的情況都明顯好於尚未成立業主組織的小區。綜上所述，從數據來看，有業主組織的小區作用明顯要比沒有成立正式業主組織的小區要強。
總體來說，沒有成立業主組織的物業小區和成立了業主組織的小區一樣，行動得到的反饋都在50％左右。但是，從反饋結果看，尚未成立業主組織的小區。未解決的比例明顯較多，而解決和部分解決的比例，也都明顯低於成立了業主組織的物業小區。從反饋結果看，無論是成立了業主組織，還是尚未成立的小區，物業糾紛被部分解決的比例較大，都在一半以上。但是尚未成立業主組織的小區，完全未解決的比例明顯較多，而其完全解決和部分解決的比例，都低於成立了業主組織的物業小區。

致謝

感謝喬治華盛顫大學和中律原咨詢公司為本項目提供的資助和其他幫助；
感謝蔡著焱、孟憲生、王嘉吾、劉綺菲、張麗曼、舒可心、陳旭、王海、秦兵等以及物業公司經理張學軍先生等人的專業知識為本項目的設計做出的貢獻：
感謝王峰、趙靜、張然、李宏偉、馮金磊、揚愛冰等在調查中的艱苦工作；
感謝陳伊屣為調查問卷格式的設計製作；
感謝李潔在數據初始工作中的辛勤工作：
感謝曹吉丁先生在資料庫結構設計、建立、數據錄入、分析和制圖方面的貢獻：
感謝孫紫嵐在數據分析、圖表製作方面的貢獻；
感謝接受調查的小區業委會和業委會籌備組!