商品房認購合同

㈠ 什麼是商品房認購合同，商品房認購合同怎麼寫

王先生看中了其中的一套，由於此時開發商還沒有預售的資格，也就不能簽訂房屋預售合同。但是王先生又怕以後再簽合同買不到這套滿意的房子，這時開發商提議先簽訂一份商品房認購書，交納一筆定金 ，待具備預售條件以後再簽訂正式的購房合同。 在實際的購房過程中，上面的情況是很常見的：購房人看中了房屋，並且與開發商就房屋購買的基本條件達成一致，但由於其他一些條件不成熟而不能或不適合當時就簽訂購房合同。為了解決這種矛盾，就需要通過簽訂房屋認購合同，約束開發商不要把房屋賣給別人，同時開發商也要約束購房者按時簽訂購房合同。 商品房認購書就是指購房者和開發商在簽訂商品房預售合同或商品房買賣合同之前簽訂的文書，主要是確認購房者在將來某個時間與開發商進行進一步洽談、簽訂購房合同的預約。 商品房認購書的內容有詳有略，內容通常是：購房者向開發商交納一定金額的預約款，享有在某個時間段內購買開發商某處房屋的權利；購房者如果不在約定時間與開發商洽談購房合同，開發商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉售他人。絕大多數的商品房認購書還約定，開發商有權扣留購房者所交納的預約款作為違約金。 商品房認購書在法律上沒有明確的規定，但在實踐中卻廣泛存在。其使用的名稱也很不一，如稱為認購合同、預訂合同、預訂書、確認書等。這些都造成了商品房認購書在現實中出現的糾紛很多。特別是有些開發商把簽訂認購協議作為簽訂購房合同的前提，利用商品房認購書設定「強盜條款」，套取購房者的定金，讓很多購房者落入陷阱。 1、購房者應當將相關內容以書面形式明確約定並確認「定金」還是「訂金」； 2、購房者與房產商在簽訂正式合同時對於合同的某些條款無法達到一致時的處理方式以書面的形式加以約定； 3、購房者應當要求房產商將預售證號在認購書中寫清楚，並載明如果因為開發商沒有取得預售許可證造成合同無效的違約責任或由開發商承擔雙倍返還定金的責任。 以上就是對「什麼是商品房認購協議」「商品房認購協議怎麼寫」所作的解答。總之，購房者在簽訂商品房認購協議時必須倍加謹慎，因為開發商可能在房屋認購書中設下很多「陷阱」，給購房者造成很多麻煩。我們在這里所提供的主要是商品房認購書的一些基本知識，如果您想寫出一份完美的商品房認購書，還是應當尋求律師的幫助，畢竟他們才是處理法律問題的專家。

㈡ 商品房認購書範本 注意事項和效力有哪些

購房者在與開發商簽訂正式的商品房買賣合同之前，通常會簽訂一份意向合同，我們稱為商品房認購書。那麼商品房認購書範本如何，有哪些效力和注意事項呢?對於這個疑問，小編來為大家解答!

商品房認購書範本

編號：

商品房認購書

雙方當事人：

出賣人(以下簡稱「甲方」)：

認購人(以下簡稱「乙方」)：

根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自願、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：

一、認購標的的基本情況

1.1乙方所認購的商品房為甲方開發的位於市區項目中的第樓單元號房(以下簡稱「該商品房」)。

1.2該商品房的建築面積為平方米，閣樓面積為平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為准。

二、認購標的的價款

2.1該商品房按照建築面積計價，單價為人民幣元/平方米，房款計人民幣元(大寫：)。閣樓按套計價，單套為人民幣元(大寫：)。

2.2房屋總價款為2.1所列款項之和，共計人民幣元(大寫：)。

三、認購款

3.1乙方應當於本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣元(大寫：)。乙方逾期未支付認購款的，該認購書自行解除，無須另行通知，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。

3.2甲方在取得預售許可證後，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致並簽署《商品房買賣合同》。(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。

3.3乙方未在3.2條約定的期限內與甲方協商商品房買賣合同的相關條款的，該認購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認購款不予返還，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。

3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過日的，本認購書自行解除，無須另行通知。甲方應當在本認購書解除次日起日內將已收取的認購款無息返還給乙方。

3.5甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。

四、其他約定

4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，需徵得甲方的同意。(變更為父母、夫妻、子女的除外)。

4.2乙方在本認購書中提供的聯系地址和聯系電話是甲方通知乙方的依據。乙方保證其提供的信息准確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯繫到乙方的，因此產生的不利後果均由乙方承擔。

五、附則

5.1本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。

5.2本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章後生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效後本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力;

甲方(公章)：乙方(公章)：

授權代表：授權代表：

證件號碼：證件號碼：

聯系地址：聯系地址：

聯系電話：聯系電話：

年月日年月日

商品房認購書注意事項

1、規避受牽制條款。

如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結於購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由於各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂認購書示範文本，該文本充分保護了購房人的利益。

2、購房者不要與開發商約定預付款或認購金予以「沒收」、「不予退還」等條款。

這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發商簽訂正式買賣合同，不論什麼原因都算購房者違約，開發商就要沒收認購金，不予退還;

3、不使用模糊概念。

在認購書對於價格條款的約定，不要使用「均價」，「優惠價」「折扣價」等，而要准確到單價的具體數額;

4、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書。

如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發商的單方承諾，如果開發商沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務;

5、注意認購協議書中權利義務的對等性。

合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。

6、在簽訂《認購協議書》時，購房者應對開發商提供的格式條款進行認真審查適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《認購協議書》與房屋買賣合同區別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

商品房認購書的效力

一、沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協議的效力。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之後簽訂的即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續，那麼極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。

二、取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。這其實是在出於防止開發商跟購房者簽訂了預約合同後通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權宜之計，還有待進一步的法律的出台來徹底的解決這類問題。

按照民法理論，合同可以分為本約和預約。預約是指雙方簽訂合同約定將來簽訂一定合同的合同，將來簽訂的合同稱為本約。根據以上理論來分，認購合同即為預約，商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質和法律效力，預約合同的訂立當事人一方只能請求對方按照預約合同的約定履行簽訂本約的義務，而不能直接按照其上面的標的條款請求對方予以履行。例如：購房者與開發商簽訂了認購書，其上約定「本人購書簽訂之日起10日之內正式簽約」只是房屋的出賣人向購房者發出了其在10日內履行簽訂商品房預售合同的請求，而不是向購房者發出了必須要簽訂購房合同的要約。因此，如果認購書中有「在約定的期間內部簽訂合同的，定金沒收」之類的約定是無效的。簡單的說，某人簽訂的認購書，只要在約定的期限內根據認購書的條款去和開發商洽談商品房預售合同的具體事宜，就認為購房者已經履行了認購協議約定的義務，至於能否就商品房預售合同達成合意不是認購協議要約束的事項。

關於商品房認購書範本、注意事項和效力就介紹到這里了，雖說商品房認購書並不是正式的商品房買賣合同，但要是購房者不注意的話，還是有可能被開發商侵犯合法利益。各位購房者一定要仔細閱讀小編帶來的本文，了解在簽商品房認購書需要的注意事項，維護自己的利益不受侵犯。

㈢ 商品房認購合同上選擇那種付款方式沒選,此份合同有效嗎

買房簽合同流程： 購房者認購 房子確定後，就要與開發商簽訂認購書了，簽訂認購書的同時，還需要交納一定數額的認購金。而認購金的多少根據所選房源的大致房價，然後由開發商自定了，從幾千元到幾萬元不定。方式一：一次性付款、全款買房一次性付款、全款買是指購房者簽訂購房合同之後，將涉及到的總房款、物業費及其他手續費一並結清。優點：涉及到的手續簡單，相比按揭付款省去了很多麻煩；一次性付款買房比相比把錢存在銀行里，好處就是至少不會貶值；一次性付款在開發商那裡最受歡迎，另外還會有優惠政策鼓勵一次性付款，例如總房款打折。缺點：對於那些經濟基礎較為薄弱的購房者來說，會成為一個不小的負擔。一般市場上在售的房源大多為期房，購房者選擇一次性付款會加大購房風險。方式二：按時間付款時間付款是購房者在簽訂購房合同之後，按照約定時間，分批次向開發商償還購房款，一般都在貸款買房，購房者需要負擔沉重的月供壓力。二是由於現在銀行貸款額度緊張、審批嚴格、等待時間長，在一定程度上，貸款會將整個購房周期拖長。三是因為是以房產本身抵押貸款，所以房子再出售時就會比較困難，需要先還清銀行貸款，才能出售。究竟是採用哪個方式買房更好沒有固定的答案，不同的人有不同的選擇，購房者根據實際需要以及開發商的要求選擇即可。

㈣ 商品房的認購書與商品房買賣合同有什麼不同呢

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書內容一般包括：
（1）買賣雙方當事人的基本情況；
（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；
（3）房屋價款計算；
（4）定金；
（5）簽署正式買賣合同的期限。
認購書簽訂時需要交定金。買賣合同的時候需要交納首付。（貸款的話）如果不帶款，可先交30%首付其餘部分需要15日內補交完畢。

㈤ 商品房買賣認購書在何種情況下可以被認定為商品房買賣合同

最高人民法院來《關於審理自商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第５ 條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

由此看出，商品房買賣認購書轉化為商品房買賣合同需要具備兩個條件，一是具備法律所規定的商品房買賣合同的主要內容；二是出賣人已經按約定收取了購房款，包括全部購房款和部分購房款，即商品房買賣認購書得到了實際履行。

一般來講，只要商品房買賣認購書中包含如下內容，就可以被認定為符合《解釋》第５ 條規定的條件之一。這些內容是：（１）當事人基本情況；（２）商品房基本狀況；（３）商品房的銷售方式；（４）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（５）交付使用條件及日期；（６）裝飾、設備標准承諾；（７）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（８）公共配套建築的產權歸屬；（９）面積差異的處理方式；（１０）辦理產權登記有關事宜。

㈥ 什麼是商品房認購書 認購書和買賣合同一樣嗎

認購書是否具有法律效力?
通常認為，商品房認購書是以「誠信談判直至簽訂商品房買賣合同」為標的的預約合同。《合同法》第12條所列舉的八大條款中，主體、標的和數量是不可以在將來由當事人或法院「依法擬制」的合同成立的「絕對必備條款」。商品房認購書通常具備上述三個條款，同時，只要沒有違反法律、行政法規的其他內容，商品房認購書應當具有法律效力。
對於上述觀點，社會各界已經基本達成共識，各地政府主動制定「商品房認購書示範文本」就是明證。但是，有些開發商在沒有取得商品房預售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認購書(下稱認購書)是否具有法律效力?
一種觀點認為，沒有取得商品房預售許可證情況下簽訂的認購書是無效的，因為《城市房地產管理法》第44條規定，預售人必須取得許可證後才可以預售商品房。另一種觀點認為，簽訂認購書並不等於預售商品房，認購書不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預售許可證條件下簽訂認購書並沒有違反法律或行政法規的強制性規定，因此是有效的。認購書和商品房買賣合同有什麼區別?
本文同意第二種意見。
首先，商品房認購書和商品房買賣合同雖然具有內在的「預約與本約」的聯系，但「認購」不等於「預售」。商品房認購書以「談判和簽約的行為」為標的，以「固定交易機會」為目的;而商品房買賣合同以「商品房實物」為標的，以「達成交易」為目的。
其次，商品房認購書與商品房買賣合同本質不同，進而適用法律也就不同。「商品房預售許可」制度的許可內容僅針對商品房實物，不應當包括認購行為。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也僅僅規定了未取得預售許可證時簽訂的「預售合同」無效。如果將此「許可內容」擴大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經濟的發展。
第三，今後，開發商若無法及時取得預售許可證，或在無預售許可情況下正式簽約，應當由其承擔商品房認購書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認為無效的法律後果。

㈦ 買商品房交完首付簽了《商品房認購協議書》，貸款手續也辦了，等批下來，以後還簽《商品房買賣合同》嗎

不簽合同，房子就不是你的，付完首付就該簽合同了，你這個問題嚴重了，請採納後聯系我