小產權房合同糾紛

⑴ 購買小產權房後發生糾紛，購房人如何應對

開發商出售建設在集體所有土地上的房屋，根本不能取得房屋產權證，這種版土地是權不允許進行商品房開發建設的，這種房屋俗稱「小產權房」。所以，購房者與開發商簽訂的房屋買賣合同違反了《合同法》第52條之規定而無效。購房者只能依法請求法院確認購房合同無效，並要求開發商退換購房款、支付利息損失等。 ②雖然購房者購買了小產權房後，有權提出合同無效，退換購房款以及利息，但是可能遭遇開發商嚴重違法、資不抵債，導致喪失賠償能力，往往遇到拆遷時也無法維護其合法權益。 ③在目前政策環境和司法實踐中，律師建議城鎮居民不要購買小產權房，購房人在購房時一定要查驗開發商的五證，即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有建設用地使用權證》、《建設工程開工證》、《商品房預售許可證》，只有五證齊全才可以辦理購房手續。

⑵ 小產權房屋買賣合同有法律效力嗎

小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以也稱之為鄉產權房。小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。

⑶ 小產權房的買賣合同到底有沒有效

小產權房一般具有佔用集體土地、地域性、沒有「五證」、開發主體多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。而對於小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。那麼小產權房的買賣合同到底有沒有效？

各地法院如何處理小產權房買賣合同糾紛

由於沒有關於小產權房買賣方面的具體法律法規，現階段各地法院對於有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋庄小產權房案，2002年7月,畫家李女士以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋庄村民馬某的房屋，雙方簽訂了購房協議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬某以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規定為由，起訴要求判決購房協議無效，返還房產。該案經過兩審，終院認為，根據現行土地管理法律、法規、政策規定，應當認定小產權房的買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，在出賣多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。

以上是關於小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出台了適用於當地審判實踐的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：「此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。」2006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規定，「城鎮居民購買集體經濟組織宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。」2008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、學者召開了「小產權房糾紛審判實務研討會」，與會者對於小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

小產權房買賣合同到底有沒有效？

（一）認定小產權房買賣合同無效的理由

1、農村宅基地使用權的取得有嚴格的身份限制

小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體的土地，在規定的地點享有建築用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基於集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。

2、農村集體土地的使用權不得流轉

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：「農民集體的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」我國房地產管理法規定，房屋的權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對於房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基於房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所佔用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：「違反法律、法規的強制性規定的，合同無效」。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房買賣

（以上回答發布於2017-08-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑷ 小產權房買賣合同糾紛法院審理嗎

由於「小產權房」買賣合同方面的具體法律法規並不明確，現階段各地法院對於有關內買賣案件的處理也不容盡相同。根據現行土地管理法律法規、政策的規定，應當認定「小產權房」買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
但是，山東省高院的《全省民事審判工作座談會紀要》（魯高法〔2005〕201號）則規定：「農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。」
當前多數法院是以認定「小產權房」買賣不是同一集體經濟組織的成員的，買賣合同無效為原則

⑸ 我買的城中村個人小產權房，以後發生合同糾紛，合同是否有效

城中村個人小產權房分幾種情況，不能一概而論。
希望你介紹一下大致的情況。

⑹ 小產權房的又一起糾紛，買賣協議究竟有效嗎

這個律師明顯沒有盡力做事，首先從哪個角度起訴是律師從專業角度給你安排的，也是最重要的，訴請買賣協議無效這個沒有任何意義，如果你沒有在協議上簽字，那協議的有效性又從何說起？其次，你這個案件的關鍵證據公證書也寫明了你妹妹「墊資」，所謂墊資就是借款給你，所以這一事實足以認定。你應該提供還款的證據，然後訴請你妹妹排除妨害，恢復你的使用權。

⑺ 小產權房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權

由於小產權房是不合法的不動產,小產權房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產公司協商處理。

小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

(7)小產權房合同糾紛擴展閱讀：

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

1、對於發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

⑻ 小產權房買賣合同是否有法律效益

小產權房一般是指在農村集體土地上建設，但因為沒有繳納土地使用出讓金而無法獲得國回家統一頒發的產答權證明的房子。小產權房只能在本集體經濟組織成員之間買賣和轉讓，向非本集體經濟組織成員出售的小產權房，目前基本上是無效的。司法實踐中，小產權房買賣合同被確認無效後，買受人的購房款可以退回。但是房子升值的部分和將來小產權房拆遷時的拆遷款，買受人是否可以享有，各地的法院會有不同的判決，利益不一定會得到保障，因此購買小產權房是有風險的。

⑼ 小產權房退房糾紛（請律師解答）

因為小產權房不能作為商品房出售，開發商的行為違反國家的法律，法規的規專定，可屬以要求退房，並不承擔違約責任，若協商不成可委託律師辦理。
參照法律：
《最高法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。