認購協議和買賣合同的區別

A. 認購書和商品房買賣合同關系怎樣的

按照民法理論，合來同可分為本約和預自約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為「本約」。簽署認購書的雙方當事人就是將來所要訂立商品房買賣合同的雙方當事人，簽訂主體具有一致性。簽署認購書的目的是為了約束雙方的交易行為，約定將來訂立商品房買賣合同。因此，認購書與商品房買賣合同的關系就是預約合同與本約合同的關系。
認購書在具備一定條件時還可以轉化為商品房買賣合同。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

B. 商品房認購書是不是買賣合同，認購書與買賣合同一樣嗎

一、商品房認購書是不是買賣合同
商品房認購書，是商品房的買賣雙方當事人在簽訂正式的商品房預售合同或現房買賣合同之前所簽訂的協議。認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關事宜的初步確認。
依照上述概念可知，一般來說，商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協議書，不是購房合同。當事人簽訂認購書後，還需要簽訂正式的購房合同。但實踐中經常會發生這樣的問題，一些開發商和購房人簽訂認購書後，因為種種原因，又將認購書項下的房子賣給了第三人。此時，之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。
為此，我國法律特這對這種情況作了明確的規定，如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房買賣合同的主要內容，並且出賣方已經按照約定接受購房者的購房款，該協議應當認定為商品房買賣合同。那麼，如果開發商違反該合同，應當由此承擔履行不能的違約責任。
二、認購書與買賣合同一樣嗎
兩者的區別主要在於：
(一)目的不同。
商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬於前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。
(二)約定的內容不同。
認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。
(三)簽訂的時間點往往不同。
認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商為了能盡快回籠資金和穩定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證後或在現房銷售的情況下簽訂。
房屋認購書與商品房買賣合同的主要區別不在於其的名稱，而在於其的內容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。
以上就是關於「商品房認購書是不是買賣合同」以及「認購書與買賣合同一樣嗎」我所為您提供的有關商品房認購書的法律材料，希望對您能有一定的幫助。然而事實上我國的房產法律及政策並沒有強制要求購房者必須要簽訂認購書，但既然購房者迫於房產市場的「規則」簽了它，那就一定要在簽訂之前看清楚它的內容，畢竟它也是有一定法律效力的。

C. 商品房的認購書與商品房買賣合同有什麼不同

商品房認來購書是商品房買自賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書內容一般包括：
（1）買賣雙方當事人的基本情況；
（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；
（3）房屋價款計算；
（4）定金；
（5）簽署正式買賣合同的期限。
認購書簽訂時需要交定金。買賣合同的時候需要交納首付。（貸款的話）如果不帶款，可先交30%首付其餘部分需要15日內補交完畢。

D. 商品房認購書是不是買賣合同，認購書與買賣合同一樣嗎

1、商品房認購書與買賣合同有本質的區別，區別在於前者是預約合同，後者是本約合同，是履行預約合同的結果。

2、依傳統民法理論，當事人之間簽訂的合同可以分為預約合同和本約合同，預約合同的目的在於當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規劃，其主要意義就在於為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務；本約合同則是對雙方特定權利義務的明確約定。預約合同既可以是明確本約合同的訂約行為，也可以是對本約合同的內容進行預先設定，其中對經協商一致設定的本約內容，將來簽訂的本約合同應予直接確認，其他事項則留待訂立本約合同時繼續磋商。

3、判斷商品房買賣中的認購書究竟為預約合同還是本約合同，最主要的是看此類認購書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即是否具備當事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設備標准承諾，水電氣訊配套等承諾和有關權益、責任，公共配套建築的產權歸屬等條款。但一般來說，商品房認購書中不可能完全明確上述內容，否則就與商品房買賣合同本身無異，因此在實踐操作過程中，這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建築面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，就可以認定認購書已經基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之，則應認定為預約合同。

4、如果認購書是預約合同，那麼違反認購書應承擔什麼樣的法律責任呢。由於認購書系具有相應行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的，認購書作為預約合同對雙方當事人均具有約束力，非經當事人協商一致不得更改，否則構成對預約合同的違約。預約權利人可以請求對方履行訂立本約的義務或者賠償損失。

E. 什麼是商品房認購書 認購書和買賣合同一樣嗎

一、商品房認購書是什麼？認購書和購房合同一樣嗎？

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。作為購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。

認購合同與商品房買賣合同屬於預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

因此，房屋認購書或者房屋認購合同一般情況下和購房合同不一樣，也就是說，房屋認購書不等於購房合同。認購書的目的是約定雙方日後要簽訂購房合同，認購書是為簽訂正式的購房合同做准備。但是根據目前的法律規定，房屋認購書並不是完全與購房合同沒關系，在符合法律規定的情況下，房屋認購書會轉化為購房合同，這個時候，認購書就等於購房合同了。

二、房屋認購書什麼情況下等於購房合同？

《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》第十六條：「商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標准承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建築的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。」

因此，如果商品房認購書的內容包含了《商品房銷售管理辦法》所規定的內容，而且開發商已經按照約定收受購房款的，那麼，商品房認購書就等於商品房買賣合同。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

F. 商品房的認購書與商品房買賣合同有什麼不同呢

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書內容一般包括：
（1）買賣雙方當事人的基本情況；
（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；
（3）房屋價款計算；
（4）定金；
（5）簽署正式買賣合同的期限。
認購書簽訂時需要交定金。買賣合同的時候需要交納首付。（貸款的話）如果不帶款，可先交30%首付其餘部分需要15日內補交完畢。

G. 什麼是商品房認購書 認購書和買賣合同一樣嗎

認購書是否具有法律效力?
通常認為，商品房認購書是以「誠信談判直至簽訂商品房買賣合同」為標的的預約合同。《合同法》第12條所列舉的八大條款中，主體、標的和數量是不可以在將來由當事人或法院「依法擬制」的合同成立的「絕對必備條款」。商品房認購書通常具備上述三個條款，同時，只要沒有違反法律、行政法規的其他內容，商品房認購書應當具有法律效力。
對於上述觀點，社會各界已經基本達成共識，各地政府主動制定「商品房認購書示範文本」就是明證。但是，有些開發商在沒有取得商品房預售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認購書(下稱認購書)是否具有法律效力?
一種觀點認為，沒有取得商品房預售許可證情況下簽訂的認購書是無效的，因為《城市房地產管理法》第44條規定，預售人必須取得許可證後才可以預售商品房。另一種觀點認為，簽訂認購書並不等於預售商品房，認購書不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預售許可證條件下簽訂認購書並沒有違反法律或行政法規的強制性規定，因此是有效的。認購書和商品房買賣合同有什麼區別?
本文同意第二種意見。
首先，商品房認購書和商品房買賣合同雖然具有內在的「預約與本約」的聯系，但「認購」不等於「預售」。商品房認購書以「談判和簽約的行為」為標的，以「固定交易機會」為目的;而商品房買賣合同以「商品房實物」為標的，以「達成交易」為目的。
其次，商品房認購書與商品房買賣合同本質不同，進而適用法律也就不同。「商品房預售許可」制度的許可內容僅針對商品房實物，不應當包括認購行為。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也僅僅規定了未取得預售許可證時簽訂的「預售合同」無效。如果將此「許可內容」擴大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經濟的發展。
第三，今後，開發商若無法及時取得預售許可證，或在無預售許可情況下正式簽約，應當由其承擔商品房認購書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認為無效的法律後果。

H. 房屋認購協議書有怎樣的法律效力與合同有何不同麻煩告訴我

編者按：在商品房買賣時，雙方會首先簽署房屋認購協議書，那房屋認購協議書具有什麼樣的法律效力？與合同有何不同？小編為您整理了相關知識。認購書是商品房買賣合同的的預約合同認購書與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，「本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議」，認購書應為獨立的合同。認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於商品房買賣合同。認購書不等於商品房買賣合同認購書與商品房買賣合同之間存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那麼開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此「買賣合同」或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。認購書的效力必須區別於本約即商品房銷售合同的效力。二、認購書與房屋買賣合同的區別（一）認購書與買賣合同有何差別1、是訂約時間不同，預約屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約的過失責任范疇。而本約是在民事合同權利義務關系全部定型後簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。2、是預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內容。3、是簽訂預約合同的目的是訂立本約，由於本約所定的義務是合同義務，直接具備履行內容。由預約到本約的簽訂，雙方當事人應當遵循誠實信用原則將預約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預約的目的在於有事實或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預約的目的在於簽訂本約，而預約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。（二）認購書在購買商品房買賣合同的作用商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。認購合同與商品房買賣合同屬於預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。相關閱讀：房屋認購書的定義 房屋認購書的定義是什麼簽訂房屋認購書三點注意購房者簽訂的房屋認購書具備哪些法律效力如何認識房屋認購書的定金及其損害賠償的問題

I. 商品房認購書和買賣合同有什麼區別

兩者的復區別主要在於：
(一)目的不制同。
商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬於前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。
(二)約定的內容不同。
認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。
(三)簽訂的時間點往往不同。
認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商為了能盡快回籠資金和穩定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證後或在現房銷售的情況下簽訂。
房屋認購書與商品房買賣合同的主要區別不在於其的名稱，而在於其的內容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。