城中村設計

A. 城中村改造工程帶來什麼積極影響

今年3月，新疆昌吉回族自治州呼圖壁縣某棚改新建小區內，居民正在享受休閑時光。

今年《政府工作報告》提出，有序推進「城中村」、老舊小區改造。

這里不再是「城市孤島」

本報記者賀林平

「蜘蛛網」拆掉了，三板路平了，河涌清了，隨風而來的花香草味令人心神清爽。在廣州市天河區東城鄉接合部的車陂街沙美社區，土生土長的梁樹林對如今的生活很知足。

沙美社區是廣州典型的「城中村」，0.16平方公里的轄區內，密密麻麻擠進了1萬多套出租房，為1.5萬外來工提供生活場所。廣州市2015年以來開展的「干凈、整潔、平安、有序」城市環境提升工程中，市中心區138個「城中村」的整治、改造是攻堅重點，沙美社區是其中之一。

在梁樹林記憶中，密密麻麻的各種電線就像是蜘蛛網，在空中纏成一團，從樓上扔一片紙都掉不到地上。此外，本來不寬的街道，隨著「握手樓」越建越密，被挖得坑坑窪窪，還不時被伸出屋檐的台階、鋪位佔道，愈發擁擠混亂。

這一頭頂、一腳下，就成了「城中村」人居環境改造的突破口。車陂啟動三線改造，一共剪下200多噸廢電線，「蜘蛛網」清除後，沙美社區再也沒有因為電線問題引發火災。村社兩級出資劃撥經費，10餘條村道全面動工整修，切割佔道台階50多家，排水系統也一並疏通……腳下平坦，頭上空闊，統一設計的全新商鋪招牌，令整個社區面貌煥然一新。

要整潔，也要安全。2017年，沙美社區151棟出租屋的視頻監控系統接入社區綜治中心，社區治安警情同比下降22.6%。

穿車陂而過的車陂涌，曾是廣州首批重點整治的35條黑臭河涌之一。去年7月，總投資超過11億元的治理工程建設項目開工，流域內的9個城中村和23條支涌截污，進行大規模清淤；同時增加調水補水，並新建兩處濕地輔助生態修復等。到去年底，昔日黑臭的車陂涌有了明顯變化，水變干凈，兩岸綠化也更漂亮。

對村社的變化，租住在這里的外來務工人員感觸最深。「在大城市裡有這樣一個安樂窩，難得！」在天河中心區工作的銷售員陳仙娣說。

在緊挨著車陂街的棠下街，扮靚變美的「城中村」有了意外收獲——在該街道棠東村集體物業上，崛起了一座新三板孵化基地，至今已吸引數十家市場前景好、創新能力強的高科技企業進駐。

奮斗在市區，租住在「城中村」，這是眾多新生代城市務工青年的生活狀態。住在棠下的李峰，辭去城市中心區的工作，進了孵化基地一家創業企業，從此不用再每天擠十幾站公交、兩點一線辛苦奔波。「現在才發現，城中村不僅是睡覺的地方，還是創業奮斗的熱土。」

不獨李峰，隨著社區環境改善，眼下，越來越多的創業機遇也來到車陂街居民身邊。2017年，廣州提出要建設以國際金融城—黃埔臨港經濟區為核心的第二中央商務區，這對於沿江的車陂來說，意味著將真正走向村城融合。車陂街黨工委書記楊建新說，2017年車陂村社兩級收入3億多元，相比2016年增長24%。目前，車陂正在打造高檔眾創空間，吸引創業電商、互聯網公司、科技公司入駐。

「城中村」擺脫了單一的居住型出租屋性質，實現了向高端產業的躍升，既是環境改造提升的結果，又反過來優化了區域環境，為改造的巨額投入提供資金後盾，從而形成良性循環。楊建新算了一筆賬，目前車陂出租給石材城的村集體物業，平均租金是20元/平方米，征拆後若變成臨江大道東延線旁一棟棟高檔寫字樓，「租金收入起碼能達到每平方米150元左右，增加近7倍。」

「身安」方能有「心安」

地下室、「城中村」，看似與高樓大廈、繁華街市不相協調，卻恰是大城市不可分割的一部分。它們為一批又一批初到城市、追尋夢想的年輕人提供了小小的落腳點，為自己的奮鬥打響起跑發令槍。

城市環境升級改造的過程中，管理者給予「城中村」更多關注，讓眾多外來人員能和本地人一起，共享城市發展的成果，不僅是對那些為城市奉獻青春熱血者的回報，在當前各城市人力資源競爭白熱化的背景下，更是城市提升吸引力和競爭力的有效舉措。

我把你當家人，你才會把這里當家。對那些離鄉進城的人們來說，只有溫暖舒適的「窩」還不夠：異地看病報銷，依然不是很順暢；孩子入學，依舊還得拼積分；購房買車的剛需，仍然受限於遷不進來的戶口……破解這些難題，需要人們自己努力，也需要社會更多關照。

拿廣州來說，對應來穗人員社會治理和社區融合的長遠目標，未來還需通過改善硬體設施、打通關鍵政策、鼓勵社會力量創新服務等措施，將看起來不起眼的「城中村」，打造成「此心安處是吾鄉」的落腳社區，在讓人「身安」的基礎上，進一步全面提升公共服務質量，讓人「心安」。

協同推進、一次搞定，鞍山老舊小區改造力爭「不折騰」——

居民代表全程當「監工」

本報記者劉洪超胡婧怡

「你看看我們這小區，樓房就像新蓋的，小區配套跟高檔社區也不差啥，房價比改造前每平方米漲了近700塊呢。」在遼寧鞍山市高新區汪峪街道新峪社區，正在健身廣場遛彎的王慧文說。

而就在幾年前，這個始建於1995年、因城區改造而回遷的小區卻是另一番景象。「那時候大夥都在樓道里亂堆亂放，樓下更是垃圾成堆、污水橫流、私搭亂建，平常不是停水就是缺氣，我們屋裡只能准備幾個大水缸，然後備個煤氣罐。」家住新峪社區的王以超告訴記者，經過改造，如今的新峪社區，停車位整齊劃一，柏油路鋪到居民單元門口，垃圾箱、健身廣場、監控等配套設施一應俱全。

作為2018年全國15個老舊小區改造試點城市之一，鞍山市於2016年、2017年兩年已實施老舊小區綜合整治改造項目41個，投資金額5.5億元，讓6.7萬戶居民受益。

「在小區改造之前，我們首先跟社區溝通，與社區幹部一起組成了多個小分隊，分頭到群眾家中走訪。」鞍山市高新區房產局局長黃岩告訴記者。「原本小區的外牆保溫是沒有納入改造范圍之內的，走訪時這個問題群眾反映最多，因此又專門協調資金，將這個項目納入了進來。」

「為了能讓老舊小區改造保質保量，我們社區按照上級要求，專門聘請了5名懂行的居民組成質量監督小組，全程參與並監督施工方的改造，有不滿意的地方隨時跟政府部門反映。」新峪社區黨委書記關福麗說。

「要做到堅決不折騰老百姓。」新峪社區居民吳一新告訴記者，有些地方今天挖水管，明天鋪燃氣管道，後天又挖熱力管道，不僅老百姓不方便，而且這剛鋪好的路挖了又填，不久又變得坑坑窪窪。「我們提前協調市政、燃氣、供熱、水務、電力及通信部門，排好施工時間表。」鞍山市住建委物業處處長張珍介紹。

「鞍山的老舊小區改造，主要分四個部分，一是改變小區面貌，包括清理拆除違建，清理亂堆雜物、小廣告，拆除原有的敞口式垃圾箱、垃圾池，更換成封閉式垃圾箱。二是修繕小區房屋，包括對屋面進行清理與修繕，更換落水管及修繕室外排水管線，維修和粉飾房屋外牆和樓道內牆，更新樓內電氣設施等。三是改造小區基礎設施，包括路面硬化、綠化及亮化工程。四是新建功能設施工程，包括改造小區停車場，增設樓宇防盜門和小區監控系統，新建休閑健身場地。」鞍山市住建委副主任歐陽宏泰告訴記者。

改善生活環境，社區居民自然是叫好。但是拆拆建建，大家最擔心的是花太多錢。

記者從鞍山市住建委了解到，老舊小區的改造整治資金來源，有三個部分：居民、業主自有部分的設施設備改造支出由他們自己承擔；有專項維修資金的，按照維修資金管理辦法使用。區政府和業主共承擔老舊小區綜合改造費用的30%，市政府補貼費70%，補貼上限為100元/平方米建築面積；超過改造標準的費用由各區政府自行承擔。

談及老舊小區改造中遇到的難題，歐陽宏泰告訴記者：「受規劃、住戶意願等因素限制，老舊小區綜合整治具有局限性。如部分老舊小區不具備增加停車位的條件，但群眾對此需求強烈。再比如居民呼籲增加養老設施，但受原有城市規劃影響，也很難順利推進。有的住戶不願意徹底更新室內管線，想將就著用。有的違章建築拆了建、建了再拆……」他認為，從長遠看，目前老舊小區綜合整治工作能一定程度上解決房屋質量安全、小區道路管網等問題，但不能從根本上解決管理疏漏，特別是涉及多部門的，有管理交叉和管理真空問題。「維護改造成果，將成為改造後的老舊小區面臨的最大課題。」

■記者點評

改造是個精細活

老舊小區改造，應該以利民惠民為出發點，針對群眾反映最突出的問題，抓重點、補短板、強弱項。比如供水管線等設施設備陳舊、街道低窪處雨後積水、電線老化易失火、斷電等問題，關系家家戶戶日常生活，雖然修修補補也能將就，但會讓居民的幸福感大打折扣。改造，就要問計於民，從百姓最迫切的需求著手。老舊小區的居民多半收入水平不高，否則早已喬遷新居，住進功能設施更先進的新樓房、新社區。眼下仍然「窩」在這里，一定是自己力所不逮，需要有關部門來幫幫忙，擺脫居住困境。改造到位了，老舊小區也是溫馨的家。政府挑一頭，讓老百姓花小錢得償夙願，這樣的民生工程多多益善。

光有心意還不夠，改造是個精細活。老舊小區很多基礎設施老化嚴重，「碰哪哪掉渣」，經不起折騰。住宅、店鋪等街區規劃也沒有多少騰挪空間。所以，相比建新，「改舊」需要更加科學的規劃、更高效的協同推進。從路面、排水、路燈、水電氣暖等市政工程，到綠化、健身器材、停車位等社區公共設施，改造方案一定要細致，各部門事前充分溝通，約好時間算好賬，爭取一次改到位——翻一次馬路，就解決各種管線網問題；修一次房子，鄰里間敲敲打打的活計都搞定，以此降低整個改造工程的成本，減輕老百姓經濟負擔，同時縮短工期，減少擾民。

內容來源於《 人民日報 》

B. 求城中村五層半出租房設計圖，長15.8寬6米

設計是要收費的，只是出租，自己擺擺，弄幾個隔斷就可以了

C. 為什麼別墅外觀跟大部分城中村平房差不多，設計師好垃圾啊

那隻能說明你找的設計人員不專業，是不是設計師，有沒有別墅設計經驗都是個問題。

D. 在我過目前的舊城改造，城中村改造中，大多數項目採用整體拆遷和設計，請用經濟學的知識和相關實例分析。

1：工程量大．創造GDP．給政府和官員升遷提供大的政績支持
2：工程量大，相應的貨幣版投放量就大．權權力尋租空間大．利益豐盛．
3：工程量大．建設用材，人工等需求大．既增加了上游(如水泥，鋼鐵)產業的銷售，又增加了就業，此一興數得之效了．

E. 中國最文藝「城中村」是哪裡呢有怎樣的特色

早在來廈門之前，就聽說這樣一個地方，聚集著文藝青年的百萬夢想，同時還是當地人吃喝玩樂的聖地，如此不可多得之地，我自然沒忍住跟了一波風，這個地方便是沙坡尾。

搞怪的塗鴉牆、精緻的餐吧、破舊的居民房，都在年輕人夢想的點綴下，變得更加真實可愛。

F. 如何看待城中村改造

城中村「重建改造融資？

A：」城中村「重建改造融資：

開發貸款。貸款審批是很長一段時間，並正密切監視金融機構
2，營運資金貸款。特點是短期貸款處理時間短，對項目的進展情況，，如控制資金的使用和銷售資金回籠。周轉，降低融資成本。

3，民間借貸，企業借款人在司法實踐中普遍認同視為無效合同，因此，企業間的金融機構的貸款，委託貸款，因此，在實踐中，有大量的民營企業，民營企業向個人借款人，高利率以這種方式，操作不當是涉嫌非法集資。

4個項目承包建設的資金。全面建設單位未支付的項目將建造的建築施工企業的進步。在現實中比比皆是，在這種情況下，其實，也成為間接融資的一種方式。

5，募集資金自我改造的模式。例如，村民，村民自己籌集資金城中村改造重建。

6股額外股份，發行債券，上市公司可能會考慮資本市場融資，發行股票，發行債券，吸引投資基金的融資方式也成為今年以來就上漲。

「城中村」重建改造安置模式融資的影響？
/> A：目前，昆明城中村改造轉型探索階段，不同的放置方式確定的主要建設和融資機構，從而影響融資模式設置。階段看，主要有以下做法：
</ 1，政府主導的模式，由政府主導完成集體土地徵用，收回的國有土地，並負責統一拆遷，村級組織負責施工的村民安置用房，這種模式特點是需要使用政府資金的成本給村民。，如果大面積出現政府的資金和人力資源短缺的問題。
2，村集體合作的主要合作開發模式。房地產代理，房地產中介支付搬遷費用，拆遷人給予貨幣補償或回遷安置的項目，建成後，村集體享受一些房地產開發商的收益，這種模式的特點的基礎上房換房明顯直接的好處，村組織不具有投資，項目所需資金由住宅建築商和房地產公司在拆遷，獲得土地使用權，並在各個階段的發展和建設是商業風險

3，自建的公共援助模式。村建築單位聯合的建築業工會（由村或建設領導組織，統一規劃，設計，審批，管理的基礎上實施的村民大型），負責建造成本和質量的村級組織，村組織統一的區域配套設施建設（監理單位，也可以請求村民質量監督組雙監督），這種模式的特點有利於調動各方面的積極性工作分工，以減輕政府建設資金壓力和拆遷的阻力。資金由村民提出，更廣泛的來源。

在除了上述重建村莊改造模式，根據的建設模式，可以用於代表所提出的模型，回購模式，BT模式，選擇多種融資方式不同
對於開發商來說，「城中村」重建改造項目融資的法律風險是什麼？有何對策？

A：對於開發者而言，「城中村」重建改造項目融資的可能存在的風險：

收入風險。項目完成後，該物業是否是建的開發計劃進入市場或認購，可能形成的收入風險的項目，因此，該項目的預可行性研究分析，合理的營銷策劃就顯得尤為重要。
2，完工風險。完工風險存在於項目建設階段和調試階段，其中包括項目預算和完成時間，達到了設計的技術經濟指標。一般情況下，開發人員可以使用下面的方法，以減少完工風險：

（1）建設工程施工合同簽訂一個固定的價格。當然，承包人未綁定到接受固定價格合同安排經常尋求機會成本增加，並有機會寫的建設工程施工合同，讓人們通過的計劃安排降低施工合同完工風險的虛線鑒於此，在履約過程中的成本控制，開發人員應該做好
（2）采購工程商業保險和財產損失（尤其是在建築機械和設備）的項目公司，項目公司根據保險單得到一些索賠金，以及修復受損的設施和設備，盡快恢復建設項目。

（3）控制建設資金使用預算專款專用。

3，法律風險融資過程中，採取合理的合同安排，以保證設置，稅務規劃，法律風險可以降低到在一定程度上。

例如，根據法律規定，開發商是無法支付承包商安排工程時，承包商應有權行使工程價款優先受償權的規定，按照合同法286在這種情況下，通過事先安排的合同，明確雙方的權利和義務，同時也可以減少法律風險

G. 長寬各9.5米城中村四層自建房設計平面圖

建房設計需要注意很多地方的，建議多去網上看看一些教程，然後再叫人做吧，我建房都是去的「蓋房吧」還不錯的喔！

H. 舊城改造和城中村改造的區別

1、舊城改造和城中村改造均非明確的法律用語，所以並沒有完整准確的回概念。
2、根據實際答情況及常見的案件，對兩個詞語可以作一個簡單的區分。
概念：舊城改造著眼於全城市，而城中村則強調的是城市中的某一個區域。
內容：舊城改造應當是系統性的，全方位的。可以包含了城中村改造。
法律依據：舊城改造更多的是行政層面的規劃。而城中村改造，則多是把原為集體土地性質的土地，房屋等徵收變更為國有。居民亦相應的脫離原農戶狀態。主要依據的是《國有土地上房屋徵收與補償條例》，《土地管理法》等。

I. 廣州城中村開拆未來如何規劃

2018年4月16日消息，廣州又一城中村正式進入全面改造拆遷階段。昨日上午10時，黃埔區火村舊村改造項目舉行復建啟動區舊房拆卸儀式，火村由此進入全面開拆日程，並計劃下半年啟動第一輪搖珠選房。

據了解，改造後的火村仍保留古村落和「蘿崗火村」標志性的牌坊建築。火村古色古香的人文歷史建築花廳坊、西泉古井、西約廟、南園湛氏夫婦墓將被完整保留。改造用地61.5萬㎡，總建面195 .6萬㎡。火村社區規劃更新改造用地面積61 .51萬平方米，規劃建築總面積195 .63萬平方米。

其中一期復建區共有12棟住宅樓和1棟集體物業，住宅建築面積約29萬平方米，約2300個套間，復建集體物業約3萬平方米。住宅設計定位為村民自住區，以三房兩廳、四房兩廳的大面積戶型為主，功能上提高居住安全性、舒適性;設計上更重視公共空間。經過更新改造後，火村社區建築密度將由48%下降為30%，綠地率由原來的5%上升至35%。據介紹，火村將根據「產城融合」的總體要求，引進現代科技和服務產業。未來的火村社區，將是人居環境優美、配套服務設施齊全、產業形態多元的現代化社區。

希望拆遷村民早日入住現代化社區。