借名買房確權駁回訴訟請求

A. 借名買房能起訴確權嗎

借名買房後，可以起訴，要求確認對房屋的所有權。。
《最高人民法院關於適用〈中華人回民共和國物權法答〉若干問題的解釋（一）》第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

B. 借名買房怎樣確權

簡單的說，房產權屬的認定，一看房產證上登記的產權人，二看法院判決房產權屬歸誰。
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物權法
第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。
第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
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按物權法，借名買房的，所購房產產權人已登記為他人的，可以申請變更登記。基於中國的現實情況，這種申請可能不易達到目的。另一種途徑是通過民事訴訟確認房產權屬，相關的判決有不少，個人比較贊同的理由轉述如下：
1，房產證的法律效力是一種權利推定效力，關鍵意義在於向外界公示權利的歸屬。該推定在當事人有相反證據證明其為真正權利人時是可以推翻的，從而維護事實上的「公正」。
2，根據物權法相關條款，利害關系人對已登記於他人名下的房屋，如果能夠提供證據證明其實際享有物權，如雙方間合法有效的合約，則應根據合約確認房屋的權利主體；如果沒有合約，則應綜合分析證據，判斷、認定實際購買人。
3，房產登記只是作為不動產物權登記的重要方式之一。當事人是否享有對房屋的權利，仍取決於當事人之間的民事實體法律關系。
4，從保護實質權利人、維護交易秩序穩定的立法目的考量，應保護實際權屬人。
因此，法院在審理以他人名義購房引發權屬爭議糾紛案件的時候，不應受束於房屋產權登記證書的記載。

C. 您好，我想問一下借名買房案件的勝訴的幾率大嗎

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。

案件事實

馬聰與王紅系夫妻關系，馬聰與馬亮是國家幹部，馬聰與馬明、馬六為同胞兄弟關系，1994年馬聰以馬明的名義全款購買了訴爭房屋，馬亮以馬六的名義購買了同小區另一套房屋。1998至2003年，訴爭房屋為馬聰居住使用，2003年馬明失去住所，馬聰讓馬明無償居住在訴爭房屋，2011年馬明搬回順義居住，將訴爭房屋交付他人使用，馬聰多次要求返還未果。馬聰還訴稱由於馬明不予配合，致使訴爭房始終無法辦理房產手續及過戶手續。故請求法院：1、依法確認訴爭房屋歸馬聰、王紅所有；2、馬明協助馬聰、王紅辦理訴爭房屋登記手續；3、馬明將訴爭房屋騰退給馬聰、王紅。
馬明辯稱雙方之間不存在借名登記的約定，馬聰不存在任何出資，涉案房屋屬馬明所有，與馬聰無關系。

一審審理過程：一審法院查明：訴爭房屋的購房發票及入住簽約單的原件均由馬聰持有；2003年9月之後，馬明一直居住在涉案房屋內；
庭審中，馬聰、王紅提供了馬亮、馬六、馬三位證人出庭作證及錄音材料一份予以證明訴爭房屋由馬聰、王紅享有。錄音材料中馬明明確承認：「你二叔這房現在我住著呢，我什麼時候都承認這房是他的」。

一審法院觀點：第一、購房發票及入住簽約單上的簽名是馬明，但原件均由馬聰持有，馬明稱自己以現金購買涉案房屋卻未持有文件單原件，與常理不符。
第二、證人馬亮、馬六與馬聰、馬明均為胞弟，證言有較大的證明力。涉案房屋發生糾紛時，二人居中協調，自會知曉真實情況，故證言具有相當的可靠性；另外，二位證人證明本案房屋是馬聰以馬明名義購買，這可以解釋為何購房發票及入住簽約單原件均由馬聰持有。
第三、證人馬亮稱與馬聰都在花園里小區購買了房子，並讓馬聰想辦法以別人名義購買；證人馬六稱馬亮購買花園小區房子時，還借用了他的名義。以此推斷，馬聰購買涉案房屋時借用馬明的名義符合情理。

一審判決結果：
1、訴爭房屋歸馬聰、王紅所有；
2、馬明協助馬聰、王紅辦理訴爭房屋登記手續；
3、馬明將訴爭房屋騰退給馬聰、王紅。
馬明不服提起上訴，請求撤銷原判，駁回對方訴訟請求。上訴理由是：一審法院認定雙方有借名買房的約定缺乏證據；上訴人一審提交了足夠的證據證明涉案房屋由上訴人購買；原審法院未查明出資問題；爭議房屋未進行初始登記，其物權尚未設立；該房屋屬於小產權，無法辦理所有權證；騰房問題和本案不是同一法律關系。

二審查明：二審法院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。
對於房屋是否能辦理權屬登記一事，馬明稱此房是集體土地建的不能對外賣，至今沒辦產權證；馬聰稱此小區自2006-2007年可以辦理產權證。

二審法院觀點：馬聰、王紅與馬明之間的借名購房關系可以認定。但是一審法院直接判決確認所有權歸馬聰、萬紅不當。

二審判決結果：
1、維持北京市昌平區人民法院x1號民事判決第三項；
2、撤銷北京市昌平區人民法院x1號民事判決第一項、第二項；
3、駁回馬聰、王紅要求確認訴爭房屋歸馬聰、王紅所有及要求馬明協助房屋過戶的訴訟請求。

本案的關鍵是馬聰、王紅與馬明之間是否存在借名購買涉案房屋的約定。而判斷雙方之間是否存在此約定，則需要綜合分析雙方圍繞涉案房屋提供的各項證據材料。在一審中，馬聰提交的錄音中證明訴爭房屋屬於馬聰所有，馬明對馬聰提交的錄音證據質疑但未申請鑒定，故法院應當確認該錄音材料的真實性；馬六、馬的證人證言、馬亮的證人證言所證明的事實與馬聰陳述的借名買房事實相符；雖然馬明提出了上訴，並提供了相關證據，證明聯系房源、簽訂協議、交納物業取暖費用、裝修、居住等均是由馬明履行。但是，這些作為購買訴爭房屋的必要手續，無論是否存在借名購買房屋的情況，都是必須的，所以不能否定其與馬聰、王紅存在借名買房約定的事實，因此，可以認定馬聰、王紅與馬明之間存在借名購買涉案房屋的約定。所以，馬明應當依約定履行，將爭議房屋騰退交馬聰、王紅。馬明如認為自己對房屋有貢獻或因借名買房一事受到損失，可以與馬聰協商或另行解決。
但是，同時，應該注意的是，借名買房關系是雙方當事人之間的一種合同關系，借名人有權要求出名人依約履行，但並不能直接取得所有權。在本案中，爭議房屋尚未辦理所有權登記，且需要補足相關手續後才可辦理，因此一審法院直接判決確認所有權歸馬聰、王紅並不妥當，過戶問題也應待條件成熟後依雙方之間的借名買房約定履行。所以這要需要雙方有明確的借名買房協議，明確約定出資人、權利人的權利義務以及後續的過戶等系列問題。這樣日後如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。

D. 求懂法律知識的朋友幫我解答，我借名買房，這個無賴登記他明下後，就不給過戶，現在無賴借200萬的債權

能否確權成功在於你的證據是否充分。

E. 借名買房發生爭議，出資人能對房屋確權嗎

借名來買房發生爭議，出資人自可以向法院起訴，要求對房屋確權。
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定：當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

F. 為什麼借名買房的實際產權人總是敗

當然敗訴是有一定的道理的：

一、借名協議的法律效力，一般認定是合法有效。

個人認為借名買房的代持協議，談不上損害社會公共利益，房產始終登記在有購房資格的一方名下，對社會整體的購房對象在數量沒有任何實際影響，允許實際產權人在有購房資格後變更登記，沒有損害社會整體限購目標，這是當事人之間合法處分自己名下購房資格的問題。從整體上看，沒有對限購政策形成沖擊，實際產權人只有具備購房資格後才可以申請變更登記，房子還是始終登記在有購房資格的人名下，限購的對象和數量沒有變更。而規避信貸政策，規避的是首付款的支付比例和利率水平，而銀行不能代表國家或者社會公共利益。

當然借名購買經濟適用房等政策性住房，也就是借名購買對購買人有特定人身屬性要求的房屋，因為這類政策性住房對於購房資格有特殊的要求和嚴格的審查公示程序，雙方的借名協議一般會被認為損害社會公共利益而無效。

二、實際產權人提出確權訴訟時需要提供證據證明雙方之間對房屋產權的歸屬已有約定，登記產權人只是個被借名的登記產權人。

借名人提供證據證明其對房屋確實存在出資關系，但是沒有證據證明雙方有關於所有權歸屬問題的約定，借名人主張房屋確權或要求登記權利人協助辦理房屋登記過戶手續的，難以獲得法院的支持，但是有權另行主張出資債權。

很多人在沒有取得雙方存在房屋所有權約定的情況下，貿然提出確權訴訟，導致不能舉證證明雙方對爭議的房產所有權有明確約定，因證據不足敗訴。

舉一個很簡單的例子，你為了買房，從其他人處借了一筆錢，該借款人就不能在房價上漲的時候要求房產歸他所有。你比如為了做生意從銀行貸了一大筆款，然後用部分銀行貸款購買了一套房產，房價上漲後，銀行就不能基於你曾經向他借款的這一事實，主張你購買的房產歸他所有。

這就要求，雙方在一開始就要簽訂明確具體的借名協議，約定房產的歸屬情況，避免以後舉證存在困難，在沒有書面約定的情況下，要提供相應的錄音、簡訊或微信等證據補證雙方真實存在借名購房的法律關系，在完全沒有任何證據證明雙方存在借名關系的情況下貿然提出訴訟，敗訴不足為奇。

只提供出資證明的證據，可以是借貸關系，也可以是贈與關系，但是和房產的所有歸屬問題沒有必然聯系。

三、房產被查封後實際產權人再依據借名協議提起確權訴訟存在被駁回的法律風險。

近年來越來越多的法院開始對借名購房給與否定性的評價，認為規避政策的法律風險應該由實際產權人承擔，不能把不利的法律風險讓基於相信物權公示公信原則的第三人承擔，目前這一觀點在法院系統越來越占上風。

你比如，登記產權人瞞著實際產權人出售房產，收取購房者定金或大額的購房款後逃之夭夭，因為違約被買家依法申請予以查封，此時如果支持實際產權人確權的訴訟請求，買房人基於物權公示公信原則而進行的買賣合同，風險處於完全不可控的狀態，而這個完全不可控的狀態是因為實際產權人規避政策造成的物權登記權利人不符。

今天為什麼要說查封後實際產權人的訴訟權利會得不到有效的保護，主要是最近碰到多起案件，法院均是因為房產已經被其他人查封，用各種理由駁回實際產權人的確權訴訟。北京市高院更是在其指導意見中明確，對已經被他人查封的借名確權訴訟不予支持。實際上這種情況是擺在法官面前的價值判斷題，可以支持實際產權人的訴訟請求也可以駁回，兩種判罰均沒有錯。

在如此不利的情況下，實際上打確權訴訟，不如按照房屋買賣合同的訴訟路徑進行繼續履行訴訟。按一房多賣的游戲規則，實際產權人在已經佔有的情況下，做為買受人訴訟繼續履行反而更容易解套，第三人的查封此時也沒有意義了，買受人已經支付大部分購房款，並且買受人已經實際居住，依據《執行異議復議規定》，第三人的查封可以被化為無形。

《執行異議復議規定》第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記

對於已經到了執行階段被查封的房產，單獨另案提出確權訴訟，存在被直接裁定駁回起訴的訴訟風險。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條現在各地法院均是要求，在進入執行程序以後，此種情況只能到執行機構通過提出執行異議之訴來處理。

說了這么多就是告訴大家，對待查封房屋的確權訴訟上，各個法院作法是不一樣的，法官的自由裁量權很大，對借名買房在維權時碰到房產已經被人查封時可能存在的風險要有充分的認識，結果並非很樂觀。提醒下各位實際產權人在發現問題後要爭取第一時間作為第一查封人鎖定房產，最大限度的維護自身的合法權益。

下面是上海高院對已查封房屋的確權訴訟的處理辦法。

審判實踐中經常出現原告對產權登記在被告名下的房屋提出確權訴訟，審理中發現系爭房屋已經被法院採取查封、扣押和凍結等執行措施的情況。如何處理存有不同意見。

傾向性意見認為：法院在審理房屋確權訴訟時，應當查詢所要確權的登記在當事人一方名下的房屋在訴訟中的權屬狀況，發現系爭房屋已經被法院執行部門作為被執行人的財產予以查封、扣押、凍結的，應從程序上駁回當事人的確權訴請，引導當事人根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定向執行法院提出執行異議。（來自上海高院關於房產案件若干爭議問題的處理意見2015）

四、房屋確權判決作為民事確認之訴，不具有執行力，只提出確權請求，勝訴後權利人也不能向法院申請執行。依據法律規定，權利人可以依據生效判決直接去房產登記部門要求變更登記，但是實際上，房屋登記部門通常不受理只有確權判決的登記申請，需要當事人通過另案提起行政訴訟解決。這就要求在提起房產確認之訴的時候，要順便提出要求借名登記人協助實際權利人辦理變更登記的訴訟請求，賦予判決書執行力，爭取在一個案件中一次性解決問題。

五、依據借名關系提出的確權訴訟，實際產權人需要符合相應的購房政策，不符合購房政策，則訴訟請求不會被支持，因為在實際產權人沒有購房資格的情況下支持了其確權訴訟請求，就等於變相廢了政府的限購政策。因為不知道這一點，不少人的訴訟費算是白扔了。

G. 借名買房確權糾紛法院判決後去過戶還要交稅嗎

需要繳納契稅。

借名買房方式存在風險，導致借名買房引發糾紛時常發生。
借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。為何會發生這種情況呢？在現實生活中，一般是出於以下原因：一、由於法律或者購房政策對購房者資格的限制，比如「限購令」等；二、由於待售房屋對特定人群的優惠政策；三、利用不動產產權登記逃避債務、轉移財產等。
存在的風險：
一、難以取得房屋產權的風險。由於房屋的產權以登記為准，所以實際出資人雖然保管了房產證，這並不意味著其就是房產的所有人。名義購房人作為登記的產權人，是完全可以通過掛失的手段，重新取得房產證。這時實際出資人手中的房產證不過是廢紙一張。因此，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委託代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。
二、房產被處理的風險。由於法律保護在交易中無過錯的善意第三人的利益，因此，名義購房人處理房產的行為一般認定為有效，此時，實際出資人享有的不過是對名義購房人的債權而已，而債權能否實現還是未知數。另外，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封並拍賣該房產。
三、優惠購房不得的風險。在借用他人名義購買優惠房的情況下，即使雙方簽署了書面協議，一旦發生爭議的話，這種協議由於涉嫌以合法形式掩蓋非法目的，因此，很容易被法院認定為無效協議，達不到房產權屬約定的效果。如果雙方簽署這種書面協議並向公證機關要求進行公證時，對此種協議，公證機關也是不予受理的。
四、房產被繼承的風險。如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被名義購房人的親屬繼承。

H. 借名買房糾紛民事起訴狀怎麼寫

所謂借名合同，顧名思義就是借用他人名義與第三方訂立的書面合同。既然是合專同，那麼就應屬當具備一般合同的構成要件。
民事起訴狀
原告： 於××，男，漢族，1960年×月×日生
住址: ××
被告：山東×有限責任公司
法定代表人： 張×× 職務：董事長
聯系電話：×× 地址：××
被告：朱×× 男 漢族 1957年×月×日出生
住址：××聯系電話：××
訴訟請求
1、判令解除《中價商品住宅內部認購協議書》
2、判令第一被告返還房屋認購金30萬元並按認購金金額承擔違約金30萬元，合計60萬元。
事實和理由
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