營銷中心設計

現代信息技術發展、快速交通運輸方式發展、資金支付（商業貿易）方式發展；海版爾集團靠近消費權市場布置設計、生產和營銷基地，（全球眾多的設計、信息、營銷和生產基地能夠看速度滿足客戶要求）
海爾品牌知名度（可信賴度）增高（或海爾產品技術水平提高），各地市場需求的個性化（多樣化）發展
（答對2項得4分）。

⑦ 求:萬科地產設計管理制度

萬科地產管理流程 設計管理制度
1、目的
設計中心是萬科地產所有開發項目設計管理部門，根據事業部 的總體戰略要求並在事業部主管領導的指導下全面負責事業部的設計管理 工作，代表東北事業部行使設計管理職能。採取縱向管控型和橫向操作型 的管理模式。目的是實現事業部的發展戰略，使項目設計管理和操作程序 規范化和制度化，促進事業部進一步向專業化和科學化的方向發展，以保 證設計管理和操作全過程的計劃性和有效性；明確各部門在設計管理工作 中的責權和工作要求，提高跨部門的協作效率，充分發揮設計中心和項目 公司的整體優勢並提高事業部對外投資的整體效益。
2、范圍 本管理制度適用於萬科地產所屬公司所有開發項目的設計管理 和操作。
3、術語和定義
3.1【決策委員會】 在本管理制度中指由萬科地產高層領導及相關 部門組成的項目開發決策機構。
3.2【事業部主管領導】在本管理制度中指萬科地產主管設計中心工 作的副總經理。
3 . 3【事業拓展部】在本管理制度中指萬科地產主管新項目土地獲取 、 土地儲備的部門。
3.4【財務部】在本管理制度中指萬科地產主管財務部門。
3.5【營銷中心】在本管理制度中指萬科地產主管營銷部門。
3.6【項目公司總經理】在本管理制度中指萬科地產所屬項目公司總經理負責項目設計橫向跨專業操作的管理者。

3.7【設計中心】在本管理制度中指萬科地產負責對項目公司設計體 系進行專業縱向管控的職能部門。
3.8【成本中心】在本管理制度中指萬科地產負責成本核算和招投標 采購的部門。
3.9【項目公司設計部】在本管理制度中指項目公司負責設計管理的具體操 作部門，在制度執行中接受設計中心指導和監督。
3.10【項目公司營銷部】在本管理制度中指項目公司負責營銷定位、營銷 策劃部門。
3.11【項目公司工程部】在本管理制度中指項目公司負責營造階段的工程 管理部門。
3.12【項目公司開發部】在本管理制度中指項目開發過程中對外辦理各種 手續的部門。
4、職責 本管理制度明確了事業部設計中心、項目公司設計部及各有關部門在 產品設計工作中相應的職責范圍。
4.1 決策委員會

4.1.1 在本管理制度中代表萬科地產負責設計工作過程中的重大環 節及設計流程中的重大節點進行審批，採取會議形式集體討論決策， 並形成會議紀要指導後續工作。
4.2 事業部主管領導

4.2.1 在本管理制度中負責分管設計中心工作，協調萬科地產所屬的項目公司與事業部設計中心之間工作。

4.3 事業拓展部
4.3.1 在本管理制度中負責土地開發拓展工作，信息收集，可行性報告， 辦理獲取土地各種手續。
4.4 財務部
4.4.1 在本管理制度中負責項目經濟效益預測和測算分析。
4.5 營銷中心
4.5.1 在本管理制度中指萬科地產營銷工作主管部門，指導、監督 項目營銷部的工作。在前期土地開發拓展階段負責資料收集、分析、 調研工作，項目開發策略意見，項目市場總體定位建議。
4.6 項目公司總經理

4.6.1 在本管理制度中項目公司總經理負責項目設計橫向跨專業操作管理， 統籌、協調項目設計部與橫向部門之間的工作，負責組織建立項目公 司層面的設計管理制度及實施細則。
4.7 設計中心
4.7.1 設計中心負責前期設計研究工作，並配合事業拓展部前期土地 開發拓展工作。
4.7.2 設計中心對事業部所屬項目公司開發的所有房地產項目的產品設計 工作負有相應的指導、檢查和監督的職能。
4.7.3 設計中心負責搭建專業管理平台、建立設計管理制度和設計各 階段管理流程，根據事業部的發展及時進行補充、修改和完善。
4.7.4 設計中心對設計管理過程中的各項主要管理環節及關鍵控制點進行審核。

4.7.5 設計中心將定期抽查各項目公司制度執行情況、項目設計部工作執 行情況每個季度一次）。
4.7.6 設計中心將不定期對各項目公司進行拉練式檢查，對出現的問題提 出糾正建議並監督整改；對好的做法總結案例進行推廣。
4.7.7 對於特殊操作方式、重要流程節點進行討論，對項目設計的主要階 段性成果進行評審，以會議紀要的形式確定或確認。
4.7.8 本管理制度的執行監控責任人為設計中心設計總監和項目公司總經 理，本制度在執行中發生意見分歧由事業部主管領導裁決。
4.8 成本中心

4.8.1 在本管理制度中負責萬科地產所屬項目的各設計階段成 本控制，編制各設計階段的成本目標。審核各設計階段的設計合同， 審核各階段設計流程中的相應節點工作。組織項目建設過程中的部品、 部件和材料招投標采購，並為各設計階段提供材料樣品、生產廠家等 工作配合。
4.9 項目公司設計部

4.9.1 執行萬科地產設計管理制度及各階段設計流程，

4.9.2 負責編制項目公司層面的設計管理制度及實施細則。

4.9.3 負責現場跟蹤服務，解決現場技術問題。

4.10 項目公司營銷部

4.10.1 在本管理制度中負責項目開發指導意見書，項目市場深化定位報告 ，確定景觀樣板段和裝修樣板間，並提出標准建議。

4.10.2 負責確定項目總體標識風格，

4.11 項目開發部

4.11.1 獲取土地使用證及規劃設計條件。

4.11.2 負責辦理項目開發過程中各設計階段對外手續。

4.11.3 負責配合現場辦理對外協調工作。

4.12 項目公司工程部

4.12.1 負責現場營造過程中的組織、協調、管理工作，工作重點是計劃控 制、成本控制、質量控制。
4.12.2 負責審核施工單位的施工組織設計和施工方案的合理性。

4.12.3 負責審核設計圖紙及設計變更的可操作性，並明確設計變更簽證費 。

4.12.3 負責審核施工單位提出技術洽商單（技術聯系單）的合理性， 並明確簽證費用。
5、設計管理內容

5.1 設計計劃管理

5.1.1 設計計劃的制定 項目公司設計部負責編制《項目整體設計周期計劃》、《年度設計進度 計劃》和《季度設計進度計劃》並與對應項目的《項目整體經營計劃》 和《項目年度經營計劃》保持一致。設計中心審核，項目總經理審批。
5.1.2 設計計劃的執行

（1）設計計劃一經制定實施，即成為房地產項目開發及產品設計工 作的原則性工作綱領，各項目應嚴格執行。

（2）設計中心和項目總經理、項目設計部應建立起積極有效的溝通和協調途徑（例會、文件、表格、模板、會議紀要等），保障設計計劃得到 有效的貫徹執行。
（3）事業部的計劃部項目專員參與計劃協調和督辦。

5.1.3 設計計劃的跟蹤和調整

（1）設計中心對項目設計計劃的執行情況進行定期跟蹤和總結，項目設計 部以設計工作月報、季報和年報的形式提交設計中心審
核並匯總。

（2）根據整體戰略和年度計劃要求、市場形勢、項目進展等方面的 變化情況，《項目經營計劃》進行必要調整後，設計計劃在整體 或局部上已經不適用時，項目設計部根據實際情況進行設計計 劃修定，設計中心審核，項目總經理審批。
5.2 設計過程管理

5.2.1 項目設計的階段 項目設計階段主要由前期設計研究階段、規劃設計階段、方案設計階 段、初步設計階段、地質勘察階段、施工圖設計階段、景觀設計階段 、 裝修設計階段、市政專業施工圖設計階段組成。
5.2.2 設計過程的控制

（1）設計中心負責完成項目前期設計研究階段的可研報告規劃設計部分和 前期設計研究，項目設計部參與。
（2）項目設計部負責完成規劃設計階段、方案設計階段、初步設計階段、 地質勘察階段、施工圖設計階段、裝修設計階段、景觀設計階段、市政專業施工圖等設計階段工作。設計中心在關鍵環節和控制點進行審核，項目總經理審批。

（3）設計中心重點審核《項目設計指導書》、各階段設計任務書，參 加階段性設計成果的評審，跟蹤及監控產品定位方案的落實， 參加重大設計變更（指影響產品使用功能、立面效果、景觀效 果的設計變更）的評審，以及設計成果的總結和推廣。
（4）項目設計部負責完成設計需求分析、編制《項目設計指導書》、 編制各階段設計任務書、設計單位委託、設計合同簽定、設計過 程跟蹤、組織方案匯報、組織設計成果評審、現場施工配合、 組織重大設計變更評審等。
5.2.3 設計評估總結 產品交付完成後，項目設計部應組織實施產品設計工作總結，以《產 品設計後評估報告》的形式提交設計中心備案存檔。
5.3 設計資料管理

5.3.1 設計資料的內容 整體控制性文件《項目設計指導書》，各設計階段的輸入要求，如《設 計任務書》、《專題會議紀要》等技術文件的組合，作為過程式控制制和成 果評審的依據性文件。各設計階段的輸出成果，即對應各設計階段工 作重點的重要節點文件。其它資料包括但不限於在產品營造階段發生 的主要設計變更圖紙和設計變更通知單匯總等。
5.3.2 設計資料的維護

本管理制度執行過程中，設計資料的維護由項目設計部負責。及時對項目設計資料進行整理、統計、分析、維護和存檔，以各設計階段為

節點進行分段維護並及時調整和更新《項目設計指導 書》，分期開發項目以每期為節點工程移交後，應將所有的 設計資料（含電子文檔）提交事業部檔案室；同時提交電子文 檔給設計中心備案存檔。設計中心對於提交的設計資料進行歸集、研 究。
5.4 設計資源管理

5.4.1 設計資源庫的建立 設計中心負責建立設計資源管理庫，根據項目特點、規模、標准、風 格等不同要求提供相應設計資源並將項目公司掌握的優秀設計資源不 斷擴充。
5.4.2 設計資源的選取 各設計階段中（某些地方政府指定或地方專業公司壟斷工程除外），項 目設計部提報設計資源需求，設計中心負責提供設計資源（項目設計 部也可推薦設計資源）。採取設計單位比選方式、比價方式和直接委託 設計單位方式，確定設計單位。比選方式和比價方式原則不少於兩家 設計單位；直接委託方式原則是在政府指定、壟斷行業、工程緊急、 一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業性較強、適合指定風格的情況 下進行直接委託設計單位。確定設計單位過程由項目設計部組織，對 項目的規劃設計、單體方案、景觀方案及裝修方案的設計單位比選、 比價、直接委託設計中心參加評定、評審會，確認後項目總經理審批。 除上述要求外其餘階段設計單位確定設計中心不參加評審會，只審核確定設計單位評審報告，項目總經理審批確認。

5.4.3 設計資源的評估 項目開發的各設計階段設計完成後，項目設計部應組織實施針對設計 單位的評價工作，以《設計單位後評估報告》的形式提交設計中心備 案存檔。
5.4.4 設計資源的維護 設計中心負責為合作過或接洽過的設計單位建立並維護《設計單位資 料索引資料庫》，歸集並整理設計單位的相關資料。設計中心圍繞事業 部開發項目提供各種技術支持和政策咨詢，開展專家研討、技術調研 和學術考察。
5.5 設計成本管理

5.5.1 設計中心根據項目特點、規模、標准 、風格、品質等編制項目設計 成本目標，經討論後確定該項目設計成本控制總目標。其中包括各階 段、各專業的設計成本目標分解。作為項目設計部控制設計成本的指 導性文件；
5.5.2 設計中心派相關人員參與 50 萬元以上設計費的商務洽談，並對設計 合同、設計周期和付款方式進行審核，項目總經理審批。
5.6 設計檔案管理

5.6.1 項目設計部負責按照檔案管理要求建立設計檔案管理制度，分期開 發項目應按自然區號存檔，並建立檔案管理目錄。總規圖、區域總圖、 綜合管網圖紙獨立存檔。電子文檔視同資料檔案管理
單獨建制。

5.6.2 項目開發部負責按照檔案管理要求建立檔案管理制度，送往政府及
政府所屬相關部門各種報件和政府及政府所屬相關部門各種回執審批 件存檔。
5.7 人員招聘管理
各公司設計總監（或設計部經理）的招聘需經項目公司總經理及事業 部設計總監面試通過，由事業部主管領導確認後方可錄用。
6、附則
6.1 設計中心是本管理制度的建立、維護和貫徹的責任部門，並負責制度 的解釋。
6.2 各項目公司各層級、各專業應在本管理制度所確定的原則和框架范圍 內，建立適用的細化管理制度和細化管理體系。
6.3 本制度自頒布之日起執行。

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⑨ 房地產營銷策劃公司的內部組織結構及職責

房地產營銷策劃代理公司的組織結構職責

市場部
Marketing Department
主要負責公司市場信息採集分析、市場調研、項目投資咨詢、政府部門及客戶公關協調，可供服務內容包括:
項目投資可行性分析
資本融措方案前期咨詢
商鋪市場各類調研分析
住宅市場各類調研分析
寫字樓市場各類調研分析
推廣媒體評估
協作辦、各商會、開發區等政府職能部門關系協調
其它相關咨詢服務

策劃部
Planning Department
主要負責提供產品規劃設計建議及項目營銷策劃等系統化專業服務，可供服務內容包括:
針對性的市場動態研究，深度剖析項目及對手
提供項目前期產品定位
產品規劃設計修正方案
各階段各項推廣工作統籌安排
擬定及修正推廣策略
產品定位、客戶目標、媒體計劃和預算、推廣時機、價格策略、銷售安排等
公關活動策劃與組織
協助組織及培訓銷售隊伍
其他咨詢服務

廣告部
Advertising Department
主要負責提供項目推廣過程中各項廣告設計及執行監制，可供服務內容包括:
項目推廣名稱/標識及VI 識別系統設計
項目樓書/單張/海報/信函等設計
報章/雜志廣告設計
展板/IMAGE WALL設計
三維動畫/效果圖創意指導及監制
CF/影視廣告劇本創意及監制
電台廣告創意及監制
燈箱廣告/圍板廣告等戶外廣告設計
售樓處/展廳/示範單位規劃設計建議
制服設計建議
各類相關廣告計劃、執行、監制及評估

銷售部
Sales Department
主要利用各地龐大的客戶網路，為項目提供銷售執行並收集反饋意見與市場信息，可供服務內容包括:
協助構建項目專案銷售隊伍，並提供專項銷售培訓
派駐專職銷售人員駐場執行銷售工作
提供相關銷售資料及准備方案
安排洽談及組織異地實地看房
法務及相關政策咨詢

投資部
Investment Department
主要負責公司大客戶之投資可行性分析及資本融措方案解決
我們與諸多傳統?融機構、房地產投資信託公司（REIT）、投資基?、貸款和股本資源建存聯系，因而能想別人所未想、提供出眾的房地產投資服務。
我們房地產投資銀?業務的專家將運用他們在房地產和?融這兩個領域的專業知識，幫助客戶安排債務融資或股本融資，協助實現項目資產的最佳資本結構。最適合公司資產的交?也許會很復雜，但它始終最適合公司特定的要求。
受益於我們專業的「配對」能?。首先，我們會為客戶篩選預先符合資格的資本資源，然後爭取盡可能優惠的定價和交?結構。我們在房地產投資方面擁有的豐富經驗，使我們有能?制定創新的融資方案。我們?和特定的資本資源結盟，所制定的建議?為全面客觀。

商業營運部
Retail Operation Department
匯聚滬、穗、京等地商業管理精英力量，及豐富的零售業經營實戰經驗，提供高效的商業管理咨詢服務，可供服務內容包括:
商業項目市場環境研究和目標消費群體分析
商業項目的整體定位和市場細分
零售主題概念構思
商業項目規劃設計
商業項目的招商策劃和管理
價格策略建議
品牌的引進、談判與整合
商業項目的營銷推廣與公關活動組織
商業項目營運管理體系建設
商業項目經營管理的他項專業技術咨詢

[初步接洽階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負責部門：策劃部、代理部、研究部
報告名稱：《**項目策劃大綱》
中心內容：
宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門：策劃部
報告名稱：《會議紀要匯總》
《**項目概念設計提示》
或《項目調整建議》
中心內容：草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內在條件整合及價值分析
負責部門：策劃部、投資部
報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》
中心內容：適合的規則布局和建築類型及其投入和產出價值比較
4、資源綜合及定位
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目綜合定位報告》
中心內容：上述各內容匯總，初步定位或創意
5、依據定位針對性的市場調查
負責部門：策劃部、研究部
報告名稱：《**項目市場調查報告》
中心內容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據
6、經濟可行性分析
負責部門：投資部、策劃部
報告名稱：《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容：靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、初步營銷框架
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》
中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
8、規劃、設計方案及跟蹤
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建築概念設計》《**項目環藝概念設計》或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》
中心內容：草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規劃
負責部門：策劃部、代理部
報告名稱：《**項目營銷整體規劃》
中心內容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。
10、經濟敏感分性
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目經濟敏感性分析報告》
中心內容：造價、進度、售價、回報率間的變數關系圖表。
11、價格策略執行計劃
負責部門：投資部、代理部
報告名稱：《**項目價格策略報告》
中心內容：依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業准備工作計劃
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目的物業模型》
中心內容：配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標准"物業管理模式的融合。
13、銷售准備工作計劃
負責部門：代理部、策劃部
報告名稱：《**項目前期工作計劃表》
中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和製作計劃安排及費用預算
14、項目包裝執行計劃
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目包裝概念設計》
中心內容：VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示範單位（裝修套餐）等的設計和製作計劃安排及費用預算。
15、廣告宣傳炒作計劃
負責部門：策劃部、代理部
報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告發布計劃》
中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、銷售活動規劃及策劃
負責部門：策劃部、代理部
報告名稱：《**項目公關活動計劃報告》 ∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發布會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、裝修套餐
負責部門：策劃部、代理部
報告名稱：《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容：售後裝修和裝修按揭服務。
[銷售實施階段]
18、銷售培訓
負責部門：代理部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎知識》《**項目銷售相關內容》
中心內容：建築知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。
19、執行修正
負責部門：代理部、策劃部
往來文件：《**項目銷售情況總結》《**項目策劃執行修正安案》
中心內容：根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。