轉讓在建工程
1. 在建工程轉讓需要主管部門批准嗎
土地出讓金全部交付按照相關規定，交付全部土地出讓金後才能取得土地使用權證書。但事實上，某些地方政府經常採取一些變通做法，在未支付全額土地出讓金之前也可能取得土地使用權證書。對此，受讓方應當審慎審查土地使用金的繳納單據，或由相應房管部門出具已經支付全部土地使用權出讓金的證明。
已投資開發條件《房地產管理法》中房屋建設工程必須已經投資開發並且須完成開發投資總額的百分之二十五以上的規定，是為了避免開發商為獲取土地溢價利益進行倒賣而非真正進行房地產開發而設置的限制性條件。
不屬於司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的情形，不屬於依法回收土地使用權，且房地產權屬清晰、權屬證明依法登記。而通過股權轉讓方式進行在建工程轉讓，則上述限制性條件將均不適用。換言之，除非項目公司在土地出讓時，就其股權變動的限制與地方政府有過明確約定，項目公司股東可以在任何階段將將在建工程以股權轉讓的方式轉讓出去，二不受上述各項要求的限制。
有人認為這種做法或有規避法律之嫌。對此，筆者認為，股權轉讓是由項目公司股東與受讓方之間進行，其依據的是《公司法》中對股東有權在合法前提下轉讓其股權的相關規定，股權轉讓後土地使用權權利主體並未發生變更，不涉及上述《房地產管理法》中物權層面對土地使用權流轉的限制。因此，在建工程開發投資總額不能滿足資產轉讓的要求時，可以考慮通過股權轉讓的方式進行操作。綜合現行有關法律法規的規定，通過資產轉讓方式轉讓在建工程，應履行以下程序對雙方已確定的各項轉讓內容進行逐一清點、核查，或由專業評估機構對目標資產進行評估後確定轉讓價格，並在此基礎上簽訂書面轉讓合同。
在相應行政機關辦理相關過戶登記。因項目公司主要資產轉讓減少注冊資本的，還須通知債權人並在報紙上公告，項目公司在履行完畢相應債權債務關系後辦理相應的注銷手續。
轉受讓雙方應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案手續。
綜上，通過資產轉讓方式轉讓在建工程，涉及的內容相對更多、程序更為復雜，且政府主管部門審批等不可控的因素更大;相比之下，股權轉讓程序更為簡易、快速。
2. 請教：轉讓在建工程的分錄該如何做
1、取得轉讓收入時
借：銀行存款等
貸：其他業務收入
2、結轉在建工程時
借：其他業務支出
貸：在建工程
3. 在建工程是否可以買賣
首先要明確一點我國並不禁止房地產(包括在建工程)的交易活動，但是你的問題實在令我無法回答，因為我無法確認你的在建工程的性質及合法性！
如果你的在建工程手續齊全，並且是商品房在建工程，那麼商品房在建工程的轉讓可分為項目轉讓和預售轉讓。項目轉讓是商品房在建工程整體項目已完工部分及其相應的權益的轉讓，預售轉讓是單套商品房在建工程已完工部分的價值和續建部分價值的現值之和的轉讓：
項目轉讓是指所開發的商品房整體項目在未竣工交付之前，對其已形成的實體及其權益進行的轉讓，轉讓後由買方繼續進行開發。轉讓對象為已形成的整體在建工程實體、全部的土地使用權面積以及相應的權益。
預售轉讓指所開發的商品房項目，在未竣工交付之前，將所開發的商品房分割轉讓(如住宅是根據單套包括套內建築面積、公攤面積及應分攤的土地使用權面積在內的預售面積進行轉讓)，轉讓後由賣方繼續進行開發使其達到可使用的狀態。其轉讓對象為每套商品房的預售面積，即商品房的套內建築面積、相應的公攤面積、對應的土地使用權面積及其相應的權益！
但是要注意一點：在建工程抵押房，不能買賣！
4. 賣在建工程收入入什麼科目
一、賣在建工程收入，現在固定資產清理科目里歸集，清理完畢，所得稅稅前凈收益轉入營業外收入，所得稅稅前凈損失轉入營業外支出
借：固定資產清理
貸：在建工程
借：銀行存款
貸：固定資產清理
借：固定資產清理
貸：應交稅費
二、《企業會計制度》規定，工程達到預定可使用狀態前因進行試運轉所發生的凈支出，計入工程成本。借「在建工程——其他支出」科目，貸記「銀行存款」、「庫存商品」科目。
企業的在建工程在達到預定可使用狀態前所取得的試運轉過程中形成的、能夠對外銷售的產品，其發生的成本，計入在建工程成本，銷售或轉為庫存商品時，按實際銷售收入或按預計售價沖減工程成本。借記「銀行存款」、「庫存商品」科目，貸記「在建工程——其他支出」科目。
(4)轉讓在建工程擴展閱讀：
固定資產清理的主要賬務處理
（一）企業因出售、轉讓、報廢和毀損、對外投資、融資租賃、非貨幣性資產交換、債務重組等處置固定資產，按該項固定資產賬面凈額，借記本科目，
按已計提的累計折舊，借記「累計折舊」科目，原已計提減值准備的，借記「固定資產減值准備」科目，按其賬面余額，貸記「固定資產」科目。
（二）清理過程中發生的其他費用以及應支付的相關稅費，借記本科目，貸記「銀行存款」、「應交稅費——應交營業稅」等科目。
收回出售固定資產的價款、殘料價值和變價收入等，借記「銀行存款」、「原材料」等科目，貸記本科目。應由保險公司或過失人賠償的損失，借記「其他應收款」等科目，貸記本科目。
（三）固定資產清理完成後，本科目的借方余額，屬於籌建期間的，借記「管理費用」科目，貸記本科目；
屬於生產經營期間由於自然災害等非正常原因造成的損失，借記「營業外支出——非常損失」科目，貸記本科目；屬於生產經營期間正常處理損失的，借記「營業外支出：處置非流動資產損失」科目，貸記本科目。
5. 在建工程怎麼轉讓 轉讓需要什麼條件
在建工程轉讓需要辦理土地使用權出讓手續、變更登記手續、在建工程項目轉讓的備案手續等。轉讓條件需符合《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件:
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
(5)轉讓在建工程擴展閱讀：
在建工程轉讓同土地、房屋轉讓一樣，以登記為生效要件，未經備案或未按規定辦理過戶手續的在建工程轉讓行為是無效的。因此在在建工程轉讓中，不可忽視最後的手續問題。
1、項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續；
2、項目土地使用權的變更登記手續；
3、建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理；
4、其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續。
6. 實施不動產登記後,在建工程能不能轉讓
當前法律法規均未禁止轉讓已有部分銷售房屋的在建工程。房地產法僅明確了在建工程轉讓需三個條件：支付了出讓金、取得了土地證、完成了一定比例的開發。 二、轉讓已有部分銷售房屋的在建工程，涉及誰的利益？1、如有已購買房屋的小業主。要否經其同意？會否構成在建工程轉讓的障礙？－－如果已完成預告登記，未經其同意，不能完成轉讓過戶。根據物權法第20條，如果購房人已辦理YU購的預告登記，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。那麼，未經其同意，則不得轉讓在建工程，至少不能發生轉讓的物權效力。 如未作預告登記，是否就不需經其同意、誰來履行與小業主簽訂的合同？從合同法角度，在建工程轉讓非股權轉讓，履行合同的仍應是原來的公司。但不動產具有不可替代性，因此原出讓人顯然無法在轉讓在建工程後再交付房屋。當然，可按合同的權利義務轉移給第三人的方式處置，但這也需原合同相對人同意，否則原出讓人構成違約。因此，為避免糾紛，從受讓人角度，最好與出讓人、購房人達成一個三方意向，明確權利義務如何承擔。 2、如有對在建工程有抵押權的銀行，要否經其同意？－－要經其同意、否則轉讓無效。如他人對在建工程有抵押權，按照物權法，轉讓抵押物，要經抵押權人同意。按照擔保法，要通知抵押權人。否則，轉讓無效。 物權法：第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。《擔保法》第四十九條規定：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」 3、如有抵押權，銀行抵押權行使的范圍是什麼？行使的范圍是土地使用權、在建工程、包括對應房屋。但難以對抗已出資購買房屋的小業主和在建工程承包人的優先受償權。最高人民法院規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。 4、該在建工程的承包方，其優先受償權優於銀行的抵押權，如上。但最高院規定：建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
法律依據：物權法： 第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
7. 在建工程轉讓的意義是什麼
一、概念界定
（1）在建工程，是指依據建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同，在國有土地上正在建設（含已停建或者緩建）的房屋等建築物、構築物及附屬設施。
（2）在建工程轉讓，是指轉讓方將出讓國有土地使用權及附著於該土地上的未建成的建築物、構築物、附屬設施一並轉讓給受讓方，並由受讓方支付轉讓價款的民事法律行為。按照我國法律的規定，在建工程轉讓是以出讓方式取得土地使用權轉讓的主要形式。
二、在建工程轉讓的條件
（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（3）房屋建設工程轉讓，應當符合下列條件：
1）土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部的土地使用權出讓金；
2）土地使用權已依法登記並取得房地產權證書；
3）取得建設工程規劃許可證；
4）取得建築工程施工許可證；
5）房屋建設的開發投資總額已經完成25%以上。
特別提示：
（1）「開發投資總額」一般為房屋開發建設過程中除土地使用權出讓金及土地徵收及房屋拆遷補償費以外所發生的各項費用，包括前期工程、基礎設施、配套設施、建築安裝工程費等。
（2）不符合上述條件轉讓國有土地使用權，將承擔相應的法律責任，包括行政責任和民事違約責任（實踐中，國有土地使用權出讓合同普遍約定在未達到法定投資開發比例要求之前不得轉讓土地使用權、不得改變受讓人的投資比例）。
（3）上述規定的轉讓條件是權屬（物權）轉移登記的條件，而不是土地使用權轉讓合同（債權）生效的條件。
（4）轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，合同有效。
三、在建工程轉讓的標的（范圍）
（1）出讓國有土地使用權；
（2）國有土地使用權出讓合同、拆遷補償安置合同中有關的權利義務；
特別提示：拆遷補償安置合同系毛地出讓模式下與出讓合同一並簽署的合同；土地使用權轉讓，這兩份合同的有關權利義務一並轉移，這是基於法律和行政法規的直接規定。而與在建工程有關的其他合同，如總承包合同、采購合同、抵押借款合同、預售合同等，法律並未規定這些合同的有關權利、義務隨土地使用權轉讓一並轉移。凈地出讓模式下，出讓合同和拆遷補償安置合同合歸為一份出讓合同。
（3）土地現狀上的建築物、構築物及附屬設施；
特別提示：
（1）地上建築等系由各種建築材料、設備、構配件等經施工建設而成，這些建築材料、設備、構配件在在建工程轉讓時並非已當然歸轉讓方所有，而與工程建設有關的已屬於轉讓方所有的建築材料、設備、構配件也未必均在現場並成為地上建築的一部分，但在建工程轉讓的是現場現狀的地上物，除非雙方另有約定；
（2）現場現狀是相對於某一時點來說的，不同時間的現場現狀的地上建築具體構成可能會不完全相同，因此雙方應約定確定現場現狀的時點，並通過現場拍攝、文字描述、列舉清單等方式予以固定。
（4）與在建工程有關的指定債權債務。現場現狀是在建工程轉讓的轉讓基準，但在建工程轉讓將不可避免地涉及到大量的與在建工程有關的合同的處理，一般轉讓雙方約定由受讓方承擔全部或者部分的債權、債務。
特別提示：
（1）受讓方承擔的債權債務在轉讓方和受讓方之間應是確定的，並因此影響到在建工程轉讓價格的確定。雙方未約定由受讓方承擔的合同，仍由轉讓方自行承擔，不管合同是繼續履行還是終止；
（2）受讓方承擔債權債務的形式，既可以是經雙方約定由受讓方承擔原由轉讓方在相關合同中承擔的權利義務，也可以是經雙方約定並與第三方協商將相關合同終止，由受讓方承擔合同終止後本應由轉讓方承擔的債權債務；
（3）雙方約定債務轉移應遵守《合同法》有關債務轉移的規則，如雙方的約定未得到相關債權人的認可，轉讓方仍須向該債權人履行債務。
8. 轉讓在建工程應如何繳納營業稅
咨詢熱線ZI XUN RE XIAN
您好，某房地產公司因投資失敗宣告破產，被迫轉讓正在建設的工程項目，那麼請問轉讓在建工程應如何繳納營業稅？
專業解答
根據《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》第二條第(七)項規定，單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對於轉讓在建項目行為應按以下辦法徵收營業稅:(1)轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按「轉讓無形資產」稅目中「轉讓土地使用權」項目徵收營業稅。(2)轉讓已進入建築物施工階段的在建項目，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。該文件第三條第(二十)項規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。