個人轉讓住房個人所得稅

1. 個人轉讓住房如何計算個人所得稅應納稅額

一、根據《國務院關於修改<中華人民共和國個人所得稅法實施條例>的決定》（中華人民共和國國務院令第600號）第二十二條規定：「財產轉讓所得，按照一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額，計算納稅。」
二、根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）規定：「一、對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
（一）房屋原值具體為：
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標准面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標准面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。
已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標准價）購買的公有住房。
經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標准確定。
5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關於印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關規定，其原值分別為：
（1）房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
（2）房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費；
（3）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額；
（4）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
（二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
（三）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：
（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
本條規定自2006年8月1日起執行。
三、納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。」
三、根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：「四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。」

2. 轉讓不動產個人所得稅交多少

一、轉讓二手商品房

根據規定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。那麼，就該套房屋而言，其個稅將會有兩種演算法：

①按照20%征稅：（商品房及其他住房合理費用為：最高扣除限額為房屋原值的10%。）

個稅=（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20% =(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%萬=17185元

②按照1%征稅：

個稅=住房轉讓收入×1%=65萬×1%=6500元

如果按20%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為53260元；如果按1%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為42575元。

二、轉讓已購公房

已滿五年並且屬於家庭唯一生活用房的，無需交納營業稅和個人所得稅。

(2)個人轉讓住房個人所得稅擴展閱讀：

1、一手房屋交易:

契稅：買新房子要繳納的契稅為購房總價的3-5%(不同的省市自治區稅率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。

維修基金：按建築面積乘一定金額收取。

物業管理費：房屋交房後支付，具體檔次費率按各地物價部門規定執行。

2、二手房房屋交易：

非普通住宅契稅要加倍。無論取得產權滿不滿兩年。

房本不滿五年，要按規定繳納營業稅：房屋產權取得滿兩年的免徵，未超過兩年的按房價5.5%繳納。2006年國稅總局的文件規定，對出售自有住房，並計劃賣房後1年內重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納。

再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。同時，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

這一政策實際上對改善剛性需求有一定的優惠，應繼續堅持執行，切實達到『支持合理住房需求，抑制投機性需求』的政策目的。

營業稅：普通住宅不滿5年（含）轉讓的，按銷售價減去房屋成本價繳納營業稅，滿5年免繳。非普通住宅不滿5年（含）轉讓的，按銷售價繳納全額營業稅，滿5年以上轉讓的，按銷售價減去房屋成本價繳納營業稅。

所得稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）

萬分之十的印花稅。

房屋交易手續費按房價1.9%交納。

3. 賣唯一住房需要交個稅么

對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。不符合條件的需要交納個人所得稅。

根據《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》第五條 各級稅務機關要認真落實有關住房轉讓個人所得稅優惠政策。按照《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知的規定，對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納；

再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。要不折不扣地執行上述優惠政策，確保維護納稅人的合法權益。

(3)個人轉讓住房個人所得稅擴展閱讀：

個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，按照「財產轉讓所得」項目繳納個人所得稅。

對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

4. 個人出售住房，可以享受哪些個人所得稅優惠政

一、個人出售住房，可以享受什麼個人所得稅優惠政策
(1)出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的個人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。
個人出售現住房所應繳納的個人所得稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向稅務部門繳納。個人出售現住房後1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大於或等於原住房銷售額的，全部退還納稅保證金;購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為應納的個人所得稅稅款。個人出售現住房後1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為應納的個人所得稅稅款。跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地稅務部門申請退還納稅保證金。
(2)個人轉讓自用5年以上、並且是家庭惟一生活用房取得的所得，不用繳納個人所得稅。
二、個人出售房屋要交什麼稅
根據《財政部 國家稅務總局<關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知>》 財稅〔2015〕39號 一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
根據財稅字〔1999〕278號文件第一條規定，根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照"財產轉讓所得"項目徵收個人所得稅。 四、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得稅。
根據國稅發〔2006〕108號文件規定，個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，按照"財產轉讓所得"項目繳納個人所得稅。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法[1995]6號)規定，對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批准，免於徵收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅;居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，住轉讓時暫免徵收土地增值稅。
如果不符合以上優惠政策的，需要按正常的情況繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅;營業稅：房地評估值或成交值*5%土地增值稅：土地評估值*3%(可以一次性核定徵收，可以不用土地增值稅的五檔稅率)
印花稅：合同金額萬分之五城建稅：為營業稅的7%，5%或1%教育費附加：為營業稅的3%堤圍費是地方性附加費，建議查一下當地財政部門的相關規定不交契稅，契稅是由買受人交納的，跟貴公司無關。

5. 售賣本人名下唯一住房，個人所得稅率是多少

一、賣房需要繳納的稅
1、商品房共分兩類：普通住宅和非普通住宅。普通住宅又分兩類：90平以下和90－－140平，買方少有的情況下：90平時1％的契稅。90－－140是1．5％的契稅，140以上3％的契稅。買方不少有的情況下都是3％的契稅。
2、如果不滿五年的話個稅時需要交納的，滿五年不少有也是需要交納個稅的。
3、滿五年的140平以下沒有營業稅，140平以上是過戶指導價減去原始購房價乘以面積在乘以5．6％。（過戶指導價－原始購房價＊面積）＊5．6％，這是滿五年的營業稅，不滿五年的營業稅是過戶指導價乘以面積乘以5．6％。（過戶指導價＊面積）＊5．6％。
4、二手房滿兩年少有住房交易的話個人所得稅需要交納個人所得稅；個人所得稅（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）的徵收標准如下：
a、房產證滿五年，並且是賣方夫妻名下少有一套房產免徵個人所得稅；
b、賣方夫妻名下不是少有房產或房產證未滿5年，按照1％繳納；
c、商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）＊稅率20％；
5、賣房人應繳納稅費：
a、交易費：3元／平方米；
b、營業稅：差價＊5．5％（房產證未滿5年的）；
c、個人所得稅：房產交易盈利部分的20％或者房款的1％（房產證滿5年並且是少有住房的可以免除）。
二、賣方有住房可以免繳哪些稅
根據《財政部國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定：
1、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
2、上述普通住房和非普通住房的標准、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定。
3、按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》、《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地產稅收管理的通知》和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》的有關規定執行

6. 出售滿五年以上普通住房要交個人所得稅嗎

一、契稅
（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積小於（含）90m²的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m²的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；二套房購買面積小於（含）90m²的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m²的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；三套及以上收取計稅單價*總面積*3%。註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

二、印花稅
（稅率1‰買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

三、城建稅
營業稅的7%；教育費附加稅；營業稅的3%。

四、個人所得稅
（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的2%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%

7. 「實務」個人轉讓自有住房（二手房）買賣雙方如何繳稅

買方：
1、契稅：
成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房或大於144平米的稅率為3%）
2、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
3、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
4、產權轉移登記費：
50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）
賣方：
1、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
2、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
3、土地出讓金：
成交價或評估價（高者）×1%
4、解困房：
成交價或評估價（高者）×1%
5、商品房：土地出讓金按基準地價 × 3% × 未交土地出讓金的建築面積
6、分攤費用：
成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）
成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）
7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿5年，且是唯一生活用房的免徵）
8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% (房產證或購買時契稅完稅證未滿2年)
二手房稅費是指在二手房交易中涉及的所有費用，分為稅和費：
（1）稅
契稅：
普通住宅：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非普通住宅：3%，別墅——4%；
印花稅：個人購買或轉讓住房暫免徵收印花稅
營業稅：
普通住宅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過2年（含2年）——免徵營業稅；
非普通住宅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過5年（含2年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；
別墅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過2年（含2年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；
個人所得稅：對住房轉讓的個人，能夠提供完整、准確的有關憑證，能夠正確計算應納稅額的，應採取查帳徵收，依應納稅所得額的20%計征個人所得稅；對納稅人未能提供完整、准確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應採取核定徵收，稅率暫定為計稅價格的1%。
對個人轉讓現自有住房並在現自有住房轉讓2年內按市場價重新購房的納稅人（時間以新房房產證時間為准），其繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。
具體辦法為：個人重新購房金額大余或等於原有住房銷售額的，可向所在區地稅部門申請全額退還原來繳納的個人所得稅，購房金額小於原自有住房銷售額時，按照現購房金額占原售房金額比例，向區地稅部門申請同比例退稅。
規定「個人轉讓自用滿2年且是家庭唯一住房取得的所得，暫不負擔個人所得稅」
土地增值稅：個人轉讓住房暫免徵收土地增值稅
（2）費
綜合服務費：普通住宅5元/平方米(房屋建築面積)；非住宅11元/平方米
產權登記費：住宅80元/戶;非住宅550元/戶
土地登記費：35元/套
交易評估費：評估價的0.3%
土地收益金：按地段等級收費標准×土地分攤面積(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。
工本費：38元
測繪費：建築面積*1.36元
調檔費：20元
（個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費減半徵收）

8. 房屋過戶個人所得稅是怎麼收取的

1．根據稅法規定，房產稅的計算方法有按房產原值一次減除30%後的余值專計算。
其計算公式為：年屬應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%
2.按租金收入計算，其計算公式為年應納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)
3.以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2;按季繳納，則以年應納稅額除以4;按月繳納，則以年應納稅額除以12。
4.個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納徵收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。如兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；另外如所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。

9. 個人轉讓住房如何繳納個人所得稅

根據相關規定，目前我國二手房的交易稅費種類，主要分為營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等。其中常見且額度較大的為營業稅、個人所得稅、契稅等三大類。

各類稅費根據不同的情況，繳納的標准也不一樣。具體情況主要劃分為三大類，包括普通住宅與非普通住宅、產權滿五年與未滿五年、首次置業與二次以上（包括二次）置業。

根據當前實施的稅費徵收規定，產權未滿五年的房產，需繳納5.6%的營業稅，1.5%的個人所得稅，在此前提下若為普通住宅，且首次置業，那麼契稅繳交標准為：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；二次以上（包括二次）購房則無論面積大小均為3%。

產權滿五年的情況下，個人所得稅、契稅的繳納標准和上述一致。營業稅方面，普通住宅可以免交，高檔住宅則要按差額繳納，差額即為本次交易價減去原來購買價的數額。

根據國家相關規定，買方得繳納契稅，賣方則要承擔營業稅和個人所得稅。

10. 個人轉讓二手房計算個人所得稅時，裝修費用是否可以扣除

平成會計友情解答：
根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所版得稅有關問題的通知》（國稅發【權2006】108號）規定：採取查賬徵收方式的，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中針對支付的住房裝修費用，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：
(1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板、裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。