土地使用权到期论文

1. 急求！！！大学毕业论文关于房地产方面的

城市商品房相关权若干问题的研究（一）

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序言

目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。

一、城市商品房相关权益的基本问题

（一）城市商品房相关权的概念及性质特征

1.城市商品房相关权的概念

商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。

（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。

（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。

2.房屋相关权的性质

房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。

房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].

他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）

3.相关权是一种边缘权、交织权

商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。

（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性

商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。

1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。

2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。

（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。

（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。

（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。

（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]

3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。

（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。

（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。

（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。

（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].

1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。

（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。

（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。

（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。

笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。

2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。

3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。

相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。

1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使

如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。

2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：

（1）因规划占地，绿地等减少。

当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。

（2）改建 增建。

任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。

（3）维修。

为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。

3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。

对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。

4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4

如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].

如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。

（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同

1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。

（2）相关权不一定相邻

相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].

2.相关权与区分所有之间的关系

建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。

2. 出让土地使用权取得的方式有哪些论文

对我来说这都不算事，要的话我给你一篇写好的。论文的标题要让人一看就能直专接理解它的论文。属因而，拟题要采取直接、正面的进步论文内容的办法，而不要采取奇特的艺术手法。标题不可过长，尽量在20个字以内。标题是论文的头绪，应认真琢磨，尽可能从各个角度充沛思索，选择最适宜的。

3. 急求一篇关于土地管理的论文，谁能帮个忙指点指点

论土地管理中的价值标准

摘要：在法律制度设计中，公平是土地用益物权配置追求的目标，效率是实现土地用益物权制度功能的内在动力。公平的价值准则和效率的价值判断共同适用于对土地用益物权配置的评判，缺失了公平，土地法律制度就会迷失方向；缺少了效率，土地法律制度就失去了活力和动力。公平与效率之间从根本上是一致的，但也可能存在矛盾，为此，应"-3实现公平与效率之间的协调和平衡。
关键词：公平；效率；土地用益物权；权利配置

土地用益物权，是指在土地所有权人所有的土地上设立的、旨在对土地进行使用和获取收益的权利。按照我国现行法律，土地用益物权主要包括农村土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。土地权利配置分为土地所有权配置与土地用益物权配置两个层面。其中，土地用益物权配置是指在一定的所有制条件下，土地用益物权在不同的主体之间的初始分配和再分配。土地立法是土地初始配置的重要形式，是确立土地制度的法律手段。在我国物权制度建立过程中，科学地评价土地用益物权制度对于完善土地立法具有重要的现实意义。

一、土地资源配置与土地权利配置的关系
土地的利用可以通过两种形式的土地配置表现出来：一种是从技术的角度，考察土地资源如何在不同的用途上实现最优配置，即土地资源配置；另一种是从权利的角度，考察土地权利如何在不同的权利主体之间实现最优分配，即土地权利配置。土地的配置过程，一方面表现为土地资源配置的过程，另一方面表现为土地权利配置的过程。实现土地合理配置可以从这两个方面分别进行考察。
土地资源配置的目标有两个方面：一是在各种竞争性用途之间合理地分配土地资源；二是在此基础上提高土地资源的利用效率。由于土地数量有限，各种需求之间存在差距，客观上要求土地在不同部门之间以及不同用途之间合理配置，这是土地资源配置宏观目标。土地的合理配置标准有两个方面：一是衡量土地在各种用途之间通过不同的土地权利主体(包括土地所有权主体和土地使用权主体)之间表现出来的土地状态，是否符合社会公平、机会均等、利益平衡的目标，即土地资源配置的公平价值标准；二是衡量土地利用过程中土地投入与土地产出之间的比例关系，即土地利用效率，包括新古典主义意义上的土地效率(我们称之为土地生产效率)和新制度主义意义上的土地效率(我们称之为土地制度效率)。新古典主义意义上的土地效率，是指假定制度是外生变量即制度不变的前提下，衡量单位土地面积投入所引起的产出量的增加；新制度主义意义上的土地效率，是指假定制度是内生变量即制度是可变的前提下， 比较和衡量制度变动的条件下，单位土地投入引起的产量变动量。上述两个标准的实质就是如何将公平与效率标准结合起来，完成对土地资源配置的科学评价。
土地资源配置与土地权利配置相互联系、相互影响。首先，土地权利配置是土地资源配置的前提条件，土地权利配置的效果对土地资源配置有重要的影响。因为土地权利配置能够产生一种激励机制，促进土地资源配置的优化。其次，土地资源配置的过程伴随着土地权利配置，土地资源的合理流动，必然会引起土地所有权或者土地使用权的流转，从而弥补权利初次配置之不足，促使土地资源配置由效率较低的地方向效率较高的地方流动。再次，土地资源配置决定土地权利配置的方向。土地资源配置遵循市场经济运行的客观规律，决定土地资源向效率最大化的方向配置。最后，土地权利配置对土地资源配置具有反作用，土地权利配置的目的是确保土地资源配置利益和目标的实现，从这个意义上说，土地权利配置是为土地资源配置服务的。

二、公平是土地用益物权配置追求的目标
无论哪种配置方式，均存在着土地配置的公平与效率的考量。就我国土地制度而言，公平是土地用益物权制度追求的目标。
第一，在宏观上，必须考虑土地在不同用途之间的分配公平。衡量宏观上分配公平应当考虑的重要因素就是人与地之间的比例。依据《土地管理法》对土地的分类，土地可分为三类：农用地、建设用地、未使用地。土地的配置首先在农用地与建设地之间的合理、公平的配置。我国是一个农业大国，人多地少决定了土地制度的特点必须将保护土地资源，特别是保护耕地放在首位。对此，宪法、土地管理法等法律均做出了规定。土地在农用地与建设用地之间的合理配置的标准，就是人均耕地、人均农地指标是否符合生产力发展对土地的要求，建设用地的规模是否与经济发展规模相协调，如果满足了这些要求，土地的宏观配置就实现了公平。由于我国地大物博，地区差异较大，因此土地的宏观配置还包括土地在不同的地区之间的配置，实际上就是不同地区农用地与建设用地之间的配置。
第二，在农用地内部，如何实现耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面之间的合理、公平配置，考虑的主要因素是农村产业结构及其变动对土地的要求。如果符合农村可持续经济发展的要求，土地资源的配置就实现了农村社会土地资源配置的公平，同时也实现了土地利用的效率。在建设用地方面，依据地区经济发展规模和产业结构的需要，土地在城乡住宅、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等之间进行合理分配和平衡。只要土地的分配符合经济发展的要求，土地在不同用途上的边际收益相等时，就可认为土地实现了有效的配置。
第三，在每种用途的土地上，存在着土地权利分配和土地利用效率的问题。如我国农地实行土地承包经营制，赋予农民利用土地的权利，这就存在着农地资源和农地权利如何在不同的农户或农民之间合理配置的问题。我国自古以来， “不患寡，只患不均” 的思想一直占主导地位，因此， 自古以来的农地制度的分配遵循“绝对公平” 的原则，效率原则往往被忽视。农地的配置遵循公平原则的另外一个重要原因是：对于农民来说，土地承担着两种特殊功能，即土地的社会保障功能和土地的社会稳定器的功能。农民的基本生活问题是关系到社会经济稳定的大问题，土地配置不遵循公平分配的原则，就会引起社会动荡，因此，在这样的背景下，土地的配置始终遵循着“绝对公平” 的原则。
总之，无论是农用地还是建设用地，不管是土地资源配置还是土地权利配置公平是土地用益物权配置的目标。

4. 请问土地出让金的收入是从哪里找到的啊我因为要写论文，很需要这些数据~~~谢谢啊~

土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收专取的土地出让的全部价款属（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。