农村土地使用权转让政策
农村土地可以租赁流转，但土地使用权不能转让。
② 农村土地使用权能否转让
【案情】刘某准备申请一处宅基地建房，后王某得知，因王某也想在此处建房，便提出用其承包地和李某进行兑换，并说刘某在公路边的土地多，还可以再申请。刘某看到王某用来兑换的土地不但多而且地质也好，经过深思熟虑后，答应了王某。王某便请来了同村的部分村民及村委会成员，签订了土地兑换合同，村委会成员及部分村民也在合同上签了字。之后，王某申请建房时，因没有在规划范围内，王某申请无法得到批准，于是王某将兑换的土地交给了刘某，要求刘某返还其承包地，而刘某未归还，王某便以刘某侵权为由起诉到法院。
【分歧】农村土地使用权能否转让，对此有三种意见：
第一种意见认为，刘某构成侵权，王某与刘某的土地兑换协议无效，刘某应当返还并承担相应的侵权责任。
第二种意见认为，刘某没有构成侵权，王某与刘某的土地兑换协议有效，刘某无需返还王某的承包地。
第三种意见认为，刘某构成侵权，王某与刘某的土地兑换协议有效，刘某应当返还并承担相应的侵权责任。
【评析】笔者同意第三种意见，理由是：
首先，刘某与王某之间构成土地使用权转让的法律关系，王某与刘某的土地兑换协议有效。刘某准备申请一处宅基地建房，后王某得知，因其也想在此处建房，便提出用其承包地和李某进行兑换，签订了土地兑换合同。虽然该块土地是将来是用做宅基地，在未审批之前还是刘某的承包地，应此双方的兑换行为应认定为是土地使用权转让。我国现行《宪法》第10条第三、四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”《民法通则》第80条第三款规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。但《土地管理法》第63条为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，由此可见农村集体所有的土地使用权可以转让，但不得用于非农业建设。本案中，王某实际上没有用于非农业建设，应认定其转让行为有效。
其次，刘某与王某之间土地使用权转让合同是法定可以解除的合同。《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”这是法定解除。本案中王某用其承包地和刘某进行兑换目的是想在此处建房，之后，因没有在规划范围内，王某无法得到批准，可以认为不能实现合同目的，故应属于法定解除合同。
最后，刘某构成侵权，刘某应当返还并承担相应的侵权责任。刘某与王某之间土地使用权转让合同是法定可以解除的合同，合同当事人还需要按照一定的法定程序，行使合同解除权。《合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”。同时合同法第九十六条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定，当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止。合同的解除权属于形成权，当事人可以约定解除权行使的期限，期限届满当事人怠于行使的，解除权消灭。当事人没有约定或是法律也没有规定解除权行使期限的，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。对方即享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使解除的，该权利消灭，合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。本案中，王某将兑换的土地交给了刘某，要求李某返还其承包地，应视为主张了行使了解除权，而李某未归还，可以认定刘某构成侵权。
综上所述，刘某构成侵权，王某与刘某的土地兑换协议有效，刘某应当返还并承担相应的侵权责任。第1页共1页
③ 农村土地使用权转让
《广西壮族自治区地方税务局关于销售不动产、转让土地使用权营业税政策问题版的批复》规定：权“三、单位和个人转让土地使用权，以其全部收入减去土地使用权受让原价后的余额计算缴纳营业税。根据财税[2003]16号文第十条的规定，在上述第一、第三种情况下，减除项目支付款凭证必须是发票或合法有效证明，即必须出具税务发票或获得国家出让土地使用权时取得的自治区财政厅监制的财政收款收据，并以其票面金额为减除额。对于单位和个人提供的其他票据或证明，其金额不能减除计税营业额。”，你的情况可以参照上述规定解决。
④ 农村土地使用权转让怎样才合法
你好不知是那种性质的土地：
一、宅基地使用权只可在本村无宅基地家庭之间转专让，才是合属法
二、一般耕地的承包使用权，就随意多了，只要签好转让合同就可以
三、家庭联产承包耕地 的使用权转让，必须经过村委会建立档案，不然是不合法的。如果你是我说的第三种，你可要谨慎了，转让和流转是不一样的。转让时要将你的确权书（耕地承包使用权证）名字改为对家，你就永远放弃了这块地的使用权。如果是流转，就只需要在村委会签署一份流转使用协议就可以了。不用改土地使用证的名字。您谨慎些吧。希望帮到您
⑤ 农村集体土地可以转让使用权吗
1.根据最新相关政策规定，我们都知道农村土地属于农村集体所有，农户内只有使用权，不可以对容自家的土地转让、出让、买卖给非农业建设人群，这样是不符合法律规定的。所有就算你把土地使用权卖给其它人，农村集体经济组织有权收回的。
2.但是如果你征求政府部门的同意，在乡政府的指导下把农村土地使用权转让给农业建设人群（比如农业大户、家庭农村、农村合作社等）的话是合法的，因为你是通过正规渠道，而不是私下交易的。
3.农村土地使用权转让如果符合乡村土地利用规划，并且取得乡村建设规划许可证得建设用地的企业，对于农村集体土地土地使用权转让合法的，受法律保护的。如果是私下建设，没有取得乡村建设规划许可证，并且占用农村耕地的，政府是有权收回土地并处罚你的。
⑥ 农村土地使用权的转让是否必须公证
不需要公证。但公证后，法律效力更高。
一、《农村土地承包法》的相关规定：
1、第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
2、第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。
3、第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
4、第三十八条土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
二、国务院办公厅2015年最新《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》
第九条，关于交易主体的规定：
凡是法律、法规和政策没有限制的法人和自然人均可以进入市场参与流转交易，具体准入条件按照相关法律、法规和政策执行。
现阶段市场流转交易主体主要有农户、农民合作社、农村集体经济组织、涉农企业和其他投资者。农户拥有的产权是否入市流转交易由农户自主决定。任何组织和个人不得强迫或妨碍自主交易。一定标的额以上的农村集体资产流转必须进入市场公开交易，防止暗箱操作。
农村产权流转交易市场要依法对各类市场主体的资格进行审查核实、登记备案。产权流转交易的出让方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的受托人。除农户宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权之外，流转交易的受让方原则上没有资格限制（外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行）。对工商企业进入市场流转交易，要依据相关法律、法规和政策，加强准入监管和风险防范。
⑦ 农村宅基地使用权转让的相关法律规定
从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让回。如果受让方也是本集体答经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。
《宪法》第十条
宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。
《合同法》第五十一条
无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。
反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
(7)农村土地使用权转让政策扩展阅读
农村宅基地的使用权可以进行转让的条件
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。
2、转让人与受让人同为本村村民。
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。
5、如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。
⑧ 关于农村土地承包使用权的转让
土地承包法关于土地流转有很明确的规定，具体有：
第三十二条【承包权流转方式】通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第三十三条【流转原则】土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;
(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;
(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;
(四)受让方须有农业经营能力;
(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第三十四条【流转主体自主权】土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。
第三十五条【发包方不得单方解除合同】承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。
第三十六条【流转费用及收益归属】土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
第三十七条【流转合同的签订、备案及内容】土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
(一)双方当事人的姓名、住所;
(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;
(三)流转的期限和起止日期;
(四)流转土地的用途;
(五)双方当事人的权利和义务;
(六)流转价款及支付方式;
(七)违约责任。
第三十八条【流转合同登记】土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
根据以上条款，你是可以承包这10亩土地的，承包的主要程序是与土地承包人签订土地转包协议，并在村委会进行登记备案。这里要提到的是那7亩地，一定要有村委会出具的证明，证明这7亩地的权属确系与你签订转包协议的一方，以免日后出现纠纷。另外，如遇征收，你所能得到的补偿只有地上物，土地补偿与你是没有关系的，所以你要在签订协议时明确提出如遇征收，全部地上物补偿归你所有。关于土地使用问题，承包法中有明确要求，不得改变农业用途，不得对土地造成永久性损害，所以你在选择养殖和种植方式的时候要加以注意，以免造成不必要的麻烦，最好事先征求村委会同意，取得有效的书面许可材料。
⑨ 关于农村土地使用权的规定
农村土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农村土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权三种。农用地使用权是指农村集体经济组织及其成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。
改革开放后，土地家庭承包经营制逐渐确立起来。由此确立了农村集体经济组织的农地使用权主要归农户经营使用的制度。
由于土地利用对社会经济有很强影响，因而土地使用权受到一定限制。比如土地要按照规定用途使用（用途管制制度）、土地利用要符合规划（规划制度）、土地利用要遵循可持续原则（开发利用中的环境影响评价制度）等。