法院执行过程中的土地所有权

『壹』 法院可以强制执行农村的土地吗

可以

根据最高人民法院颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第 24 条的规定： “人民法院执行集体土地使用权时， 经与国土资源管理部门取得一致意见后， 可以裁定予以处理

但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续， 缴纳土地使用权出让金及有关税费。 对处理农村房屋涉及集体土地的， 人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

被执行人的农村土地承包经营权，在人民法院在保留被执行人生产、生活所必须之外，对其部分承包土地的经营收益权（收益权），可以进行强制执行的，以经营收益权（收益权）抵偿义务人应履行的债务。

债务人的农村土地承包经营权，可以作为执行标的进行执行的理由如下：

一、尽管目前我国的执行法律、法规、司法解释对执行标的范围没有具体、明确界定和说明，但总体上还是划了个框框的。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题意见》第254条规定：“强制执行的标的应该是财物和行为”，这就是说，只要是财物和行为，除法律有禁止性规定的以外，都可以作为强制执行的标的。

财物泛指财产，包括物权和债权，从民法理论上讲，物权和债权是构成财产权的两大基石。财产是民事强制执行的标的，这一点无可非议的，对被执行人的财产及财产权益进行强制执行，以满足债权人实现债权体现了权利义务对等与司法公正原则。

农村土地承包经营权是指公民、集体对于集体所有的土地或者国家所有由集体使用的土地进行占有、使用、收益的权利。

农村土地的所有者是集体，承包方不是土地的所有权人，不能对其承包经营的土地行使处分权，只能行使占有、使用、收益权，这种承包经营权属于物权法上所指的他物权、用益物权，是与财产所有权有关的财产权，农村土地承包经营者享有的这种物权，可以产生收益，转换为财产，作为强制执行的标的。

二、现实生活中，一些被执行人对人民法院的执行不是采取积极配合的态度，而是推、拖、躲、懒，以各种方式对抗执行，有的为了逃避执行，怠于行使权利，有商不经、有桑不织，有田不耕，有劳不为，致使人民法院无法执行。

这样，一方面损害了权利人的利益，另一方面放任了逃避债务、对抗执行的义务人，更主要是破坏了法律的严肃性，动摇了社会对法制的信心。

对于这些人，只能是直接剥夺他们在承包土地上的占有、使用、收益的权利，对其土地承包经营权进行强制执行，也只有这样，才能实现权利人的权利，使义务人对其应履行的义务避而不及，逃之不掉，张显法律的公平与正义。

三、《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；

《中华人民共和国农村土地承包法》第9条规定“国家保护集体所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织或个人不得侵犯”；

《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定“公民、集体依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地承包经营权受法律保护”，这些规定都不是对执行标的限制和禁止，不属于强制执行禁止性规范，人民法院依法进行的强制执行行为，并没侵犯，更没有突破法律禁限。

四、人民法院执行土地承包经营权，实质上是执行承包土地上的收益（或者说收益权），不是执行土地本身。

土地的性质不改变，土地的用途不改变，土地的所有者、承包者的主体资格不改变，只是为了防止义务人怠于行使对承包土地的经营权，损害权利人利益，从而将义务人对承包土地的劳作、管理、收获的权利通过法律程序移转给权利人，以抵偿义务人应履行的义务的一种强制执行方法。

(1)法院执行过程中的土地所有权扩展阅读

个案执行中应注意以下几个方面：

1、厘清权属关系。

《物权法》第 9 条规定“不动产的设立、 变更、 转让和消灭， 经依法登记， 发生效力; 未经登记的， 不发生效力; 但法律另有规定的除外。 ”

2、征询土地管理部门和集体经济组织的意见。

由于农村房屋是建在集体土地上， 集体土地的使用权属农村集体组织。

而土地使用权的转让， 一种方式是通过集体土地性质改 变为国有土地; 另一种方式是在本集体组织成员间转让， 但该种转让受到宅基地“一户一宅” 的限制。 因此， 处置集体土地上的房屋必须征询土地管理部门的农村集体经济组织的意见。

3、对买受人范围作出一定的限制。

国务院国办发[1999] 39 号通知规定“农民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 ” 国发[2004] 28 号也规定“加强农村宅基地管理， 禁止城镇居民在农村购买宅基地。 ”

《土地管理法》第 62 第规定， 农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让， 且受到一户一宅的规定。

由于上述的限制， 在处置时必须规定严格的买受条件。 四是查明是否存在执行豁免。

依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、 扣押、冻结财产的规定》 和《关于人民法院执行没定抵押的房屋的规定》 ， 对农村房屋执行受到以下限制：

第一， 对被执行人及其扶养的家属生活必须的房屋， 法院可以查封， 但不得拍卖、 变卖或者抵债; 第二， 对被执行人及其扶养的家属生活必须但已设定抵押的房屋， 在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后可以拍卖、变卖或抵债。

实行家庭承包的，按下列程序颁发农村土地承包经营权证：

1、土地承包合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡(镇)人民政府农村经营管理部门。

2，乡(镇)人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡(镇)人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请;材料不符合规定的，应在15个工作日内补正。

3、县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡(镇)人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证;申请材料不符合规定的，书面通知乡(镇)人民政府补正。

农村土地承包经营权证所载明的权利有效期限，应与依法签订的土地承包合同约定的承包期一致。

『贰』 法院能强制执行国有土地吗

法院可以强制执行国有土地。交纳出让金后转为建设用地了。

『叁』 法院有没有权利执行土地使用权证

如果是生效法律文书指定的，法院可以强制执行。法律规定：有关公民持有该项财内物或者票证的，容人民法院通知其交出。拒不交出的，强制执行。同时，如果是涉及土地使用权转让的，也可以强制办理相关的手续。

法条链接：《民事诉讼法》

1、第二百四十九条法律文书指定交付的财物或者票证，由执行员传唤双方当事人当面交付，或者由执行员转交，并由被交付人签收。

有关单位持有该项财物或者票证的，应当根据人民法院的协助执行通知书转交，并由被交付人签收。

有关公民持有该项财物或者票证的，人民法院通知其交出。拒不交出的，强制执行。

2、第二百五十一条在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

『肆』 通过法院强制执行拍卖得来的土地和房产，所有手续齐全，房产证也办了！办土地证时要收取出让金，合法吗

目前，国有土地管理政策采用的是双轨制，即一方面土地转让首先要改变土内地使用性质，另容一方面仍保留原对国有企业和行政事业单位划拨土地的使用权限。你通过拍卖取得的应该属于国有划拨地，之前并未缴纳土地出让金，国有划拨地是国家原定向分配给某一国有企业或行政事业单位使用的土地，这种土地无论是以何种形式，只要转让就必须缴纳土地出让金，使土地从国有划拨转成国有出让地。否则不可能实现土地过户。法院对此也无能为力。
只有有一种情况购买国有划拨土地不需要补缴土地出让金，即买受人买受的不仅仅是土地，而是连同债权债务的国有企业100%的股权，这种情况下，连企业都买过来，作为企业附属物的国有划拨地自然也随之改变归属。

『伍』 法院强制执行部分土地使用权

债务纠纷不应该直接处理土地使用权，除非是案件在执行阶段达成了抵偿协议。这样的话，不用再签出让合同，判决书或者裁定书可以作为变更的依据。

『陆』 法院执行庭执行时。房屋土地是否可以执行

房屋土地复是可以执行的制

民事诉讼法解释：第二百二十六条【强制被执行人迁出房屋或者退出土地】

第二百二十六条 强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

附（农村住房下土地属集体土地，集体土地的宅基地可在本集体经济组织内流转，但不准予城镇非农业自然人购买，如果欠钱，法院可公开向集体成员投标出卖，所得款归还债务
）

『柒』 法院强制执行土地使用权过户如何办理

中华人民共和国关于强制执行的规定 根据中国《民事诉讼法》和有关法律的规定，地方各级人民法院设执行组织，在院长领导下，负责执行本法院对第一审民事案件所作的判决和裁定。第二审案件的判决和裁定，原则上也由原第一审人民法院执行。法律规定由人民法院负责执行的其他法律文书，由有管辖权的人民法院执行。采取重大执行措施时，应当有司法警察参加。如果被申请执行的财产或者被申请人在外地、而有管辖权的人民法院执行员又不便前往执行的，可以委托当地人民法院代为执行。受托人民法院应当在收函后15日内开始执行，不得拒绝。执行完毕后，应当将执行结果及时函复委托人民法院。在30日内还未执行完毕，也应当将执行情况函告委托人民法院。受托人民法院自收到委托函件之次日起15日内不执行的，委托人民法院可以请求受托人民法院的上级人民法院指令受托人民法院执行。又称执行文书。人民法院的执行工作，应以法律文书为根据。法律规定下列法律文书具有执行效力：民事判决书、裁定书和调解书；具有财产执行内容的刑事判决书和裁定书；法律规定由人民法院执行的仲裁文书；法律规定由人民法院执行的公证文书；法律规定由人民法院执行的其他法律文书。这些法律文书必须发生法律效力，没有生效的不能作为执行的根据；法律文书还必须具有给付内容，如果只是确认或者变更法律关系的，则无需执行。

『捌』 关于法院强制执行的土地交易税怎么处理

《民事诉讼法》第230条规定:“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民版法院可以向有权关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。” “有关财产权证照”是指房产证、土地证、山林所有权证、专利和商标证书、车辆执照等不动产或特定动产的财产权凭证。在执行过程中，有些财产被执行后改变了权利人，只有办理了财产权证的转移手续才算彻底完成执行任务。人民法院的执行人员在办理这些证照转移手续时，需向有关单位发出协助执行通知书，说明具体要求，通知有关单位协助办理，有关单位有协助办理的义务。

『玖』 在法院被执行人的名下还有未被法院执行的土地可以进行买卖吗

不可以买卖，由当地村乡，收回处理任何人无权买卖。

『拾』 最高院与国土资源部颁发的一个关于查封的规定

最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

法发[2004]5号

各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：

为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：

一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。

国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。

在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。

十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。

预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。

二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。

二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。

对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。

二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。

国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。

二十九、本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限。

三十、本通知自2004年3月1日起实施。

中华人民共和国最高人民法院
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国建设部
二○○四年二月十日