国有土地使用权置换公示

1. 政府规划地块内的土地置换是否缴纳土地增值税及营业税

不收营业税和增值税的。

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

《土地增值税暂行条例》《实施细则》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税：

所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征上地增值税。

符合上述免税法规的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

依据上述规定，企业取得因国家建设需要依法征用、收回的房地产取得的补偿款，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，经税务机关审核后，免予征收营业税、土地增值税。

副标题：是的，不收。

(1)国有土地使用权置换公示扩展阅读

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第十四条：房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十五条：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

2. 土地置换后原来的土地使用权的会计分录应该杂个做，请万能的老师给予指导谢谢

取得土地使用权的会计分录为：

借：无形资产——土地使用权
贷：银行存款等相关科专目
1.与该资产有属关的经济利益很可能流入企业。
资产最基本的特征是产生的经济利益预期很可能流入企业，
2.该无形资产的成本能够可靠地计量。

成本能够可靠地计量是资产确认的一项基本条件。
无形资产的构成：
无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。

3. 国有土地使用权的互换的流程有哪些

总结如下，
土地来交换权属登记

工作自时限:自受理申请之日起30个工作日

l、《[你所在地区名]土地房屋权属登记申请书》 原件2份

2、申请人身份证明 验原件收复印件2份

3、原土地房屋权属证书 原件1份

4、双方土地交换协议及具结保证书 原件1份

5、土地勘测定界报告 原件1份

6、用地红线图 原件1份

7、规划部门同意调整土地规划的批准文件 原件1份

8、集体土地与国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )集体士地所在集体经济组织同意调换土地的证明

2)国有土地用地单位主管部门同意调换土地的证明

3)村、乡镇(街道)同意调换土地的证明

4)划拨土地应提交县级以上人民政府建设用地批准文件及土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外) ，出让土地应提交出让合同及出让金、契税缴纳收据

9、划拨取得的国有土地与出让取得的国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )县级以上人民政府建设用地批准文件

2)国有土地使用权出让合同及出让金、契税缴纳收据，划拨土地的土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外)

10、双方主管部门同意调整用地的证明 原件1份

11、集体土地之间、划拨取得的国有土地之间的交换，分别收取以上8、9项相关材料

4. 我公司原有土地（划拨）置换了一块工业用地，但为按照《国有建设用地使用权出让合同》约定时间进行建设。

你好！不一样，具体可以咨询当地土地管理部门。

5. 关于土地使用权和地面附属物置换的问题

这个你们有没有和开发商签订什么协议，协议上是否说明此事。如果只是口头协议，那就很不好吧。

6. 谁会写土地使用权置换的申请报告啊急....

项目申请报告：

1、项目申请报告由来：
《国务院关于投资体制改革的决定》：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。

总结：

企业投资项目：
核准制：重大项目、限制类项目（《政府核准的投资项目目录》）向政府提交项目申请报告。
备案制：备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定

2、项目申请报告撰写机构

项目申请报告撰写机构通常为具有工程咨询资质的相关单位。
具体单位可以到中国工程咨询网 www.cnaec.com.cn

3、标准文本

2007年5月28日，国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知。通知中规定“2007年9月1日以后报送我委的项目申请报告，原则上均应按本通知的要求进行编写”这个应该是对项目申请报告的标准要求了。

发改委相关链接： http://www.ndrc.gov.cn/gdzctz/tzfg/t20070608_140340.htm

项目申请报告通用文本
第一章 申报单位及项目概况
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
第三章 资源开发及综合利用分析
第四章 节能方案分析
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
第六章 环境和生态影响分析
第七章 经济影响分析
第八章 社会影响分析

中国工程咨询网：www.cnaec.com.cn

7. 因国家建设需要收回土地使用权置换其他土地有关土地增值税减免

国家征用收回房地产免征土地增值税清形：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

8. 土地使用权置换后可变更土地性质吗

置换的土地使用权不能随意变更土地性质。置换的土地只要符合土地利用总体规划、可以持相关申请用地证明材料到自然资源管理部门组卷上报审批后，才可以将农用地等变更为建设用地。

9. 国有土地和集体土地的所有权和使用权在城市改造中如何置换

任何土地的所有权都不是归个人所有，像你说的是归国家或是集体所有。集体土地经合法审批后才能转为国有土地，这样才能上市交易，这里指的交易是指交易土地的使用权。

对于如何置换，因为城市的土地都是分级的，每一级的土地基准价不一样，要看集体的土地转换成几级国有土地了。集体的土地一般都是在城市与农村交界地带或是离城市较远的地区，所以一般不会转换成级别比较高的土地，所以得到的补偿也不会太高。

10. 如何确定土地置换的价格

土地取得成本的确定

（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定

（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定

（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定

（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定

（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定

2013-10-31

（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

1
、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）
第一条规定
“以无形资产投资入股，
参与接受投资方的利润分配、
共同承担投资风险的行为，
不征营业税”
，
基于此规定，
对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，
视为投资入股，
对其不征营业税。
则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
（一般就是土地评估
价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。

由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，
根据国税发
[2008]111
号
和国税发
[2005]129
号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，
但不征营业税，
即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。
当然，好多省份规定，以土地
投资入股不征营业税是不开发票的，
如果是这样的话，
则合营企业以入股说明书或入股协议
书上的入股价值
（一般就是土地评估价）
作为土地成本入账价值，
并作为土地增值税扣除成
本。

应注意地方规定：

1
、重庆的规定

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》
（渝地税发〔
2011
〕
221
号）第
三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：

（
1
）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，
发生所有权转移时应视同销售土地（房地产）
，按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地
增值税。

（
2
）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，
并报主管税务机关备案。

2
、青岛的规定

《青岛市地方税务局关于印发
《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
的
通知》
（青地税函〔
2009
〕
47
号）规定：分两种情况确认土地成本：

1
、
2006
年
3
月
2
日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对
投资人按规定征收土地增值税的，
以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额
据以扣除。

2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资
企业在土地增值税清算时，
应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交
纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，
投资或联营时形成的土地使用
权溢价不得扣除。其中，对在
2006
年
3
月
2
日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但
受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

3
、山东的规定：

《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通
知》
（鲁地税函
[2004]30
号）规定：

纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，
由于其取得该宗土地使用权时并
无支付任何金额，
故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，
不得按照投资入
股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金
额予以扣除。

非房地产公司甲以市场评估价为
18000
万元的土地使用权
10000
平方米，房地产公司
乙以货币资金
8000
万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取风险共担、利润共享的
分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户
500
套，
当年销售
400
套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？

案例分析
10

土地成本确认：

根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）的规定，自
2003
年
1
月
1
日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营
企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
18000
万元作为土地成本入账价值，
并作为今
后土地增值税清算的土地扣除成本。

第二、
如果双方合同约定：
房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参
与分配，或提取固定利润。

根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，
甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于甲方将土地使用权
转让给合营企业的行为，
对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形
资产征税。
则土地的一方应该向合营公司开转让无形资产的发票，
合营公司以发票上的价格
进土地成本。

案例分析
11

[
案情介绍
]

非房产公司甲以土地使用权、
房地产公司乙以货币资金合股，
成立合营企业，
合作建房，
协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的
20%
提成作为投资收益，合营企业共取
得房屋销售收入
1000
万元，非房产公司甲取得投资收益
200
万元。请分析合营企业的土地
成本应如何确认？

土地成本确认分析

根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋销售收入的一定比例提成
的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于
甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固
定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。

因此，
应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税
200
×
5%
＝
10
万元。
合营
公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票
200
万元入账。

第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）第
十七条的规定，
如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，
则此种经营行为，
也未构成营业
税所称的以无形资产投资入股，
共同承担风险的不征营业税的行为。因此，
首先对甲方
（出
土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五
条规定核定，并向合营公司开发票。

案例分析
12

非房地企业甲提供
5000
平方米的土地使用权，
房地产企业乙提供
2000
万元资金组建合
营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又
将其分得房屋的
50%
出售，售价为
800
万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为
3000
万
元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？

在这一合作建房的过程中，
非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，
应按
“转让无
形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进
行货币结算，应按市场公允价格计算。

甲方应按“转让无形资产”税目缴纳营业税＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（万元）
。

合营企业的土地入账成本为
3000
×
50% =1500
万元。

（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

1
、合作建房合同约定：以土地使用权和房屋所有权相互交换的土地成本确认。

根据国税函发
[1995]156
号文件第十七条第一款的规定，
土地使用权和房屋所有权相互
交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方（出土地一方）以转让部
分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方（出资
金一方）
则以转让部分房屋的所有权为代价，
换取部分土地的使用权，
发生了销售不动产的
行为。

（因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中
的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货
币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，
应对其销售收入再按“销售不动产”

税目征收营业税。