土地使用权价值确认

❶ 土地使用权在什么情况下确认为固定资产 且单独计价

追问： 那不是要确认为无形资产吗 回答： 是呀土地使用权不能是固定资产回只能是无形资产答 追问： 可是 固定资产折旧范围那一章节上说 土地使用权确认为固定资产且单独计价入账的土地不需提折旧 又怎么解释呢？ 回答： 你是不想提折旧吗 追问： 我想考注会 看到这个问题 我实在想不出 什么情况下 土地使用权确认为固定资产且单独计价入账的土地 所以就出来问问咯我只知道在外购房屋建筑物时，无法合理分配土地和房屋价值时，全部确认为固定资产 但这种情况下又不能单独计价 求解释 回答： 哦可以这样理解，在土地上建设建筑物后，土地的价值于建筑物一并转入固定资产价值由于土地的摊销年限和固定资产的摊销年限不一样，所以固定资产只折旧建筑物部分，土地的摊销在无形资产中与其他土地一起摊销所以可以不和建筑物一起折旧

❷ 注会 土地使用权的确认 无形资产

问题1：（1）你注意一下题目所问的时间，2005年是按照从2月份开始摊销，到了版2008年当然是摊销一年权的。
问题2： （3）联系一点实务吧，实务中你拿地的时候一定知道是什么用途了（政府有强制要求），并且企业不能擅自更改。房地产开发企业拿地建住宅，直接计入开发成本就OK了。

❸ 土地使用权价值如何摊销

土地有使用期限住宅70年、商业50年......土地一般不单独列帐、而是与建筑物合并作为建筑物的成本，以计提折旧的方式摊销

❹ 无形资产-土地使用权应如何确认

根据《企业会计准则第6号--无形资产》第七条规定：外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
因此，补缴土地出让金，应当计入“无形资产”科目。
补缴土地出让金时：
借：无形资产
-土地使用权
贷：银行存款
无形资产-土地使用权处置时，补缴土地出让金，应当不予进行无形资产摊销。
根据《企业会计准则第6号--无形资产》第二十二条规定：企业出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益。
因此，企业出售无形资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”科目，按应支付的相关税费，贷记“应交税费”等科目，按其账面余额，贷记“无形资产”科目，按其差额，贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目或借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目。
借：银行存款
借：累计折旧
借：无形资产减值准备
借：营业外支出（或贷：营业外收入）
贷：无形资产-土地使用权
贷：应交税费

❺ 请问：土地使用权何时确认为固定资产何时确认为无形资产，迷茫中......

土地使用权，单独计价时，确认为无形资产。

土地使用权，随同建筑物一起入账时，确认为固定资产。

现在，一般都是把地使用权单独计价核算

❻ 无形资产的土地使用权确认依据是什么

《企业会计制度》规定，企业以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入在建工程。《企业会计准则第6号———无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

❼ 土地使用权应该如何核算

土地使用权，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的，其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的，一般应当对实际支付的价款按照合理的方法(例如，公允价值相对比例)在土地使用权和地上建筑物之间进行分配;确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的，才全部作为固定资产核算。

（一）土地使用权的确认和计量。企业土地使用权的确认必须同时满足两个条件：

（1）该资产产生的经济利益很可能流入企业；

（2）该资产的成本能够可靠地计量。土地使用权的取得方式通常有行政划拨、出让、二三级市场购买、投资者投入、租赁等之分，且土地开发程度不同，其所含成本内容也不同，所以企业土地使用权取得的核算应区别各种情况对待。

1． 行政划拨取得。如无偿划拨则不需进行会计处理；如划拨取得后需支付农用地征用费或拆迁安置补偿费的，支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

2． 出让取得。支付的土地出让金列“无形资产——土地使用权”核算，支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费和取得时应由使用者缴纳的各种税费列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

3． 市场购买取得。支付的价款列“无形资产——土地使用权”核算，支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

4． 投资者投入取得。取得时按投资各方确认的价款列“无形资产——土地使用权”核算，支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

5． 租赁取得。支付的租赁费分期列“管理费用”。

6． 换入或债务重组取得。通过非货币性交易换入的或通过债务重组取得的土地使用权，应按有关非货币性交易或债务重组的会计处理规定确定入账价值，列“无形资产——土地使用权”核算。

7． 补地价。原为划拨取得的土地，经批准将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，应按规定补交土地使用权出让金即为补地价，补地价价款列“无形资产——土地使用权”核算。

房地产开发企业以上业务中涉及“在建工程”科目的，均应通过“生产（开发）成本”科目核算。 值得说明的是，现行企业中由于以下两种原因而在“固定资产——土地”科目核算土地：（1）1993年开始的全国性清产核资中按规定估价，并经批复确认按固定资产入账核算的土地；（2）1993年开始的清产核资以前“已经估价单独入账的土地”。该情况企业在占有使用上不存在期限，在价值上不计提折旧。

（二）土地使用权的摊销。企业出让取得、市场购买取得、接受投资等取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让的最高年限如下：商业、旅游、娱乐用地40年，工业用地50年，居住用地70年，综合或其他用地50年。企业取得土地使用权时，应明确该土地办理出让时土地使用权出让合同规定的使用年限，如该土地是早年出让取得的，摊销年限应是原规定年限减去已经使用年限后的剩余年限。但国家规定“满二年未动工的，可无偿收回土地使用权，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 摊销土地使用权价值时，借记“管理费用——无形资产摊销”科目，贷记“无形资产——土地使用权”科目。

（三）土地使用权减值。由于土地的不可再生性、不可移动性等特性和国家实行的管理制度决定，土地使用权的减值可能性较小；产生减值时，大多已形成包括建筑物在内的房地产，此时应计提固定资产减值准备。无论是计提无形资产减值准备或固定资产减值准备，均列“营业外支出”科目及相关明细科目。

（四）土地使用权处置和灭失。

1． 建造开发。企业因利用土地建造自用项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本；房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。

2． 转让。根据建设部第45号令《城市房地产转让管理规定》，房地产的买卖、投资入股、合作开发、抵债等权属发生转移的形式均为转让；又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，为严格限制炒买地皮和切实保障建设项目的实施规定：“土地使用权的转让应按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。属于房屋建设工程应完成开发投资总额的25％以上。

❽ 如何确定土地的入账价值和摊销年限

企业取得的土地使用权，应当按实际支付的价款作为实际成本，计入无形资产科回目。 2。入帐后，自答当月起，根据取得的土地使用权规定的年限（一般为50年，可以根据土地使用权证上规定的使用起止日期确定），分期摊销计入企业管理费用。 3。企业因利用土地建造自用某项目时，应当将尚未摊销完的土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。 所以，虽然土地使用权的摊销期限可以很长，但实际摊销中，由于转入建造项目成本的原因，摊销期十分有限。土地使用权摊销的年限为50年,但合资公司合资经营的年限只有30年,请问怎样摊销土地使用权,有何法律依据?根据《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》规定，作为投资或者受让的无形资产，在协议、合同中规定使用年限的，可以按照该使用年限分期摊销；没有规定使用年限的，或者是自行开发的无形资产，摊销期限不得少于十年。

❾ 评估土地使用权价值

1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

❿ 以支付土地出让金的方式取得的土地使用权应如何确认无形资产

(一)以支付出让金方式取得的土地使用权的确认问题
按照《企业会计准则第5号-无形资产》的有关规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍应作为无形资产核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。下列情况除外:(1)企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地和建筑物价值，应当对所支付的价款按照合理的方法在地上建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。(2)房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
(二)以支付出让金方式取得的土地使用权的计量问题
1.初始计量
按照《企业会计准则第5号-无形资产》的有关规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。因此，以支付出让金方式取得的土地使用权，应当以支付的土地出让金、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出，作为土地使用权的成本。
2.后续计量
以支付出让金方式取得的土地使用权，通常应取得土地使用权证，并按土地使用权证标明的使用年限进行合理摊销。