集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理
国务院1994年颁发的《基本农田保护条例》中，给基本农田下的定义是：“根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地预测，依据土地利用总体规划确定的不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。”所以说，基本农田是耕地的一部分，而且是高产优质的那一部分耕地，但并非所有的耕地都是基本农田。用白话说，他是耕地，但高于耕地。
而且<土地法>第三十六条，明文规定：
“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”
所以说，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物等。基本农田只要不用于耕种都是违法的。
————以上是从地上讲，下面从人上讲————我是传说中的分隔符————
即使是经过村组集体的法定代表人（村长或主任）及两委会的同意，土地也是不能被非法转让的，更何况是一个生产队长。但是我不明白一点，你说是生产队长给别人欠订了合同，那他在合同中，盖得是不是村委会的印章，如果是村委会的印章，那在处罚主体上应该是村委会，而不是生产队长个人，如果是生产队长个人的印章或签字，那就应该是他个人的行为，因为即使经过村民的同意，那与他也是没有多大联系的。
根据《刑法》第228条，你得看一下，生产队长他是不是从中牟利了。
还有至关重要的一点，你要认真看一下合同，他是出租、转让还是倒卖，这涉及的罪名又不一样了。
简单来说：要是一次性把土地的钱交了，这有可能就是转让、倒卖，但如果不是一次性的，或者每年调整的、分期给的那就有可能是出租，依我的观点，出租那就算不上是涉嫌触犯《刑法》了。
B. 非法转让土地和非法转让土地使用权罪的区别
非法转让土地使用权都是在合法取得土地使用权的前提下，进行的非法转让土地使专用权的行为。也属就是说对此行为定性应注意两个方面的要求，一方面注意土地使用权人转让土地时是否是合法的土地使用权拥有者；另一方面应该注意国有土地使用权转让、农村集体土地使用权转让是否分别符合国有土地使用权转让的法定程序、农村集体土地使用权转让的法定程序。至于对转让的手段并非只有擅自转让或骗取转让的手段，还有诸如不作为、隐瞒、纵容等手段。对于倒卖土地使用权的行为，这涉及到非法转让与倒卖两者的区分。
非法转让土地
指的是没有具备该土地使用权，而采取非法手段，卖掉土地使用权非法牟利
C. 集体土地使用权可以转让吗
集体土地只能转让给集体成员并且需要用于农业。
根据《中华人民共和国土地管理法》
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
D. 集体土地使用权转让存在的法律问题
当今社会，城市化在不断加快，总体规划在不断调整，公共事业建设项目在不断增加，如果在集体土地使用权转让中不分层次，不分对象，一律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记，则对整个社会综合协调发展是极为不利的。由于法律永远滞后于实际生活，特别是在与集体土地使用权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下，在如何处置集体土地使用权转让的问题上，确有一个政府引导问题。
在集体建设用地转让中，可以不直接办理变更登记而应当鼓励征为国有后再办理变更登记的大约只有两种情况：一是在城市规划区内的所有集体非农建设用地的转让；二是所有在农村的宅基地转让（房屋连带土地）给城市居民的。处于现代社会中的政府面对瞬息万变的社会现象，任何一级政府都不可能坐等国家出台法规后才开始着手管理某件事物，这就要求处理问题必须要有前瞻性、主动性，这是政府和法院的根本区别！我认为，最近温州市土地局出台的《温州市集体建设用地使用权转让管理办法（试行）》，其政府主导型的大方向非常明确，也是符合城市化总体要求的，对各类集体建设用地的转让行为及政府应在其中扮演怎样的角色，均考虑得较为周详，如能按此运作，政府将掌握主动权，行为也较规范。那种将集体建设用地的转让简单地套用国务院第55号令的规定进行办理的做法，既缺乏法律依据，又易造成政府与民争利的假象，而且，政府将因小失大，给今后为公益事业征地带来一定程度的后患。当然，《温州市集体建设用地使用权转让管理办法（试行）》也非十全十美，其中的某些措词也有值得商榷的地方。如该《办法》中规定，凡城市（镇）规划区内的集体建设用地使用权转让的，办理转让手续时，其土地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。我认为，一律征为国有一是法律依据不足；二是偏离了集体建设用地转让的本来含义。但政府在具体操作中可采取鼓励方式要求征为国有。
总之，各类集体建设用地的转让是一个比较复杂的问题，正因为如此，目前各地只能根据本地区的实际自行试点。这个问题的彻底解决，有赖于国务院出台正式的配套法规后才有可能。
E. 农民集体土地使用权被非法转让，
集体土地只能转让给集体成员并且需要用于农业。
根据《中华人民共和国土地管理法》
第二条版 中华人民共和国权实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
F. 简述我国农村集体土地使用权流转的现状,存在的问题和深化改革的建议
农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配置效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。
当前农村土地承包经营权流转呈现流转数量增长，流转规模扩大，流转形式多样，流转对象多元，管理服务加强等趋势和特点。同时存在一些值得关注的问题，如流转管理工作还不规范，流转服务体系尚不健全，流转利益纠纷仍时有发生，流转土地使用与农业宏观调控目标也有差异，应当引起高度重视。中央对农村土地承包经营权流转问题一向高度重视，政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持农村土地承包经营权流转政策连续性的基础上，总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验，系统完整地提出了土地承包经营权流转的政策。
农村土地承包经营权流转存在的问题
一是土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。
二是土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。
三是土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。
四是土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。
正确处理农村土地承包经营权流转中的各项关系
一是正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制要求、符合农业生产特点的农村基本经营制度，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度是进行土地承包经营权流转的制度基础，要保持现有土地承包关系稳定并长久不变，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，夯实土地承包经营权流转的制度基础。
二是正确认识和处理土地承包经营权流转与发展现代农业的关系。一方面，要看到集约经营和规模经营是现代农业的重要特点，土地承包经营权流转是发展现代农业的客观要求和必然趋势，随着农村劳动力的转移和农业物质技术装备水平的提高，通过土地承包经营权流转可扩大土地经营规模。另一方面，也要看到在我国发展规模经营是一个长期过程，且土地承包经营权流转不是实现规模经营的唯一途径，建设现代农业应当着力推进家庭经营、统一经营“两个转变”，不可一味追求土地集中的规模经营。
三是正确认识和处理土地承包经营权流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转是生产要素合理配置的需要，本质上是一种市场行为，要建立健全土地承包经营权流转市场，充分发挥市场机制的基础性作用。土地承包经营权属于承包土地的农民，土地承包经营权流转必须坚持依法有偿自愿的原则，尤其要尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。政府是公共服务的提供者，也是市场的监管者，要依法规范市场规则和流转行为，加强流转管理和服务，不断优化流转环境，健全纠纷调处体系，确保土地承包经营权流转健康有序进行。
四是正确认识和处理土地承包经营权流转中国家、承包者和经营者的关系。在土地承包经营权流转中，要正确处理这三者的关系，统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益、经营者收益，确保土地承包经营权流转不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控取向。
G. 一场由集体土地自由转让引来的官司——从一宗案例看集体土地所有权如何处分
□王利明
阅读提示：稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司签订《合作合同》。该合作合同名义上规定的是投资关系，实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签定一份《合作合同》。合同规定稻香湖公司在以某幅土地作价投入后只获取利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”合同第11条规定了“投入偿还”问题。合同还规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还。但4个月后，该幅土地经某市国土局征用转为国有土地。京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该幅土地的合法使用权，该土地的出让金为700万元。京北公司向被用地单位稻香湖村委会支付土地补偿费50万元，由稻香湖公司从京北公司交付的首期土地“投入偿还”费用50万元中支付。京北公司在取得土地使用证以后，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用证，原投资合同宣告作废。
稻香湖村认为京北公司的行为出尔反尔，因此以违约为由在法院提起诉讼。而稻香湖村村民因为在投资合同签订以后村领导曾向村民许诺每家可分得人民币2.5万至3万元，因未能获得该笔钱款，也在法院提起诉讼，请求京北公司履行投资合同。
本案在审理过程中有几种不同的观点，一种观点认为，该投资合同名为共同投资，实际上是出卖集体的土地，因此属违法合同，应当宣告无效；另一种观点认为，京北公司既然已经同意投资，不应当出尔反尔，否则违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。对于村民应当分得的钱款，应当予以支付。
［分析］
《合作合同》在性质上属于无效合同。
笔者认为，稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签订的《合作合同》在性质上属于无效合同。该合作合同名义上规定的是投资关系，但实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。因为：第一，合同规定稻香湖公司在以土地作价投入后只获利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该条款在性质上属于保底条款，根据最高人民法院的有关司法解释，应当被宣告无效。第二，合同规定稻香湖公司不拥有合作项目的产权。该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”从这一规定的性质来看，实际上是出售产权。第三，合同中规定的所谓的“投入偿还”费用，实际上是地价款。合同第11条规定了“投入偿还”问题。其中规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还，更明确地表明双方的目的在于不经过征用程序而转让土地使用权，其目的显然是违法的。我国法律为了加强对土地的宏观管理，防止耕地的流失，明确规定集体所有的土地不能自由转让，必须先行征用，转为国有土地以后才能转让。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该条规定是强制性规范，违反该规定的合同应当是无效的。
该争议土地经某市国土局征用已转为国有土地。
京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该争议土地的合法使用权。我们认为，从该块争议的土地被征用后，土地所有权主体已发生变更，即由原来稻香湖村享有集体土地所有权转变为国有土地。土地征用是国家依法运用公权力取得土地所有权的一种方式，其性质属于原始取得，该土地上以前一切权利归于消灭。故稻香湖村就该土地已不享有任何权利，原来的合作合同即使未被宣告无效，也因为政府行为而失去效力。按我国《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十七条的规定，因不可抗力导致履行不能，负有义务一方得以免责，另一方得以行使法定的解除权解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村认为，其已按照《合作合同》的约定以京北公司名义办妥该土地的国有土地使用证并由京北公司实际开发使用，京北公司未按约定支付地价款和补偿费构成违约。
我们认为，该说法在法律上不能成立的理由是：
第一，由于《合作合同》在性质上属于无效合同，因此即使稻香湖村曾经协助京北公司办理了土地出让手续，但不能以无效的合同为依据请求履行合同。对于无效合同来说，因其在内容上违反了法律或行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是说，当事人在订立无效合同以后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。即使当事人在订立合同时不知该合同的内容违法，如不知合同标的物为法律禁止流转的标的物，当事人也不得履行无效合同。
第二，由于原土地所有权主体已发生变更，稻香湖村已不再享有对争议土地的所有权，所以不能再以所谓的土地“投入偿还”费用主张权利。
第三，在土地被征用并发生土地出让以后，当事人之间的关系已经发生变化。京北公司与稻香湖村委员会另行签订了《建设用地协议书》，就该土地征用的补偿费作出了明确规定。稻香湖村委会如果认为协议书中规定的补偿费过低，可以就该协议书的有关内容另外提出请求，但不能以无效的《合作合同》为依据请求履行合同。
本案在法律上涉及到集体土地所有权转让问题。集体土地是否允许由集体经济组织自由转让，尽管在理论上有不同观点，但我国现行立法并未允许集体土地可以自由转让。如1992年11月23日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》中规定：“集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让，如农村集体经济组织以集体所有的土地资产采用入股方式，与外商联办企业或内联兴办乡镇企业，须经县级人民政府批准。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”可见，集体土地所有者对于集体土地用途的改变和权属的移转是受限制的。我认为，作出这种限制仍然是必要的。因为我国的城市土地使用权交易市场，或者说更大范围的房地产市场还不很发达和完善，国家有必要进行宏观调控与适当的行政干预，也就是说国家在房地产一级市场中的土地使用权出让方居于垄断地位，集体组织不能作为土地使用权的出让人，否则将会造成资源的浪费和不合理利用。尤其是考虑到如果我国允许集体可以自由处分土地，有可能导致耕地的大量流失，因此法律严格禁止非法转让集体土地。
但应当看到，对集体土地使用权的规制也有需要完善之处，最主要表现在某些国有土地管理部门将集体的土地征用以后，补偿的价格过低，而将该地出让给一些公司和企业时，又收取较高的出让费用，这不利于对农村集体利益和农民利益的保护。本案正说明了这个问题，国土局征用稻香湖村的该块土地时，支付的补偿费仅为50万元，但将该块土地出让给京北公司时，出让金为700万元，而稻香湖村与京北公司签订的协议中，双方协商的价格是600万元。显然，这种征用补偿费用过低，严重背离了土地的市场价值，不符合市场经济的客观规律和等价交换原则。我认为，在征用集体土地过程中，应区分是为公共利益征用还是为商业用途征用。为公共利益征用集体的土地，补偿费用不应该过高，但为了商业用途而征用集体的土地时，补偿费用应根据该土地的市场价格来确定，补偿费用可以合理低于市场价格但不能过低，以较好地平衡与协调农民、政府和用地单位三方的利益。
H. 如何处理土地所有权和使用权争议
土地所有抄权和使用权争议，袭由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：一、为乡(镇)村公共设施和工艺事业建设，需要使用土地的;二、不按照批准的用于使用土地的;三、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的---以上答案由家律网整理提供
I. 关于非法转让土地使用权的问题。
1、土地的使用权属于国土资源局管理，县里、乡里都有国土办公室，土专地的使用权是他们负责；属
2、上一届村书记买卖土地，收取钱之后没有按照倒卖、转让土地使用权定罪吗？
3、不是盈利，你们收钱292万元干嘛！
4、所以新一任村委也是非法转让土地使用权。
J. 土地所有权和使用权发生争议怎么办
土地所有权和使用权发生争议的解决办法，根据《土地管理法》第十六条规定，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。