农用地土地使用权流转
农村土地转让主要是不可以用于非农业建设，仅可以转让给本集体内部成员。专
土地管理法
第六属十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
② 如何推进农用地流转
农用地流转是为了推进农业生产规模化经营，实现农村土地生产力和农民劳动力的“双解放”。然而，当前农用地流转工作存在三方面制约因素：一是不少农民对土地流转后的就业、养老、医疗等保障有所担忧，不愿主动放弃土地承包使用权。二是乡镇、村组等基层政府没有充分参与和协调，仅凭市场机制引导，难以实现大规模流转。三是农用地流转的主导思想和模式还不明确，亟待寻求既能提高农民流转积极性，又避免农村收入两极分化的有效途径。对此，笔者提出以下几点建议：
政府作为与市场推动相结合，“有形之手”与“无形之手”理性对握。地方政府在农用地流转工作中，要有所为，有所不为。在土地承包经营权流转价格方面，要由市场决定；在前期协调、组织及后期跟进中，政府要提供服务。最终实现既能合理利用政府掌控的公共资源，又能充分发挥市场的资源配置作用。另外，基层政府应大力宣传土地流转的政策法规，给广大农民释疑解惑；做好土地确权定界等基础工作，为土地流转扫除前期障碍；协调流转后的收益分配，保障农民权益不受损害。
因地制宜、先易后难，采取多种流转模式。在经济较为发达的地区，可实行土地承包经营权股份制改革。将土地承包经营权置换成以村、组为单位组建的土地股份合作社股权，由合作社按照规模经营要求，统一经营土地，每年按股分利或分红。据了解，目前在江浙地区，该模式已得到很好的运行效果。在经济较不发达且土地零散化严重的地区，可在土地分等定级的基础上，先实行家庭承包地连片承包经营，随着流转工作的推进，再实行村组连片经营。这样有利于现代科技在农业种、收、管等方面的运用，又不违背农民的意愿，起到过渡缓冲的作用。在地广人稀且土地耕种条件较为落后的新疆、宁夏等西北地区，可大规模地开展土地整治，提高农田基础配套设施，提高机械化种植水平。在云南、贵州等地少人多且多为丘陵地的省份，可充分尊重农民意愿，在市场机制引导下让农民自由流转土地。
完善农民的社会保障体系，确保土地流转后的农民权益。农用地流转后，农民的收入水平和生活水平是衡量农用地流转成败的重要指标。农用地流转后，农民已经不再是传统意义上的农民，对农民的各项保障、待遇应完全等同于市民。建立城乡统一的养老保障体系、医疗保障体系、失业就助体系等，充分保障农民生活不降低，收入有保障。充分考虑农民的各种后顾之忧，让农民流转前愿意，流转中乐意，流转后受益，从根本上推动流转工作，让农民群众充分享受流转带来的实惠。
以自愿、自由为前提，建立农用地流转的合理退出机制。农用地流转后，是否能根据农民的意愿自由退出，是流转工作面临的一个重要问题。如果土地产出与流转后收入不佳，农民很可能想中断流转，而转为自己经营。这种情况下，若不能自由退出，就会衍生出一系列社会问题。如果允许农民不受合同约束而自由退出，又会损害土地流转后承包方的权益。构建合理的农用地流转退出机制，实现农户、承包方、地方政府共赢的局面，是流转工作前期谋划的重要内容。
为了高效集约利用耕地，农用地流转应与高标准基本农田建设相结合。土地流转后的农业生产，应建立在土地规模化经营和高标准基本农田建设的基础上，实现农业科技化、机械化、精细化生产。因此，农用地流转后，应赋予流转受让方具有土地综合整治的权利，但总体要求是耕地用途不能改变，耕地质量要有提高，耕地面积不能减少。同时也应明确，承包期限结束后，基础设施与所承包地一并转让，所建配套设施应自动作为公共集体资产转让，不得损毁，不得收回。
做好农用地流转的配套政策及服务体系建设，助推农业现代化。配套政策既来源于对流转工作的实践，又是对流转工作的规范指导，可以说两者是相辅相成的。随着农用地流转工作的大规模开展，农业科技化、标准化、产业化、市场化的深入发展，相应的服务体系也会应运而生。有关资料显示，美国农业社会化服务体系从建立到完善大概经历了近100年时间。目前，在美国的农业社会化服务体系中，无论是农机、化肥、农药、燃料等物资供应部门，还是农产品收购、运输、储藏、加工等，真正的主角是合作社和私营涉农工商企业。而政府的作用是对服务体系的监督协调，保证各种法规、标准及规则的执行，这对我们来说是一种很好的借鉴模式。通讯员：唐愚/大连市国土房屋局
③ 国有农用地是否可以出让方式取得
<土地管理法规定>农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十五条
国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事
种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个
人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政
府批准。
④ 国有农用地转让他人耕种是否违法
不违法。
我国允许农用地的使用权进行合法的流转。我国法律明确规定，土地回划分答为国有土地和农民集体所有土地；农村集体土地历来是我国占绝大多数人口赖以生存和经济发展的基础；我国法律规定和人民政府提倡依法予以保护、管理和有规划的合理利用。
⑤ 允许农业用地土地使用权转让是什么时候
党的十七届三中全会的决定提出，加强土地承包经营权流转管理和服务回，建立健全土地答承包经营权市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。在2009年中央1号文件中，已经明确规定要将土地承包经营权流转扩大到草原、集体林地以及林木所有权方面。
引用自网络
如有需要可以参考全文
⑥ 如何认识农村土地经营权流转和上市公司土地使用权问题
首先按照中华人民共和国土地管理法规定，其第八条明确指出：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以现在所谓的土地流转制度指的是农村集体所有土地。
土地管理法第四条对于国家实行土地用途管制制度。指出：将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。所以土地流转指的是农用地的流转。
由于对于国有土地流转已经完成立法，所以关于农村集体土地制度的问题，中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》重就大力推进改革创新，加强农村制度建设提出了健全严格规范的农村土地管理制度。明确指出：坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。
决议指出：搞好农村土地确权、登记、颁证工作。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
关于宅基地和建设用地，决议也做了明确的规定：完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
那么关于上市公司土地问题，上市公司土地前身属于地方垦区的土地，不属于农村集体土地，其所有权属于国家，所以其土地使用权转让流通早就已经完成立法，不存在任何预期。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例早就对于国有土地出让、转让、出租做出明确规定，所有大多数垦区改制上市公司，其土地使用权已经属于流转进入上市公司的生产经营用地，按法律规定使用权一般为50年，并作为无形资产土地使用权核算。
《企业会计制度》和《企业会计准则》规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。所以一般由垦区改制的上市公司将控股股东投入的土地作为无形资产核算，就是按照投资入股时成本计量。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。作为投资性房地产才有可能按照土地市场价值作为计量标准，但是必须每年评估一次价值，有专业评估机构出具公允价值评估报告，由于评估成本高以及公允价值波动大，按照谨慎性原则，那怕出租的土地使用权公司仍按成本计量，所以土地流转价值变动对公司损益没有影响。
那么垦区改制的上市公司内部承包的家庭农场是否属于土地使用权转让、出租呢？农场实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农场作为法人单位，将所拥有的土地发包给农场职工经营，农场职工以家庭为单位成为家庭承包户，属于农场内部非法人组织。农场对家庭承包户实施农业生产经营和企业行政的统一管理，统一为农场职工上交养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险和农业保险费；家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴。如果公司把土地承包费作为土地使用权出租收入，那么要缴纳所得税，但是，由于家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴。承包形式属于农场内部承包经营的形式，垦区国有农场从家庭农场承包户以“土地承包费”形式取得的从事农、林、牧、渔业生产的收入，属于农场“从事农、林、牧、渔业项目”的所得，可以适用《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条及《中华人民共和国企业所得税法实施细则》第八十六条规定的企业所得税优惠政策。所以垦区改制的上市公司，一般都是按照从事农、林、牧、渔业生产的收入来确认收入，来享受免征企业所得税的好处。
说了那么些政策，我只想说，土地流转和上市公司没有任何实质性损益性的关系，做行业分析不能是随心所欲，人云而云，这是对投资者不负责任，对自己也是意淫的表现。
⑦ 签国有农用地使用权转让合同需经什么部门批准才合法
你说的应该是集体土地使用权转让吧？农村用地一般都是集体的，城市用地才算国有的，既然是农用地使用权，那就是通过村证明，乡镇办同意即可转让，但只能转让土地使用权，土地所有权是不能转让的
⑧ 土地使用权流转方式有哪些
（1）转让
转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让是一种比较彻底的产权交易行为，转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。采取转让方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。需要强调的是，转让只能发生在同一集体经济组织内部的成员之间。（2）转包
转包是指承包方将部分或全部承包经营土地在一定期限内的使用权转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方（原承包方）承担责任。
转包双方根据现时的经济、技术和社会条件签订转包合同，以明确双方的权利和义务。转包期限由双方协商，但最长不能超出承包方所取得使用权的剩余期限。原承包方与发包方的关系并不解除。（3）互换
互换是指承包方之间出于各自需要或者方便耕种管理的目的，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应土地的承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移则需按规定办理相关手续。采取互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。
互换这种流转方式对改变地块零碎、实现土地归并具有明显的意义，有利于村集体经济组织进行土地整理和规模化经营。互换也是一种比较彻底的产权交易行为，其流转操作规程与转让方式基本一致。（4）入股
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合，组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。
土地承包经营权自愿入股，是土地资源优化配置的一种重要形式，有利于土地的规模经营。同时，由于这种联合以自愿互利为基础，所以更容易使土地承包经营权流转建立在效率和效益的基础上。这种方式可以使农民获得土地资本和劳动服务的双重收入，能有效激励农户生产积极性，增加农户收入。（5）出租
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人（包括个人、集体、企业或其他组织）从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人（承包方）承担责任。
在出租引起的各主体关系中，发包方与承包方之间存在土地承包经营权关系，属于用益物权关系；承包方（也即出租人）与承租人之间存在租赁关系，属于债权关系。由于租赁权属于债权，所以租赁方不能将所租赁耕地的使用权进行转租，除非经过出租方同意或者合同中有相关的许可约定。（6）其他方式
农村土地承包经营权抵押、继承、代耕等也属于农用地流转的范畴，但这几种方式比较特殊，抵押方式还受到法律的禁止。
但《中华人民共和国担保法》中规定“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以抵押。
⑨ 推进农用地分等成果应用是规范农用地市场、保证农用地使用权正常流转的关键
近年来，随来着农村经济的迅源速发展和土地使用制度改革的逐步深入，农民集体土地的流转与农村土地市场的建立逐步列入议事日程。完善与改革农用地使用制度需要培育与发展土地市场，促进农用地流转，建立以提高生产效益、实行专业化经营和适度规模化经营为目的的土地制度，在保证稳定耕地生产力的前提下，不断调整用地结构。其关键就是要推进农用地分等成果的应用，通过农用地评估，推动农用地进入市场，实行有偿使用，为农用地出租、转让、抵押与流转制定科学的标准及相关政策，做到优质优价、以质论价，为城乡土地市场的统一管理和农用地市场的规范化奠定坚实的基础，切实保护、分配与调整广大农民的土地权益。