物业管理活动中不动产所有权人
1. 房产管理局物业管理科和不动产登记局那个有实权
你应该是面临调岗了吧。总体来说看城市规模大小。房管局物业科内容较多，维内修资金监容管物业管理等，还是比较不错的。等城市成熟后，会相对有更大的发展。不动产登记局是今年刚成立的局，是国土下面的二级局。主要负责土地和房产登记，权力大，任务多。所以，你可以认真考虑一下。
2. 物业法 物业管理
在商品房的建设过程中，有部分赠送面积，要由物业统一铺设——没有这样的规定。
但是，1.你要清楚，你所说的部分赠送面积，是不是符合物权法。是不是你个人的，能不能体现在你的房本中。说白了就是购房合同中明确写了产权归你。如果是你有权利自行建设，但是为了小区的整体美观性，增值价值，你要按照物业的规定，统一外观样式。虽没有死规定，但是大家都知道这是为自己好，你要不同意，其他业主也会反对你。然后就是适用物权法了。
2.你所说的部分赠送面积，所有权不是你，不如一层增花园，顶层增露台的。那么可以告诉你，你上当了，那是所有业主共有的，当让是物业管理。只不过是之前答应了就让你先用着，要是其他业主上诉去了，就不是你的了。再说合同中没写。你也没办法。
建议你看物权法，先知道你所说的赠送面积所有权是谁，你就知道你有什么权利了
物权法
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节 动产交付
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节 其他规定
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章 物权的保护
第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条 国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第七章 相邻关系
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章 共有
第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
3. 经营型物业管理人是怎么样的
经营型物业管理人是怎么样的？
我摘抄阳光出版社出版的《物业项目经理知道手册》，第六章内容。这本书很不错，建议多看看案例，看一些标杆企业怎么做的来持续精进。
物业经营管理
1. 管理型物业
管理型物业工作重点在于物业管理工作的规划与假话、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。管理型物业管理企业的出现,是业主需求变化和物业管理行业发展的结果,有利于提升物业管理工作的管理内涵,提高物业管理体系运行效率,为业主提供更能满足其多元化目标需求的服务。
2.专业型物业
专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式,也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上,获得物业管理业务。由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性,设立专业型物业管理企业,面向更广泛的物业范畴,在其物业管理的某个环节提供专业管理服务,既能提高管理效率和质量,也能有效控制和降低管理成本,提高物业管理企业的劳动生产率和效益
3.综合型物业
综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。随着网络和通信技术的发展和普及,物业管理企业越来越多地借助现代计算机和网络技术,来提高物业管理的服务水平。同时,信息技术的应用,物业管理思想和企业战略的转变,使越来越多的综合型物业管理企业将物业管理中的日程工程、运行管理工程分包给专业物业管理企业,加速了综合型物业管理供应商内策略管理和运行管理职能的分离。
鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理,因此从管理的层次上,又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业,也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。
六、物业经营管理的层次与工作内容
(一)物业经营管理的层次
物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
1.物业管理
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容。然而,对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业除了物业管理,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理,还要执行资产管理所确定的战略方针,以满足组合投资管理的目标。
2.设施管理
设施管理是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象,主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。随着社会经济的发展,越来越多的机构开始认识到,房地产作为一种重要的战略资源,其良好的管理对创造一个益于员工健康的高效生产办公环境,降低房地产使用成本,保持房地产价值配合机构发展战略的实现均具有十分重要的意义。因此,各类机构对设施管理专业服务的需求日益增加。
3.房地产资产管理
房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司,监督它们的行为,指导它们为物业发展制定战略计划,以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标,满足房地产组合投资管理者的要求
4.房地产组合投资管理
房地产组合投资管理的视野更加广阔,包括理解和执行物业业主的投资目标评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置和处置物业资产。
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的:一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中);二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现实际上就是以物业业主的角色在工作。
4. 物业管理问题
1,有效诉讼期为两年。
2；诉讼理由业主故意拖欠拒交物业管理费。
3；根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》第八条，（一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
第十三条 住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。
第十四条 房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备，危及房屋安全的；
（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；
4;
第十五条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
5. 住宅小区的会所及物业管理用房的产权归谁
物业管理用房的产权属于业主共有，会所产权的权属根据实际情况确定。
1、法官表示，结合我国房地产市场的现状及域外法律经验，会所的权属判断可分以下四种情况处理。：
（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定；
（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；
（3）没有规定也没有约定的情况下，如果会所被列入小区公摊面积范围，则其产权归全体业主；
（4）其他情形下，关于产权的归属，应当区分各种投资情况而具体确定，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商。
2、法官表示，住宅小区物业管理用房的产权属于业主共有。
(5)物业管理活动中不动产所有权人扩展阅读：
建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；
有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
6. 房地产法律法规：如何认定业主物业管理权的法律来源
物业管理法规》是“抄高职高专房地产类专业规划教材”之一，《物业管理法规》的编写根据《教育部关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》的文件精神，全面系统地阐述了物业管理法律法规的理论与实践知识。根据物业管理工作过程，《物业管理法规》的内容共分为10章，主要内容包括：概述，物业管理法律关系，物业管理招投标法律制度，物业服务合同法律规定，物业装饰装修管理，业主自治法律制度，物业使用与维护，物业服务收费，物业服务纠纷与处理方面的法律规定以及物业管理法律责任等。 《物业管理法规》在理论知识的介绍上注重循序渐进、深入浅出，开篇以一个相关的案例人手，引导读者到理论知识的学习中来。在实践方面，《物业管理法规》每一小节都安排有模拟法庭专栏，培养读者的兴趣及解决实际问题的能力。《物业管理法规》不仅可以作为高职高专及职业培训教材，也可以作为物业管理从业人员及普通读者的自学教材。
7. 房产证上只有夫妻一方名字,另一方算业主吗可以参加业委会吗需要
房产证上只有夫妻一方名字，如果产权归单独一方所有，则另一方不算是业主，经业主委托后可以参加业委会。
根据《物业管理条例》房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
(7)物业管理活动中不动产所有权人扩展阅读：
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
8. 房地产与物业管理之间的关系
物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是 房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。
房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、 保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我 国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。
经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施，使我国的房 地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。然而，传统的房地产管理体制已经适合房地产业的发展需要，房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革，这从以下三点可以得到说明：
第一，随着住房商品化的逐步实施，各类住宅售出后所形成的多元产权关系，使传统的 按产权、按部门以及按计划包干的维修管理办法再也适应房地产的发展需要，而必须从体制上制订出一套新的管理办法。
第二，随着住宅私有化和酒店大厦等物业私有化程度的提高，人们对物业的维修、养护 以及安全防范等要求越来越高，越来越要求专业化的管理与服务。
第三，住宅小区建设发展如雨后春笋，如何发挥住宅小区整体功能，创造一个舒适、优 美、和谐、安全的居住环境，原有的房产管理体制和管理机构已无法适应这种需要，它要求有一个统一综合管理的机构。
9. 房地产开发公司与物业管理企业签订的前期物业服务合同，对业主是否有约束力
2001年8月，姚某与某房地产公司签订商品房预售合同一份，2001年12月，双方办理了房屋验收和交接手续。该房屋交付后，姚某同意将该房屋交给S物业管理公司统一管理。某房地产公司与S公司于2001年5月签订了一份物业服务合同，约定物业服务费为每月每平方2元，该收费标准经过区物价管理部门审批。2002年9月，该小区成立了业主委员会，因与S公司就服务费收费标准未能达成一致，双方未签订新的物业服务合同。姚某从2002年3月起，拒交物业服务费。s公司同其交涉未果，于2003年2月向人民法院提起诉讼。
依法分析
本案的焦点在于某房地产公司与s公司签订的前期物业服务合同对业主姚某是否具有约束力。
物业管理法律关系指的是业主和物业管理企业之间的法律关系，物业管理企业的选聘一般应当由业主大会决定。但实践中物业“滚动开发”的情况较多，业主人住是个逐渐的过程，物业开始交付给业主到业主大会成立往往有段较长的期间。为了对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，创造良好的销售租赁环境和居住环境，这时就需要物业管理企业的介入，由其进行前期物业管理。在全部房屋售出之前，建设单位拥有未售房屋的所有权，一般是大业主，法律规定由其决定物业管理企业的选聘。
建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订前期物业服务合同。1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定，“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”新的《物业管理条例》第21条对此也作出相应的规定，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”
前期物业服务合同一般包括以下几方面的内容：（1）建设单位和物业管理企业的名称、住所；（2）物业管理区域范围和管理项目；（3）物业管理的合同期限；（4）物业的管理费用；（5）物业管理的要求和标准；（6）合同终止和解除的约定；（7）违约责任；（8）当事人双方约定的其他事项，如公共设施、共用设备的使用、管理、维修和更新，保安服务，保洁服务，物业维修基金的管理等。
前期物业服务合同虽然由建设单位与物业管理企业签订，但其服务的对象包括了入住业主，对业主具有约束力。首先，在业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行；其次，业主与物业管理企业存在着事实上的服务合同关系，物业服务行为的最终受益者是业主，业主理应支付物业服务费用；另外，法律法规一般规定在房屋买卖时，买卖双方应当就前期物业服务作出约定，商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业管理企业签订协议。如1998年《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明……物业管理方式以及双方的违约责任。”2001年建设部《商品房销售管理办法》第13条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”《物业管理条例》第25条也作出了相应的规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
本案中，某房地产公司与S公司2001年5月签订的合同为前期物业服务合同，姚某在购房时同意将该房屋交给S公司统一管理，该前期物业服务合同对姚某具有约束力，姚某应当履行。
技巧提示
前期物业服务合同（示范文本）
甲方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
乙方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
资质等级：
证书编号：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况：
物业名称;
物业类型；
座落位置；
建筑面积。
物业管理区域四至：东至南至西至北至。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）
第二章服务内容与质量
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1．物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：
4．公共绿化的养护和管理；
5．车辆停放管理；
6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7．装饰装修管理服务；
8．物业档案资料管理。
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1．；
2．；
3．。
第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章服务费用
第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：
1．包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：元／月．平方米；
高层住宅：元／月．平方米；
别墅：元／月．平方米；
办公楼：元／月．平方米；
商业物业：元／月．平方米；
物业：元／月．平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11）。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2．酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅：元／月．平方米；
高层住宅：元／月．平方米；
别墅：元／月．平方米；
办公楼：元／月．平方米；
商业物业：元／月．平方米；
物业：元／月．平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）。
乙方采取以下第种方式提取酬金：
（1）乙方按（每月／每季／每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方（每月／每季／每年）按应收的物业服务资金％的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第七条业主应于之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用（物业服务资金）按（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
第四章物业的经营与管理
第九条停车场收费分别采取以下方式：
1．停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准提取停车管理服务费。
2．停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位元／个.月、车库车位元／个-月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准提取停车管理服务费。
3．停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条本物业管理区域内的会所属（全体业主／甲方）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
第五章物业的承接验收
第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
第十五条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2．设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3．物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4．。
第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章物业的使用与维护
第十八条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条乙方可采取规劝、、等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条甲方应于（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房
平方米，位于；住宿用房平方米，位于；用房平方米，位于。
第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章专项维修资金
第二十五条专项维修资金的缴存。
第二十六条专项维修资金的管理。
第二十七条专项维修资金的使用。
第二十八条专项维修资金的续筹。
第八章违约责任
第二十九条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金。
第三十二条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条以下情况乙方不承担责任：
1．因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2．乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3．因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4．因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5．。
第九章其他事项
第三十五条本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十六条本合同期满前一月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或一代管。
第三十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第一种方式处理：
1．向一仲裁委员会申请仲裁；
2．向人民法院提起诉讼。
第四十三条本合同一式份，甲、乙双方各执一份。
甲方（签章）乙方（签章）
法定代表人法定代表人
年月日50.业主委员会与物业管理企业只达成口头协议，没有签订书面物业服务合同，则口头协议是否有法律效力？
某物业管理公司与某住宅小区的业主委员会商定，该物业管理公司对小区进行管理，双方口头约定服务的项目及费用，但未签订书面物业服务合同。物业公司承接物业后，发现小区外部设施年久失修，周围环境需要清理，于是对小区进行全面整顿，物业管理公司为此垫付了一笔费用。物业管理公司公告增收服务费用时，业主提出当初口头约定的物业服务费并没有这么高，拒绝交纳超出部分的服务费用。物业管理公司于是向人民法院提起诉讼。
依法分析
本案中，物业管理公司与业主委员会没有签订书面合同，由此双方就物业管理的范围产生了不同的认识，物业管理公司整顿小区属于日常管理的合理范围，所支出的费用具有合理性和正当性，小区业主应当支付物业管理公司超支的费用。
依合同法理论，物业服务合同是一类独立的合同类型，属于合同法上无名合同范畴。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又具有自身鲜明的特征。《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”
以口头形式订立合同虽然简便快捷，但由于没有必要的书面凭证，一旦发生纠纷，当事人举证比较困难，司法机关难以查清事实真相。而订立书面合同，以文字形式记载双方的权利义务，发生合同纠纷时有据可查，便于分清责任。物业服务合同是确定物业管理活动中业主和物业管理企业权利义务的重要依据，合同是否依法订立、内容是否详细、是否具有可操作性，对于维护双方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。因此，《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”
那么，如果物业管理公司与业主委员会没有签订书面合同，而只是达成口头协议，其法律后果如何呢?《物业管理条例》对此没有作出规定，根据《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是合同的形式违反法律法规规定的，并不必然导致合同无效。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中，当事人双方以口头形式商定物业管理事宜，没有订立书面合同，违反了《物业管理条例》第35条的规定，但是，物业管理公司对物业进行管理，履行了双方约定的义务，业主也接受了物业管理公司的服务，依《合同法》第36条，该口头协议具有法律效力。
物业管理企业应当依照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业管理的事项一般包括以下几方面的内容：（1）物业共用部位、设备设施的使用管理、维修更新；（2）环境卫生、绿化管理服务；（3）公共秩序、治安保卫管理，如进出管理、车辆停放管理；（4）物业档案资料保管服务。当然，除了上述公共性质的管理事项外，个别业主也可以委托物业管理企业提供专项特约服务，《物业管理条例》第44条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”本案中，物业管理公司对小区年久失修的外部设施进行修缮，清理小区周围环境，属于日常管理服务事项，为整顿物业而垫付的管理费用具有合理性和正当性，业主应当承担超支部分的费用。
技巧提示
那么物业服务费用如何确定?物业服务费用由谁交纳?不交物业管理费用的应承担什么法律责任呢?
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
——引自延边人民出版社《法律高手》
10. 物业共用设备设施包括什么 产权最终归属于谁
物业共用设备是指住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共用设备
无论是建设方或是任何业主个人，不得擅自利用物业共用部位进行经营，建设方不得擅自对物业共用部位进行处理。《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。
物业共用设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共[1]用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
物业共用设备的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。
（以上回答发布于2013-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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