联营企业用土地使用权投资
⑴ 实例分析以土地使用权对外投资涉及哪些税
一、营业税 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 二、土地增值税 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 因此，若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第七条的规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。 《税收征收管理法》第三十六规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 根据上述规定，若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。 三、企业所得税 《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。 前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。 根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售；母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。 假如母公司拟出资的土地使用权原账面余额为1000万元，现评估增值为5000万元，双方确认的公允价值也为5000万元；则企业应确认4000万元的资产转让所得，依法计缴企业所得税。 四、印花税 从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳印花税。税率为万分之五。 《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号：）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。 根据上述规定，母公司投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。 五、契税 对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5％。 《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股
⑵ 土地使用权可以投资合伙企业吗
可以。根据法律规定，土地使用权可以成为合伙企业的一种出资方式。以该权利出资，需内要容评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由委托的法定评估机构评估。 相关法律可参考： 《中华人民共和国合伙企业法》第十六条合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。 合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。 合伙人以劳务出资的，其评估办法由全体合伙人协商确定，并在合伙协议中载明。
⑶ 我村以集体土地使用权入股、联营等形式共同举办企业可以吗
”因此集体土地使用权不能转让，不得作为公司出资。合作的形式限于联营版。同时根据建设项目的性权质，需要经过相应的县级以上人民政府的批准。 二、法定手续 由于各个不同地区的地方政府规章，各地办理集体土地使用权联营变更登记所需的材料不尽相同，主要材料大致如下：（1）土地登记申请书；（2）身份证明（个人身份证、企业工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证）；（3）委托书及委托代理人身份证明；（4）原集体土地使用证；（5）联营合同；（6）县级以上人民政府批准文件；（7）地籍图；（8）地籍调查表。（9）建设项目批准（或备案）文件、设计和投资证明（10）涉及林业的还要有林权证、使用林地审核同意书 具体材料以审批部门要求的为准。联系律师：余皓律师
⑷ 甲乙公司联营开展合作，成立新公司，该土地使用权的主体是谁联营方式下哪些内容是可以双方约定的
成立新公司的话，土地使用权肯定是要从甲方转移到新公司的。既然你们是开设新公司，那么你们就是新公司的股东，双方的有关权利义务，以及公司运作、利益分配等，都可以从股东或公司的角度进行安排。
⑸ 联营企业亏损，把土地卖给企业，合法吗
村集体经济组织可与包括外商投资企业在内其他单位、个人以土地使用权入股、联营方式共同举专办企业，即属农村集体经济组织以土地使用权入股、联营方式与外商共同举办的外商投资企业可以使用集体土地。合作形式限于联营根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此集体土地使用权不能转让，不得作为公司出资。合作的形式限于联营。同时根据建设项目的性质，需要经过相应的县级以上人民政府的批准
⑹ 以土地使用权投资入股的账务处理
1、投资企业用土地使用权投资入股，企业会计准则中关于长期股权投资中，明确规定，关于投资要区分投资企业和被投资方两种情况分别处理，做会计分录的方法如下：
①被投资企业
借：无形资产- 土地使用权
贷：实收资本 （或股本 ）
②投资企业
借：长期股权投资
贷：无形资产- 土地使用权
2、土地使用权（land user）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。
⑺ 以集体土地使用权入股，联营等形式共同举办企业可以吗
下列建设经依法批准可以使用农民集体所有土地： (1)兴办乡镇企业。包括农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡镇企业; (2)乡(镇)村公共设施、公益事业建设。包括乡村级行政办公、文化科学、生产服务、教育、医疗、卫生等公共、公益事业建设。此类项目可以使用本集体，也可以使用其他集体所有的土地; (3)农村村民建住宅。包括回乡定居且户口已迁入或者有一方是本农村集体经济组织的成员建住宅。除上述情况外，其他建设都必须依法申请使用国有土地，主要有以下几种情况： (1)申请使用现有国有建设用地或未利用地。这种情况，建设用地申请经县级以上人民政府批准后，可以采用有偿使用方式，或者划拨方式提供土地使用权; (2)申请使用农民集体所有的土地。这种情况，须依法办理农用地转用和土地征用手续后，以有偿使用方式或者划拨方式提供土地使用权; 集体所有土地上建成的房屋需过户转让的，应当符合下列条件： 1、屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。 2、住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人;非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。 3、住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。 集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第2项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续
⑻ 什么叫“以房产联营投资”
1、假如你公司与另一复公司联营办一制个公司，你公司有房产，无现金，而对方有流动资金。双方商定，对方以现金或银行存款作为投资额，你公司以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中是一种投资行为。
2、据《财政部、国家税务总局财税字（1995）48号》规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
3、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(8)联营企业用土地使用权投资扩展阅读
根据财政部《关于国内联营企业若干财务问题的规定》，参加联营的各方可用下列财产和资金向联营企业投资：
（1）用现有的固定资产和物资作价作为投资；
（2）用结余的盈余公积金投资；
下列各项不得用于联营投资：
（1）应当上交的国家财政收入，包括应上交的税金、利润等；
（2）国家拨给有指定用途的专款；
（3）农田不得作为直接投资，但依法征用的，可以用征得土地补偿入股。
⑼ 用土地使用权投资如何缴税
答：以土地使用权投资换取股权属于非货币性交换，根据《企业所得税法实版施条例》第二十五条规定权，应视同销售，评估后价值800万元与原账面价值500万元之间的差额属于资产转让所得，需要缴企业所得税。同时，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定：以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 转让股权行为属于资产转让销售行为，应按规定缴纳企业所得税。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。股权转让不属于销售转让不动产，无须缴纳土地增值税。
⑽ 投资企业用土地使用权投资入股，怎样进行会计处理
被投资企业
借：无形资产- 土地使用权
贷：实收资本 （或股本 ）
投资企业
借：长期股权投资
贷：无形资产- 土地使用权