土地使用权置换

『壹』 因国家建设需要收回土地使用权置换其他土地有关土地增值税减免

国家征用收回房地产免征土地增值税清形：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

『贰』 土地置换的法律规定

以内蒙古为例。

《内蒙古自治区建设用地置换办法》

第九条建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的补偿价；

（五）拆迁安置途径与方式；

（六）同意权属变更的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

建设用地置换涉及农用地的，还应当包括对农用地质量等级折算的意见。

第十条申请建设用地置换的，申请置换方应当向旗县级人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料：

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的土地权利证书。

建设用地与农用地置换的，申请置换方还应当提供原有建设用地复垦后经法定验收机关验收后出具的验收意见，提供被置换农用地的土地权利证书。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，申请置换方还应当提供符合本办法第七条规定的证明材料。

(2)土地使用权置换扩展阅读

土地置换审核

办事依据

1、《国土资源部关于加强耕地保护促进经济发展若干政策措施的通知》（国土资发[2000]408号）；

2、《河北省人民政府关于合理利用土地资源促进经济社会可持续发展的通知》（冀政[2005]67号文件）；

3、《土地置换办法（试行）》（冀国土资发[2005]16号）；

4、《河北省国土资源厅关于土地置换有关问题的通知》（冀国土资发[2005]23号）。

申报资料

1、市、县政府申请土地置换的请示；

2、土地使用权收回协议；

3、退地协议书；

4、原批准建设用地的文件；

5、城市建设用地区内的，按分批次项目报件。

6、城市建设用地区外的，按单独选址建设用地项目所应当报送的农用地转用和土地征收材料。

申请地点政务大厅

办理条件

1、取得土地权利人的书面认可，涉及农村集体所有土地的取得三分之二以上村民代表的同意；

2、用于置换的两块地面积相当，符合土地利用总体规划，位于同一设区市范围内；

3、用于置换的已批已用建设用地已经复垦。

程序利用处：负责建设项目审查；汇总会审意见呈报；拟文批复。

协办处室职责 规划处：审查是否符合土地利用总体规划；

耕保处：审查是否造成了农用地、耕地、基本农田的减少，是否造成了建设用地的增加，征地补偿安置是否合法可行；

地籍处：审查土地界址、地类、面积是否清楚，权属有无争议。

监察局：是否属违法占地；违法占地是否处理到位，符合补办条件。

收费依据及标准不收费

工作时限20个工作日

『叁』 关于土地使用权和地面附属物置换的问题

这个你们有没有和开发商签订什么协议，协议上是否说明此事。如果只是口头协议，那就很不好吧。

『肆』 土地使用权置换后可变更土地性质吗

置换的土地使用权不能随意变更土地性质。置换的土地只要符合土地利用总体规划、可以持相关申请用地证明材料到自然资源管理部门组卷上报审批后，才可以将农用地等变更为建设用地。

『伍』 国有土地使用权的互换的流程有哪些

总结如下，
土地来交换权属登记

工作自时限:自受理申请之日起30个工作日

l、《[你所在地区名]土地房屋权属登记申请书》 原件2份

2、申请人身份证明 验原件收复印件2份

3、原土地房屋权属证书 原件1份

4、双方土地交换协议及具结保证书 原件1份

5、土地勘测定界报告 原件1份

6、用地红线图 原件1份

7、规划部门同意调整土地规划的批准文件 原件1份

8、集体土地与国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )集体士地所在集体经济组织同意调换土地的证明

2)国有土地用地单位主管部门同意调换土地的证明

3)村、乡镇(街道)同意调换土地的证明

4)划拨土地应提交县级以上人民政府建设用地批准文件及土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外) ，出让土地应提交出让合同及出让金、契税缴纳收据

9、划拨取得的国有土地与出让取得的国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )县级以上人民政府建设用地批准文件

2)国有土地使用权出让合同及出让金、契税缴纳收据，划拨土地的土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外)

10、双方主管部门同意调整用地的证明 原件1份

11、集体土地之间、划拨取得的国有土地之间的交换，分别收取以上8、9项相关材料

『陆』 土地置换的置换办法

第一条为规范建设用地置换行为,优化土地利用结构,促进经济社会可持续发展,结合自治区实际,制定本办法。
第二条 本办法所称建设用地置换,是指依法取得的不宜利用的原有建设用地,在完成土地复垦后与经过土地利用总体规划规划为建设用地的农用地(以下简称农用地)或者其它建设用地进行置换的行为。
第三条 建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则,切实维护土地权利人的合法权益。
第四条 旗县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责建设用地置换的监督管理工作。
第五条置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同,并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。
第六条 建设用地与农用地置换的,置换后的建设用地面积不得超过置换前的建设用地面积;复垦的建设用地的质量等级低于被置换的农用地质量等级的,应当按照农用地质量等级系数折算为用于置换的农用地的数量;复垦后的建设用地的质量等级高于被置换的农用地质量等级的,与被置换的农用地实行相同数量置换。
第七条建设用地置换涉及农民集体所有土地的,应当经该集体经济组织村民会议2/3以上成员同意,并经土地使用权人同意。
第八条建设用地置换时,双方当事人应当协商一致,签订建设用地置换协议;协商不成的,申请置换方可以申请旗县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调,协调仍达不成一致意见的,不得置换。
第九条建设用地置换协议应当包括下列主要内容:
(一)当事人的名称或者姓名和住所;
(二)置换土地的权属、位置、面积;
(三)置换土地的原用途和置换后的用途;
(四)土地差价、地上附着物的补偿价;
(五)拆迁安置途径与方式;
(六)同意权属变更的意见;
(七)履行期限和方式;
(八)违约责任;
(九)解决争议的方法。
建设用地置换涉及农用地的,还应当包括对农用地质量等级折算的意见。
第十条申请建设用地置换的,申请置换方应当向旗县级人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料:
(一)建设用地置换申请表;
(二)建设用地置换协议;
(三)土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图;
(四)取得建设用地的土地权利证书。
建设用地与农用地置换的,申请置换方还应当提供原有建设用地复垦后经法定验收机关验收后出具的验收意见,提供被置换农用地的土地权利证书。
建设用地置换涉及农民集体所有土地的,申请置换方还应当提供符合本办法第七条规定的证明材料。
第十一条旗县级人民政府国土资源行政主管部门应当自收到申请材料之日起20日内,对拟置换的土地进行实地踏勘,并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行认真核实。符合本办法规定的,由旗县级人民政府国土资源行政主管部门受理并编制土地置换方案。
第十二条旗县级人民政府国土资源行政主管部门应当将土地置换方案在申请置换地、被置换地的主要媒体上公告,公告期为15日。
第十三条土地置换方案在公告期内有异议的,由旗县级人民政府国土资源行政主管部门进行处理,处理后仍有异议的,不得置换。
第十四条土地置换方案在公告期内无异议的,按照下列规定逐级报批:
(一)国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换,由盟行政公署、设区的市人民政府、旗县级人民政府审批;
(二)建设用地与农用地的置换,由有农用地转用批准权的人民政府审批;
(三)国有土地与农民集体所有土地的置换,由自治区人民政府审批,并依法办理征地审批手续。
第十五条农用地转用批准后,因城市规划调整等原因未实施供地,现状仍为农用地的土地,确需与其它农用地置换的,由盟行政公署、设区的市人民政府、旗县级人民政府国土资源行政主管部门编制征收土地方案和土地置换方案,报自治区人民政府批准后实施。
按照前款规定实施建设用地置换的,原农用地转用批准的补充耕地方案继续有效。
第十六条国土资源行政主管部门收到申请材料后,需要两级以上人民政府报批的,负责审核的机关应当在20日内提出审核意见,并转报负责审批的机关;负责审批的机关应当在收到材料后20日内做出批准或者不予批准的决定。20日内不能做出决定的,经本机关负责人批准,可以延长10日。
第十七条建设用地置换双方应当自建设用地置换批准之日起1年内,按照建设用地置换协议置换完毕,并在置换完毕之日起30日内,持土地权利证书及相关材料向原土地登记机关申请办理土地变更登记手续。
逾期未置换或者未置换完毕的,批准文件自动失效。
第十八条建设用地与农用地置换,按照本办法第十四条规定审批后,不再另行办理农用地转用审批;置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标。
第十九条建设用地置换涉及林地、草原的,应当按照国家、自治区有关法律、法规的规定,办理相关审批手续。

『柒』 如何确定土地置换的价格

土地取得成本的确定

（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定

（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定

（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定

（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定

（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定

2013-10-31

（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

1
、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）
第一条规定
“以无形资产投资入股，
参与接受投资方的利润分配、
共同承担投资风险的行为，
不征营业税”
，
基于此规定，
对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，
视为投资入股，
对其不征营业税。
则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
（一般就是土地评估
价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。

由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，
根据国税发
[2008]111
号
和国税发
[2005]129
号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，
但不征营业税，
即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。
当然，好多省份规定，以土地
投资入股不征营业税是不开发票的，
如果是这样的话，
则合营企业以入股说明书或入股协议
书上的入股价值
（一般就是土地评估价）
作为土地成本入账价值，
并作为土地增值税扣除成
本。

应注意地方规定：

1
、重庆的规定

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》
（渝地税发〔
2011
〕
221
号）第
三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：

（
1
）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，
发生所有权转移时应视同销售土地（房地产）
，按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地
增值税。

（
2
）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，
并报主管税务机关备案。

2
、青岛的规定

《青岛市地方税务局关于印发
《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
的
通知》
（青地税函〔
2009
〕
47
号）规定：分两种情况确认土地成本：

1
、
2006
年
3
月
2
日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对
投资人按规定征收土地增值税的，
以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额
据以扣除。

2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资
企业在土地增值税清算时，
应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交
纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，
投资或联营时形成的土地使用
权溢价不得扣除。其中，对在
2006
年
3
月
2
日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但
受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

3
、山东的规定：

《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通
知》
（鲁地税函
[2004]30
号）规定：

纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，
由于其取得该宗土地使用权时并
无支付任何金额，
故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，
不得按照投资入
股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金
额予以扣除。

非房地产公司甲以市场评估价为
18000
万元的土地使用权
10000
平方米，房地产公司
乙以货币资金
8000
万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取风险共担、利润共享的
分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户
500
套，
当年销售
400
套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？

案例分析
10

土地成本确认：

根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）的规定，自
2003
年
1
月
1
日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营
企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
18000
万元作为土地成本入账价值，
并作为今
后土地增值税清算的土地扣除成本。

第二、
如果双方合同约定：
房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参
与分配，或提取固定利润。

根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，
甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于甲方将土地使用权
转让给合营企业的行为，
对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形
资产征税。
则土地的一方应该向合营公司开转让无形资产的发票，
合营公司以发票上的价格
进土地成本。

案例分析
11

[
案情介绍
]

非房产公司甲以土地使用权、
房地产公司乙以货币资金合股，
成立合营企业，
合作建房，
协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的
20%
提成作为投资收益，合营企业共取
得房屋销售收入
1000
万元，非房产公司甲取得投资收益
200
万元。请分析合营企业的土地
成本应如何确认？

土地成本确认分析

根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋销售收入的一定比例提成
的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于
甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固
定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。

因此，
应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税
200
×
5%
＝
10
万元。
合营
公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票
200
万元入账。

第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）第
十七条的规定，
如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，
则此种经营行为，
也未构成营业
税所称的以无形资产投资入股，
共同承担风险的不征营业税的行为。因此，
首先对甲方
（出
土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五
条规定核定，并向合营公司开发票。

案例分析
12

非房地企业甲提供
5000
平方米的土地使用权，
房地产企业乙提供
2000
万元资金组建合
营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又
将其分得房屋的
50%
出售，售价为
800
万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为
3000
万
元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？

在这一合作建房的过程中，
非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，
应按
“转让无
形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进
行货币结算，应按市场公允价格计算。

甲方应按“转让无形资产”税目缴纳营业税＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（万元）
。

合营企业的土地入账成本为
3000
×
50% =1500
万元。

（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

1
、合作建房合同约定：以土地使用权和房屋所有权相互交换的土地成本确认。

根据国税函发
[1995]156
号文件第十七条第一款的规定，
土地使用权和房屋所有权相互
交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方（出土地一方）以转让部
分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方（出资
金一方）
则以转让部分房屋的所有权为代价，
换取部分土地的使用权，
发生了销售不动产的
行为。

（因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中
的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货
币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，
应对其销售收入再按“销售不动产”

税目征收营业税。

『捌』 土地管理法实施条例内土地置换规定

土地置换应当具备如下条件：
一是置换的土地必须是已经依法取得建设用地专批准文件或属者建设用地使用证的土地，或者是废弃的砖瓦窑用地以及村庄废弃建设用地。
二是置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。
三是土地置换应当遵循不占用基本农田、建设用地总量不增加、农用地和耕地总量不减少的原则。
四是用于置换的两块土地必须面积相当，并且位于同一县域辖区范围内。
五是建设用地用于置换的，先对建设用地进行复垦并经验收合格后，方可提出土地置换申请。

『玖』 土地置换原则

土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发回展的一种方法。因答为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。 土地调整:采用土地合并和转让，截弯取直和土地交换等方法，以消除土地利用缺点的工作。土地所有权和使用权确定后，常因各种原因需要对用地单位的权属界限进行调整。土地调整必须遵循自愿互利原则，按法定程序进行。

『拾』 土地管理法实施条例内土地置换规定是什么

土地置换的规定：

一、置换的土地必须是已经依法取得建设专用地批准文件或者建设用地使用证的土属地，或者是废弃的砖瓦窑用地以及村庄废弃建设用地。

二、置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。

三、土地置换应当遵循不占用基本农田、建设用地总量不增加、农用地和耕地总量不减少的原则。

四、用于置换的两块土地必须面积相当，并且位于同一县域辖区范围内。

五、建设用地用于置换的，先对建设用地进行复垦并经验收合格后，方可提出土地置换申请。