出让土地使用权首先要拥有

⑴ 土地使用权出让可以采取的方式有哪些

土地使用权出让可以采取的方式有哪些？
拍卖出让
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。
招标出让
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人(受让方)根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。
挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
协议出让
协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。
协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式;反之，可适当采用协议方式。
由于我国土地的特殊性质是所有土地都是国家所有，所以土地使用权的出让是有政府出让给土地使用者，企业和私人之间的相关出让叫做转让，我国一般通过招标、协议、拍卖、挂牌、等四种公平、透明的方式进行出让，土地价格必须按照市场价位进行出让，不得扰乱市场规律。
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⑵ 通过出让方式获得国有土地使用权后,在转让土地使用权,需要对土地进行投资吗

通过出让的方式获得土地的话就要吐立进行投资和纤维的一些

⑶ 出租人必须拥有土地使用权和房屋所有权对吗

如果别人不知道，他在精神方面有问题，和他交易完后。以后回很麻烦的！把房产证 保管好！！！！！
第一节 一般规定
第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布，具体办法由国务院规定。
第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。 ??
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 ??
第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 ??
第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节 房地产转让
第三十六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 ??
第三十七条 下列房地产，不得转让： ??
（一） 以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； ??
（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ??
（三） 依法收回土地使用权的； ??
（四） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ??
（五） 权属有争议的； ??
（六） 未依法登记领取权属证书的； ??
（七） 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 ??
第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： ??
（一） 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ??
（二） 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 ??
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 ??
第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 ??
第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 ??
第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 ??
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 ??
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件： ??
（一） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ??
（二） 持有建设工程规划许可证； ??
（三） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； ??
（四） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 ??
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 ??
第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 ??
第三节 房地产抵押 ??
第四十六条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 ??
第四十七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 ??
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 ??
第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理
第四十九条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十条 设定房地产低押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 ??
第五十一条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节 房 屋 租 赁
第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 ??
第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 ??
第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 ??
第五十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务 院规定。
第五节 中介服务机构
第五十六条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 ??
第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件： ??
（一） 有自己的名称和组织机构； ??
（二） 有固定的服务场所； ??
（三） 有必要的财产和经费； ??
（四） 有足够数量的专业人员； ??
（五） 法律、行政法规规定的其他条件。 ??
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 ??
第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章 房地产权属登记管理
第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 ??
第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上
地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 ??
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 ??
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 ????
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 ??
第六十一条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 ????
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。 ??
第六十二条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认 和变更，分别载入房地产权证书。
第六章 法 律 责 任
第六十三条 违反本法第十条 第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。 ??
第六十四条 违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。 ??
第六十五条 违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。 ??
第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。 ??
第六十八条 违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。 ??
第六十九条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。 ????
第七十条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。 ??
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不 构成犯罪的，给予行政处分。
第七章 附 则
第七十一条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。 ??
第七十二条 本法自 1995 年 1 月 1 日起施行。

⑷ 国有土地使用权出让手续需要哪些

国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定

原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：

（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；

（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

⑸ 协议出让国有建设用地使用权需要满足哪些条件

协议出让国有建设用地使用权需要满足以下条件：
（1）协议出让的国有建设内用地为商业、旅游容、娱乐和商品住宅等经营性用地以外的土地。
（2）在市、县人民政府国土资源管理部门公布国有建设用地使用权出让计划后的规定时限内，向市、县人民政府国土资源管理部门提出意向用地申请的申请人有且仅有一个。市、县人民政府国土资源管理部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
（3）协议出让的国有建设用地使用权价格不低于协议出让最低价。

⑹ 请问：国有土地使用权出让，出让方（市国土局）应当具备哪些法定要件

一、国有划拨土地使用权转让时，双方当事人应自转让合同签订之日起30日内到市国土局申回请办理出让答手续。

二、土地受让方应提供下列资料：

1、转让方的申请报告；

2、受让方的申请报告；

3、双方签订的土地使用权转让合同；

4、转让方的《国有土地使用证》；

涉及到改变土地用途或进行房地产开发的还应提供：

1、市政府有关主管部门对建设项目的批准文件；

2、市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》副本及附图；

3、受让方的营业执照、房地产开发资质证书。

三、土地行政主管部门对所提供资料进行审查，并进行权属调查和地籍测量。

四、受让方委托有资质的中介地价评估机构进行地价评估。

五、市国土局与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，受让方依合同规定缴纳出让金。

六、经有批准权的人民政府批准后，受让方至少60日内缴清土地使用权出让金。在缴清土地出让金后30日内申请土地登记。

⑺ 为什么房产转让时，房屋的所有权及土地使用权必须同时

物权法 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
首先需要弄清楚使用土地是什么意思，建设建筑物不过是使用土地的开始，以后利用建筑物才是真正使用土地。没有土地使用权的人没资格利用建筑物，必须获批土地使用权，批准不了就要放弃建筑物。后者在转让的时候需要先弄清楚自己是否能够被批准土地使用权，批准不了就不要转让。宅基地房子不能转让，否则认定是转让宅基地，这是违法行为