土地使用权价值变动入账

Ⅰ 投资性房地产的账务处理

(一)采用成本模式计量

1、企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款

在建工程等

2、将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产

贷：开发产品等

3、计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

4、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5、处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

(二)采用公允价值模式计量

1、企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

在建工程等

2、将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本等(公允价值)

公允价值变动损益(借方差额)

贷：开发产品等

资本公积——其他资本公积(贷方差额)

3、资产负债表日公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

或相反分录

4、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5、处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动

注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或相反分录

(1)土地使用权价值变动入账扩展阅读：

根据《投资性房地产（2006）财会[2006]3号2006-2-15》第十三条：企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变，满足下列条件之一，应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

（一）投资性房地产开始自用。

（二）作为存货的房地产，改为出租。

（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

（四）自用建筑物停止自用，改为出租。

第十四条：在成本模式中，应当把房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。如果是把自用房地产转换为投资性房地产。

那么自用房地产已经计提的累计折旧或累计摊销及资产减值准备要分别转入至投资性房地产累计折旧（累计摊销）、投资性房地产资产减值准备，该会计分录为：

借：投资性房地产——成本

累计折旧（累计摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产(无形资产）

投资性房地产累计折旧（累计摊销）

投资性房地产减值准备

如果是投资性房地产转换为自用房地产，做相反的会计分录。

第十五条：采用公允价值模式计量投资性房地产转换成自用房地产时，应当以该转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值和原账面价值的差额计入当期损益。

第十六条：自用房地产或存货转换成采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换The day的公允价值计价。

转换The day的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换The day的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

第十七条：当投资性房地产被处置时，或者永久退出使用且预计不能从其处置里取得经济利益时，应当终止确认其项投资性房地产。

第十八条：企业出售和转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当把处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

Ⅱ 请教一个问题，将自用建筑物和土地使用权转换为公允价值模式的投资性房地产时

现在处置以公允价值模式计量的投资性房地产时，持有期间的公允价值变动损益和资本版公积－－其他资本权公积是转入其他业务成本的，而不是其他业务收入。
公允价值小于账面价值的差额借记的“公允价值变动损益”部分在该项投资性房地产处置时，也是直接转入其他业务成本的。
若是自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。
借：投资性房地产――成本（公允价值）
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
公允价值变动损益
贷：固定资产、无形资产或开发产品
公允价值变动损益不对应投资性房地产――公允价值变动科目，若是持有期间的公允价值变动计入的公允价值变动损益科目是对映投资性房地产――公允价值变动科目的。

Ⅲ 破产管理人日常开支怎么进行账务处理

一、破产管理人必须熟悉和掌握《破产法》及相关法律法规
新《破产法》（自2007年6月1日实施）与旧《破产法》有着显著的一些主要差异，担任破产管理人的会计师事务所人员，由于法律知识相对而言较弱，因此必须用心学习和掌握些主要差异，这些主要差异包括：适用范围不同；破产条件不同；引入了破产管理人制度；引入了破产重整程序等等。
一是新《破产法》适用于所有的企业法人，而旧《破产法》只适用于全民所有制企业。
二是旧《破产法》的破产条件是“企业因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务的，依照本法规定宣告破产”；新《破产法》的破产条件是：“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。”
三是旧《破产法》处理破产企业日常事务的机构为清算组，清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定；而新《破产法》则引入了破产管理人制度，管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任，但从实践情况来看，一般都由律师所、会师所或清算所等中介机构担任。
四是新《破产法》引入了破产重整程序，破产重整程序主要规定了重整的提出、草案起草、草案内容以及有效通过条件等内容。
此外，作为担任破产管理人的事务所工作人员，还应当了解和掌握与破产管理人相关的司法解释或规定，如《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》、《关于审理企业破产案件若干问题的规定》、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（一）、（二）、（三）》等等。
二、做好与债务人、股东和债权人以及法院的沟通、协调工作
债权人申请破产时，债务人的管理层及其股东，可能会有抵触情绪；而债务人申请破产时，债权人往往又有抵触情绪。因此，会计师事务所担任管理人时，要注意分辨其中的微妙关系，处理好与管理层、股东、债务人、债权人的关系。此外，所有的破产管理工作的开展，都离不开法院和主审法官的支持和指导，因此需要与主审法官保持畅通的沟通渠道，对一些容易引起矛盾甚至可能激化的事情，一定要请主审法官来协调，我们要保留足够的耐心，否则，会激化矛盾或引起不必要的麻烦。
笔者担任破产管理人时，就遇到类似事件。某房地产企业因开发的专业市场（门面）适销不对路导致资金链断裂而被债权人申请破产，其股东抵触情绪非常大，加上其是海外华人且因借款给原企业股东而被动接盘成为股东，他不停的上访、煽动其他债权人给政府施压、请北京媒体“曝光”所谓的破产黑幕等等，在规定的时间内拒不向管理人移交资料和资产等等，给破产管理工作带来巨大的压力。面对如此压力，笔者作为管理人，并没有惊慌，一方面，积极与股东和其管理层进行协调和沟通，另一方面，及时将股东的情况反馈给主审法官和当地政府，经过主审法官和当地政府的沟通和协调，最终，该公司向管理人移交了印章、财产和相关资料，使破产管理工作走上了正常程序。
三、做好债权的核实、认定工作
管理人的主要工作之一是对申报的债权进行审查，并编制债权表。但如何进行审查呢？新《破产法》及相关司法解释并无明确操作细则。从笔者的经验来看，做好债权的核实、认定工作需从以下几个方面着手：
一是统一债权申报表格式及提供资料要求。债权申报表要将本金和孳息债权、其他债权分开；债权人申报时，一定要注意提请债权人将债权总额、已付多少、未付多少在债权发生情况中说明明，以便于债权的核实；提供的资料则主要包括个人身份证明、单位的营业执照（或相关证明）、授权委托书及被授权人身份证明，以及债权成立的相关资料等等。
二是尽管会计师事务所对审计轻车熟路，但对债权的核实认定不建议采用审计方式来确定，因为大多数破产企业会存在大量的未入账负债，且其中的关系较为复杂，稍有差池，会引起债权人情绪激动。因此，从笔者及其他机构的交流经验来看，建议采用让请债务人的股东或管理层与债权人相互核对的方式来核实、认定债权，即债务人与债权人核对一致的债权，在没有相反证据的情况下即可认可该项债权。
三是关注法律法规对破产债权认定的一些特殊规定。如附利息的债权自破产申请受理时起停止计息；对未约定利息或约定高息的债权，要按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来认定利息；违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则；债权人参加破产程序所支出的费用、超过诉讼时效的债权、债务人开办单位对债务人未收取的管理费、承包费不作为破产债权等等。
四是仅有相关收据或合同原件，但无法提供合法身份证明的，包括个人身份证，法定代表人授权委托书、有效的营业执照等，不能认定为债权。
五是申报的债权应是公司债权，法定代表人的个人债务不能认定为破产债权。笔者在实例中就遇到有多个债权人跑来申报其破产企业的法定代表人债权，有些借条（据）还在借款人处写明了公司名称（但未加盖公章），但如若没加盖破产企业印章，不能认定为破产企业债权。
四、对建筑工程等具有优先权的认定要慎之又慎
对房地产企业破产而言，其破产时，除抵押、质押权之外，往往还涉及“建筑工程优先权”和“购买商品房的优先权”。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）就对前述两项优先权做了明确规定：
一是建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三是建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四是建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
在实际审查债权过程中，管理人应当注意：①相关权利人是否书面放弃了优先受偿权（这种情况在以在建工程抵押向银行贷款案例中常见）；②对部分超过行使优先权期限的债权人，建议通过诉讼方式来确认其优先权，从实例来看，尽管超过了优先权的行使期限，但一般只要提起诉讼，法院一般会判决认可其优先权；③建筑工程优先权行使范围只限其地上地下建筑部分，不应当包括土地使用权的价值；④商品房主要是指普通住房，不包括门面、车库等投资类商业用房。

Ⅳ 房地产开发企业 作为存货入账的土地使用权 期末 公允价值变动，如何做

公允价值变动损益不在存货、固定资产、无形资产中反映，只在金融资产、股份支付、投资性房地产等处理中存在。

请参考。

Ⅳ 固定资产改用投资性房地产采用公允价值计量的情况，转入的无形资产土地使用权的累计摊销是否递减成本呢

投资性房地产核算不同，所产生结果不一样。
一、采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2. 将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记本科目（成本）， 原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。 将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，贷记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
3. 投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记“在建工程”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）。
4. 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
5. 将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 6. 出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款” 等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。 本科目期末借方余额，反映企业投资性房地产的价值。

Ⅵ 请教一个问题，将自用建筑物和土地使用权转换为公允价值模式的投资性房地产时

中华。会计网校来18号老师回答：楼源主，您说的是以前的规定吧，现在处置以公允价值模式计量的投资性房地产时，持有期间的公允价值变动损益和资本公积－－其他资本公积是转入其他业务成本的，而不是其他业务收入。
公允价值小于账面价值的差额借记的“公允价值变动损益”部分在该项投资性房地产处置时，也是直接转入其他业务成本的。
若是自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。
借：投资性房地产――成本（公允价值）
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
公允价值变动损益
贷：固定资产、无形资产或开发产品
公允价值变动损益不对应投资性房地产――公允价值变动科目，若是持有期间的公允价值变动计入的公允价值变动损益科目是对映投资性房地产――公允价值变动科目的。

Ⅶ 请教一个问题，将自用建筑物和土地使用权转换为公允价值模式的投资性

若是按照转入其他业务收入的话，其他业务成本应该是480000000，其他业务收入应该是580000000。即这笔分录可以分解为：

借：银行存款550000000

贷：其他业务收入550000000

借：其他业务成本48000000

贷：投资性房地产－－成本470000000

－－公允价值变动10000000

借：公允价值变动损益10000000

资本公积－－其他资本公积200000000

贷：其他业务成本30000000

将上述三笔分录合并就是教材上的分录的。