房屋使用权销售方案

1. 公交站牌广告使用权投标方案 谁会写一个

xxx公交车站亭、站牌广告位
使用权承包招投标办法
为使城市亮丽美观，并促进户外广告的健康发展，本着公开、公平、公正原则，本单位决定对市区中山西路六个公交车站亭的灯箱广告位及站牌广告位使用权进行公开招投标，招投标方案如下：
1、凡经工商注册具有法人资格的广告制作单位均可报名参与投标。开标时投标单位的广告公司法人代表或委托代理人必须按时到场（并携带营业执照原件、身份证原件），各公司仅限1人参与（委托代理人需出具有效的法人委托书），否则不得参与投标。
2、本次灯箱广告位及站牌广告位投标使用权承包期二年，即承包期限为2007年1月1日至2008年12月31日止。
3、本次招投标的灯箱广告位及站牌广告位为：中山西路（公园路口至披云桥头）共6个公交站亭及六块站牌的广告位。
4、本次广告位布置要求：设置的灯箱广告内容符合国家对户外广告的相关管理规定且广告画面需经建设部门同意。若无商业性广告，须先布置公益性广告，费用由中标单位自负。
5、招标单位负责联系公交车站亭灯箱的接电，接电的费用由中标单位负责（接电及安装事宜由投标单位事先到现场进行考察）。
6、报名及招标文件领取时间截止至2006年11月28日下午17∶30时止(领取地点：建设局公用事业管理科),报名时须带公司介绍信。
7、投标书递交截止时间为2006年11月30日中午12∶00时，（投标书送达地点：建设局公用事业管理科）逾期送达的标书不予接收。投标书必须密封完好，标书封口及报价单必须加盖企业公章和法人代表签名（或盖章），否则为无效标；报价书必须按照招标单位提供的格式填写，否则为无效标。投标书递交截止时间后，投标单位不得撤回或更改投标文件，撤回或更改投标文件的将不退还投标保证金。
8、开标时间：2006年11月30日下午14∶30，地点：建设局二楼会议室
9、本次广告位招投标设有保留价，保留价由招标单位的评标人（3人以上组成）在开标现场自行设定标价，取其平均值为招标单位的保留价。由报价高于保留价最高的投标单位中标。若最高报价的投标单位有两家或两家以上的，以抽签方式确定中标人。若所有投标单位的报价均低于招标单位的保留价的，本次招标不成功，招标单位将另行组织招标。
10、中标单位在承包期内，应对广告位做好相应的保护措施。因中标单位工作人员人为的损坏或作业时对灯箱、站牌造成的损坏其费用由中标单位负责（广告位的广告布置、更新前后应通知建设局的公用事业管理科对站亭和站牌进行检查）。中标单位对广告位的布置或作业的不当造成的相应损失由中标单位负责。
11、参加投标的单位开标前需预交5000元投标保证金，落标单位将如数退回投标保证金，中标单位可转为履约保证金，具体履约条款双方在签订合同时另行协商。
12、开标结束后，中标单位应在2006年12月10日前与招标人签订合同并一次性交清两年承包费，逾期未交的招标单位将取消其中标资格，并没收投标保证金。在中标单位被查实在投标中有违规行为或未一次性交清承包费的或其他原因未按时与招标单位签订承包合同的，招标人可确定报价排名第二的投标单位（其报价应高于招标单位的保留价）为中标单位，若排名第二的投标单位因上述原因未能与招标单位签订承包合同的，招标单位应重新组织招标。
xxx市建设局
二00六年十一月二十四日

2. 关于国有土地使用权出让的主要形式分为协议，招标，拍卖，和挂牌四种方式

三种土地出让方式的具体程序：

协议出让程序

市土地局根据市政府批准的出让地块方案向境内外发布出让土地信息。

有意受让者提出用地申请，并填写用地申请表。

市土地局向申请受让者提供出让地块的有关资料和规定。

必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建设方案。

双方协商达成一致意见。

签订土地出让合同，并缴付定金，按土地出让合同规定，在付款期限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土

地出让金。

受让者在付清出让金后，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。

招标出让程序

市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。

有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其它有关文件。

市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。

投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱。

市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作。

对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市土地局退保证金。

中标者在规定的时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金，保证金可抵充定金。

中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。

拍卖出让程序

市土地局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖出让土地公告。

市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本、土地使用规划及其他有关文件。

验证竞买者资格，发放应价牌。

市土地局主持拍卖竞买，简介拍卖地块情况，宣布拍卖起价。

竞买者举牌应价。

竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，缴付定金。

竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。

竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。

3. 房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容并如何控制

第一部分 投资管理
第一章 项目投资管理制度 6
第二章 项目建议书编制指引 9
第三章 项目可行性研究报告编制指引 11
第四章 项目立项评审决策指引 19
第二部分 规划设计管理
第一章 项目设计管理制度 21
第二章 规划方案设计作业流程 25
第三章 建筑方案设计作业流程 26
第四章 景观环境设计作业流程 27
第五章 规划设计指引编制要点 28
第六章 规划设计任务书编制要点 33
第七章 项目规划方案评审指引 36
第八章 建筑单体方案评审指引 38
第九章 景观设计任务书编制要点 41
第十章 施工图审查基本要求 44
附：项目规划设计方案简评表 46
施工图审查意见表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理组织 51
1.1管理组织机构 51
1.2项目经理部的组织管理 52
第二章 经济合同管理 55
2.1经济合同管理规定 55
2.2工程类合同编制要点 59
2.3标准格式合同内容要点 61
2.4对外合同及付款签批的意见 63
2.5合同付款管理程序 66
附：经济合同审批表（500万元以上） 68
经济合同审批表（500万元以下） 69
经济合同付款审批表 70
合同管理台帐 71
第三章 采购与招标管理 72
3.1招标管理规定 72
3.2材料设备采购规定 78
3.3甲供材料设备采购操作要点 81
3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83
附：招标文件审批表 85
中标通知书 86
投标承诺函 87
履约保证金保函 88
材料设备采购计划表 89
零星（紧急）采购审批单 90
限价（指定品牌）材料设备审批表 91
乙供材料设备审定表 92
第四章 工程进度管理 93
4.1工程进度管理规定 93
4.2施工进度控制流程 95
4.3施工进度控制指引 97
4.4进度计划内容编制要点 99
第五章 工程质量与施工管理 100
5.1项目施工管理规定 100
5.2施工组织设计制度 104
5.3技术交底及施工图会审制度 108
5.4样板指路制度 110
5.5工程质量现场检查内容与要求 113
5.6材料设备质量技术要求管理规定 115
5.7材料设备进场验收指引 117
5.8质量保证资料检查要求 119
5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121
5.10项目预验收检查要点 122
5.11项目竣工验收检查要点 124
5.12工程技术档案范围与建档要求 126
5.13工程竣工总结编制指引 132
5.14工程管理奖罚制度 135
附：重点监管部位质量监管计划表 136
材料设备质量监管计划表 137
材料设备进场验收单 138
甲供材料设备台帐 139
第六章 工程造价管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程设计变更管理规定 143
6.3现场签证管理规定 147
6.4项目成本核算与分析指引 149
6.5工程结算控制指引 151
6.6工程造价管理奖罚制度 154
附： 设计变更审批表 155
设计变更通知单 156
现场变更签证通知单 157
现场变更签证费用审核单 158
成本动态统计控制表 159
现场签证统计台帐 161
设计变更统计台帐 162
合同统计台帐 163
第七章 安全文明生产管理 164
7.1安全文明生产管理制度 164
7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168
7.3施工现场安全检查指引 170
7.4施工现场文明生产管理要点 172
7.5工程事故处理指引 173
第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制 175
第二章 营销策划管理 176
2.1 总则 176
2.2 总体策划 177
2.3阶段策划及实施 178
2.4市场调查与前期策划 179
2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182
第三章 现场销售工作管理 192
3.1销售准备 192
3.2现场销售过程 193
第四章 现场销售工作规范 195
4.1销售准备工作 195
4.2销售价格管理要点 199
4.3销售合同范围与草拟注意事项 201
4.4销售面积确定操作要点 202
4.5销售工程设计装修注意事项 204
4.6广告方案与实施操作 206
4.7销售过程管理要点 209
4.8房产价格折扣管理指引 211
4.9销售收款指引 214
第五章 客户服务工作规范 217
5.1客户服务部职责 217
5.2客户资料管理指引 218
5.3退换房办理指引 220
5.4更名办理指引 222
5.5客户按揭代办指引 224
第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度

1 总则
1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

2 项目投资建议
2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证
3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：
1）宏观和微观投资环境分析；
2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；
3）项目初步定位；
4）资金来源计划及融资方案；
5）投资估算；
6）经营效益分析等。
3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4 项目投资决策
4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：
1）同意立项；
2）不同意立项；
3）推迟立项。
4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5 项目并购及合资合作
5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6 项目变更与调整
6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章项目建议书编制指引

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7 结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引

1 项目决策背景及分析
1.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
2.2宗地现状
1）四至范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
2.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3）综合容积率、住宅容积率；
4）建筑密度；
5）控高；
6）绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3 法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划
1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
一、土地价款支出
二、前期开发准备费
三、主体建筑（装饰）工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
六、智能化系统费
七、园林环境工程费
八、配套设施费
九、其它建设工程支出
十、管理费用
十一、销售费用
十二、财务费用
十三、各项税金
十四、预备费
十五、总计
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人：
编制单位： 编制日期：
项 目 序号 总金额
（万元） 可售面积
（M2） 单位金额
（元/M2） 备 注
一、销售总收入 1
1 多层住宅收入 2
2 高层住宅收入 3
3 小高层住宅收入 4
4 公建收入 5
5 车库收入 6
6 其他收入 7
二、各项支出总额 8
1 建造成本 9
1.1土地价款支出 10
1.2前期开发准备费 11
1.3主体建筑工程费 12
1.4主体安装工程费 13
1.5社区管网工程费 14
1.6智能化系统 15
1.7园林环境工程费 16
1.8配套设施费 17
1.9其他建设工程支出 18
2.0预备费 19
2 销售费用 20
3 管理费用 21
4 财务费用 22
5 营业税金及附加 23
四、利润总额 24
减:所得税 25
五、净利润 26
六、项目投资总额 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 销售利润率
30
3 成本利润率 31
4 成本净利率 32
5 投资利润率 33
6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引

1 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。
1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查
1）所用背景资料的可靠性；
2）可行性论证分析的内容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。
2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性
1）所在地域选择；
2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性；
4）开发项目规模；
5）开发项目档次；
6）目标客户选择。
2.3投资收益及风险
1）风险分析是否充分；
2）风险规避措施是否可行；
3）潜在风险对公司经营策略的影响；
4）投资收益测算的可信程度；
5）投资收益是否满足要求。
2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；
2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。
2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响；
2）资金来源的可行性；
3）项目开发管理能力；
4）专业资源及解决途径的可行性。

3 项目可行性评审决策会议
3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。
3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。
3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。
3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4 评审决策结论
评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2 项目设计管理过程的一般规定
2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；
2）选择符合资格要求的设计单位；
3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；
5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；
6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；
8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。
2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

4. 土地使用权转让协议为长期,该怎么理解

您好，我是注册执业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，首先，土地“所有权”分为集体和国有.所有权下分为占有、使用、收益、处分等不同权利属性。其次，国有土地使用权分为工业、住宅、工业等不同用途，现在有的地方改发不动产权证，连同地上房屋一并登记。同时，不同用途对应不同使用年限，如根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》(第55号国务院令，1990年5月19日公布施行)，商业用途最高使用年限为40年、住宅70年、工业50年、综合50年等相关规定。最后，针对集体建设用地的评估，目前国内没有一个具体的参考标准或者执行规定.各地有自己的技术路线，这个不好说。毕竟集体土地，是属于农民集体的，不是国家的。而且影响集体土地的因素，和影响国有土地的因素，不光影响程度不一样，也许选择起来也有区别。这个我们也没提出操作方案。我们在实际操作中，一是选用成本法，二是用假设法，测算出来的数字，其实是去碰农民的要求。成本法好说，就是按照亩产或者区片价，加上平整场地的费用，算上利息、正常农产品附加值的利润，不用年期修正和增值收益，得出一个近似集体土地的价值。如果对我的回答满意，记得选为最佳答案。未尽事宜，可以私*信联系。

5. 建筑工程项目投标方案的知识产权归属，除署名权外，诸如著作权、版权、专利权、使用权均归招标人所有

因为 这句话前面包括后面有说明，是获得补偿的投标方案！你的这些知识产权等于甲方已经给你支付报酬！！！如果未获得补偿，这些知识产权还是归你的···

6. 急需解决的关于土地使用权转让的谈判方案

请问原来和今后各是什么用途?70年的开发期应该是住宅区开发!

7. 某房地产公司的期房销售方案设计

房产销售终极解决方案：产权分段卖！ [原创 2006-05-18 11:42:21 ] 发表者: 话家有话说

租房租期70年，为什么我们别无选择？众所周知，中国特色式的购房是购买70年的使用权，而不是永久的使用权。这一点是确定的，于是，建立在这个前提下的购房，与其说是买房，还不如说是租房，而且你还得一次性租70年，没有其它选择。

为什么我们一定要租就只能租70年，没有其它选择？

而且这个70年是大大地打了折扣的，从开发商买地、建房、售房、交房、入住，最后的使用权限是远远少于这个年限的。而且这个租期70年的未来是有极大风险的，城市拆迁、房屋建设质量太差，不能使用到预定年限，甚至你是否有幸活到那个时候？

并且，目前建立在“租房70年”模式上的“购房”价格奇高，于是我们不仅要问：既然我们买的是使用权，为什么我们一定要选择70年？既然“购买”后还可以转让，为什么不可以选择更短的“购买”年限？

既然买的是使用权，我们当然应该有其它选择了，比如30年，如果这样，中国的房产销售困境可能会为之一亮，且听话家慢慢道来！

如今，购房的主要群体是集中在25-35岁之间的人，如果我们可以只“购买” 30年的使用权的话，在我们55-60岁之后，我们可以回到我们出生的地方，要知道，在北京，上海及深圳这些城市，50%以上的人是从出生地在成年后来此工作及 “发展”的，在年老之后，中国人根深地固的叶落归根乡愁情绪，致使大家更愿意回到家乡，或者回到其它想去的地方！要知道，年轻时的闯荡梦，到那时已经圆梦或者破灭了，中国人的养老情绪，在这个时候是一定要有个归宿的。像深圳这种因发展经济而集聚起来的“移民”城市，相信是很少老人愿意在这里养老的，城市太拥挤，节奏太快，环境太差。所以，30年后，他们可以回家，去他们自己想去的城市或者农村，再去租房或是买房，或者完全可以住进子女的房子里颐养天年嘛！

如果这样，我们只买30年的“使用权”，房价是不是可以至少降低一半呢？这样，目前房屋的销售瓶颈是不是可以消除呢？这才是房产销售的终极解决方案！而且一旦推出此改革方案，这将是革命性的，中国的房产销售也将发生翻天覆地的变化！

在正式展开阐述“房产分段卖”革命性概念之前，先回答一下大家肯定要问道的问题：

甲：你一次性买70年，到时候将房子卖出去不就行了，难道不一样吗？

答：错！完全不一样！因为你现在得将70年“使用权“全部一次性买下，当然可以分期付款，但最长期也就30年，这使得你必须得先付出所有的钱，这是多出一倍甚至更多的钱，然后才回在30年后收回未知的剩余价值！

乙：我们本来买房岂不变成了租房？

答：错！小平同志都号召大家不要在中国姓“社”还是姓“资”的问题上纠缠不清，大家还要在自己的房是“买”的还是“租”的问题上争执不清的话，实在是浪费时间。如果非要给房子一个性质归属的话，还是“买”的，不信，您老看看，有房产证作证嘛，还需要更多证据吗？

丙：如果我们购买的分段产权未到期，还可以转卖吗？

答：当然可以！比如您买的20的，但在15年过后，你需要将房子卖出去，下面的欲购者可以买你剩下的5年，也可以后续5年买10年，或者再买一个10年期总共15年，或者买你的5年再加上剩下的全部产权年限，这一点将在后面详述到！

丁：如果前面的业主恶意使用住房，后面购房者岂不损失很大！

答：不会，目前中国的商品房，95%以上是多层、中层、高层的公寓式住房，那些所谓“占天又占地”的独立别墅，根本不在我们的考虑之列，因为买得起这样的房的人，绝对有能力将这种房一次性买断70年产权！公寓性房子，是不太可能被严惩破坏的，因为你不能将天花板或地板上打个洞，您的高邻或低邻会起诉您的！你最后搬出前，无非是墙超级脏、地板超级破，但这没有关系，就算最短的购买年限10年的话，新的购房者也愿意为此新的10年新装修一下的，再说了，前面的人用了10或者更长的时间，不新装修一下如果能住进去呢？就算您一次性买了70年，每过10年是不是强烈地想要给他内部换个脸呢？

在解答了大家可能出现在疑问后，在此，强烈向国家、政府、银行及开发商发出倡议，改革现在的70年产权销售模式为“产权分段卖”销售模式，具体为：

将产权分为10年、20年、30年、40年及剩余产权年限销售

产按揭分为05年、10年、15年、20年及剩余产权年限的一半年限分期付款

在此模式下，当购房产权期限到期后，房屋的所有重归开房商或银行，再次进行评估销售，这绝

对是一个非常好的全新模式！国家可以授权成立“中国期房销售管理有限公司”或是“中国期房销售专业银行”，对期房进行销售、接收、评估、再销售的业务。

在此全新房产销售模式“产权分段卖”实施后，我们将有意想不到的好处，将涉及到从经济、政治、文化等全方位的进步，主权表现有：

一、房产销售模式革命
在此“产权分段卖”推出后，这一定将是中国商品房销售之革命性的举措，大家被压抑了的购房

欲望必将瞬间爆发出来，大家奔走相告，各销售楼盘前，将再现彻夜排长龙的现象，不过这次不

是大家被开发商请去的“托”排队的假象，而是大家志愿排队购房之壮观景象；

二、百姓购买力增强，购房压力减轻
由于将所购产权期限减短了，购房总价减少了，能够购得起房的人会瞬间增长数倍，在他们购房

后，供房的压力会大大降低，以前他们打算按揭购房的，现在他们可能可以一次性购20年或者

30年，而且不用还贷，在这此后的20年或30年，他们可以挣到此20年或30年后需要租房或是

购房的存款。相反，如果积蓄稍少一些的人，一次性购20年，还贷10年，此后的10年仍然可

以为10年后挣下一些积蓄；

三、激活银行存款，促进资金良性运转

现在百姓宁愿将钱存在银行因通货而贬值，也要持币待购，是因为房价远远超出了他们的购买能

力或期望，而且推出了“产权分段卖”之后，他们会因此而买得起或愿意买房，而愿意快快买房；

四、不会对已购房者造成冲击
房价因推出“产权分段卖”而降价，对已购房者，或既得利益者不会造成真正意义上的冲击，因

为他们在手的是70年的“全权”，而不是后来购房者的“分段产权”，所以不会造成大面积的“团

退”或者是“停供”的现象，危机不会出现，并且会出现良好过渡；

五、增加就业机会，增长人民收入
由于已购房到期后，会将产权重归“中国期房销售有限公司”或是“中国期房销售专业银行”，这样，一大批房产评估师、审计师、鉴定师、销售及操作人员需要应运而生，这样将新增非常多的就业机会。并且，与房产相关的装修业等，都会有很好的发展；

六、增加财政收入，增长地方GDP

虽然大家现阶段大家非常希望中国能够与国际接轨，减免购房赋税。在“产权分开卖”推出后，

绝对有望实现，因为目前高额的交易税更多是针对炒房行为的。但即使减免了交易税，仍然可以

为财政创造其它税收，如至少印花税，大大增长地方的财政收入，地方的GDP也会随之增长，

地方政府会有更多收入用于行政建设、公共设施建设等等；

七、迅速销售“空置”房

由于“产权分段卖”的推出，大家购买能力增强、购买需求增大，此前因各种原因而“囤积”起

来的“空置”房将有机会快速售出，总之，将住房卖给需要住房者必将是社会的进步及促进社会

经济的良好发展；

八、减少炒房行为、大大降低泡沫

由于大家有了更多选择，以囤积房源、抬高房价等炒房行为必将受到最大的冲击，那些因各种动

机及不同原因的房产持有且非自住者会尽快的将自己手里的房产出手，从而最大程度地减少了炒

房行为，降低房产泡沫；

九、促进人口流动、降低城市压力

由于大家因“产权分开卖”而可以选择适合自己的产权期限，这样，他们在一定的时候，可以非

常轻松的实现在结束一个城市的产权房后，到另一个城市去买一套再次适合自己的产权房，如，

年老了，可以回内地、回家乡去买一套适合自己的产权房，这样可以促进人口流动，大大减轻一

个城市的人口压力，或许未来，中国可以因此而真正取消户籍限制，可以全国自由居住；

十、促进民族融合、实现社会和谐

在中国取消户籍限制后，大家可以自由在全国范围内工作、生活、生育、上学，这样可以大大促进各民族之前的交流，实现创建和谐社。

那么，综上所述，有人会问：话家，推出“产权分段卖”真的是百利而无一弊吗？

不，也有一弊，那就是：

银行和开发商，本可以“一次性”卖出房产，再我后顾之忧，现在变成了多次“分段”卖，如果说有“弊”，也就只有这个了。

但是针对这个“弊”，只要我们妥善解决，他绝对不会成为一个弊，而且还有“利”。

我们首先需要认识的是，现有的模式，银行，开发商是可以“一次性”卖出，但真的没有后顾之忧了吗？不，还款的风险是相当大的。如果现在坚持涨价，到崩溃时疯狂跌价，银行将有无法承受之重。

那推出“产权分段卖”之后，如果避免这个“弊”端的出现呢？

很简单，国家可以实施宏观调控，首先对各城市的住房真正需求量进行详细调研，并统计现在房源情况，对新建房的审批及修建进行严格控制把关，将住房的社会持有量，控制在一定比例的大于实际需求量，就可以解决这个问题。因为需要住房的人，是一定需要买的，即使不买，他们也可以向中国期房销售管理有限公司去租。

那么，在不久的将来，中国的在到达人口最高峰后，人口会开始减少，会不会出现大量房子空置，给中国期房销售管理有限公司或中国期房销售专业银行造成压力。

不会，国家仍然需要使用宏观调控，对使用期到期到期房，进行安全撤除，不再建房，可以退根还林或是绿化。减少甚至禁止修建新房，只能对未到期房进行整修或是改建等等，减少社会资源的浪费。在此前提下，如果还有“空置”房，政府完全可以免费提供给弱势群体，如鳏寡孤独老人、残疾无劳动能力者等等，免费居住！这样，才是真正的和谐社会景象。

列位看官，这样：

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的和谐社会真的可以实现！它将不再是一句口号！

让我们来共同呼吁国家、政府、银行及开发商：

改革现在购房模式，实行“产权分段卖”，让大家能够真正买得起房！

希望大家踊跃转发，并肯请大家提出此倡议的可行性及其它困难，谢谢

8. 求《国有土地使用权回收方案》

收回国有土地使用权的条件和程序2010-7-6 16:43:34收回国有土地使用权涉及到国家利益以及土地使用者的合法权益。目前，我国的法律法规对收回国有土地的条件做出了明确规定，但对于收回程序则无专门的规定。国土资源部《闲置土地处置办法》中对因闲置土地收回国有土地使用权的程序作了一些规定，但由于收回土地的情形十分复杂，笔者结合管理实践经验提出一些自己的看法。
收回国有土地的条件
综合《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，收回国有土地的法定条件包括以下5种情形：符合《土地管理法》第五十八条、《城市房地产法》第十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，为公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要使用土地的；符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地；
土地使用者违反《土地管理法》第三十七条第一款、《城市房地产管理法》第二十条闲置土地的；土地使用者违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款未按照合同规定的期限和条件开发、利用土地的；符合《城市房地产管理法》第二十五条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权使用期限届满的。
收回国有土地的审批权限
对因公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要收回土地使用权的，应当由新的建设项目单位向原批准用地的市或县级人民政府土地行政主管部门提出调整用地申请，由市或者县级人民政府决定。
对无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，由拟迁移、解散、撤销、破产的企业或者其上级主管部门向原批准划拨土地的县级以上人民政府土地主管部门提出申请，由市或者县级人民政府决定。
对土地使用权使用期限届满的，或者未按照出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，以及闲置土地的，由市或者县级人民政府土地管理部门提出处理意见，报市或者县级人民政府决定。
收回国有土地的程序收
回国有土地需要经过以下几个方面的程序：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。
拟订收回方案。土地行政主管部门根据市或县级人民政府的批准调整用地的文件，拟迁移、解散、撤销、破产的企业（或其上级主管部门）的申请或者土地管理部门决定收回的处理意见，拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。
听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。
报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。
下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内（按照《行政复议法》规定，一般是60天），依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。
注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并发布收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。
被收回土地已经设定抵押的，在收回土地使用权之前，由抵押人与抵押权人协商解除抵押合同，并向登记机关办理注销抵押登记手续。
原土地使用权人或者抵押权人对收回国有土地使用权决定提出异议的，不影响收回国有土地使用权行政行为的执行。
补偿。因使用期届满，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用权，或者因土地使用权人违法等自身原因收回土地使用权的，对原土地使用权人不予补偿。
对因公共利益需要收回土地使用权的，由新的土地使用权人负责补偿。
采用货币补偿的，其补偿标准由市或者县级人民政府在评估的基础上，依据实际使用年限和开发土地的实际情况确定。收回土地使用权涉及地上物处理的，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。

有偿收回国有土地使用权，由市国土资源局拟订收回国有土地使用权方案。收回方案应包括以下内容：
1.收回土地的位置、范围、面积、权利状况；
2.建设项目规划设计条件；
3.土地利用现状调查表及调查报告；
4.详细的土地补偿标准和金额；
5.收回国有土地使用权的法律依据。
基本上围绕上面5个方面来组织文本就行了，具体的图件要看报批部门的要求。