房租所有权的善意取得

⑴ 购买房屋适用善意取得吗

笔者曾听说过这样一个案例：姐姐长年不在北京，就将其名下的一套房产委托妹妹管理，将房产证及护照都交予其妹。妹妹替姐姐把房产卖了 ，因为姐姐亲自来京处理很麻烦，再加上姐妹俩长得很象，妹妹就冒充姐姐与买受人签订了购房合同并办理了过户手续。后遇房价上涨，卖方 感到反悔，姐姐就起诉要求法院认定该房屋买卖行为无效，买受人应该返还房产。买受人在律师的帮助下向姐妹俩陈清了利弊，卖方撤诉，一起纠纷遂平息。 可能很多法律专业人士接触本案的第一反映，即是民法上的表见代理制度。即代理人无代理权，第三人却有充分理由相信代理人有代理权 的，代理行为有效，代理后果由本人（委托人）承担；委托人可向代理人追究无权代理的责任。本案中买受人有充分理由相信妹妹有代理权（ 即使她未表明自已身份，冒充姐姐行事，也可以认为她是显名代理），因为她持有房屋产权证并持有委托人有效身份证明——护照，并且还顺利办理了房屋过户手续。因此，买受人可以认为妹妹代替姐姐卖房这一行为是得到了姐姐的充分授权，合法有效的。 但该案中还涉及另一个法律问题——不动产的善意取得制度。《物权法》生效之后，不动产的善意取得制度被明确确立，笔者觉得有必要作一总结。 善意取得制度，是为了弥补让与人无权处分的欠缺而设计的，其保护的即是让与人对让与物有处分的信赖。善意取得一般仅适用于动产， 我国《物权法》则将善意取得的适用范围扩大到了动产与不动产。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的， 所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是 善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。 很明显，善意取得制度应该满足的条件包括：1、让与人无处分权。即其不是让该物的所有权人或未获得所有权的授权。2、受让人是 善意的。即受让不知道让与人无处分权，而且充分相信让与人有权处分该不动产或者动产。受让人的善意还包含了二个隐藏的含义，一即让与人是合法占有该不动产或者动产。如承租人基于租赁关系占有承租物品；或者基于所有权人的委托占有物品；或者保管人占有保管物品等。如让与人是非法占有物品的，如小偷盗窃的赃物、犯罪所得等是不能适用善意取得的。二即该物品是法律允许流通的物品。如果是禁止或限制流通的物品，则也不能适用善意取得。 2、受让人以合理的价格取得财产。如果是无偿取得的，则将财产受还给所有权人，受让人亦无太大损失，在利益平衡上，保护所有权人的物权更有利。 3、转让的财产需要登记的已经登记，不需要登记的已经交付。此乃基于物权的公信力，因为物权具有排他性，其转让需要以一定的方式予以公示。不动产及特定的动产是以登记为公示，动产则以交付为公示。 在了解了善意取得制度之后，再分析上述案例，即可知，对买受人而言，主张不动产的善意取得也可获支持。因为其在购买房产时对妹妹无权处分房屋并不知情，而且支付了合理的对价并且办理了转移登记。 对不动产适用善意取得制度，有利于更好地保护现实中的善易买受人的利益。

⑵ 房屋买卖中，什么是善意取得

善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。如果受让人善意取得财产后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。
一般认为，善意取得制度来源于日耳曼法。在日耳曼法上，区别动产是不基于所有人的意思归他人占有还是基于所有人的意思归他人占有的场合，而规定了不同的后果：（1）在动产不基于所有人的意思归他人占有的场合，例如被盗、遗失，所有人仍享有权利，所有人仍然享有权利，动产无论转归何人占有，都有权请求返还。（2）在动产基于所有人的意思交于他人时，如租赁、寄托，所有人只有权对其契约的相对人即承租人、受托人请求返还原物、赔偿损失，对于由相对人处取得物之占有的第三人，不得为返还原物的请求。在这种情况下，第三人虽然取得物的占有权，但未取得物的所有权，

⑶ 不构成善意取得返还房屋怎样给原所有权人赔偿损失

能返还房屋的需要返还房屋，并恢复原状，不能返还的，应该赔偿房屋款及利息损失。

⑷ 根据物权法 房屋可以善意取得吗为什么

根据物权法来 房屋自可以善意取得。
符合受让人受让该不动产或者动产时是善意的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。
根据《中华人民共和国物权法》规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

⑸ 诉争房屋所有权能否善意取得

案情独居老人李某拥有位于某小区的住房一套。李某有两个儿子李一、李二。李某因病去世后留有遗嘱，内容为住房由大儿子李一继承。后李一根据该遗嘱在房屋登记部门办理了过户登记。后李二得知该遗嘱为李一伪造，遂向当地人民法院起诉。法院审理后认为李一因伪造遗嘱而丧失了对其父遗产的继承权，判决该房屋所有权归李二所有。判决生效后，李一将该房以市价出售给张南，并办理了过户登记。张南不知该房屋权属存在争议，并已入住该房。李二也在判决生效后与王东签订了房屋买卖合同，王东已支付了全部房款。
分歧法院在审理本案的过程中，产生了三种不同意见。一种意见认为，李一伪造遗嘱，丧失了对其父遗产的继承权，该诉争房屋的所有权应归李二所有。有法院判决予以确认。根据《物权法》第29条、第31条规定，李二于继承开始时就取得了该房屋的所有权。虽然李二与王东的房屋买卖合同合法有效，但由于没办理房屋过户手续，不能发生房屋所有权变动的法律效果，该房屋的所有权应当属于李二所有。第二种意见认为，虽然房屋产权证上登记的权利人是李一，但是李一取得所有权是基于违法行为，对该房屋的占有属于非法占有，后将房屋卖于张南，属于无权处分。因为善意取得制度的适用前提是处分人合法占有物，并且对物的处分是一种无权处分行为。故张南不能根据善意取得的相关规定取得房屋所有权。故该房屋所有权应归李二所有。第三种意见认为，虽然房屋产权证上登记的权利人是李一，而事实上的所有权人应该是李二，李一处分该房屋系无权处分，但由于张南购买房屋时是善意的，张南可基于不动产物权的善意取得制度取得该房屋的所有权。李二可依侵权行为请求李一承担赔偿责任。
评析在这三种不同的意见中，笔者倾向第三种意见。理由如下：
根据《物权法》第106条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是合理的价格转让；三是转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据该条的规定，不动产善意取得的适用有以下四个构成要件：
第一，让与人对让与的不动产无处分权。本案中，李一处分该诉争房屋是在法院判决其丧失继承权之后，该诉争房屋的所有权由法律判决确认由李二所有。李一对房屋的处分属于无权处分。占有是动产物权变动的公示形式，处分人对动产是合法占有，还是非法占有对动产能否善意取得至关重要，但是不动产以登记为物权变动的公示形式，登记体现不动产的权利外观，所以，处分人对不动产的占有是否合法，不影响不动产能否善意取得。
第二，受让人受让该不动产时是善意的。不动产善意取得以受让人的善意为前提条件，“善意”指受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。本案中，张南在购买房屋时是根据房屋产权证上登记的权利人来认定李一为该房所有权人。他不可能清楚该房屋存在权属争议。
第三，受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。不动产善意取得是以有偿取得为前提条件，本案中，张南根据市价，支付了房屋价款。该房屋转让有偿、并且价格合理，故张南属于善意第三人，应当取得该诉争房屋的所有权。
第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权产生、变更和消灭的公示方式，在没有相反证据的前提下，一般推定登记的权利人为事实上的权利人。即使事实上已经变动（例如进行了买卖），但形式上没有采取公示的方法（没进行产权登记），仍然不发生物权变动之效力。故本案中王东不能取得房屋所有权。在确定不动产善意取得制度适用时，也以受让人已经办理了不动产产权变更登记为要件。本案中张南在购房后，已经办理了房屋产权登记，取得了房屋的所有权。
因此，本案符合适用不动产的善意取得的四个要件，诉争房屋的所有权应归张南所有。原权利人李二只能向无权处分人李一要求赔偿，而不能向受让人张南行使物权请求权。王东不能取得房屋所有权，只能请求李二承担不能交付房屋的违约责任。作者：石楼县人民法院 白玉生

⑹ 房屋能适用善意取得吗，未经其他继承人同意卖房有效吗

现在过户房屋很严格：
一、不经过房屋所有权者同意和相关手续，不可能卖出房回。
二、如果是继承房，没有答共同继承人同意和卖房的手续要件，房屋是不可能交易过户成功的。
所以，提出的问题是不能实现的。如果以了什么非法手段卖出房屋，那肯定是无效的。

⑺ 定性为物权后的房屋租赁权保护

将房屋租赁权复定性为物权制后，不仅可以保护承租人的利益，也可以解决现实中存在的问题。

(1)租赁权物权化可以适应善意取得制度

若房屋租赁权属于物权，从占有的公信力角度来看，租赁权可以善意取得。所有权可以基于公信力和保护交易安全而取得，承租人也可以基于合理信赖承租无权处分人的租赁物。善意取得制度是物权中的制度，房屋租赁权的取得只要符合善意取得的条件就可以适用善意取得。

(2)租赁权物权化可以更好保护承租人利益

将租赁权物权化，对于承租人来说，可以在租赁权受侵害时行使物权请求权，虽然物权请求权也只能向特定人主张权利，而不是一种排他性的绝对权，但是，物权请求权不适用消灭时效，不论何时，受害人都可以向侵害人主张权利;物权的请求权的效力优先于债权请求权，这样可以更好地保护承租人的利益。当租赁权受到第三人侵害时，主张物权请求权比主张债权请求权更利于承租人。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑻ 房租的收益和使用可以善意取得吗

善意取得是以无权处分为前提的，房租的收益是何人来无权处分？请您详细叙述一下情况。

⑼ 夫妻一方擅自出售共同共有房屋，第三人善意取得的如何处理

这些问题非常的棘手，既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护，也关系到交易秩序的稳定和安全，关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的; （二）以合理的价格转让; （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。 以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的，也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力，从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑，法院对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。 也有专家建议规定除外情形，即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主张，会出现另一方无家可归的情况。 从高院公开征求意见的反馈情况来看，多数意见认为，征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定，原则上这种例外条款不应允许。如果善意第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之间的利益？另外，民事执行程序中已经规定，对于唯一住房不予执行，这就已经考虑到了生存权、居住问题，没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下，担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用，这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。 经反复论证后最终采纳了多数人的意见，但同时规定了配偶一方的赔偿请求权，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。 综上，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意取得后，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方可以请求赔偿损失。