政府土地使用权置换会计处理

1. 谁会写土地使用权置换的申请报告啊急....

项目申请报告：

1、项目申请报告由来：
《国务院关于投资体制改革的决定》：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。

总结：

企业投资项目：
核准制：重大项目、限制类项目（《政府核准的投资项目目录》）向政府提交项目申请报告。
备案制：备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定

2、项目申请报告撰写机构

项目申请报告撰写机构通常为具有工程咨询资质的相关单位。
具体单位可以到中国工程咨询网 www.cnaec.com.cn

3、标准文本

2007年5月28日，国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知。通知中规定“2007年9月1日以后报送我委的项目申请报告，原则上均应按本通知的要求进行编写”这个应该是对项目申请报告的标准要求了。

发改委相关链接： http://www.ndrc.gov.cn/gdzctz/tzfg/t20070608_140340.htm

项目申请报告通用文本
第一章 申报单位及项目概况
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
第三章 资源开发及综合利用分析
第四章 节能方案分析
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
第六章 环境和生态影响分析
第七章 经济影响分析
第八章 社会影响分析

中国工程咨询网：www.cnaec.com.cn

2. 因国家建设需要收回土地使用权置换其他土地有关土地增值税减免

国家征用收回房地产免征土地增值税清形：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3. 土地置换何以“换”出个非法转让

□迟磊

阅读提示：一学院未经有权机关批准，将自己以划拨方式取得的土地，与一公司以出让方式取得的土地进行置换。由于划拨土地使用权转让条件是被法律法规严格限制的，这起置换便构成了非法转让土地行为。

［案情］

某市中心区A宗地，使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A宗地面积相近的B宗地，使用权为乙公司以出让方式取得。

在乙的提议下，甲乙达成协议，乙以B宗地附加若干资金为条件，与甲交换A宗地。交换后，甲于B地建设了新校区，乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目，整个交易乙获利逾千万。

［分析］

对于本案的处理，一种意见认为，甲与乙的交易属于土地置换，乙与丙、丁之间属于合法转让，A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的，所欠缺的仅仅是办理变更登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。

另一种意见认为，甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的，构成了非法转让土地违法行为，应按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。

本案的焦点在于，甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让条件是被法律法规严格限制的。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”

按照上述规定，甲学院不具备第一项规定的条件，没有履行第四项规定的义务，并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，所以无权转让A宗地的土地使用权，也就是说转让是非法的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定，虽然具体内容不同，但原则都是要有关部门批准，要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效，因此乙并未取得A宗地的合法权利，这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性——乙将不享有权利的A宗地转让给丙、丁，当然是不合法的。

置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖，出让方交付物或权利，受让方支付价款。而在置换中，一方在交付物或权利时，从另一方受领的不是价款，而是另一物或权利，表现为物或权利的交换，这种形式上的差别不能改变转让的本质，适用相关的法律调整当无异议。

全面来看这一非法转让行为，乙在当中扮演了类似政府的角色——将A宗地收回后再行出让，而甲在B地办学与在A地并无实质区别，且获得了相当可观的改善教学条件的资金，丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格，各方都有利可图，促成了这一非法交易。各方所获利益之和，正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值，而这一价值正是国家流失的土地资产。

关于对非法转让土地行为的处罚，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定，对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义，但对违法所得的认定争议也比较大。对违法所得不但要没收，而且罚款的数额也依据其确定。

笔者认为，违法所得即违法者通过违法行为获得的收益，应为“净利润”，即违法活动的全部所得扣除违法行为的成本。本案中，甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价；乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金；丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。

需要强调的是，乙作为整个违法活动的策划者，应从重处罚。

4. 土地置换房转卖需要那些税

国税函[2007]645号规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
（1）房地产公司置换取得的土地使用权，依据《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税[2007]162号）的规定，土地使用者将土地使用权转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
（2）房地产公司置换取得的土地使用权，应按“产权转移书据”缴纳印花税。 （3）置换土地的出让方应缴纳营业税。置换土地的出让方，属于土地使用者转让土地使用权的行为应缴纳5%营业税，同时缴纳城市维护建设税、教育费附加。 如果置换的土地是购置或受让的，依据财税［2003］16号规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（4）置换土地的出让方应缴纳土地增值税。依照税法置换土地的出让方转让国有土地使用权，以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率缴纳土地增值税。
（5）置换土地的个人应缴纳个人所得税。依照税法规定，置换外购土地以置换土地的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。

5. 关于土地使用权和地面附属物置换的问题

这个你们有没有和开发商签订什么协议，协议上是否说明此事。如果只是口头协议，那就很不好吧。

6. 国有土地和集体土地的所有权和使用权在城市改造中如何置换

任何土地的所有权都不是归个人所有，像你说的是归国家或是集体所有。集体土地经合法审批后才能转为国有土地，这样才能上市交易，这里指的交易是指交易土地的使用权。

对于如何置换，因为城市的土地都是分级的，每一级的土地基准价不一样，要看集体的土地转换成几级国有土地了。集体的土地一般都是在城市与农村交界地带或是离城市较远的地区，所以一般不会转换成级别比较高的土地，所以得到的补偿也不会太高。

7. 政府规划地块内的土地置换是否缴纳土地增值税及营业税

不收营业税和增值税的。

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

《土地增值税暂行条例》《实施细则》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税：

所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征上地增值税。

符合上述免税法规的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

依据上述规定，企业取得因国家建设需要依法征用、收回的房地产取得的补偿款，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，经税务机关审核后，免予征收营业税、土地增值税。

副标题：是的，不收。

(7)政府土地使用权置换会计处理扩展阅读

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第十四条：房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十五条：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

8. 政策性搬迁采取土地置换方式的，换取的土地使用权如何税务处理

政策性法规，希望采纳

9. 土地置换后原来的土地使用权的会计分录应该杂个做，请万能的老师给予指导谢谢

取得土地使用权的会计分录为：

借：无形资产——土地使用权
贷：银行存款等相关科专目
1.与该资产有属关的经济利益很可能流入企业。
资产最基本的特征是产生的经济利益预期很可能流入企业，
2.该无形资产的成本能够可靠地计量。

成本能够可靠地计量是资产确认的一项基本条件。
无形资产的构成：
无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。

10. 土地使用权置换后可变更土地性质吗

置换的土地使用权不能随意变更土地性质。置换的土地只要符合土地利用总体规划、可以持相关申请用地证明材料到自然资源管理部门组卷上报审批后，才可以将农用地等变更为建设用地。