联合开发土地使用权

『壹』 工业用地为什么不能进行分割转让

工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证,使用者不能进行产权分割,无法进行转让和再开发。

目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。

在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况。

其次，这也符合家族式企业升级转型的需要，有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的，不可分割的规定限制了他们各自的发展;

这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。

随着企业转型，高新技术企业已经不需要太大面积的工厂厂房了，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力。

购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让，能够获得稳定的产权。

由于此前的产权模式实施了很多年，短时间内调整规则难度很大，相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多，还需要对涉及政策进行调整。

(1)联合开发土地使用权扩展阅读：

当把技术、经济上有直接依赖关系的工业组成联合企业时，如钢铁、石油化工、纺织、木材加工等联合企业，则需要很大用地。

可见影响工业用地大小的因素很多，规划中必须根据城市发展战略对不同类型的工业用地进行充分的调查分析，为未来的城市支柱产业留有足够的空间和弹性。

但同时也要注意工业发展应节约用地，充分利用和发挥城市土地市场和规划管理的作用，有效地控制城市工业用地的浪费现象。

形式2

地形要求工业用地的自然坡度要和工业生产工艺、运输方式和排水坡度相适应。

利用重力运输的水泥厂、选矿厂应设于山坡地，对安全距离要求很高的厂宜布置在山坳或丘陵地带，有铁路运输时则应满足线路铺设要求。

形式3

（3）水源要求安排工业项目时注意工业与农业用水的协调平衡。

由于冷却、工艺、原料、锅炉、冲洗以及空调的需要，如火力发电、造纸、纺织、化纤等，用水量很大的工业类型用地，应布置在供水量充沛可靠的地方，并注意与水源高差的问题。

水源条件对工业用地的选址往往起决定作用。

有些工业对水质有特殊的要求，如食品工业对水的味道和气味、造纸厂对水的透明度和颜色、纺织工业对水温、丝织工业对水的铁质等的要求，规划布局时必须予以充分注意。

形式4

能源要求安排工业区必须有可靠的能源供应，否则无法引入相应工业投资项目。

大量用电的炼铝、铁合金、电炉炼钢、有机合成与电解企业用地要尽可能靠近电源布置，争取采用发电厂直接输电，以减少架设高压线、升降电压带来的电能损失。

染料厂、胶合板厂、氨厂、碱厂、印染厂、人造纤维厂、糖厂、造纸厂以及某些机械厂，在生产过程中，由于加热、干燥、动力等需大量蒸汽及热水，对这类工业的用地应尽可能靠近热电站布置。]

『贰』 合作建房协议合法吗

如果农村集体土地流转制度不改革，按现行法律的规定，协议违法无效。

市区土地昂贵，能不能到农村买块便宜地块，由市民出钱、农民出地合作盖房共同享受？很多城里人都有这样的梦想，按现行法律规定：市民和农民签订协议，在宅基地上合作建房，这样的协议违法无效。

1、土地管理法的规定，城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子。另外根据我国合同法的规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。

2、合作建房协议书无效，产生的损失应根据各自过错的程度予以分担。

由于签订合同时，双方均知晓合同项下地块的性质是农村集体土地，因此双方对于合同无效负有同等的过错，原则上，损失应由双方平均分摊。

3、法院的认定：无论双方所签订的合同文书形式如何，本质上是违反法律规定的，属于试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。

土地管理法规定，村民一户只能拥有一处宅基地，禁止宅基地进入市场交易。而合作建房协议书，实际上是非法转让宅基地的协议。

(2)联合开发土地使用权扩展阅读：

合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。另一种原始的“合作建房”可概括为：共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。

2004年联想IT工程师于凌罡首次提出“合作盖楼”计划，由住户共同参与规划、物业自主、得享低价、分享商铺和公共设施收益，迅速得到了社会的广泛关注。 2006年温州商人赵智强在国内首创个人合作建房“温州模式”并尝试“移植”北京。

合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。

通俗解释为一些志同道合的人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子，而现在由于种种原因很难达到这种初始意义合作建房，基本按照前者实施。

发起人提供项目方案（成本价住宅可行性研究），大家一起完善。认可项目方案的人一起合作，先验资。钱存到同一个银行，每人自己的存折里，有目标地块可以购买时，建立监管账户。

每个人在自愿前提下，签署合同，参加合作。不认同项目，不愿签合同的，不要影响大家即可。如果没买到地，大家的钱，银行直接从共管账户全额归还。

买到地以后，共同成立房地产开发公司。请专业金融机构管钱，专业机构建设，每月开会公示账目，大家共同审核。盖好以后，各自取得商品房产权，共有各种收益。非常安全、简单。

『叁』 房地产联合开发，一方出地，一方出资。土地证要过户吗

理论上说，二手房一抄般需要三证才可以交易，没有土地证是不可以交易的。但是实际操作过程中有些房子还是可以过户的。非市内的二手房交易，需要三证都必须备齐方可交易，而市内的二手房房源，则只需有房产证和契证两证即可上市交易。
产权证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者密不可分，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。所以，没有土地证的房子面临三大风险：虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于开发商，这就不能排除开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险；不办理土地证，有的单位可能会非法把土地使用权转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；土地使用证和产权证不齐影响上市交易。

『肆』 房地产联合开发工程已达到30%以上，土地过户有哪些税费

土地过户需要缴纳的税费：
一、营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资专产或销售属不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。其中转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。
二、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。
三、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。
四、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
一般情况只需要缴纳第一、四两个税费。