农村土地使用权的流转方式

A. 农村集体土地到底怎么流转

湖北省人民政府令第号

《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》已经2006年10月30日省人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2007年1月1日起施行。

省长 罗清泉

二00六年十一月九日

第一条 为了加强农民集体所有建设用地使用权(以下简称集体建设用地使用权)流转管理，维护农民集体土地权利，促进土地资源的优化配置和集约利用，促进农村工业化、农业产业化和城镇化建设，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法所称集体建设用地使用权，是指符合土地利用总体规划和城市规划的村庄、集镇、建制镇中权属合法、界址清楚的集体建设用地使用权。

集体建设用地使用权流转是指在集体土地所有权不变的前提下，转移集体建设用地使用权的行为。包括出让、出租、转让、转租、抵押、入股以及其他经双方协商一致的流转行为。

第三条 集体建设用地使用权流转，实行合法、平等、自愿、有偿原则。

本集体公共设施、公益事业用地以及农户法定的宅基地可以无偿使用本集体所有的建设用地。

第四条 集体建设用地使用权流转后的用途必须符合土地利用总体规划和村镇规划，在城市规划区内的必须符合城市规划。

在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定用途的建筑物、其他附着物，不得重建、改建、扩建，集体建设用地使用权也不得流转。

第五条 集体建设用地使用权流转后，其具体建设项目必须符合国家有关产业政策，严禁使用集体建设用地用于房地产开发和住宅建设。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当加强对禁止、限制建设项目使用集体建设用地的监督管理工作，建立禁止、限制供地项目用地监管制度。

第六条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从，但应根据土地开发的实际情况获得相应补偿。

第七条 集体建设用地使用权流转(除转让、转租外)，须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

集体建设用地使用权流转方案提交村民会议或者村民代表会议表决前，应当公布其流转形式、拟建项目及其环境影响情况、土地使用者情况、流转收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情况。

第八条 集体建设用地使用权流转时，土地所有者和使用者应当签订合同。其合同应当载明土地所有者、土地使用者、流转方式、本宗土地位置、面积、用途、使用期限、使用条件、土地收益及支付方式、双方权利义务、期限届满时土地使用权及地上建筑物和其他附着物的处理办法、违约责任等内容。

第九条 集体建设用地所有者以出让、出租等方式将其使用权确定给单位或者个人使用的，应当在出让、出租合同签定后30日内，由集体建设用地所有者和使用者向土地所在地县、市人民政府土地行政主管部门提出申请办理土地登记和领取相关权属证明，并提交下列材料：

(一)集体土地所有证或其他土地权属证明文件；

(二)建设用地批准文件；

(三)集体建设用地使用权出让、出租等合同；

(四)集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明文件；

(五)建设项目环境影响评价文件。第十条集体建设用地使用权出让的最高期限，不得超过同类国有土地使用权出让的最高期限。

第十一条 集体建设用地出让、出租，应当在土地有形市场或土地交易场所挂牌交易。

对使用集体建设用地从事商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权出让程序，采用招标、拍卖、挂牌等方式提供集体建设用地使用权。

第十二条 集体建设用地使用权出让价格，不得低于省人民政府制定的当地国有土地出让最低价格标准。没有制定最低标准的，应参照农用地分等定级估价成果或相邻地段国有土地价格确定。

第十三条 土地使用者应当按照市、县人民政府批准或者登记文件规定以及集体建设用地使用权出让合同约定的用途使用土地。

确需改变土地用途及土地使用条件的，应当经土地所有者和有关土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准，签订集体建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订集体建设用地使用权出让合同，调整土地出让收益。

第十四条 集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、其他附着物按照集体建设用地出让合同约定处理。如合同未作约定，参照国有土地使用权到期地上建筑物、其他附着物处置办法处理。

第十五条 土地所有者和土地使用者应当于集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满之日起30日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。

土地使用者要求继续使用土地的，应当于土地使用年限届满前6个月申请续期，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权出让手续，签订出让合同。

第十六条 土地使用者以转让方式转移集体建设用地使用权时，集体建设用地有偿使用合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。土地使用期限为原土地使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。未按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

集体建设用地使用权出租后，出租人应当继续履行集体建设用地有偿使用合同。

土地使用权转让人、转租人应当将转让、转租情况告知土地所有者。

第十七条 转让、转租双方应当在合同签订后30日内，持原集体土地使用证或其他土地权属证明材料、土地使用权转让(转租)合同等材料，到土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请土地变更登记。

第十八条 转让无偿取得的集体建设用地，应当依照本办法规定签订集体建设用地使用权出让合同，向集体土地所有者补缴土地出让收益。
第十九条 农户依法取得的宅基地连同地上建筑物，可以转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的农户，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的单位和个人转让。农村村民转让、出租房屋或宅基地的，不再批准新的宅基地。

第二十条 集体建设用地使用者将该集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押人应当委托具有土地评估资质的评估机构进行地价评估，由抵押双方持集体建设用地使用权证或其他权属证明文件、抵押合同等材料，向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理抵押登记。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。

抵押权因债务清偿或者其他原因而消失的，应当办理注销抵押登记。

第二十一条 鼓励整理农村集体建设用地，将原集体建设用地整理成耕地的，可在为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的土地利用计划中优先使用城镇范围内的土地。

严禁擅自将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地进行流转。确需将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地的，必须按照法律、法规规定办理审批手续。

第二十二条 集体建设用地使用权出让、转让的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，其收缴和使用管理办法，按照国家有关规定执行。

第二十三条 集体土地所有者取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，专项用于本集体经济组织成员的社会保障、被安置人员的生活补助、发展生产、偿还村集体债务等，不得挪作他用。

集体经济组织应将取得的土地收益及其使用情况向集体经济组织成员公开，并接受监督。

第二十四条 县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理、监督和服务。

县级以上人民政府农业、建设、审计、劳动保障、民政、环保等行政管理部门应当按照各自的职责加强对农民集体建设用地流转以及收益管理使用的指导和监督检查。

第二十五条 对违反土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，擅自将集体农用地和未利用地改变成建设用地并进行流转的，依照国家有关法律法规规定处理。

第二十六条 违反本办法规定，建设单位未依法报批建设项目环境影响评价文件或未经批准擅自开工建设的，由有权审批该项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门依照国家有关规定处理。

第二十七条 县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当加强集体建设用地使用权流转的监督检查，对不符合本办法规定进行流转的行为，或者不按规定办理土地登记的，有权责令改正或者直接予以纠正。

第二十八条 将集体建设用地用于房地产开发和住宅建设的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。

第二十九条 违反本办法规定，集体建设用地流转不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理土地使用权登记或者他项权利登记手续。

第三十条 本办法自2007年1月1日起试行。

B. 农村社会养老保险与农村土地使用权流转有何关系

随着农村承包土地经营权的流转，必须考虑的一个问题是流转后的风险，即流转后农民的生产和生活保障问题。而且在有些地区已经出现了土地流转后的社会保障需要，甚至出现集体上访，要求解决土地流转后出现的没有其他收入的生活困难，迫使政府去考虑流转双方的自然风险和市场风险，探讨解决方法，解决农民的后顾之忧。毫无疑问，建立农村社会养老保险制度是最好的解决方法，对流转双方都是有益的和必要的。
对于转出土地的一方来说，他们最大的担心就是将土地转出去后，能否在非农产业取得稳定的收入，使自己的生活水平稳步提高。一旦由于种种原因，如暂时的失业、年老、生病、事故等丧失了取得收入的能力，或因病致贫，或其他的生活困难。这些问题如果不能妥善解决，农民就不会轻易地将赖以维持生存的承包土地流转出去。而农村社会保障制度的建立，就可以解决这些方面农民的后顾之忧。
对于转入土地的一方来说，他们经营土地流转来的大片土地，投入大量的资金，从事规模化、专业化经营，期望取得规模效益。但他们面临自然和市场双重风险，既有可能受到自然灾害、自然条件等自然风险的影响，也会受到农产品生产的市场价格、市场供求的影响，可能生产出来的商品在市场上卖不出去，难以实现利润目标。这都会对转入土地的一方造成沉重打击，影响他们从事农业生产的积极性。因此，需要通过建立农村社会保障制度，来对因严重的自然灾害给农业生产造成的巨大损失和因市场价格变动给他们带来的损失给予保障，提高他们生产的积极性。

C. 如何流转农村土地使用权

以下是十八界三中全会土地改革内容参考（天诚国土解释）：坚持农村回土地集体所有答权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。农村的土地承包实行30年不变，是为了避免承包耕地的频繁变动，防止耕地经营规模不断被细分，提倡在承包期内实行“增人不增地、减人不减地”的办法！

D. 农村土地使用权流转的改革方案

1、国有化方案
对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地国有化能够得到中国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求[。
但是农民的心里能否接受的问题。在1956年，中国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要拍引起农民的误解。“如果说，在当时党风、政风相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。。
总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”。
2、私有化方案
这种方案首先不为我国现行的政治体制所接受。我国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制（土地是集体财产的主要部分）。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对。
其次，私有化后的土地兼并问题，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题” 。在当代，如果出现这种情况，其结果不仅仅是扩大农村贫富差距，而且可能导致大量的农民涌入城市，这给城市的就业、居住、治安等问题增加压力。
3、多种所有权并存的方案
这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。
4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路
这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。
首先，这种思路无法克服农村集体土地制度改革中最严重的顽症——所有权主体虚位。由于所有权主体虚位，那么，实际掌握土地支配权的少数乡村干部便可以随意侵害和干涉土地使用人，使土地承包关系不稳定，如果不通过一定的法律机制来控制发包方滥用所有权限，那么将土地承包经营权由债权性变为物权性的成效也就要大打折扣。因为无论土地承包经营权是债权抑或是物权，对发包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以违约还是以违法作为请求发包方承担民事责任的依据，在后果上是微不足道的。可见，这种改革方案虽有一定的积极意义，但绝非釜底抽薪之策。
其次，用益物权的种种理论与规则皆是围绕所有问题而顺利展开。对所有权的尊重仍是建立用益物权的必要前提，对财产归属的强调仍然是有重要的现实意义。因而，中国农村集体土地制度的立法还是不能忽视有关所有权的规定。

E. 农村集体土地流转是指什么包括哪些内容

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营专权的农户将土地经营权（使用属权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

农村土地流转的形式主要有转让、转包、互换、入股、出租等。征用不是流转。

F. 农村集体土地传统流转形式有哪些

具体土地流转类内容可以去【聚土】看下，里面很多相关政策和介绍。

1 定义
总的来看主要有两种理解：一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系；后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。另一种观点认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。笔者赞同后者。从严格意义上讲，土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者之间的转移，不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权“首次流转”，更不应该将流转的客体扩大到家用地。
虽然“首次流转”和“再次流转”都可以实现土地有偿使用，但两者间有着重要的区别：
（1）所谓的“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程，通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。因此，集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。虽然“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议，最终还要经人民政府的批准，但这种批准是被动的、形式上的，很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下，很可能导致大量土地在乡（镇）政府的操作下涌入市场，耕地保护将更加艰难。而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更，也无需政府审批。以所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法，实质上是规避政府审批的非法占地行为。
（2）“首次流转”主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间，通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量，而不是提高现有存量建设用地的利用率；而“再次流转”是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。
（3）“首次流转”如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果；而“再次流转”比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。

基于上述区别，笔者认为集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转，而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。就像国有土地使用权出让不同于转让，农村土地承包经营中的发包不同于转包一样，它们遵循的是不同的规则，有不同条件和要求。准确界定“流转”的含义，对于我国集体建设用地使用权流转制度的建立，对于未来国家进行土地市场的宏观调控和监管，以及对于土地资源的合理利用与保护，都具有十分重要的意义。

2 内容
2.1 使用权流转客体
集体土地使用权流转客体的建设用地，包括现实的已经被土地使用者合法取得建设用地使用权的土地和已被土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划确定为建设用地的土地。由我国土地使用制度改革的目标所决定，作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者。近年来，不少试点地区都将后者列入集体土地建设用地使用权流转的范围，并以此为主进行流转。以四川省江油市四个镇的试点情况为例：2000年底四个镇土地利用总体规划确定的集体土地建设用地共1414.25公顷。截至2003年6月底，实际已使用集体土地建设用地1120.65公顷，占土地利用总体规划的79．24%；而现已使用的集体建设用地中实际发生流转行为的土地共207.32公顷，仅占已使用集体建设用地的18.5%。 [1]这是一个不容忽视的问题。虽然在规划用途上两者都属于建设用地，但两者间有着重要区别：前者一般是土地使用权主体明确的、现实的建设用地；后者通常是土地使用权主体尚未确定的、可能的建设用地。如果将后者作为集体建设用地使用权流转的对象，以流转的方式来取得建设用地使用权，至少存在以下几个问题：
（1）违反现行法律规定。我国《土地管理法》明确规定，“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划而将农地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”。其表明土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地，要变为现实的建设用地，需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准；而将规划建设用地使用权作为流转的客体，以流转方式来取得建设用地使用权，实质上是提前用地，扩大建设用地规模，必然会对土地年度利用计划的执行产生巨大的冲击。
（2）耕地保护将更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围，大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收人等口号下，名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下，其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度，耕地保护将遇到更大的挑战。实践中，已有相当数量的农业用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多，集体土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收人的措施；有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活；有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。 [2]在农民土地权益受到侵害的同时，大量的耕地也变成了建设用地。
（3）在我国现行土地制度下，任何土地使用权流转的法律后果都是土地使用权主体的变更，因此，作为流转对象的土地使用权，应该是由土地使用者依法享有的、权利主体明确的、依法可以流转的土地使用权。规划建设用地尚不具备这些条件，土地使用权在法律上尚未被具体的土地使用者取得，土地使用权主体处于未知状态，将无具体使用权人的土地作为流转的客体，既无法律依据又缺理论基础。
因此，今后国家在立法时应将集体土地使用权流转的对象，限定在存量建设用地使用权的范围，并对流转的对象、范围、条件和程序做出明确的规定，以规范集体土地使用权流转行为；而规划建设用地使用权的取得，则应按土地管理法的规定由有审批权的人民政府审批，批准与否的决定因素应是土地利用总体规划、乡镇村建设规划和土地利用年度计划的要求，而非土地所有者与使用者之间的流转协议。

2.2 使用权流转的主体
集体建设用地使用权流转的主体应为土地的使用者而非所有者。
集体建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易，无论其采用何种形式，转移的都是土地使用权。在现行土地制度下，集体建设用地使用权与所有权一般都处于分离状态，土地使用权的享有者通常是实际的土地使用者，因此，能够作为集体建设用地使用权流转主体的应该是集体建设用地使用权人和意向土地使用者。实践中，不少地方将集体建设用地使用权主体扩大到土地所有权人，并以规范性文件规定“农民集体所有建设用地的所有权人或使用权人经批准可以采用转让、租赁、抵押或作价入股等形式进行流转”。这种将集体土地所有者作为建设用地使用权流转主体的做法，无疑扩大了流转主体的范围，客观上为违法占用集体土地进行非农建设的行为提供了依据和条件。
首先，集体所有的建设用地，通常是已经政府批准确定给乡（镇）村企、事业单位使用和村民住宅使用的土地。其有具体明确的土地使用权人，他们所享有的土地使用权受法律保护，土地所有者不能随意收回再以流转的方式进入市场；在土地使用权与所有权处于分离状态的情况下，土地所有者（农民集体）无论在法律上还是在事实上都不能成为建设用地使用权流转的主体。其次，目前我国集体土地所有权主体是抽象的、法律上的权利主体，由其作为土地使用权流转的主体客观上难以操作，只能由村委会或集体经济组织代为流转行为。在目前对土地经营管理者缺乏必要监督机制的情况下，土地所有者在土地使用权流转中享有的权益缺乏必要的保证。再次，虽然集体建设用地的所有者是农民集体，但在我国现行土地制度下，集体土地建设用地使用权的取得和变更，从来就不是由土地所有者来决定的。由集体土地所有者作为建设用地使用权流转的主体，实际上是为某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流转创造条件。
我国实行集体土地建设用地使用权流转的主要目的是通过市场配置资源，使利用效率较低的集体存量建设用地得到充分、合理的利用。因此，集体土地使用权流转的主体应是建设用地的使用者，而不应该是土地所有权人。

2.3 使用权流转收益分配关系
集体建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益。这笔收益如何分配是集体土地使用权流转制度建设中的核心问题，它关系到土地资源配置机制的形成以及集体土地使用权流转的动力。从理论上讲，集体建设用地使用者作为土地使用权人，在自己不能有效利用土地的情况下，将土地使用权再让渡给他人，从中获得了土地收益，其自然是转让收益分配关系的参加者。土地所有者（农民集体）在其土地所有权与使用权分离之后，并未丧失土地所有权，其当然享有土地的收益权，也自然享有土地转让收益分配的参与权，并据此获得应得的收益。因此，集体土地流转收益分配关系的参加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。同时，由土地利用的特殊性所决定，土地增值收益的形成，主要是社会经济发展、政府投资、周边环境改善以及规划实施的结果。就此而言，国家也应成为土地流转收益分配的参与者，但其所得的土地收益应以征收土地增值税的形式取得（这属于再分配的范畴）。因此，在集体土地使用权流转中，土地收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家。但从一些地方的试点方案来看，不少地方都将各级地方政府作为集体土地流转收益分配关系的直接参与者。如有的地方要求“收取的土地流转收益及土地增值收益，在土地所有者与镇、区、市人民政府之间按2：5：2：1比例进行分配”。 [3]国土资源部批准的流转试点方案和管理办法，虽然要求“对集体建设用地使用权流转所得的收益要严格按着5：4：1的比例进行分配”， [4]但仍将“集体土地所有者、试点镇、市县政府”作为土地流转收益分配的参加者。诸如此类的分配方式和分配比例，作为试点中的一种探索是可以理解的，但是作为未来制度建设的模式是不可取的。
首先，土地使用权流转是一种交易行为，参与这种交易关系的主体只能是土地的权利人，地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者，没有理由参加土地流转收益的分配。即使像有些人所讲的那样政府作为投资者使土地增了值，也是其职责使然，而不应成为参与土地使用权流转收益分配的理由。其次，各级政府参与集体土地使用权流转收益的分配，很可能导致土地供给失控并扰乱正常的市场秩序。据有关调查资料，目前集体土地使用权流转主要是采用乡（镇）政府（或投资公司）将土地使用权收购，并给予经济补偿，再将土地使用权出让（转让）给企业的方式；或者采取土地使用权租赁的方式，先由镇政府、村与农户签协议，再由乡镇政府（公司）与用地单位签协议，基本上是基层政府在操纵主导集体土地使用权的流转。 [5]在这种土地使用权流转过程中，政府所处的地位和所扮演的角色就决定了政府既是集体土地使用权流转的主导者，又是土地使用权流转的受益者，流转的土地越多，其收益越大，其后果可能是我们始料不及的。而国家以税的形式对集体土地使用权流转收益进行调控，可以规范市场秩序保证流转收益的公平分配。
集体土地使用权流转收益的分配，是土地使用权流转机制的核心，也是决定市场能否健康有序发展的关键，关系到集体建设用地的合理利用和耕地保护。因此，土地使用权流转收益分配制度的设计一开始就应建立在公平、合理的基础上，并按市场规则运行。
对此，国家有关部门应予以高度重视，并尽快制定统一的规范性法律文件，对那些重要而具有普遍性的问题做出明确的规定，以引导和规范集体土地使用权流转行为，堵住“流转”掩盖下非法用地的漏洞，保证农村土地市场健康发展和土地资源的合理利用。
随着社会主义经济体制的建立、经济社会的快速发展和土地使用制度改革的深入推进，集体建设用地流转，已不再是一个讳莫如深的概念，尤其是在经济相对发达的省份和城乡结合部，集体建设用地流转已由自发、小规模出租房屋、场地等，逐步演变为有组织、有规模、形式多样的流转。在基层，由于长期以来一直执行较为严格的土地用途管制制度，对集体建设用地流转也一直持谨慎态度，在一定程度上限制了集体建设用地流转的规模和频率，但毋庸讳言，在一些区位优势明显、工业经济发展较迅速的乡镇，集体建设用地流转还是时有发生，而且近几年来有逐步上升的势头。那么如何从基层实际出发，采取切实可行的措施，正确引导和规范集体建设用地流转，使之成为推动农村经济发展和社会稳定的重要手段呢？党的十七届三中全会出台的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中关于建立城乡统一的土地市场的重要论述无疑给我们吃了一颗“定心丸”，给了我们必要的政策依据。

G. 土地使用权流转方式有哪些

（1）转让

转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让是一种比较彻底的产权交易行为，转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。采取转让方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。需要强调的是，转让只能发生在同一集体经济组织内部的成员之间。（2）转包

转包是指承包方将部分或全部承包经营土地在一定期限内的使用权转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方（原承包方）承担责任。

转包双方根据现时的经济、技术和社会条件签订转包合同，以明确双方的权利和义务。转包期限由双方协商，但最长不能超出承包方所取得使用权的剩余期限。原承包方与发包方的关系并不解除。（3）互换

互换是指承包方之间出于各自需要或者方便耕种管理的目的，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应土地的承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移则需按规定办理相关手续。采取互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。

互换这种流转方式对改变地块零碎、实现土地归并具有明显的意义，有利于村集体经济组织进行土地整理和规模化经营。互换也是一种比较彻底的产权交易行为，其流转操作规程与转让方式基本一致。（4）入股

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合，组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。

土地承包经营权自愿入股，是土地资源优化配置的一种重要形式，有利于土地的规模经营。同时，由于这种联合以自愿互利为基础，所以更容易使土地承包经营权流转建立在效率和效益的基础上。这种方式可以使农民获得土地资本和劳动服务的双重收入，能有效激励农户生产积极性，增加农户收入。（5）出租

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人（包括个人、集体、企业或其他组织）从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人（承包方）承担责任。

在出租引起的各主体关系中，发包方与承包方之间存在土地承包经营权关系，属于用益物权关系；承包方（也即出租人）与承租人之间存在租赁关系，属于债权关系。由于租赁权属于债权，所以租赁方不能将所租赁耕地的使用权进行转租，除非经过出租方同意或者合同中有相关的许可约定。（6）其他方式

农村土地承包经营权抵押、继承、代耕等也属于农用地流转的范畴，但这几种方式比较特殊，抵押方式还受到法律的禁止。

但《中华人民共和国担保法》中规定“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以抵押。

H. 集体土地使用权怎么流转

作为农村旅游项目开发最常见的一种土地使用方式，土地流转将在未来被反复提及。
（1）与地方政府签订意向性合作开发协议
（2）景区、旅游区等规模型项目需编制片区旅游发展总体规划（参照上位土地利用规划给建设地块划定红线），若是小型项目则可形成简要的项目开发设计方案
（3）总体规划上会评审（通过后有法律效力）
（4）向所在地国土局提出流转申请（委托土地转出方向和土地转入方向两地土地流转服务中心办理）
（5）协调镇村政府同意土地流转（需召开村民大会或其他公示方式）
（6）双方土地流转中心作为中介人，负责信息登记、审核、评估、洽谈等事宜
（6）市（县）人民政府审批后由国土发批准书
（7）签订流转合同（建议和村集体谈，如果直接和农民签租赁合同后期问题较多）
（8）到国土局登记获得土地使用证 收起