共用共有所有权

Ⅰ 关于楼层范围所属权的民事纠纷问题

区分所有权的建筑物的专有部分，是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性，并作为区分所有权的客体的部分。
一般认为专有部分的范围应分内部关系和外部关系而有所不同。就内部关系而言，在区分所有权人相互之间对待建筑物维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系上，如买卖、保险、纳税等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。因此，各区分所有权人可以自由粉刷墙壁、悬挂物品、铺设地板等，但不得危及墙壁等境界的安全。 区分所有仅的建筑物的专有部分仍属于不动产，其所有仅的取得和丧失也适用有关房屋所有权的规定。区分所有权人在法律规定的范围内可以自由使用、收益、处分其专有部分，并排除他人干涉。
二、区分所有权的建筑物的共有部分
区分所有权的建筑物的共有部分，是指供区分所有权人共用，属于区分所有权人共有的部分。它的范围包括共用部分和共用设施设备。共用部分是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构和楼梯间、水箱间、走廊、门厅、楼内存车库、院落、共用厨房、共用厕所等。共用设施设备是指共用的给排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、共用天线、通讯电缆、暖气干线、供暖锅炉设备及房屋加压水泵设备、房屋消防设施等。各所有权人对共有部分也可以加以约定。 基于区分所有权人的同意或建筑物买卖合同的规定，区分所有权人对共有部分也可以享有专有使用权，如在地下室有专用停车位。
区分所有权人对共有部分按其份额享有使用权，并承担管理，及时修缮改良的义务。我国的《城市异产毗连房屋管理规定》中对区分所有的建筑物的共有部分的维修有明文规定，现介绍如下。
异产毗连房屋
异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。异产毗连房屋是具有区分所有权的建筑物。 凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用按照《城市异产毗连房屋管理规定》，依下列原则处理： 共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋抟有人按份额比例分担。共用墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
1）屋盖的修缮：
A、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
B、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各房屋所有人按份额比例分担。
2）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
3）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮，各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
4）房屋共有部分必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
5）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由各房屋所有人按份额比例分担。
6）房屋拆除，其拆除支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。 异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。售给个人的异产毗连公有住房，其共有部分及共用设备的维修办法，将依照国家住房制度改革的有关文件另行规定。

Ⅱ 共有所有权的共有所有权人的权利和义务

综合国外的立法及我国的实际情况，区分所有人对共有部分的权利包括使用权、收益权、对共用部分的单纯的修缮改良权以及排除他人干涉的权利。
同一建筑物内的任何一位区分所有人，或者说任何一位业主，都有权使用建筑物内的共用部分，并且这种使用不受其专有部分占整个建筑物的比例的限制，这是因为共用部分具有不可分割性，要求业主们按比例或者按份额使用共用部分，不具有可操作性。
同一建筑物内的任何一位业主，都有权按份额获得共用部分所产生收益--通常为出租共有部分供他人作广告而获得的收入。关于共有部分的使用收益权按何种比例分配以及如何确定这种比例，根据私法自治的原理，区分所有权人可以通过约定来确定对共有部分进行使用收益的比例。如果没有约定，则各区分所有权人按其共有的应有部分比例享有，而这种比例应当是在考虑专有部分的面积和其他因素之后予以确定。
同一建筑物内的任何一位业主，都享有对共有部分的单纯的修缮改良权。所谓单纯的修缮改良权，是指不影响建筑物共用部分的固有性质的修缮改良行为。一般来说，对建筑物进行修缮改良，应首先提出方案，经业主大会通过，方可进行。当他人损害共用部分或者妨碍业主正常使用共用部分时，任何一位业主都有排除干涉的请求权。排除干涉的请求权，可视具体情况，由一名业主行使，也可以由多名业主或全体业主行使。
值得注意的是，区分所有人在行使其对共有部分的权利时，必须遵守相应的义务。业主对共用部分的义务主要有，按共有部分的用途使用该部分，承担因为共有部分日常维护、管理所产生的各种费用，以及维护和保存共有部分等义务。共同费用由区分所有权人按其共有的应有部分比例负担，在确定这一比例时，专有部分的面积应是最重要的考虑因素，但同时还应当考虑房屋的物质状态和物理构造，包括房屋的布局是否合理，阳光是否充足以及安静程度等等。

Ⅲ 建设单位是否可以擅自处分物业共用部位、共用设备

现实问题

某建设单位欲在该单位建造的小区内，将小区花园内一片绿地去除并在该绿地上建造一家会所以便出租，遭到了业主委员会的反对。那么，该建设单位是否有权利处置小区的花园呢？

律师解答

物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内、业主专有房屋以外的，属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。

根据我国法律的规定，共用部位指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或者单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设备设施，侵害业主合法的财产权利的情况屡见不鲜。所以《物业管理条例》也特别强调“建设单位不得擅自处分”。

法条链接

《物业管理条例》

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

Ⅳ 两家共用一个厕所为什么要争所有权

为拆迁计

Ⅳ 建筑物区分所有权---成员权,是什么意思

建筑物区分所有权是—种复合形态的权利。应无疑义。闲此。不宜将专有权与共有权视为建筑物区分所有权的权能。那么，建筑物区分所有权是由哪些权利复合而成的呢？从上述各种观点来看，与建筑物区分所有权有关的权利共有四项：专有权、共有权、基地利用权和成员权。笔者认为，建筑物区分所有权是由专行权和共有权所构成的。基地利用权实质上乃是共有权的具体化，不宜与共有权并列，故德国《住宅所有权法》将基地作为共有建筑物是合理的。而成员权实质上乃是区分所有人为更好地行使专用权和共用权，筲理区分所有建筑物。在区分所有人团体中所享有的权利。该权利之享有是以区分所行人享有建筑物区分所有权为前提的，自然不能作为建筑物区分所有权的构成要素。所以，笔者赞同这样的主张：建筑物区分所有权，是指根据使用功能。将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。

专有权和共有权是相对独立而又不可分离的权利。作为相对独立的权利，区分所有人可以分别行使之：对专用部分行使专用的权利，对共用部分行使共用的权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，建筑物区分所有人不得将其分离。这是各国立法-致公认的原则。如日本《关于建筑物区分所有权的法律》第15条第2项规定：共有权不得与专有权分离处分。德国《住宅所有权法》等亦有类似规定、如果失去专有权和共有权中的任何一项，则建筑物区分所有权就将不复存在。在建筑物区分所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，即专有权的效力及于共有权：专有权是产生共有权的前提，专有权的范围决定共有权的范围。因此，在一区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权。

划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。

1.专有权。专有权的标的物是区分所有建筑物中的独立建筑空间。这与普通所有权不同，它不是对有体物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。对专有权的标的物，各国建筑物区分所有权立法一般都规定了范围。如日本《关于建筑物区分所有权的法律》第1条规定：“一栋建筑物在构造上被区分为数个部分，其各部分可以独立供作住宅、商店、事务所或仓库或者其他建筑物使用时，依本法所定，得各自为所有权的标的。”《瑞士民法典》第712条之2第（1）项则更明确规定：“特别权利（专有权-笔者注）标的物，可为单独的楼层，亦可为楼层内隔开的具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元；单元可包括隔开的房间。”从各国立法来看，作为专有权标的物的专用部分-建筑空间，必须能够与外界隔离而又能独立使用。因此，凡是开放式的建筑空间，或不能独立使用的部分，如某一单元中的一个居室或一个阳台、为多个区分所有人共用的楼梯等，都不能作为专有权的标的物。

2.共有权。共有权的标的物为区分所有建筑物的共用部分，即除专用部分之外的部分。共用部分有法定共用部分和约定共用部分，全体共用部分和部分共用部分之分。法定共用部分即区分所有建筑物在性质或构造上当然共用的部分，如电梯、楼梯、基地等；约定共用部分即区分所有人通过规约，将可以作为专用的部分作为共用部分，如将某一房间作为集体会议室、活动室等；全体共用部分即供全体区分所有人共同使用的部分，如庭院、公共厕所等；部分共用部分即供部分区分所有人共同使用的部分，如结构性隔层、各单元的楼梯等。《瑞士民法典》第712条之2第（2）、（3）项对法定共用部分和约定共用部分分别作了规定，属于法定共用部分的有： （1）建筑物的场地及建造楼房的建筑权，（2）对于楼房或其他楼层所有人的房屋的存在、结构及坚固极为重要的或对楼房的外观及造型起决定作用的装饰物，（3）其他楼层所有人亦使用的设备。属于约定共用部分的是：建筑物的其他组成部分，经楼层所有人在设定楼层所有权时或事后台意后，得宣布为共同所有。日本《关于建筑物区分所有等的法律》第2条及第4条规定；共用部分是指专有部分外的建筑物的部分、不属于专有部分的建筑物的附属物、通往数个专有部分的走廊或楼梯室及其他在结构上可供区分所有人或一部分共用的建筑物的部分。从我国《城市异产毗连房屋管理规定》来看，共用部分包括，共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施，共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙，房屋的附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管，化粪池等）。其中，既有全体共用部分，又有部分共用部分。

Ⅵ 自建房出售共用部位如何划分所有权

自建房出售的话，那么公共部分当然是归全体人所有的，共同来承担这一部分的价值。

Ⅶ 二住户共用一个过道,过道所有权归谁

您好，有产权的，由产权人所有，无法确定产权的，由住户共同使用，都没有所有权。

Ⅷ 如果A、B公司是关联公司共用一个厂房，且A公司拥有建设用地规划许可与厂房的所有权。

土地和房产权属肯定是属于a公司，b公司可以租赁，不要缴纳任何税，如果是转让，ab公司一共大概要付出总资产的15%的税。具体情况你可以上城市规划博客xhut了解

不动产转让需要缴纳的税

Ⅸ 整栋楼共用一个房产证但是每户都有一个复印件的楼房能买吗

我曾经是一个来二手房交易公司的职员自，据我所知，二手房不应该是整栋楼共用一个土地证，而是每户居民都有一个《房屋所有权》证和《国有土地使用权证》，如果仅是一栋楼共用一个土地证，那你就要当心，这很有可能是农村集体用地，在农村集体用地上盖的商品房国家只按户办理《房屋所有权证》，而不能办《国有土地使用权证》，因为本土地已经属农村集体所有。且这种房子不能上市交易，国家规定上市交易的二手房必须是《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》二证齐全才能进行上市交易，很明确的指出是“国有土地”而不是“农村集体土地”，正规商品房开发商是不可能不能为每户办理二证的，这其中的猫腻你一定要在购房前问个明白，还要到房屋产权所属的房产交易公司去问明白，千万不能上当，防患于未然。祝你能购到自己称心如意的房子。