土地不动产所有权转移

『壹』 物权法前，不动产转让生效的要件是什么

主要是由《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》以及《森林法》、《草原法》、《渔业法》等调整。
但是，对于不动产转让效力的问题，主要依靠的是民法不动产转让理论，动产以交付、不动产以登记为准。只是未在法条里明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
同时，对于合同转让，合同效力与物权效力还不是一回事。根据《合同法》，依法成立的合同，自成立时生效。就是说合同本身只要符合法律规定，成立时即生效，但是，对于涉及不动产转让的情形，即便是转让合同生效，不办理权属登记，并不意味着物权所有权发生转让的效力。比如，一房两卖的情形，一房两卖，两个合同均有效，但一方已办理过户手续，则房屋所有权转移，则另一方可主张卖方违约，即是基于合同本身合法有效。
合同的效力与所有权转移并非一个概念，在动产转让的情形，已经转让所有权即发生转移，不动产却并非如此。申明这一点是非常必要的。
以上分析，供参考。

附参考：

《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《合同法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《民法通则》
第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《城市房地产管理法》
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《土地管理法》
第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

『贰』 不动产所有权和动产所有权的转移以什么为标准

不动产所有权和动产所有权的转移分别以交付和登记为准。

『叁』 什么是纳税人签订土地、房屋权属转移合同

房产证契税和土地契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税是1997年7月7日重新颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》，于1997年10月1日起实施。
契税的特点:1、契税属于财产转移税;2、契税由财产承受人缴纳。
一、契税的征收范围
(一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;
(三)房屋买卖;
(四)房屋赠与;
(五)房屋交换。
二、契税的纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
三、契税的税率
契税税率为3~5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
四、契税的计税依据
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;
(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
五、契税应纳税额的计算
应纳税额=计税依据×税率
六、契税的申报缴纳
1、契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2、纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
3、契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。

『肆』 不动产后土地和房产转让需要分开签订转让合同吗

土地房产转让合同

厂房土地转让合同范本
转让方(以下简称甲版方)：
地址权：
受让方(以下简称乙方)：
地址：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其它相关法律的有关规定，甲乙双方就工厂转让事宜，按照“平等、自愿、合法”的原则，签订该房地产转让合同。
一、转让房地产情况：
房屋所有权证号码：
土地使用权证号码：
房地产座落：市 区 街(路) 号
建筑面积： 平方米;转让面积： 平方米

『伍』 不动产所有权和动产所有权的转移以什么为标准

不动产所有权和抄动产所有权的转移分别以交付和登记为准。

『陆』 土地使用权转让和房产所有权一样吗

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

『柒』 最高人民法院关于不动产所有权发生转移的时间如何确定的请示的答复

关于不动产所有权发生转移的时间如何确定的请示与答复
2008年10月6日 [2007]执他字第19号

云南省高级人民法院：
你院《关于拍卖、变卖财产规定第二十九条第二款规定不动产所有权发生转移是否包括“变卖方式的情形”的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
人民法院在执行过程中依法裁定变卖土地使用权的，对该土地使用权转移时间的确定，适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第二十七条的规定。你院请示的山西弘丰农业生产资料有限公司是否已根据山西省高级人民法院[2002]陕高法执一民字第025-2号民事裁定书取得争议土地使用权的问题，应当按照上述规定精神，依法予以确定并妥善处理。
此复

『捌』 不动产所有权的土地所有权

（一）土地所有权的概念
土地所有权系以土地为其标的物，它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。
民法通则以及土地管理法等法律规定
民法通则以及土地管理法等法律确认了土地所有人的独占性支配权。虽然法律没有明确规定其效力范围，但从法律的宗旨及其实践来看，土地所有权的效力范围，在横的方面，是以地界为限；从纵的方面，不仅包括地面，也包括地上及地下。
主要限制方面
中国土地所有权的这种及于地上及地下的效力，并不是无限制的。这种限制主要有两方面：（1）内在的限制。土地所有权的客体，以人力所能支配并满足所有人的需要为要件，即是说，土地所有权的支配力，仅限于其行使受到法律保护的利益的范围。对此范围外他人在其地上及地下的干涉，土地所有人不得排除之。例如，地下开凿隧道、地上通航飞机，土地所有人不得请求排除。（2）法律的限制。法律对土地所有权的限制很多，除了相邻关系的规定外，还有国防、电信、交通、自然资源、环境保护、名胜古迹等方面的限制。 宪法、民法通则、土地管理法等法律，对国家土地所有权做了明确规定。土地管理法第6条规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
属于国家所有的土地有
（1）城市市区的土地。在中国对于城市市区的认识是十分模糊的，这是需要以法律的形式进一步明确的问题。一般来讲，城市市区的土地，是指直辖市、地级市、县级市以及县城所在镇市区的土地。这些土地主要不是农业用地，而是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。
（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、收购为国有的土地。
（3）国家依法征用的土地。
（4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地。
（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。
（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
国家土地使用规定
国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下并不由国家直接使用、经营，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地。国有土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地也可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地管理法第2条的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有的，对其所有的土地的独占性支配权利。根据土地管理法第8条的规定，属于集体所有的土地，是指除法律规定属于国家所有以外的、农村和城市郊区的土地以及宅基地、自留地。
集体土地所有权的主体
集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，有以下三类：（1）村农民集体。村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会具体地对土地进行经营、管理；（2）如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有；（3）土地如果已经属于乡（镇）农民集体所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。

『玖』 动产和不动产物权转移的不同

动产物权在取得方法、成立要件及效力上与不动产物权均有不同。

1、取得方法

动产用于现实交付、观念交付。现实交付是指动产物权的让与人将其对于动产的直接管领力现实地移转于买受人，也就是说一方(通常为出让人)把东西当场交给另一方(通常为买受人)。

现实交付依交货方式的不同，可以再分为三种情形：(1)送货上门：即由出卖人送运货物到买受人处，此时货交买受人处才算完成交付。

(2)上门提货：即由买受人到出卖人处取走货物，此时货物运出出卖人处即算完成交付。

(3)代办托运：即由出卖人代理买受人与承运人订立运送合同，买受人承担运费的交付方式。此时出卖人将货物交给承运人即算完成交付。观念交付：一种非真正的交付，是指动产占有在观念上的移转，此为法律在特殊情况下为顾及交易的便捷而采取的变通方法，以代替现实交付。

它又分为三种：(1)简易交付，是指受让人已经占有动产，是于物权变动的合意成立时，视为交付。也就是说在甲乙达成合意以前，东西已经在乙手上了。

(2)占有改定，是指动产物权的出让人与受让人之间特别约定标的物仍由出让人继续占有；

这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。也就是说虽然甲乙达成了物权转移的合意，但标的物仍然在甲手中。

(3)指示交付，是指动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。也就是说标的物不在甲手，也是甲指示第三人把标的物交于乙。

不动产交付方式：

（1）、习惯交付

对于房屋的交付，可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式；对于土地的交付，可以实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。

（2）、转移占有交付

对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外.

转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。法定登记交付

（3）依据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。

物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全，不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。

2、效力方面

《合同法》第133条规定：动产标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同时，第134条又规定：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

就现实交付而言，由于其属于表意行为与事实行为的结合，即交付行为由两部分构成：其一，交付动产的意思表示;其二，移转动产的占有。二者缺一不可。

《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

3、成立要件

实践合同中交付标的物应为合同生效的要件。换言之，实践合同没有交付标的物的，合同仍然成立，但不生效。二者之间的关系，犹如以城市房屋抵押，没有依法办理抵押登记手续的，合同成立，但不生效。如前所述，合同的成立纯属事实判断，是否成立，以当事人意思表示是否协商一致为准。实践性合同也是合同，也应遵循此评价标准。

交付是质权的成立要件，不交付标的物的质权不成立，但是出质人应当承担过错责任。债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物的，因此给质权人造成损失的，出质人应当根据其过错承担赔偿责任。

交付包括现实交付、指示交付和简易交付，但不包括占有改定。出质人代质权人占有质物的，质押合同不生效;质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。

『拾』 物权法中不动产是否包括土地所有权

不动产是物,指的是不能移动或者移动后会使其价值发生较大损耗的物,土地也是不动产.
土地所有权是物权的一种,我国的土地搜有权归国家和集体所有.