房屋的实际所有权人的处分权

『壹』 房屋所有权人和实际居住人不是同一人，赔偿责任由谁承担

民事损害赔偿的抄基本原则，是过袭错原则。即谁有过错谁承担责任，漏水是由于儿媳忘记关水龙头，过错很明确，侵权责任由儿子和儿媳来付是肯定的。母亲虽是房屋的所有权人，但在水淹邻居事件中并无过错，在侵权责任人有能力赔偿的情况下，房屋的所有权人不应承担责任。

『贰』 依法取得《房屋所有权证》并实际居住

产权证和房产证的区别：
房产证，购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
房产证包括了房屋所有权证和国土证，而产权证仅局限于房屋所有权证，以后房子要交易的话或者是做贷款没有国土证是不行的。掏钱买房就必须办理由国土局和房管局发放的《房地产权证》。一般重庆买房就需要缴纳契税和大修基金的。这个政策都执行好久了。自己把当时交钱的票据好好看看，如果交了的那就要开发商负责。 要办前者。它可以自由上市交易。后者不可以。
《房产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。主要记载业主所购房地产的房地产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号;宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限;房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。
现在颁发的《房产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作的房地产产权凭证，两者主要区别是《房地产证》同时记载有土地文件和房屋文件，是对土地使用权、房屋所有权统一进行登记。而原《房屋所有权证》则没有记载土地使用权状况 这两者就是包含于被包含的关系，本质区别不大，房产证包含产权证，而产权证的实质作用更大些，以后交易等都起到最关键的作用，没有国土证可以进行交易，但是没有产权证就不行，我们常说的产权证为房屋产权证，而房产证则包括房屋产权证和国土证。 在长沙，两者没有实质性区别，证明该房屋所属权证全称为房屋产权证， 国土证根据房屋产权证的变化而变化。

『叁』 请据实际例子怎样区分使用权处分权

简单一点说，使用权和处分权的区别就在 于使用权时财产所有权还是属于自己，但 是处分权时所有权发生了转移。 例如：你有一栋房子，你住在房子里，房 子仍属于你，是行使了使用权，而把房子 卖掉，这时房子就不属于你，就是处分权 。 所以用钱买东西、捐款后，财产不再属于 你，是处分权。

『肆』 房产登记在别人名下,所有权归被登记人还是实际出资人谢谢！

我国《物权法》关于不动产的规定，是采取书面形式加登记生效。登记人就是房屋的所有人，而实际出资人是无法得到该房屋的，只能要求登记人返还其出资。就算是证明了出资人不是登记人，也法院也不得变更。如果乙将房子卖给丙了，就不存在善意第三人的问题，因为这是房屋所有者与买房者两人之间不动产房屋买卖合同，合同签订并登记后生效。

『伍』 民法中的所有权中的处分权为什么要区分为事实处分和法律处分这样...

在人们的一般观念中，所有权是指一切为人们所拥有、控制的财产权利：不仅包括有体物如土地、房屋、汽车，甚至包括无体物如权利，都归自己所有。但是，在法律观念中，所有权是指对于有体物的所有权。将所有权的客体原则上限于有体物，在立法技术上较为科学，在法理上较为严谨。这是所有权与其他财产权相区别的基本界限。否则，如果认为所有权的客体包括无体物，那么债权、专利权、商标权、人身权都是所有权的客体，不仅法律概念缺乏科学性，而且也会导致适用法律原则的错误。

财产所有权是财产所有人在法律规定的范围内，对属于他的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。所有权属于物权，即直接管领一定的物的排他性权利，与同属于民事权利的债权构成财产权的两个分类。与债权相比，所有权具有以下的特征：

第一，所有权是绝对权。所有权与债权不同：债权的实现，必须依靠债务人履行债务的行为，主要是作为；所有权不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其权利。所有权关系的义务主体是所有权人以外的一切人。他所负的义务是不得非法干涉所有权人行使其权利。是一种特定的不作为义务。基于所有权与债权的这种区别，法学上把所有权称为绝对权，把债权称为相对权。

第二，所有权具有排他性。所有权属于物权，具有排他的性质。所有权人有权排除他人对于其行使权利的干涉；并且同一物上只能存在一个所有权，而不能并存两个或两个以上的所有权。当然，所有权的排他性并不是绝对的。特别是在我国，为了社会公共利益对于集体所有权或个人所有权进行干预是常见的，也是必须的。但是，作为与其他财产权尤其是与债权的区别，所有权的排他的性质还是十分明显的。

第三，所有权是一种最完全的权利。所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配的物权，内容最全面、最充分。它不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括了对于物的最终处分权。所有权作为一种最完全的权利，是他物权的源泉。与之相比较，地上权、地役权、抵押权、质权、留置权等他物权，仅仅是就占有、使用、收益某一特定的方面对于物直接管领的权利，只是享有所有权的部分权能。

第四，所有权具有弹力性。所有人在其所有的财产上为他人设定地役权、抵押权等权利，虽然占有、使用、收益甚至处分权都能与所有人发生全部或部分的分离；但只要没有发生使所有权消灭的法律事实(如转让、所有物灭失)，所有人仍然保持着对于其财产的支配权，所有权并不消灭。当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人。这称为所有权的弹力性。

第五，所有权具有永久性。这是指所有权的存在不能预定其存续期间。例如，不能像约定债权那样，约定所有权只有5年期限。过此期限则所有权消灭。约定所有权存续期间是无效的。

所有权的内窖

财产所有权的内容，是指财产所有人在法律规定的范围内，对于其所有的财产可以行使的权能。权能是指权利人在实现权利时所能实施的行为。民法通则第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的权能包括占有、使用、收益、处分，是为所有权的积极权能。

(一)占有

占有是所有权人对于财产实际上的占领、控制。这往往是所有权人对于自己的财产进行消费(包括生产性的和生活性的)、投入流通的前提条件。

财产所有人可以自己占有财产，也可以由非所有人占有。所有人占有是指所有人自己在事实上控制自己的财产，直接行使占有权能。例如，公民对于自己所有的房屋、家具、生活用品的占有，集体企业对于厂房、机器的占有等。

非所有人的占有，是指所有权人以外的人对于财产的事实上的控制。这种占有可以分为合法占有和非法占有两种情况。非所有人的合法占有，是指根据法律规定或所有人的意思而占有他人的财产，如承租人根据承租合同占有出租人的财产、保管人根据保管合同占有寄存人的财产。非所有人没有法律上的依据而占有他人的财产是非法占有，如小偷占有赃物、未经许可强占他人的房屋。

非法占有又可以分为善意占有和恶意占有。占有人不知道并且不应当知道他的占有是非法的，是为善意占有；占有人知道或应当知道其占有是非法的，即为恶意占有。一般说来，对于他人的非法占有，所有人可排除之，以回复其占有。但善意占有在法律上要受到一定的保护。例如，在请求返还被非法占有的财产时，对于善意占有人为财产支付的必要费用和改良费用，所有人都应当予以赔偿；而恶意占有人则只能请求所有人返还其支付的为保存财产所必需的费用。

(二)使用

使用是依照物的性能和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用是为了实现物的使用价值，满足人们的需要，如使用机器进行生产、使用电视机收看节目、居住房屋、乘坐汽车。使用权能一般是由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。非所有人根据法律或者约定使用他人财产，是为合法使用。例如，国有企业使用归其经营管理的国家财产，承租人依租赁合同使用租赁物。非所有人无法律依据而使用他人财产，为非法使用。例如，未经允许而居住他人房屋、未经批准在国家或集体所有的土地上进行建筑，都是非法使用。

(三)收益

收益，就是收取所有物的利益，包括孳息和利润。孳息分为法定孳息和自然孳息。法定孳息是指依法律关系取得的利益，如利息、租金；自然孳息是指果实、动物的产物以及其他依物的用法收取的利益，如耕种土地收取粮食、采掘矿藏收取矿石。

收益还包括收取物的利润，即把物投入社会生产过程、流通过程所取得的利益。

收益权能一般由所有权人行使；他人使用所有物时，除法律或合同另有规定外，物的收益归所有人所有。

(四)处分

处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。这是所有权内容的核心，是所有权的最基本的权能。处分可以分为事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭。例如，粮食被吃掉，原材料经过生产成为产品，把房屋拆除。法律上的处分是指依照所有人的意志，通过某种民事行为对财产进行处理。例如，将物转让给他人，在物上设定权利(如质权、抵押权)，将物抛弃等等，都是法律上的处分。

由于处分权能是决定财产命运的一种权能；因此，这一权能通常只能由所有人自己行使，非所有人不得随意处分他人所有的财产。例如，保管人将保管物消耗，承租人将租赁物出卖，都是不允许的，都是侵犯他人所有权的侵权行为。只有在法律特别规定的场合，非所有人才能处分他人所有的财产。例如，旅客在包裹中夹带危险品或禁运物品，承运人有权依法处理；在加工承揽关系中，定作方超过领取期限不领取定作物，承揽方有权将定作物出卖。

占有、使用、收益和处分四项权能一起构成所有权的内容。完整的所有权包含上述四项权能。但在实际生活中，占有、使用、收益、处分四项权能都能够并且经常地与所有权发生分离，而所有人仍不丧失对于财产的所有权。例如，保管人可以占有交付保管的财产，承租人可以占有、使用租赁物，而行纪人可以占有、处分委托出售的财产。所有权是对财产的统一的和总括的支配权，而不是占有、使用、收益、处分权能的简单总和；并且，财产所有权具有弹力性，与所有权分离的权能一般地说来最终要复归于所有权；所以权能与所有权的分离并不意味着所有人丧失了所有权，恰恰相反，这种分离本身正是所有人行使所有权的表现。在实际生活中，所有人正是通过这四项权能的分离和回复，发挥财产的效益，以满足自己生产和生活的需要。例如，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用。而自己收取租金。

『陆』 房屋所有权是归名义购买人还是实际购买人所有

房屋所有权证是房权所有人的唯一凭证。很显然，无论处于什么目的内，已都是这套房容屋的唯一所有人，当然！所有权和处置权都归已所有。
如果甲有充分证据证明自己是出资人，那么这也是债务问题，不能等同的将甲也认为是房权的所以人。由此给甲造成的损失当由甲乙双方共同承担。可以根据协商将此房产按份额由甲乙双方按份共有。

『柒』 产权人和房屋所有人有什么区别

产权人和房屋所有人的区别如下：

1、性质不同。

房屋产权人，即代表产权所有人（也就是产权拥有者），法律上认定的是财产（动产与不动产）登记的合法拥有者。房屋所有人指的是“户主”。

2、权利不同。

产权人包括拥有房屋一切权利，同时还包含房屋地契的权利，而房屋所有人只有房屋拥有权，没有地契权利。如果是夫妻共同财产，即使产权证上为一人，也应属于夫妻共同所有。

3、户口关联性不同。

产权人是指该户的户主，与房屋无关，可以既是户主又是房屋产权拥有者，也可以不是户主，却是房屋产权拥有者。而所有人只能是户主。打个比方，如果户主改成你女儿，产权还是你的，房管局网上还是显示是你的房子.

(7)房屋的实际所有权人的处分权扩展阅读：

房产证的登记产权人不一定是房屋所有人，不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，该房屋到底属于谁，还要看该房屋的实际出资人是谁、谁对该房屋一直占有使用等情况来综合判定。

根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该条规定不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力。被告若能提供反证，证明争议房屋的登记的产权人与实际产权人不一致的，应以实际情况为准。

『捌』 房屋所有权转移应如何进行

所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。 根据现行规定，实际的民事关系中，至少有四种情况可以产生房产所有权转移，这四种情况是： 一、受让房产关系中根据合同规定履行完义务而实际交付房产使房产所有权转移; 其根据是，1.有法律根据。中华人民共和国民法通则 第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》已没有必须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定，可以按普通法的规定财产所有权从财产交付时起转移。2.房屋买卖关系已经成立。由于受让双方当事人已经履行完合同义务，交付了房屋，整个房屋买卖关系已经终结，房产双方当事人进行过户登记仅是随附义务，不影响房屋买卖关系的成立。3.出让人已丧失对房屋的占有权、使用权、收益权、处分权。由于出让人已按合同规定实际交付房产，对房屋的占有、使用、收益、处分都没有了，其权利也就不存在了。4..出让人已丧失对房屋的管理权。出让人已按合同规定实际交付房产，不仅对房屋没有了所有权，连管理的资格都没有了。 二、受让房产双方当事人进行过户登记使房产所有权转移; 三、行政行为使房产所有权转移(如房屋拆迁、税务处罚拍卖、没收等); 四、法院裁判使房产所有权转移。 就以上四种情况分析，如果它们在同一的争议关系并列中，从整个法律理论上说，审判权是宪法赋予的国家司法最终权，包含了对行政管理权与私权关系的审查，裁判是司法最终权的体现，所以，裁判使房产所有权转移的形式效力最高。行政管理权是宪法赋予的国家最高管理权，是公权，其效力显然高于下位特别法赋予了房产的过户登记的物权的私权效力和普通法赋予的实际交付房产使房产所有权转移物权效力，但低于国家司法最终权，因为行政权受司法权的制约，行政行为使房产所有权转移的形式效力次之，但比下位物权转移形式的法律效力高。房产的过户登记使房产所有权转移的情况，有特别法的规定(中华人民共和国城市房地产管理法第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度)，是特别法赋予了房产的过户登记的物权效力，具有较强排他性，效力再次之。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产使房产所有权转移的情况，有普通法的规定(中华人民共和国民法通则 第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外)，是普通法赋予的物权效力，效力比房产的过户登记使房产所有权转移的效力又次之。四种产生房产所有权转移形式的法律效力高低是不同的，而不是发不发生房产所有权转移的问题(房产所有权转移有效无效问题是另一法律角度，在此不述)。 传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论，与诉讼时效理论也是相悖的。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产经过两年，只要行为有效，让房人已丧失法律对实际交付房产的所有权的保护，无法拥有该房屋合法产权，该房屋合法产权当然转移。因此，在司法实践中，不应再适用传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论。

『玖』 居住权不能继承，非居住继承人有权继承实际居住使用权吗有权消灭居住继承人实际居住使用权吗

居住权是对特定人设定的，该权利不得转让、继承，只能由权利人享有该权利。所以居住权人没有收益处分的权利，自然不能出租行使收益权，也不能继承、赠予、转卖等行使处分权。所以你与之前的那位朋友说的居住权人有收益权是错误的。
民法典草案规定居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。所以看当时怎么约定的，所谓的非居住继承人这里应该指的是房屋的现所有权人吧，只能按照当时的约定取得实际的居住使用的权利（因为居住权人可能只享有房屋特定区域的居住权），不能违反约定消灭对方的居住权。
不过房子还是可以出卖或出租，因为房屋所有权人有收益处分的权利，只不过违反了与居住权人的约定，所以要对居住权人进行违约赔偿。而且房子拆迁了话，所有权人必然可以得到拆迁补偿款，居住权人的话看拆迁方有无规定了，一般是没有。
至于处分还是有一定限制要进行违约赔偿或者觉得卖不了市场价不要觉得不公平，居住权渊源来自当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权，为使他们生活获得保障，家长往往通过遗赠方式将部分遗产的使用权赠与其他子女。正常情况下约定的应该是享有居住权一直持续到居住权人去世为止，但是房屋是通过继承取得的如果房屋的现所有权人不答应设立居住权的话，可能一开始就继承不到房产，所以遵守当时定下的约定这没什么问题吧。至于居住权人是租客的话，买卖不破租赁的原则在合同期内不能违反，基于契约精神也没什么问题吧。

『拾』 房产登记在别人名下,所有权归被登记人还是实际出资人

房屋所有权证是房权所有人的唯一凭证。很显然，无论处于什么目的，已都是这套房屋的唯一所有人，当然！所有权和处置权都归已所有。
如果甲有充分证据证明自己是出资人，那么这也是债务问题，不能等同的将甲也认为是房权的所以人。由此给甲造成的损失当由甲乙双方共同承担。可以根据协商将此房产按份额由甲乙双方按份共有。