卖房子出让土地使用权面积算吗

㈠ 房地产开发公司卖房子时出让土地使用权吗

卖房屋时同时卖土地使用权。请注意不是出让，应是转让。

㈡ 一个房地产公司是怎么成立的，怎么卖房子的~谁能详细的说说

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税

第七步房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、北京市内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、北京市房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、北京市房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费

第八步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
ps:那个 五证 市房地产开发最重要的五个证书

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产的3要素：实物 权益 区位 其中区位最重要 因为区位不可改变的

至于房地产的起源 呵呵 由于土地是有限的 而且是生产要素之一 所以它就有价格 1981年 中国房地产开发公司 是最早的房地产开发企业

㈢ 买土地70年的是买使用权吗只能买使用权吗比如这土地盖了商品房，过了40年再卖房子是只有30年的

是这样的，是土地的使用权，到期限了，政府会回收土地再次出让，从开发商建房的那一刻算起，包括闲置的年限70年

㈣ 父母卖房子需要子女同意吗

父母的房产卖给子女，在父母拥有独立产权的情况下，是可以直接卖给其子女的，无需他人同意。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条下列房地产，不得转让:

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

(4)卖房子出让土地使用权面积算吗扩展阅读：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

㈤ 卖房人有义务协助买房人办理房屋产权过户和土地使用权变更手续的法律依据

合同法第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人内，买受人支付价款的容合同。
物权法第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

卖房子的人转移房子所有权是他房屋买卖合同的义务，不动产所有权转移以登记为准，所以办理过户登记是出卖人的合同义务。只有办理不动产过户登记，才履行了“转移标的物的所有权”的主合同义务，在约定的时间内，约定不明的在买受人提出要求办理过户后的合理的期间内，出卖人不配合办理过户登记，构成合同违约。

㈥ 房子的面积，是否是把土地证上的使用权面积与分摊面积加一起（我要卖房子）

分摊面积抄 和 占地面积 是两个不同的土地面积概念
分摊占地面积 是看不见的 是你住的那栋楼全体住户共同分摊 整栋楼的占地总面积
这种情况 一商品房 高层建筑 才有的

占地面积 是你独有的 不与别人想干的 这种就多见于别墅 集体宅基地 个人建房等

拆迁面积的计算 取决于房产证 所登载的建筑面积 几乎与土地证的使用权面积无关
不用担心

㈦ 房子协议没到期可不可以卖房子

国家规定房产土地出让金使用70年，到期后国家如收回土地，则给予相应的补偿。
土地政策：

内外商投资企业使用国有土地，一律执行省最低出让价格。通过出让方式取得的土地使用权，10年内免交土地使用费，10年后减半征收。土地出让金可分期付款，一次性缴纳出让金的，可给予一定比例的补贴。土地出让期限最长为70年。通过租赁方式使用国有土地的，10年内租金可减20-50％。为了启动停产企业的生产而使用原国有企业或集体企业所占用的国有土地，出让金或租金可给予一定比例的优惠。
内外商在符合土地利用和水土保持总体规划、不造成环境污染的前提下，开发荒山、荒沟、荒地、荒滩（简称"四荒"，此外，还包括荒丘、荒坡、荒沙、荒草和荒水等）用于发展种植业、养殖业、农产品加工的项目，所用"四荒"属于集体的，其使用形式及价格由投资者与当地农村集体经济组织或村民委员会商定，使用期限最长可为50年；所用的"四荒"属于国家的，可采用出让方式交投资者使用，出让金可按国家和省规定标准的1-10％征收。在旅游区的投资项目和对我方企业以闲置场地、厂房作价入股所上的项目，土地出让金按国家和省规定标准的30％征收。
另外，对外商投资分别在200万美元以上的项目，市政府分别提供5000平方米、10000平方米、20000平方米的土地使用权，其土地出让金全部返还给企业，用于发展生产。

到期土地的续期问题该怎样解决？

大陆的土地出让制度在很大程度上借鉴的是香港的官地批租制度，故了解一下香港土地到期后的处理方式很有必要。香港的到期土地续期处理主要由《政府租契条例》、《新世界土地契约（续期）条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，并在土地注册处登记簿上注明。另外，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3％。有学者把“新地税”视为年地租，其实二者区别很大。按照香港法律，差饷为房产年度总租金的5％，依此换算，续期土地业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5‰、市场地价的0.1‰。而按照年地租理论，每年缴纳的地租是由市场地价还原转化而来的，故年地租标准要远远高于新地税标准。所以，香港土地续期按年度缴纳的新地税在很大程度上仅具象征意义。这种续期制度形成的历史背景，是1973年九龙地区业主与政府因为续期补地价问题发生的冲突。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。对照内地的前述规范，有这么几个问题值得讨论：

其一，土地续期是否需要申请？我觉得，在地少人多的中国，公寓楼是城市住宅的主要形态。在这种一栋楼宇、多元产权的情况下，土地管理机关（在绝大多数情况下）所要面对的是一块土地存在成千上万个需要办续期的土地使用权人。要求业主统一集中申请，基本不可行；而倘若部分业主申请续期，部分申请国家收回并补偿地上附着物，其处理的执行难度和行政成本是可想而知的。照我看，不如允许期满自动续期，续期合同的权利义务设定可维持原合同，并办理相应登记。若有公共利益需要的，则不论是否续期，均可办理征用，无需跟“续期”挂钩。

其二，续期支付的出让金该依什么标准？按《暂行条例》第41条的字面理解，似乎应该与新出让的采用同一标准。这里就存在一个矛盾，按照房地产估价原理，续期土地其上有他人拥有所有权的建筑物，则宗地地价必然低于同等条件下的新地地价，续期补交的与新出让新交的采用同一标准显然不合理。何况，对续期土地国家无需增投开发费，而对新出让地国家多会投入一定的开发费和征地费。因此，续期支付的出让金理应低于新地出让金。

其三，续期土地还缴不缴城市建设配套费？据我国土地管理的实际，许多城市都把地价款分成土地出让金、土地开发费与城市建设配套费。在形成了这么个结构关系的情况下，土地出让后，在大部分城市还得另行缴纳城市建设配套费。然而，据各地相关规定，在改扩建房屋时，其原有建筑面积部分的城市建设配套费是可免交的。援此，则土地续期也无需再行缴纳城市建设配套费。

购房者利益受损 住宅土地使用权年限难达70年
【新桂网】【来源： 新京报 】【字体：大 中 小】【颜色：红 绿 蓝 黑】
2005-01-23 14:32

●从开发商拿地到销售通常会间隔一至三年，无形中使住宅土地使用权年限受损

●70年后，房子随土地被收走的可获国家补偿，否则可重新办理土地使用权出让手续

除了销售不畅的尾房、空置房外，一些新建商品房的开发土地实际上也已闲置了许多年，购房者买了这样的房子，其土地使用权年限已不足70年。而70年后，我们的房子又该如何处理？是被收回，还是有别的办法，业内对此看法不一。

“受“损”调查”

空置房住宅土地使用年限更少

70年年限是从开发商拿到土地使用权证算起，项目从开发到销售通常会间隔1至3年，这也就意味着住宅的土地使用年限减少了

根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

北京市建委公布的房地产信息显示，2004年北京市空置一年以上的商品房共计299.3万平方米。天鸿集团尾房超市提供信息显示，天鸿尾房超市目前对存量房的消化每年大约可达到200-300套，每套房产价格在20万- 150万元之间不等，这些存量房多是空置3-10年的商品房，空置在5年以上的商品房几乎占到了60%.眼下，该集团对存量房的消化已成主业务。据该集团部门经理葛怀恩介绍，北京市专门做存量房业务的代理行极少，天鸿在这一领域的业务有继续拓展的趋势，从目前该集团业务量来看，空置房销售面积只占北京空置房面积的2%—3%.记者从多方了解中获知，在目前存量房交易过程中，买家对所购商品房的土地使用年限提出异议者甚少。葛怀恩对此分析认为，由于存量房本身就比在售商品房便宜，在价格上占有优势，通常为现售商品房价的85% -90%，类似于二手房，所以很少有人对房屋土地使用年限“较真儿”。

法律界人士在接受采访时普遍表示，目前这一问题的市场反应尚不明显。北京汉卓律师事务所律师秦兵称，因土地使用权使用年限而产生的咨询或投诉虽然有，但比较少。一方面是消费者法律意识的薄弱，另一方面还亟待出台相关的强制性规定。

“损失承担”

立项变更造成业主损失开发商须负责

需由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

据了解，立项变更至少造成土地开发周期延长，使业主的“使用权”因此“缩小”。北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏向记者解释，公民和单位对于土地的使用可以通过划拨、出让、转让的方式取得土地使用权；集体所有土地向本集体组织成员转让时，必须先通过征用手续转为国有土地。国有土地使用权自划拨或出让开始计算使用期限，而土地使用权应随地上房地产一并转移。

“如果立项发生变更的原因是由开发商引起的，那么损失的利益，自然应由开发商来承担。”秦兵表示。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。

“如果能将存量房视为类似于二手房的物业进行投资，是比较明智的想法。”葛怀恩认为，买房者购买存量房主要是为了投资，在与开发商谈判房价时，更多的只能依靠自己的判断去衡量物业折旧、土地使用年限损失等决定房价的相关因素，通常很难在房价上占到“便宜”。另外，他还指出，买房者在注意到土地使用年限上无形中缺失了一部分的同时，也应考虑土地价格上涨等因素，这样一来，即使开发商能为前期土地使用承担责任，在经济利益上会让利消费者，但土地价格、住房价格与供求之间的波动都有可能再次影响到房价。

“解决途径”

透明市场行情健全评估机制

土地使用权年限是影响房屋评估价值的一个重要因素，但目前法律对此尚存空白

北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春同时指出，在这一情况上，政府目前无法强行干涉，而若强行干涉也未必利于市场的良性发展。眼下，较为可行的办法是，政府加强信息的公开和及时性，给消费者一些有针对意义的参考指标，使其对特定区域的住宅售价、开发量以及不同时期开发项目的市场行情，都能做到详细的了解和认知，然后再通过这些参考信息指导购房，在必要的情况下以此为导向与销售方交涉谈判。另外，还应该健全市场评估机构，适当拓展其业务范围，特别是咨询业务。就目前来看，评估、中介、法律等相关途径较高的收费标准都制约了消费者自身权利维护意识的形成。北京市力行律师事务所律师曹岩也认同，在影响房屋评估价值方面，土地使用权年限是一个重要的因素。

在销售市场上，二手房较一手房价格要便宜些，而尾房由于某些特定弱势造成难销，所以价格也会相应低一些。但若从土地使用权损失角度来看，目前尚没有具体价格折算标准。对此，21世纪不动产北京区域总部咨询顾问段劲松表示，根据土地出让金进行实际折算的方式，目前操作中的可行性不大。而之所以20世纪70年代的房子不如80年代的房子价格高，一个很重要的原因就是涉及到了土地使用年限问题，但以此为依据进行实际折算很困难，而且法律对此尚存空白，目前只能通过二手房、空置房与在售商品房之间的性价比得出较为合适的交易价。

“律师坦言”

消费者很难得到赔偿

律师认为，最妥善的办法就是尽可能签订详细合同，多少变被动消费为主动消费

秦兵指出，根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。

据了解，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。这在近期可能不会得到重视。

冯长春表示，在住宅土地使用权年限问题上，更多的是买卖双方信息不对称。

消费者在很大程度上属于被动消费，即便发现合约上有不利于自己的细节，但若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设定的“霸王条款”。冯长春指出，虽然现在名为买方市场，但实际上消费者缺乏更多的主动权。

“从法律上讲，因土地使用年限导致的业主利益受损，应由开发商承担。”但秦兵认为，目前由于缺乏相应的规范，而现实情况消费者又处于弱势地位，所以很难得到赔偿。

未来设计

70年后，我们的房子怎么办？

▲设想1房随地走，国家给予一定补偿

业界认为，尽管目前尚无具体政策出台，但随着时间的推移和局部矛盾的显露，这一问题会得到有效解决，只是暂不排除短期内引发争议和投诉的可能。秦兵指出，由于土地是国家的，业主只是拥有土地使用权，并且是附年限的。从理论上讲，70年届满后，国家可以收回土地使用权，业主也可以再次向国家交纳土地使用费用。

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。

▲设想2产权人重新签订土地出让合同

邓泽敏表示，土地使用权期限届满之后，国家将收回土地，产权人则可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。如果70年后由于城市建设或其他政府行为要拆除房屋，收回土地，同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的补贴。

当然在这70年的时间中，随着城市的发展需要，有可能会在这方面制定更加完善的政策，更好地保护消费者的权益。

▲设想3等待当届政府出台适宜政策

21世纪不动产天鼎龙加盟店经理郭胜阳表示，依据目前的拆迁政策来看，由于房屋土地使用年限问题给购房者造成明显经济利益损失的可能性不大，除非涉及到未来遗产继承等方面的问题。目前尾房销售也好，商品房销售也好，更多都是市场在起主导作用，有一些存量的房子位置、朝向等都好，在价格上是无法与土地使用年限折算对等的。

今典集团董事长张宝全表示，涉及到商品房土地使用年限等问题，需要上端、中端、下端单位及个人的共同努力，从长远来看，开征物业税将是一项行之有效的解决办法。但目前政府还没有出台相应的法规，且距离商品房土地使用70年限期还很遥远，现在探讨为时过早。“土地使用权年满70年后，一旦业主对补地价的具体细则接受不了，有可能引发一定层面的社会问题。但政府应该会在适当的时机出台相关政策，这也是一个必然。”冯长春认为，购房者无需在70年后的住宅使用权方面太过未雨绸缪。

政府声音

目前还没有相应法规加以约束

买家买到的不是实实在在的70年，大部分原因是由于房屋建成的滞后性造成的，房屋建成之前的土地使用权损失一般由开发商承担，从公平角度来讲，也有政策法律方面的原因。大部分业内人士认为，应对开发商与政府的法律义务关系作出明确规定。

记者在采访时试图了解有关职能部门对相关投诉的明确说法。北京市建委新闻处负责人表示，房屋买卖双方的交易属于市场行为，买家意愿与开发商达成一致交易即成功，否则交易不发生。

该负责人同时还表示，目前尚未接到过相关问题的投诉，对此暂时也无更明晰的对策。

北京市建委市场一处相关人士同样直言不讳：这纯粹属于市场行为，如果出现双方意见不一致，只能通过协商解决，目前还没有这方面的法规条文加以约束。

律师说法

应完善“期满后如何再办手续”方面的立法

曹岩认为，法律法规的制定，应考虑社会实际发展状况和市民的生活需求。虽然现在还没产生太多纠纷，但快到土地使用权年限届满时期，人们的这种疑问就会越来越多，所以至少应该在“现有期限届满后、如何继续办理土地使用权”等方面完善立法、增加可操作性。

我国土地公有制决定了业主只能拥有土地使用权。

秦兵认为，现在的问题是在将来的房屋市场价格中如何体现这一个因素，这是需要规范的，因为房屋价格包括了土地成本，但这个成本是有年限的。因此，年限的不同自然应当影响到房价，目前尚无此方面的规定，应当说是一个缺陷，国家会在此方面进行规范。

㈧ 我买的房子开发商土地使用权只有十年,现在土地使用权到期了,我想卖房子该咋办

这种十年期的小产权房，住住可以，想卖出有点麻烦。如果想卖，首先必须申请使用权延期，但不是这么简单的，否则开发商当时也不会办十年的土地使用权了。除非买家无所谓，私下购买你的使用权，否则过户是个问题。

㈨ 我买的商品房,但是土地使用权到期了,请问我想卖房子还怎么办

那你就要到土地使用部门。把土地使用期限续鉴然后在进行变买？

㈩ 卖房子要交哪些税费

一、卖普通住宅所需缴纳的税费：

发票工本费=2.5元×1件;

合同印花税=车位价×0.05%(无车位免征);

营业税及附加=全额×5.65%(5年以内售出按照全额的5.65%征收,个人转让自用5年以上的普通住宅免征);

个人所得税=所得额×20%;若不提供发票，则按合同价*1%。(个人转让自用5年以上是家庭唯一生活用房所得，不负担个税，否则仍需交纳。)

二、卖非普通住宅所需缴纳的税费：

发票工本费=2.5元×1件;

合同印花税=车位价×0.05%(无车位免征);

交易手续费=建筑面积×2.5元;

营业税及附加=全额×5.65%(个人转让5年以上的非普通住宅，若能提供发票则按差价征);

个人所得税=所得额×20%;若不提供发票，则按合同价*2%。(个人转让自用5年以上是家庭唯一生活用房免征)。

(10)卖房子出让土地使用权面积算吗扩展阅读

除了需要缴纳的税费之外，在卖房子交易过程中，咱们可能还会涉及到一些其他的费用，比如律师费，有中介介入的情况我们还需要支付中介服务费，或者是与买家合同约定中著名的其他费用。

1、订立买卖合同：房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

2、接受房地产交易管理部门的审查：房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。

3、立契过户，缴纳税费：房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

4、办理产权转移过户手续：房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

参考资料

网络-二手房交易税费