转让土地使用权纳税义务发生时间

① 2009年1月1日营业税改革内容

解读新《营业税暂行条例》和《实施细则》
新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称新条例和新细则），已分别以中华人民共和国国务院令第540号和财政部 国家税务总局第52号令予以公布，自2009年1月1日起施行。新旧条例和实施细则的主要变化及影响是：
（一）纳税地点表述有调整
原营业税暂行条例规定纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。新修订的营业税暂行条例第十四条规定：1、纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。2、纳税人提供建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。3、纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。4、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
新旧条例比较后可以看出，原条例是以劳务发生地为原则确定纳税地点，由于在实际征管中，很多应税行为（例如设计、咨询劳务）无法判断其劳务发生地究竟在哪里，因此税务机关在此情况下大多会以其机构所在地确定为纳税地点。因此，为了方便征管，新条例关于纳税地点的确定原则是：如果能准确界定行为发生地的，其纳税地点以行为发生地为准（例如建筑业、销售或出租不动产、土地使用权等）；如果不能准确界定行为发生地的，其纳税地点一律以机构所在地或者居住地为准。
（二）纳税义务发生时间进一步明确
新修订的营业税暂行条例第十二条规定营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税的扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
（三）营业税起征点以不同税目营业额合计数为依据
新修订的营业税暂行条例第十条规定纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。新修订的细则第二十三条补充规定营业税起征点是指纳税人营业额合计达到起征点，营业税起征点的适用范围限于个人。
（四）纳税申报期限延长至15日
新修订的营业税暂行条例第十五条规定营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税。
（五）调减一项按差额征收营业税项目
新条例第五条中关于差额征收营业税的项目，由原来的六项调整为只有五项。将旧条例第五条第四项“转贷业务，以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额”予以删除。该项在实际执行中仅适用于外汇转贷业务，造成外汇转贷与人民币转贷之间的政策不平衡。因此，删除这一项不仅简化了税制，彰显了公平，更有利于该项业务的协调发展。
另外新条例第六条对第五条进行了补充，明确规定“纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除”。这一规定，对差额征收营业税扣除凭证问题进行了明确。企业取得的扣除凭证只有符合第六条规定的，才能按差额征收营业税。
（六）调增一项免征营业税项目
新条例第八条中关于免征营业税的项目，由原来的六项调增至现行的七项，增加了“（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品”项。
该规定已在《关于对中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税的通知》（财税〔2002〕157号）中明确，此次上升为条例，法律效力提高，对境内保险机构的发展以及促进对外贸易具有积极意义。
（七）扣缴义务人规定变化较大
新条例第十一条增加了“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人”的规定，删除了旧条列第十一条第一项“委托金融机构发放贷款,以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人”和第二项“建筑安装业务实行分包或者转包的,以总承包人为扣缴义务人”的规定。
（八）将外商投资企业和外国企业纳入征管范畴
新条例删除了旧条例的第十五条“对外商投资企业和外国企业征收营业税,按照全国人民代表大会常务委员会的有关决定执行”的规定，意味着新条例同样适用于外商投资企业和外国企业，为内、外资企业营造了公平的税收环境。
（九）境内应税劳务界定有新规定
新修订的营业税实施细则第四条规定在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：1、提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；2、所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；3、所转让或者出租土地使用权的土地在境内；4、所销售或者出租的不动产在境内。
原细则关于境内应税劳务的认定主要以所提供的劳务发生在境内为准，即以劳务发生地为原则划分境内劳务和境外劳务。而新细则将其修订为提供或者接受劳务的单位或者个人在境内的表述，即以纳税人机构所在地或者居住地为主要判断原则。此外针对无形资产转让的特点，将原细则条款“所转让的无形资产在境内使用”修订为“所转让的无形资产的接受单位或者个人在境内”，即不再强调所转让的无形资产是否在境内使用，只要受让方是我国居民纳税人即属于征税范围。
（十）个人无偿赠送不动产或者土地使用权纳入征税范围
新修订的营业税实施细则第五条规定纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：①单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；②单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；③财政部、国家税务总局规定的其他。
为了堵塞个别纳税人借假赠与不动产或土地使用权偷漏税的税收政策漏洞，新细则将原细则中仅限于单位赠与不动产要征税的范围扩大到单位和个人，即单位和个人赠与不动产或土地使用权都要缴纳营业税。
（十一）混合销售行为处理有特例
新修订的营业税实施细则第六条规定一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。
与原细则比较，新细则继续维持对混合销售行为处理的一般原则，即按照纳税人的主营业务统一征收增值税或者营业税。但鉴于销售自产货物并同时提供建筑业劳务的混合销售行为较为特殊，作为例外情况，对其采用分别核算、分别征收增值税和营业税的办法。
（十二）兼营应税行为未分别核算的不再一并征收增值税
新修订的营业税实施细则第八条规定纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
（十三）新细则第十条，修正了纳税人的认定标准。
不再强调是否独立核算，而是将“依法不需要办理税务登记的内设机构”排除在纳税人之外。
（十四）重新规定了承包、承租、挂靠方式经营的营业税纳税人
新修订的营业税实施细则第十一条规定单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
（十五）新细则第十六条增补了建筑劳务（不含装饰劳务）营业额的规定
即“营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”取消了“纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。”这个过时的老规定。
（十六）新细则第十七条对娱乐业的营业额列举增加了“茶水”、“鲜花”、“小吃”三个项目。
（十七）扩大了金融商品转让的征税范围
新修订的营业税实施细则第十八条规定外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务。货物期货不缴纳营业税。原细则明确金融商品转让的种类仅罗列了外汇、有价证券、期货三样，随着新的金融衍生产品层出不穷，新细则在条款中增加了“等金融商品”的表述，扩大了应税金融商品的范围。
（十八）调增了营业税起征点
原细则规定的营业税起征点，是1993制定的。我国目前的经济发展状况发生了较大变化，新细则第二十三条，实事求是地调增了营业税起征点：1、按期纳税的，由原细则规定的月营业额200－800元，调增至1000－5000元；2、按次纳税的，由原细则规定的每次（日）营业额50元，调增至100元。这一调整，对拉动内需、进一步调动小规模企业的生产经营积极性，具有重要意义。我省从2009年1月1日起按期纳税的营业税起征点为5000元，适用范围包括个体工商户和个人。
（十九）改变了建筑业、租赁业纳税义务发生时间
新细则第二十五条明确规定：1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
原细则仅仅是规定了上述的第1种情形（即转让土地使用权或者销售不动产），采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“财税〔2003〕16号文”曾规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。因此，新细则改变了建筑业、租赁业应税劳务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间。即从2009年1月1日开始，建筑业、租赁业发生应税劳务而取得的预收账款，收到预收账款的当天就产生了纳税义务。否则，纳税人存在着较大的涉税风险。
（二十）强化了机构所在地补征税款的措施
新细则第二十六条，提出了纳税人未按照《营业税暂行条例》第十四条规定，进行申报纳税的处理措施：纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。这一规定，堵塞了个别纳税人在劳务发生的、土地或者不动产所在地逃避履行纳税义务的“漏洞”，强化了在其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款的法律责任。

② 纳税人将不动产或土地使用权无偿赠与其他单位或个人，其纳税义务发生时间为转移当天但是没有从别人那...

按当地的市场评估价格来计税。办理不动产或土地使用权转移手续时，要求对该不动产或土地价格要进行评估的。

③ 转让土地使用权或者销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为什么的当天

纳税义务发生时间
营业税的纳税义务发生时间为营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。对预收的工程价款其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。除转让土地使用权、销售不动产、提供建筑业或者租赁业劳务外，纳税人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。

④ 转让土地使用权或者销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为什么的当天

纳税义务发生时间 营业税的纳税义务发生时间为营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。对预收的工程价款其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。除转让土地使用权、销售不动产、提供建筑业或者租赁业劳务外，纳税人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。

⑤ 企业取得土地使用权证的时间晚于实际开发时间，如何确定土地使用税纳税义务发生时间

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：（1）如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化。（2）权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。（3）状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到土地部门办理手续，也应判定发生纳税义务。

房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关判定的焦点。如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时，则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。

⑥ 有偿取得土地使用权的，城镇土地使用税纳税义务发生时间怎么定的

根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（回财税〔2006〕186号）第二答条规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。

⑦ 广东取得土地使用权的土地使用税是以哪个时间作为纳税义务发生的时间

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税版〔2006〕186号)文件第权二点规定：“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。因此，取得土地使用权的土地使用税纳税义务发生的时间为合同约定交付土地时间的次月起开始缴纳。

⑧ 买第一套房和买第二套房税费差多少

买第一套房和买第二套房税费差距在于契税、其他税费都一样：首次购普通住房征收契税的标准：90平方内1%、90平方-144平内1.5%，非首次购房按3%缴纳，非普通住房按3%缴纳；

首次购普通住房征收契税的标准：90平方内1%、90平方~144平内1.5%，非首次购房或超过144平按3%缴纳，非普通住房按3%缴纳。

计税依据

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

(8)转让土地使用权纳税义务发生时间扩展阅读：

征收管理

1、纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2、纳税期限

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

3、纳税地点

契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

4、征收管理

纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。

纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

参考资料来源：网络-契税

⑨ 土地、房屋承受方（购买方）如何缴纳契税

一、定义：

契税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

二、纳税义务人：

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

1、境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权；

2、单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；

3、个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。

三、征收管理：

1、纳税义务发生时间：契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

3、纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

4、征收管理：纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

⑩ 土地使用权转让营业税纳税义务时间是否适用孰先原则

1、土地使用权转让营业税纳税义务时间适用孰先原则。
2、“收讫营业收入款项”和“取得索取营业收入款项凭据的当天”的含义以及处理的原则，是“收讫营业收入款项的当天”和“取得索取营业收入款项凭据的当天”往往不一致，应适用孰先的原则，即如果“收讫营业收入款项的当天”在“取得索取营业收入款项凭据的当天”前的，以“收讫营业收入款项的当天”作为纳税义务发生时间；反之“收讫营业收入款项的当天”在“取得索取营业收入款项凭据的当天”后的，以“取得索取营业收入款项凭据的当天”作为纳税义务发生时间。

3、条例：
第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
实施细则
第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。