房产的真实所有权人能否排除执行

A. 房屋存在买卖合同,买主已经实际居住,但是没有过户,法院能否执行

根据买卖合同内容执行，如果合同内没有商榷过户结束前的具体事项，房屋实际使用权应属房屋产权证主人。

根据《物权法》：

第二十条

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第三十九条

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条

所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

根据上述条例，产权在没有过户的情况下，房屋使用权依然属于卖方。

(1)房产的真实所有权人能否排除执行扩展阅读：

如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。

1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。

2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的 （故意隐瞒未取得预售许可证的除外）

5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

6.不能或不能按期办理产权过户的。

7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

8.合同中约定的其它退房条件出现时。

9.延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。

B. 房子所有权是多人的,法院可以强制执行吗

1、法律从来没有规定被执行人只有一套住房时不可以强制执行
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中，规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时又规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

2、什么是被执行人及其抚养的家属所必需的居住房屋?

司法实践中一般是这样掌握的：

a、是否有能力租赁房屋居住?任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;

b、如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，(该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋

另外，如果被执行人的房屋设定了抵押，则不考虑是否必需的问题。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”注意，这里已经没有再提到“必需”的问题，只是同时又规定，对已经设定抵押的被执行人居住的房屋，在六个月内不得强制迁出。就是说给被执行人六个月的宽限期，过了六个月的宽限期，可以强制迁出。

因此，如果被执行人的房子为别墅或其本身具有相应的收人能力可以租房，那么人民法院可以强制执行该套房屋。

C. 房屋所有权人排除妨害请求权是否应先确权

房屋民事纠纷可以协商解决，协商不成可诉讼至人民法院调解或判决。若涉及产权侵占纠纷是需要确权的，其它妨碍居住影响居民正常生活的纠纷不一定房屋确权，只要损害实际存在有书证物证人证就行。

D. 名义下的房产所有人和房产的实际出资人在房产上的法律效力究竟是怎样

1、对外也就是第三方，以房屋产权登记的所有权人为准，认定其权益。

2、对登记产权人和实际出资人之间而言，双方的具体权益义务取决于可能证实的双方的约定。如果实际出资人向登记产权人主张权利，却又无法提供足够的证据，

一般其主张无法得到法律的认可。如果有足够的证据，且双方的约定又不违反法律强制性规定，经法院审理后，可能会支持其诉求，比如把房过户。

(4)房产的真实所有权人能否排除执行扩展阅读:

按照房产性质将房屋所有权分为以下几类：

（1）公有房产，即国家房屋所有权和集体房屋所有权以及建筑物区分所有权。其客体包括房地产管理部门直管的国有房屋，

国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋，以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。

（2）私有房产，即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民，包括华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。

（3）中外合资房产，即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投资拥有的房屋。

（4）外资房产，即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。

（5）其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋，如宗教组织拥有的房屋。

E. 被执行的房产和地皮不是同一个人的，地皮所有权人能申请法院执行的房产搬迁吗

地皮人当然有全可以到法院申请，让房屋所有人进行拆迁的。具体你们是怎么签的？协议还要看具体内容。如果要是有期限限制的话。没有超过期限。要包赔人家一定的损失，如果到了期限可以无偿让他挪走。

F. 如何判断案外人能否排除未经物权登记的实际

裁判主旨
被执行人原对涉案财产所享有的权益也是仅以其与名义登记权利人之间约定的形式，而非以登记的形式存在的，其不是物权登记意义上的所有权人。在购房人与名义登记权利人签订《房屋买卖协议》并支付购房款后，实际权利人也认可了该房屋买卖行为。故按照各方当事人之间的约定，此后实际权利人对涉案房产已不再享有民事权益，而代之以购房人对该房产实际享有民事权益。另在涉案房产查封时，该房产仍然登记在名义登记权利人名下，申请执行人对涉案房产主张强制执行的权益，不能超越原实际权利人自身对涉案房产的权益，而取得优于购房人所享有的民事权益，故应认定购房人所享民事权益能够对抗申请执行人的执行权益。
案例索引
《郭远、林州市农村信用合作联社汇丰信用社执行异议之诉案》【(2017)最高法民再240号】

争议焦点
如何判断案外人能否排除未经物权登记的实际权利人为被执行人的强制执行？
裁判意见
最高院认为：本案中，一审法院执行机构依据查封前房屋登记名义人李东顺确认涉案房产实际所有权人为程江龙的调查笔录，裁定查封涉案房产，符合《查封规定》第二条关于对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封的规定。但是，该条规定的作用主要是作为查封当时初步的判断标准，而且其所处理的是被执行人与登记名义人之间的关系，即在第三方登记名义人认可标的物实际权利归属于被执行人的情况下，不能否定人民法院的查封权力。本案重点是在被执行人程江龙与登记名义人李东顺之外，还涉及一个房屋买卖合同关系。在房屋买方郭远提出异议后，在异议审查中尤其是在执行异议之诉程序中，并不能将对作为出卖人（被执行人）的财产予以查封时的依据，作为最终判断买方（案外人）权利是否存在及能否对抗卖方债权人执行的标准。案外人执行异议之诉的本质要求不是对执行标的物所有权归属进行表面的简单判断，而在于判断案外人对执行标的是否享有某种正当的民事权益，该权益是否足以对抗债权人发动的强制执行程序。
根据一、二审法院查明的事实及再审中各方当事人的陈述，本案可认定登记在李东顺名下的案涉房产在查封前由郭远购买并实际占有的相关事实：2010年10月14日，郭远与李东顺、董雪香签订了一份《房屋买卖协议》，李东顺、董雪香将涉案房产卖给郭远，价格为60万元。郭远陆续支付了房款，李东顺出具了收到60万元房款收到条。该房屋已经交付给郭远，郭远已经占有使用。由此，郭远拥有对涉案房屋占有使用及请求办理过户登记的权利。
在判断案外人郭远基于其向被执行人购买不动产所享有的民事权益是否足以对抗债权人汇丰信用社执行的法律适用问题上，应当看到，《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定主要是执行程序适用的审查标准，而并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。在执行异议之诉中简单套用该标准，虽然在很多情况下能够解决问题，但并非在所有情形下都是适当的。异议之诉中应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态、被执行人对执行标的的权利状态，以及申请执行人债权实现的权益进行查明和比较，综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。二审法院认为郭远未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错，故其权益未达到法律规定的排除执行的条件，系单纯在《查封规定》第十七条的范围内考虑的。该条规定对于涉案财产直接登记在被执行人名下的情况，其适用更具合理性。申请执行人对于涉案财产请求执行的权利，本质上来源于被执行人自身对于该财产所享有的权利。本案中，被执行人程江龙原对涉案财产所享有的权益也是仅以其与李东顺之间约定的形式，而非以登记的形式存在的，其不是物权登记意义上的所有权人。在郭远与李东顺、董雪香签订《房屋买卖协议》并支付购房款后，程江龙也认可了郭远与李东顺、董雪香之间的房屋买卖行为。故按照各方当事人之间的约定，此后程江龙对涉案房产已不再享有民事权益，而代之以郭远对该房产实际享有民事权益。2013年5月6日法院对涉案房产查封时，该房产仍然登记在李东顺名下。一审法院认定本案房产查封时，从物权方面和债权方面看，均应认定房产不属于程江龙所有，于法有据。此种情况下，汇丰信用社对涉案房产主张强制执行的权益，不能超越程江龙自身对涉案房产的权益，而取得优于郭远所享有的民事权益，应认定郭远所享民事权益能够对抗申请执行人汇丰信用社的执行权益。二审法院忽视了查封时被执行人程江龙对涉案房产的民事权益状态，简单适用《查封规定》第十七条，属于适用法律错误。

G. 夫妻对于房产的分割协议能否排除强制执行应该如何判断

如未离婚，则夫妻之间的协议无法对抗第三人，不能排除法院执行。但是也要具体情况具体分析，如系离婚协议，且协议在前，债务在后，且系非因夫妻双方原因导致无法过户的，可以考虑排除执行。

H. 人已出售但未过户的房产，法院可以执行吗

对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为前后两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。
司法实践中，此类执行案件涉及标的额大，多数情况下被执行人另无财产可供执行，卖房款也因转移而执行困难；另一方面，如果第三人支付了全部价款，合同项下不动产因出售人的其他债务被查封执行，买受人利益将无法得到保障，对买受人也不公平。此外，被执行人与案外人串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，利用《查封规定》第17条规定，将被查封的房屋、土地所有权等不动产转移藏匿，逃避执行的现象并不鲜见，因而在适用《查封规定》第17条时，要正确理解本规定与物权法不动产物权登记生效原则的关系，准确把握本规定的适用范围，对价款支付、占有情况、第三人对未办理产权过户有无过错的证据进行综合审查，确认是否形成完成的证据链条，预防滥用本规定逃避执行，维护当事人的合法利益。
一、《查封规定》第17条与物权法第九条的关系
2004年出台《查封规定》之前，执行中被执行人将房屋、车辆出售并交付第三人，甚至第三人又转卖给他人，但过户登记手续却一直没有办理，依然登记在被执行人名下，上述财产能否执行，不同法院有不同的认识，甚至同一法院前后做法也不一致，因而造成执行中的混乱。实际上，争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。物权法实施前，我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定，一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准，未办理过户登记手续的，所有权尚未转移，但在案件执行中，在第三人无过错的情况下，如对该类争议标的不加以区别，一律执行明显有失公平。《查封规定》17条的合理之处，在于前后两个部分区分规定，能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则，在实质上突破登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护，即只要满足《查封规定》第17条设置的条件，即使交易的不动产没有登记过户，也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。有观点认为，尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。[1]笔者对此予以赞同。
物权法于2007年10月1日起施行，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认，依此规定，双方签订不动产买卖协议，虽买方支付了对价，如未进行产权转移登记，产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。
物权法施行后，登记生效原则有了明确法律规定，因而对《查封规定》第17条是否与物权法产生冲突见仁见智。笔者认为，尽管物权法2007年才开始施行，晚于《查封规定》的出台，但不动产登记生效原则在我国一直存在，物权法只是加以确认。《查封规定》第17条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此，应将其理解为物权法第九条但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则的例外规定，二者之间并不矛盾，还有助于交易的安全。
二、支付全部价款的理解
价款是否支付是判断合同真实性的重要依据，而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。
关于如何理解全部价款，有两种不同意见。一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价，另一种意见认为对第三人是否支付全部价款的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或约定的义务，只要没有违背上述义务，即使其支付的确系财产总价而言的部分价款，也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的全部价款。笔者认为，物权法第九条已规定不动产物权登记方生效，虽该条亦明确法律另有规定除外，但对《查封规定》第17条进行扩大解释与适用无疑将对不动产登记生效原则造成冲击，且《查封规定》第17条分为前后两个层次，对付款情况已做区分，因此对全部价款应做严格解释，控制适用范围。
本案中，房屋买卖合同涉及总金额达26万元，陈某仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。
三、对实际占有的理解
笔者认为，从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现，当然属于占有人对物进行控制、使用的体现，因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。
本案中，一审法院于2011年11月29日查封争议房屋，陈某举示其与他人签订的住房租赁合同，该租赁合同签订时间为2013年3月29日，同时陈某在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于2013年3月19日起缴纳物管费，这两个时间均晚于法院查封时间。在查封之前陈某是否占有、适用争议房屋，除张某、赵某口头陈述之外，无其他证据佐证，且赵某举示的物管费收据证实在2013年3月19日前的物管费系赵某缴纳，二审法院认定陈某系在法院查封后才实际占有房屋是合理的。
四、对第三人有无过错的理解
第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。
出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理，但无论基于何种理由，该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。此种情况下，系由第三人之外的因素导致产权登记未过户，则第三人无过错。在法律明确规定登记方能生效的情况下，权利人应当积极行使其权利，在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。

I. 对于法院已经裁定判决房屋所有权归属，能否依据裁定生效判断房屋所有权转移

对于法院已经裁定判决房屋所有权归属，并不是根据裁定生效判断房屋所有权转移，只有根据法院的执行裁定书和协助执行通知书去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记后才能判断所有权转移生效。

房屋所有权转移登记办理材料：

1、《房屋所有权登记申请书》；

2、申请人身份证明；

3、房屋所有权证；

4、证明房屋所有权发生转移的材料；

5、门牌号码使用证；

6、增值税发票、完税证明；

7、商品房提交维修基金合同书和专用发票；

8、其他必要材料（视具体申请登记事项而定）。

(9)房产的真实所有权人能否排除执行扩展阅读

《房屋登记办法》

第三十五条

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十一条 申请登记应提供的必要材料

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十四条 登记效力

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

J. 租赁查封的房屋能否对抗强制执行

法院在某民事案件执行过程中于年依法查封了被执行人甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）名下的一处楼盘，2006年，该楼盘经法院拍卖，由乙公司买受，乙公司与法院办理交接时，发现甲公司于2005年将法院查封的若干间房屋分别租赁给几位不知情的第三人，租期有的长达十年之久。虽经法院公告公示乙公司为现房屋所有权人，但各租户均不配合与乙公司重新签订租赁合同或腾退房屋，导致乙公司不能实现对房屋的实际占有和控制权。现乙公司申请法院将租房人予以腾退，在法院张贴出限期腾退房屋的公告后，租房人提出执行异议，认为其已签订合同并交纳房租，法院应维护其租赁使用房屋的权益。 执行结果： 经法院查明，甲公司是在未经法院许可的情况下私自将法院查封的房屋予以租赁，该租赁合同不受法律保护，租房人提出的异议不成立。在公平、公正、维护稳定的主导思想下，法院经过与乙公司和各承租人沟通，针对承租人的不同情况分别予以解决：对希望继续租赁的租户，敦促其与乙公司重新签订租赁合同并交纳租金，乙公司适当给予优惠；对同意自行腾退的租户，乙公司支付部分装修补偿金；对既不交租金又无理拒不腾退的占房人，法院进行强制执行。 法官评析： 法院依法采取查封、扣押、冻结等强制措施的财产，应当予以公示，公示后在采取强制措施期间，任何人未经法院允许，不得对该财产作出转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 从合同效力上看，本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部门予以登记备案，并张贴公告，通过这些形式进行公示，该房屋属限制流通物，被执行人未经法院允许无权处置。被执行人私自将房屋进行出租，所签订的租赁合同无效，承租人如在签订合同时为善意，不了解房屋真实状况，可通过法律程序追究被执行人合同无效导致的损失，但法院有权依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 因此，经法院拍卖，乙公司为合法买受人，拥有房屋产权，有权向法院主张排除妨害，法院也应当维护强制查封的效力和买受人的合法权利，在调解无效的情况下，对非法占房人予以强制腾退。 一般情况下，买卖房屋大家都会比较谨慎，而且涉及到产权是否能够办理过户，购房人都会事先了解所购房屋的产权情况，但租赁房屋时人们往往会忽略这一问题。从本案可以得出教训，想要租赁房屋，承租人应当通过正当的中介渠道，中介公司会事先查明房屋的权属和状况，保证合同的有效性。如果自己直接向出租人租赁，也应去房屋管理部门查询清楚，即使出租人确是房屋所有人，如该房屋属司法机关采取强制措施的财产，也不得承租，避免因合同无效导致其权益受到侵害。 （作者单位： 北京铁路运输中级人民法院）