房屋侵权法

『壹』 房屋权属登记的赔偿责任

房屋权属登记错误的法律分析
[6]依据我国《城市房屋权属登记管理办法》第三条之规定：本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。同时，我国物权法也规定了不动产统一登记制度和登记机构的行政性质。由此可见，房屋权属登记，是房屋登记主管部门依照相关权利主体的申请，运用职权对相对人的权利状态的一种确认，是典型的行政确认行为，体现了是国家运用公权力对市民社会的干预和管理，以保护公民的财产权益，维护社会的交易稳定。从中可以看出房屋权属登记行为是行政机关基于行政职责而作出的具有行政法效果的强制性的单方服务行为。所以说，把房屋权属登记行为认定为行政行为更为妥当一些。
（二）房屋权属登记错误的原因
物权法第二十一条对登记错误发生的原因进行了概括，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误登记的人追偿。从中我们可以看出，登记错误发生主要有三种情况：第一，就是登记申请人采取欺骗等手段造成错误登记；第二，就是因登记机构工作人员疏忽等过失造成错误登记；第三，就是登记申请人与登记机构工作人员恶意串通造成错误登记。不管是因为当事人的原因还是因为登记机构的原因，或者是二者的原因，造成他人损害的，就会产生损害赔偿责任承担的问题。因当事人原因产生的赔偿责任是民事侵权责任，应适用民事诉讼程序；因登记机构原因而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，应启动行政诉讼程序；因二者共同原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，非连带责任或按份责任，此时也应适用行政诉讼程序，只是登记机构先行赔偿之后可以向造成错误的申请人进行追偿。
房屋权属登记错误的赔偿责任
一般而言，追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任，应当具备以下四个要件。第一，登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为，造成了登记权利人与实际权利人不符。第二，登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意，明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。如果申请人善意无过失，不知该行为会侵害他人财产权而为之，不承担赔偿责任。比如抵押权人拿着被抵押人提供的文书去登记机构办理登记，结果证明被抵押人提供的文书是虚假的，但抵押权人并不知情，那么该抵押权人不承担赔偿责任。第三，登记申请人的错误登记造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失，如果并没有产生损害后果，那么申请人也不承担赔偿责任。第四，错误登记行为与损害后果之间具有因果联系，即实际权利人的损失是由于申请人的错误登记行为而引起的。综上可以看出，通过错误登记侵害他人的财产权益，是平等民事主体之间的侵权纠纷，适用民事诉讼程序便可达到对受害人的救济。
国家赔偿责任
尽管房屋权属登记，调整的是市民社会平等民事主体之间财产权利状态，登记错误赔偿责任，弥补的是公民受损的财产权益，但并不能据此就认为房屋权属登记即为民事行为，由此产生的赔偿责任即为民事赔偿责任。我国物权法已经明确区分了因登记申请人的原因和因登记机构的原因造成的登记错误所产生的赔偿责任，前者是平等民事主体之间的侵权纠纷，所以是民事侵权赔偿责任，后者是因登记机构违法实施行政行为而产生赔偿责任，是典型的行政侵权赔偿责任。前也已经论及，房屋权属登记行为是一种行政确认，所以因登记机构的不当行为而使权利人遭受损失的，属于国家赔偿责任，适用行政诉讼程序。由于国家赔偿法第28条第七项明确规定只对受害人的直接损失进行赔偿，据此便有学者认为把登记机构登记错误而产生的赔偿责任认定为国家赔偿责任不利于充分保护受害人的权益。而且国外也有用民事诉讼来处理国家赔偿问题的，如日本，建议用民事诉讼来处理登记机构的赔偿问题。其实保护受害人的权益，不能扭曲现有的法律框架。在现有的法律制度下，把登记机关登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任，是符合现行法律制度逻辑的，因不法行政行为导致公民财产损害产生国家赔偿责任。至于赔偿直接损失无法充分保护受害人的利益，国家赔偿的实现难度比较大，那么是完善国家赔偿法的问题，二者不能混为一谈。所以说，把房屋权属登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任更为妥当一些。

『贰』 关于房屋损害侵权有哪些法律规定

侵权责任法、物权法、合同法、城市房地产管理法、土地管理法、最高院房屋买卖司法解释等等。

『叁』 房屋法律问题

先找对方谈谈，给他们说点好话，拿点误工费给他们，到国土房管部门去把【房地产证】户过了。只能是农户过农户，非农户不能卖农户的房子哦。
如你们好话说尽对方也不愿意去的话，那就只有向当地法院起诉对方，要求对方协助过户。
打搅了，谢谢！

下面两个案例，你看了后会明白一些维权问题，相信对你有一定的帮助。
一、《买房50年后遭遇违约！产权没过户，房子该归谁？》
50年前，老王花400元买了村里一套房屋；50年后，卖方却翻脸不认账，领走了8万多元的拆迁补偿款。
老王说：“房子我已经买下了，拆迁款怎么你们领呢？”卖方却说：“你办理过户了吗？房子在谁名下，政府拆迁补偿款就应该归谁。”无奈之下，近日王老汉只能起诉到海沧区法院。
买房50年后遭遇违约
据老王说，1959年6月7日，海沧区洪塘村的王老汉与张先生的父亲老张签订了一份购房买卖协议书，约定老张将其名下的两间房屋出让给同村村民王老汉永久居住，王老汉依协议支付400元。房屋买卖协议签订以后，王老汉及其妻子、岳母就一直居住在这两间房屋内，他的岳母今年已经95岁高龄。但是，这一笔买卖成交后，双方在50年时间里都没有办理过户，据王老汉说，是因为当年大家都觉得没有过户的必要，都是村里人互相信任。王老汉没有想到，他认为可以信任的交易50年后会遭遇违约。原来，老张去世后，他的儿子小张不认账了。
2008年，王老汉向老张购买的房产因政府建设用地需要被征用。按征用拆迁协议的约定，拆迁货币补偿款安置方式是3026元/平方米。因老张已故，其名下的房屋由其儿子张先生继承，有关的拆迁补偿款全部被张先生领走了。“代领”以后，张先生拒绝将拆迁房屋补偿款支付给王老汉。王老汉起诉到法院，要求张先生支付拆迁补偿款8万多元。
产权没登记 物权归谁？
据了解，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的买卖必须以登记为生效要件，登记是法律规定的物权公示方式，不动产买卖未经登记则不发生所有权转移的效力。因此，本案争议的关键是房屋的所有权是否发生转移。
对此，被告方认为，房屋的所有权没有发生转移，因为没有证据证明原告进行了不动产登记手续，既然所有权没有发生转移，那么因房屋而产生的一系列收益也就自然与原告无关，原告50年前所签订的购房合同仅仅得到了该房屋的使用权，因此不能获得拆迁补偿。
但是，原告王老汉一方则认为，买卖行为发生在50年前，不能够以现在的法律标准来要求50年前的交易双方，而应当从当时的交易习惯来考量，也应当认定讼争房屋的所有权已经发生转移。
法官说法：尊重50年前的交易习惯
经审理，主审法官最终采纳了原告方的观点，认定房屋的所有权已经发生了转移，并判定征地补偿款项归王老汉所有。法官说：“这个判决既考虑到了50年前的社会经济活动交易习惯，也维护了社会的公序良俗和正常的社会交易。”
法官认为，王老汉一家人一直实际居住讼争房屋，也实际支付购房款，房屋买卖合同已实际履行。虽然没有证据证明已办理房屋产权过户登记手续，但王老汉向老张购房及在讼争房居住已有50年时间，在所在的村委会具有公开的展示性，能够满足物权排他性的要求，符合物权公示原则，应当认定物权变更发生了效力，王老汉取得了讼争二间房屋的所有权。现讼争房屋被征收拆迁，张先生取得的拆迁补偿应当归于王老汉。因此，法院近日作出一审判决，要求张先生支付拆迁补偿款80086元。

二、《未办理更名过户的房产究竟归谁所有》
【基本案情】原告（郭骁）与被告（宋刚）原系同事关系，2006年8月16日双方签订房屋转让协议一份，约定宋刚将其所有的坐落于沈河区31号私有房屋（建筑面积91平方米，以下简称争议房）转让给郭骁，价款为193,000元。原、被告双方签字。协议签订时，原告已支付全部房款，被告也将房屋交付原告，但因营业税原因，双方约定暂不办理过户手续。原告取得房屋后，一直以自己为出租人经中介将房屋出租给他人使用。
2008年9月5日，本院对被告宋刚的弟弟宋毅因拒不履行李会军诉宋毅民间借贷一案的生效判决，对其予以司法拘留。第二天被告宋刚及其妻子孙云共同出具担保书，以争议房为宋毅担保，承诺如宋毅在2009年2月16日前未偿还欠款，愿以该房抵偿欠款三十万元，并将房产证、契证原件交到法院，法院对宋毅提前解除强制措施，并对争议房进行了查封。2009年3月2日，因宋毅未按承诺偿还欠款，2009年3月3日，本院作出（2009）皇执590号民事裁定书。裁定执行担保人宋刚、孙云应当履行义务部分的财产（争议房）。执行过程中，2009年3月11日，原告郭骁向本院执行局提出异议，法院于2009年3月29日以（2009）皇执590号执行裁定书，裁定驳回郭骁的异议。之后，郭骁作为原告遂向本院起诉，要求确认争议房的所有权，并要求被告宋刚将争议房所有权过户至其名下。
另查，原告郭骁取得房屋后，于2007年4月以被告宋刚名义用争议房抵押，向中国建设银行沈阳市南湖科技开发区支行贷款150,000元，该贷款一直由郭骁偿还。
【原审判决结果】驳回原告郭骁的诉讼请求。
【原审判决理由】法律规定，不动房物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中原、被告签订的房屋转让协议，是双方当事人真实意思表示，为有效合同。虽然原告已交付了全部房款，被告也交付了房屋，但这属一种为物权变动即房屋所有权转移这一结果的原因，是一种债权。 法律规定所有权的转移、必须经登记这一公示行为才能生效，现原、被告并未办理过户登记手续，故合同有效，但该争议房的所有权并未转移到原告，原告要求确认争议房所有权的主张不符合法律规定，本院不予支持。关于原告郭骁要求被告宋刚将争议房过户至原告郭骁名下的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。本案争议房现因被告原因由法院依法查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七规定“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政相关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”故原告的该请求现属法律上不能履行，本院对该请求不予支持。原告待该原因消除后，可另行主张权利。
【上诉人郭骁的主张】认为一审法院判决错误。请求依法确认该房产为郭骁所有，判令宋刚办理相关手续，确认在该房产上设立的他项权利无效。
【二审改判情况】 撤销本院（2010）皇民二初字第1号民事判决书；确认坐落于沈河区31号私有房屋归上诉人郭骁所有；被上诉人宋刚在本判决生效之日起十日内将争议房的所有权变更登记至上诉人郭骁名下。
【二审改判理由】 在（2009）皇执590号执行案件中，作为执行法院的原审法院，针对本案上诉人郭骁提出的异议涉及的权属关系只作形式上的审查，而不作实体审理。因形式上该房屋所有权人确未登记在郭骁名下，原审法院裁定驳回了郭骁提出的执行异议，正因为该执行裁定不能对本案所涉房屋权利归属作出实体处理，郭骁方向原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条的规定提起了本案的案外人异议之诉，请求对诉争房屋权属进行确认。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权上的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。综上，郭骁要求确认争诉房屋所有权的诉讼请求有法律依据。
关于本案诉争房屋即坐落于沈河区31号私有房屋的所有权归属问题，郭骁与被上诉人宋刚之间关于本案诉争房屋的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭骁交纳了购房款，宋刚交付了房屋，双方已实际履行了合同的主要义务，应当继续履行，共同办理房屋所有权更名过户登记。宋刚在已将诉争房屋交付给郭骁明承诺随时配合郭骁办理更名过户手续的情况下，表明宋刚以转让的方式将房屋所有权转移给郭骁是其真实意思表示，事实所有权应为郭骁所有，宋刚将诉争房屋作为执行财产担保显然违反了合同约定，侵犯了郭骁的事实所有权。综上，郭骁的诉讼请求存在事实和法律依据，本院予以支持。
关于诉争房屋已被人民法院查封的问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，郭骁已经支付全部房屋价款并实际占用，虽未办理过户登记手续，但郭骁与宋刚之间的《房屋买卖协议书》明确约定宋刚随时配合郭骁办理更名过户手续，因此，对诉讼房屋人民法院不应查封，作为执行法院的原审法院对本案诉争法院应当解除查封。
【二审改判关键】二审查清本案的法律事实，是郭骁作为案外人对他人间案件涉及自己财产的权利而提起的一种新型诉讼。二审法院在确定本案的法律关系后依法改判。
二审认为执行异议涉及诉权属关系只作形式上的审查，不审查实体。执行局驳回郭骁的异议是正确的，此时郭骁只有依法提起诉讼，只有经过案件的实体审理才能确定争议房的权属关系。之后，依照最高法院的司法解释将争议房确定为郭骁所有，从而导致全部改判。
【问题一】 什么是案外人异议之诉，有何法律渊源？
所谓案外人异议之诉，就是在他人已发生的诉讼中，就其涉及的财产标的物，案外人认为执行标的物应为自己所有而以他人诉讼的双方为被告依据法律规定向执行法院提起的一种确认之诉。这是修改后的民事诉讼法中所规定的一项新的诉讼种类。民事诉讼法第204条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这条明确规定了案外人的诉权，可以提起的仍为一种民事诉讼，同其他一审程序一样仍属二审终审制。在确权过程中，例如涉及本案的房屋买卖关系的确权问题，应当依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，即被执行人购卖第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，郭骁与宋刚间的房屋即属于此情况。
【问题二】本案谁是侵权人？
本案争议房宋刚已出卖给了郭骁，但是宋刚仍用此房作为担保物，此时宋刚是侵权人，侵犯了郭骁的所有权。
【问题三】“没有办理过户”仍可确权的法律依据
根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，郭骁已经支付全部价款并实际占用，虽未办理过户手续，可确认争议房为郭骁所有。
【问题四】事实所有权的含义
不是规范的法律术语，是指在民事法律行为中，买卖双方对物权的真实意思表示，该表示可以作为事实一种民事法律事实，它不同于已被法律确定的所有权，事实所有权属于所有权的一种动态形式。本案中，郭骁对争议房具有事实所有权，它还需要法律程序才能转化为排他性所有权，即经过办理更名过户手续，该所有权就被固化。

『肆』 被侵权人并非房屋产权人可以作为原告吗

律达网：
人一出生就有民事权利能力，有民事权利能力就可以当原告，当被告。所以无民事行为能力人被侵权可以做被告，但是其监护人要承担代理责任。

『伍』 小产权会影响到侵权法吗

1. 什么是小产权？
   答：目前一些城市郊区出现一种“小产权”的房屋，也称“乡产权”，即指建设在农村集体土地上的房屋，不能取得土地证、房产证等合法凭证，不能进入交易所办理转让、抵押手续，不能办理登记过户，权属不具有法律效力，常由当地乡镇的政府部门向购房人发放的房屋产权证明，与国家依法颁发的房屋所有权证对称，所以简称“小产权”。
   2.小产权房屋有什么特征？
   答：小产权房屋有以下特征：小产权房屋建房的土地是农村集体的土地，有村级集体土地或者村民小组的土地，其中有农民的宅基地，有未转为建设用地的耕地、荒地、甚至其中还有基本农田：这种建房用地未经过县级人民政府国土部门批准出让，不能取得土地使用证，是现行法律明文禁止的行为。
   小产权房屋建房未经县级规划部门审批，未报房地产行政主管部门办理登记手续的，不能取得国家承认的房屋所有权证。
   小产权房屋以乡镇的政府或某机构的名义印制并盖章的小产权证，发给购房户作为房产证明，在某乡镇内承认，但不具有法律效力，不受国家法律保护。
   3.购买小产权房有什么风险？
   答：其一，小产权房屋没有国土证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款，不知道要交多少。
   其二、小产权房屋没有产权证，外来人员购买后居住时一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。
   其三、没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋不能得到拆迁安置补偿。 其四，这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押；
   其五，小产权房一旦因房屋遇到产权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷，都不能依法对抗第三人，因为房屋本身未受法律保护。
   建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。来源重庆律师网页链接4、小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
   首先应当明确小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房

『陆』 房产灭失有法律法规吗

房产灭失引起和牵涉到的法律法规很多，主要有物权法及其司法解释、合同法、侵权责任法等规定。
物权法是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。
合同法是为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设制定的法规。

侵权责任法是为保护民事主体的合法权益，明确侵权责任，预防并制裁侵权行为，促进社会和谐稳定，而制定的法律。
《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交 付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百四十二条 规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之 后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 也规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的 除外。”
上述规定不仅适用于动产，同样适用于不动产（房屋），自卖方实际交付 不动产给买方占有时，风险移至买方。即交易房屋毁损、灭失的风险，在交 付使用前由卖方承担，交付使用后由买方承担；买方接到卖方的书面交房通 知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的 交付使用之日起由买方承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 也就是说，如无特别约定，在卖方将房屋交付给买方以后，房屋毁损、灭失 的风险就转移给买方了。

『柒』 房屋租赁适用侵权责任法第三十七条吗

不适用的，房屋租赁适用一般的民事责任或约定
侵权责任法
第三十七条 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

『捌』 房屋侵权赔偿的申请的法律程序（要不要

要向法院申请委托鉴定机构对房屋进行评估作价，建议委托当地律师处理。

『玖』 有没有关于房屋侵权的法律

您指的是哪一方面的侵权？ 部门法的话针对所有权属变更包括在《物权法》，房屋买卖又涉及《合同法》，房屋的抵押担保又涉及《担保法》。
很多时候涉及到不动产纠纷的，不是单纯的用一部部门法就能够说清的。