不良资产合同
1. 不良资产处置过程中存在哪些风险
一、关于转让合同效力问题
1、关于金融资产管理公司以明显不合理低价向非金融机构转让不良资产，合同是否应认定无效问题。有观点认为，该转让合同导致国有资产流失、损害国家利益、违反我国合同法第五十二条的规定，应认定转让合同无效。但反对观点认为，通过打包出售、拍卖、招标等方式转让不良资产形成的债权，是金融资产管理公司的常见处置方式。这种方式可以动员社会资源参与不良资产处置，为国家政策所允许，不违反法律、行政法规的禁止性规定。因买受人购买的是不良资产，故其转让价格与原来的价格有较大差距属正常商业行为，是风险投资，不能因买受人因此盈利就认为国有资产流失。不应认定转让合同无效。
2、关于未经金融主管部门许可，商业银行将其借款合同项下的到期债权转让给非金融企业的转让合同的效力认定问题。第一种观点认为，转让协议应认定无效。理由是：第一，由贷款形成的债权及其他权利只能在具有贷款业务资格的金融机构之间转让，否则，极有可能导致我国金融秩序的紊乱;第二，目前，我国法律仍禁止企业之间相互借贷，如果认可商业银行将其债权随意转让给非金融企业，就可能出现企业以此为合法形式掩盖相互借贷的非法目的;第三，中国人民银行办公厅相关文件对此有禁止性规定;第四，作为国有银行的分支机构，在未经许可、未履行拍卖程序的情况下，将银行债权转让他人，可能导致国有资产的流失。第二种观点认为，转让协议应认定有效。理由是：第一，我国法律法规没有关于商业银行不得将其借款合同项下债权转让给非金融企业的禁止性规定;第二，中国人民银行办公厅相关禁止性文件不属于法律法规;第三，受让方受让的债权为一般债权，其行使权利行为并不属于经营商业银行业务;第四，商业银行将其债权等值转让给受让方，不会造成国有资产的流失，不会导致金融秩序的混乱。
二、关于债务人可否享有优先购买权问题
第一种观点认为，在金融资产管理公司向社会转让不良资产时，应赋予债务人优先购买权。这样处理既可以挽救企业濒于破产，促进社会稳定，又可以有效防止恶意串通侵吞国有资产，有利于案件执行。第二种观点认为，不应给原债务人优先购买权。原因在于：法律并未规定该种优先权形式，若赋予债务人优先购买权，无异于鼓励其恶意逃债。
三、关于受让主体是否享有相关实体和诉讼权利问题
有观点认为，关于金融资产管理公司将因不良资产形成的债权转让给非金融机构的情况下，受让方能否要求变更诉讼及执行主体问题，并无明文规定。司法实务中，应明确受让方可否参照相关司法解释的规定，申请变更诉讼及执行主体，债权转让公告是否具有通知效力等问题。
四、关于转让程序问题
由于不良资产形成的债权的转让涉及国有资产流失等问题，亟须相关立法及行政法规对该债权的转让程序进行明确规定，如明确定价标准、评估程序等。
2. 金融企业不良资产可以转让给普通主体吗
可以，但是要分情况。
可以的情况如下：
1、商业银行所享有的不良债权亦是普通的债权，应当适用《合同法》关于债权转让的规则。《合同法》第79条规则：债权人能够将合同的权益全部或者局部转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)依据合同性质不得转让，例如当事人基于信任关系而订立的拜托合同、雇用合同及赠与合同等;(二)依照当事人商定不得转让;只需当事人的商定是真实的意义表示，且不违背法律制止性规则，该等商定应当有效。(三)按照法律规则不得转让。商业银行将其不良债权转让给非金融机构的，目前尚没有法律或者行政法规对此做出明白的制止性规则。因而，只需商业银行不良债权的转让不在上述制止转让的情形之列，即应当认定转让行为有效。即使中国人民银行对此作出了相关的规则，由于其不属于法律、行政法规的范畴，也不应影响转让行为的效能。
2、商业银行将其债权等值转让给受让方，不会形成国有资产的流失，不会招致金融次序的紊乱。
3、 银行转让详细债权的行为属于债权人将合同权益转让给第三人，并非向社会不特定对象发放贷款的运营性活动，不触及从事贷款业务的资历问题，并不违背最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不出借借款的应如何处置问题的批复》有关企业借贷合同违背有关金融法规，属无效合同规则。
不可以的情况如下：
1、受让方主体资历存在障碍。
金融业是一种特许行业，放贷收息是运营贷款业务的金融机构的一项特许权益。因而，由贷款而构成的债权及其他权益只能在具有贷款业务资历的金融机构之间转让。未经答应，商业银行不得将其债权转让给非金融机构。与此相关的法律规则有：《金融机构管理规则》中国人民银行对金融机构实行答应证制度。对具有法人资历的金融机构颁发《金融机构法人答应证》，对不具备法人资历的金融机构颁发《金融机构停业答应证》。未获得答应证者，一概不得运营金融业务。《银行业监视管理法》第19条规则，“未经国务院银行业监视管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”。《贷款通则》第21条规则，“贷款人必需经中国人民银行批准运营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人答应证》或《金融机构停业答应证》，并经工商行政管理部门核准注销”。上述规则均明白指出，贷款等金融业务只能由具有特许资历的金融机构来运营，其他任何单位或者个人不得从事相关业务。如商业银行将不良债权转让给非金融机构的，该受让方因不具有金融业务资历，违背了国度的法律的强迫性规则，而招致债权转让行为无效。
2、可能构成企业间借贷。
假如商业银行将其持有的不良债权转让给非金融机构，则受让债权的企业成为新的债权人，对原借款人享有债权，原来贷款合同的主体将变卦为非金融机构，将构成企业间借贷。最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不出借借款的应如何处置问题的批复》中指出，企业借贷合同违背有关金融法规，属无效合同。假如认定商业银行与非金融机构的债权转让合同有效，将与“非金融企业之间不得借贷”的规则相悖。由此招致银行向其他非金融企业转让债权的合同无效。
3、不良债权转让的定价问题。不良债权的定价问题属于世界性难题，目前尚未有国际公认的定价规范和程序，不良债权定价已成为不良资产处置中的最大艰难。况且，《贷款通则》规则，除国务院决议外，任何单位和个人无权决议停息、减息、缓息和免息;未经国务院批准，贷款人不得豁免贷款。而既然是不良债权的转让，通常是回收有艰难的债权，不论是作为转让方的债权银行，还是作为受让方的企业，均希望采取打折的方式停止，依照账面价值转让不良债权简直是不可能的。而在《贷款通则》如此严厉的禁令之前，以市场化方式转让不良债权的道路是行不通的。
4、核销方面的障碍。财政部发布的《金融企业呆帐准备提取及呆账核销管理方法》规则，金融企业经采取一切可能的措施和必要的程序之后，契合下列条件之一的债权方可认定为呆帐：(一)借款人和担保人依法宣布破产、关闭、解散并终止法人资历的;(二)借款人死亡;(三)借款人遭受严重自然灾祸或者不测事故;(四)借款人和担保人已完整中止运营活动、终止法人资历的;(五)借款人冒犯刑律，遭到制裁，财富缺乏出借债务又无其它债务承当者的;(六)经法院对借款人、担保人强迫执行、裁定执行终结的;(七)金融企业对抵债资产小于贷款本息差额的局部;(八)因开立信誉证、办理银行承兑汇票发作的垫款;(九)经国务院专案批准核销的债权。由于财政部规则了严厉的贷款核销条件，对除此之外的贷款损失，将招致无法核销的结果，因而，也在客观上限制了银行的不良债权转让操作。
5、关于银行债权转让的国有资产流失问题。既然是不良债权转让，那么债权资产的实践收回率就不可能到达100%，但是另一方面，在转让过程中，的确存在国有资产流失的现象。有的债权受让人以相当于不良债权百分之几、以至更为低廉的价钱购置不良债权，然后向债务人主张全额债权，成为另一种“一案暴富者”。国度国有资产管理局《关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》规则：“…… 在停止国有资产产权转让时，违背国度规则或超越法定权限，将国有资产低价出让或无偿转让给非全民单位或者个人，形成国有资产权益损失的”，属于国有资产流失行为，将遭到国有资产管理部门的查处。假如商业银行停止债权转让的，将触及到债权转让给非国有企业的国有资产流失问题。最高人民法院于2005年3月16日发布了《关于在民事审讯和执行工作中依法维护金融债权避免国有资产流失问题的通知》，把依法维护金融债权，避免国有资产流失提到一定高度，而且对当前审理和执行触及金融不良债权案件中呈现的新状况、新问题提出了明白的请求。在不良债权转让过程中，可能面临国有资产流失的风险。作为国有银行的分支机构，在未经答应、未实行拍卖程序的状况下，将银行债权转让别人，可能招致国有资产的流失。
3. 不良资产的抵押问题和解决办法都有哪些
一、同一财产重复抵押与抵押重复登记的问题
当遇到同一财产向两个以上债权人抵押的，若要实现抵押债权，拍卖、变卖抵押财产所得，应区分以下几种情况；同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同均登记并有效，清偿顺序以登记在先为准，先登记的抵押权可以对抗后登记的抵押权；如果同一财产向两个以上债权人抵押的，其中一个抵押合同登记，另一个抵押合同未登记，那么未登记的抵押权不得对抗已登记的抵押权；如果同一财产向两个以上债权人抵押的，两个以上抵押权均未登记，债务的清偿按照合同签定时间的先后顺序清偿；同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
二、抵押的财产被查封，不影响抵押权的实现
抵押人与抵押权人签订抵押合同时，去有关部门履行了登记手续，抵押合同生效。抵押合同生效后，抵押的财产因其他原因，被人民法院查封或冻结，抵押权人还能实现自己的抵押债权吗？这是我们在不良资产处置过程中曾经遇到过的问题。当抵押的财产被人民法院查封时，有的抵押权人非常焦急，担心已担保的财产流失。其实，遇到这种问题不必惊慌，因为最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定，“已经设定抵押的财产被采取查封，扣押的财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。
三、破产企业中被抵押的财产，不参与破产财产的分配
《破产法》规定，破产企业的财产已设定抵押的，该抵押财产不属于破产财产，抵押权人即债权银行对该财产具有优先受偿权，但抵押权人在破产还债案件受理后至破产宣告前请求优先受偿的，应经人民法院准许。
四、流质契约条款不受法律保护
流质契约是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定，债务履行期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移于抵押权人所有。我国《担保法》第40条规定，禁止流质契约。流质契约为大多数大陆法系国家所禁止，许多国家立法上禁止流质契约，其目的在于保护债务人的利益。债务人负担债务，在多数情况下都是因为一时经济上的困难，往往以经济价值较高的财产抵押担保较小的债权，如果在抵押合同中约定了流质契约条款，将使债务人蒙受较大的损失，所以许多国家立法禁止流质契约。在不良资产的债权中，有的抵押合同中约定有流质契约条款，依据我国法律规定，该条款无效，不受法律保护。
五、同一债权，既设立抵押担保又设定保证担保，抵押权实现的问题
不良资产中的有些债权，设有双重担保。双重担保的形成，源于商业银行发放贷款时，要求借款人除提供保证担保，还要求借款人提供财产抵押担保。当债权到期，债务人不能清偿债务时，担保人将承担清偿债务的责任。这里的担保人包括保证人和抵押人。
对于双重担保的债权，我们应首先区别抵押人是主债务人还是第三人。如果抵押人是第三人，第三人与保证人的法律地位一样，处于平等地位，债权人对此具有选择权，当债务人不履行债务时，债权人既可以请求保证人承担保证责任，也可以请求抵押人承担担保责任。如果抵押人是主债务人，那么保证人与抵押人就不处于同等的法律地位。因为各国立法都遵循物权优先的原则，我国立法也不例外。
六、地上物抵押，土地使用权未抵押；土地使用权抵押，地上物未抵押，抵押权实现的方法
根据法学理论上物的不可分原则，主物用于抵押时，主物抵押的效力及于主物的从物。土地使用权用于抵押，它是主物，其地上建筑物为从物。土地使用权抵押的范围及于从物，即土地上的建筑物。土地上的建筑物用于抵押，它是主物，其所占用的土地为从物，土地上建筑物抵押的范围及于从物，即该建筑物所占用的土地使用权。抵押物中的主物与从物不可分原则，为我国立法所肯定。
七、同一债权既设定留置、质押、又设定抵押、保证担保，抵押权实现的问题
资产处置的实践中，同一债权有时既设定第三人保证，又设定物权担保。担保物权主要是指抵押、质押和留置。根据法学原理，同一财产上物的担保中的抵押、质押或者留置等担保物与其他担保并存时，担保物权优先于其他担保权。但是，法律另有规定，依照法律法规行使权利。
不良资产的担保中，如遇到同一财产既有物的担保又有保证担保的，实现担保权时，我们应首先看合同的约定，如果合同约定的担保为按份担保，既同一债权，担保是按份额约定的，那么以合同约定为准，实现担保权。
八、抵押设定后，抵押物出租，或者出租后的抵押物又设定抵押的，抵押权实现的问题
在不良资产债权中，曾经遇到过这样的情况，有的财产，在设定抵押前已经出租。财产出租后，抵押人（借款人或第三人）与抵押权人（债权人）约定，将财产抵押给抵押权人，这种情形不影响租赁合同的效力，但是抵押人有义务将同一财产又抵押的事实通知承租人。债务人到期不能履行清偿义务的时候，抵押的财产可以依据法律条款拍卖、变卖或者协议报价以物抵债。抵押权实现后，租赁合同未到期，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
4. 如何规避不良资产处置中的法律风险
不良资产处置的风险多种多样，但目前在操作时应特别注意规避债务追索和资产处置两个方面的法律风险。
债务追索是债权人依法享有的向债务人追索债务的权利，它具体又包括主债权、从债权和债权人的其它权利三个方面。
1、主债权。指依照法律规定债权人应当向债务人主张的权利。一般来说，不良资产的主债权比较清晰，但也存在不明确的情况，如债务人与债权人在债务本金和利息的计算上可能产生不一致，这就要求依法正确主张债权本金和利息。另外一种特殊情况，是由于债务人的合并、分立、重组等债务人的法律主体可能发生了变化，如债务人尚未进行债务清算就被有关主管部门撤消的，对此，应根据国家有关法律规定，将其主管部门或债务变更后的当事人作为偿债主体进行追索。此外，向主债务人主张债权应当在法律规定的诉讼时效期间内，否则，就会失去法律的保护。
2、从债权。它具体包括保证债权、抵押债权、质押债权三种，其中抵押债权和质押债权在债务追索中的法律性质相近。
所谓保证债权，是指设定了保证担保，债权人可依法向保证人主张权利的一种债权。按照国家法律规定，保证人应当在合同约定的保证期限内依约承担保证责任。否则，就构成违约，就要承担相应的违约责任。据此，我们应当在合同约定的保证期限内向保证人及时主张权利，否则，就会失去保证合同效力，就不能依法追究保证人的保证责任。对保证合同无效的保证人，也可依法追索其相应的赔偿责任。此外，在对保证人的债务追索过程中，也要注意债权主体和债权金额的确定问题。
所谓抵押(质押)债权，是指在债权上设立了抵押或质押担保的债权。一般来说，提供债权抵押或质押的是债务人自己，有时候也有第三人提供抵押品或质押品的情况。在债务人提供抵押品或质押品的情况下，虽然债务人本身已经承担了偿还债务的义务，但由于债权人(抵押权人或质押权人)对抵押财产或质押财产有依法处分权和优先受偿权，因而抵押权或质押权的有效与否，对最大限度地维护债权人的合法权益，具有十分重要的意义。
3、其他依法应当承担债务的责任人。如根据国家有关法律规定，股东或投资人应当在其出资或约定出资的额度范围内对外承担民事责任，在股东或投资人出资不实或出资后抽逃资金的情况下，债权人可依法向股东或投资人追索相应的连带责任。又如承担验资责任的会计师事务所，应当对其验资的注册资本的真实性负责，在资产处置中，若发现虚假出资或验资不实，可依法追究会计师事务所相应的赔偿责任。
对于资产处置方案的制订和确立，李志强认为应注意以下几点：首先，方案所采取的资产处置方式必须符合国家法律规定。根据国家有关法律规定，一般可以采取的资产处置措施主要有：债务重组、以物抵债、债权转让或出售、拍卖、招标、租赁、债转股、资产证券化、公开发行股票上市、诉讼、破产清算等。
其次，资产处置必须签订有关协议或合同，所签订的协议内容必须符合《合同法》、《担保法》等国家有关处置不良资产的法律、政策、制度规定。
就债权转让的程序而言，根据我国《合同法》第80条规定："债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力"，但是，法律对"通知"的形式未作明确规定，对是否要以债务人确实收到为要件，有关方面(包括司法部门)理解不一致。某些公司、企业的债权，涉及的金额往往较大且债务人数较多，如果要求每笔债权的转移均以债务人确认为要件，实践操作的可行性较小，特别是还存在有些债务人为逃废债务，故意不签收通知的情形。因此，可以通过新闻媒体公告的方式，合理防止债务人以没有收到债权转移通知为由，拒绝向受让人履行债务。
为了保障我国不良资产处置的有序规范，李志强认为尽快建立不良资产处置监督考核机制十分必要。从内部来讲，银行作为不良贷款的源头，要尽量减少不良资产的持续产生;资产管理公司作为资产处理的重要一方，应该具有考核权，能够出具考核标准;在外部方面，在不良资产处置过程中容易出现腐败，因此，整个处置也应纳入社会整体反腐机制当中，强化司法机关在不良资产处置过程中的监督作用。
5. 门面有抵押，租户签合同时有无风险如变成不良资产，租户利益有何保障
这个你大可放心，产权物抵押额一般不会超过产权物市值的，如果门店的店主没钱去偿还抵押欠款，他一定会预先出售这个门面，来保证他的利益不受损失。不会等银行来查封的，查封他就亏的不是一点点了。 门面本身就是用来纯投资的，作为下一个买家。买门面能顺带一个稳定的租客，那是最好不过了。所以你不必担心，你担心的事情本身就不会发生。唯一的可能性就是你现在门店主出全家性的问题，但是这种可能性基本没有的。