物业合同法

1. 物业服务的物业合同

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
符合下列情形之一，业主委员会或者业主有权请求人民法院确认合同（包括前期物业服务合同）或者其相关条款无效：
（1）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同；
（2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、家汇总业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
物业服务企业公开作出的服务承诺即制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。
业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
物业服务企业有权收取物业费。但需要注意的是：
（1）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以违规收费为由提出抗辩，业主还有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用。
（2）经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关的规定提供服务的，业主不得以未享受或者无须接受相关物业服务进行抗辩。
（3）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
业主大会按照《物权法》第76条的规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义乌终止后的物业费。
前瞻产业研究院发布的《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告 》显示，我国传统物业服务效率较为低下，运营过程不够透明，许多业主对物业服务公司的满意度较低。而物业服务行业市场的竞争主要表现在对顾客的全面争夺，而是否拥有顾客取决于物业服务企业与顾客的关系，取决于顾客对物业产品和服务的满意程度。顾客满意程度越高，物业服务企业竞争力越强，市场占有率就越大，物业服务企业效益就越好，这是不言而喻的。物业服务企业应着力创造顾客价值，而创造顾客价值的关键是顾客满意。 第一章 总 则
第一条 本合同当事人 委托方 (以下简称甲方) 名称：___________________业主大会 受委托方(以下简称乙方)： 名称： 物业管理资质等级证书编号： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘(或续聘)乙方___________________为(物业名称)提供物业管理服务，订立本合同。 第二条 物业管理区域基本情况 物业名称： 物业用途： 坐落： 四至： 占地面积： 总建筑面积： 委托管理的物业范围及构成细目见附件一。
第二章 物业服务内容
第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；______________________________________________。 第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_______________________________。 第五条 共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、________________________________________________________。 第六条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、______________________________________________________。 第七条 公共区域的绿化养护与管理，_________________________________。 第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、________________________________________________________________。 第九条 维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_______________。 第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理，___________。 第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理，________________________________________________________________。 第十二条 电梯、水泵的运行和日常维护管理，_________________________。 第十三条 房屋装饰装修管理服务，____________________________________。 第十四条 其他委托事项 (1)_______________________________________________________________； (2)_______________________________________________________________； (3)_______________________________________________________________。
第三章 物业服务质量
第十五条 乙方提供的物业服务质量按以下第___________项执行： 1.执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》(京国土房管物字[2003]950号)规定的标准一，即普通商品住宅物业管理服务标准；______。 2.执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》(京国土房管物字[2003]950号)规定的标准二，即经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准；__________________________________________________________。 3.执行双方约定的物业服务质量要求，具体为：________________________。
第四章 物业服务费用
第十六条 (适用于政府指导价)物业服务费用执行政府指导价。 1.物业服务费由乙方按_____________元/平方米.月向业主(或交费义务人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。) 其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：___________；按房屋建筑面积比例分摊。 2.如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。 3.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照乙方与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。乙方收费时，应将保险单和保险费发票公示。 第十七条 (适用于市场调节价)物业服务费用实行市场调节价。 1.物业服务费由乙方按________________________________________元/平方米.月向业主(或交费义务人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积。) 其中，电梯、水泵运行维护费用价格为：_______；按房屋建筑面积比例分摊。 2.物业服务支出包括以下部分： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (3)物业管理区域清洁卫生费用； (4)物业管理区域绿化维护费用； (5)物业管理区域秩序维护费用； (6)办公费用； (7)物业管理企业固定资产折旧； (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (9)其它费用：_______________________________________________________________；_______________________________________________________________。 3.(适用于包干制)物业服务费如需调整，由双方协商确定。 4.(适用于酬金制)从预收的物业服务费中提取_________%作为乙方的酬金。 5.(适用于酬金制)物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费总额中；如物业服务费不足使用，乙方应提前告知甲方，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案，甲方应在合理的期限内对乙方提交的方案进行审查和作出决定。 6.(适用于酬金制)双方约定聘请/不聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计；聘请专业机构的费用由全体业主承担，专业机构由双方协商选定/(甲方选定、乙方选定)。 第十八条 共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。 第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1.露天车位：_______________________________ 2.车库车位(租用)：___________；其中，物业管理服务费为：____________ 车库车位(已出售)：__________________________ 3.__________________________________________ 4.___________________________________________ 第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。
第五章 双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务 1.审定乙方制定的物业管理服务工作计划； 2.检查监督乙方管理工作的实施情况； 3.按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理； 4.(适用于酬金制)审查乙方提出的财务预算和决算； 5.甲方应在合同生效之日起______日内向乙方移交或组织移交以下资料： (1)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)各专业部门验收资料； (5)房屋和配套设施的产权归属资料； (6)物业管理所必须的其它资料。 6.合同生效之日起_____日内向乙方提供_____平方米建筑面积物业管理用房，管理用房位置：__________________________________________________________。 管理用房按以下方式使用： (1)乙方无偿使用； (2)__________________________________________________________。 7.当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，督促其交纳。 8.协调、处理本合同生效前发生的遗留问题： (1)________________________________________________； (2)________________________________________________。 9.协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作。 10.其他：_________________________________________。 第二十二条 甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务： 1.在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务；(按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外) 2.监督和协助乙方履行物业服务合同； 3.组织物业的交接验收； 4.督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度； 5.督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； 6.如实向业主大会报告物业管理的实施情况； 7.其他：_____________________________________________________。 第二十三条 乙方权利义务 1.根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务； 2.有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为； 3.向业主和物业使用人收取物业服务费； 4.对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、__________________等措施； 5.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方； 6.每年度向甲方报告物业管理服务实施情况； 7.(适用于酬金制)向甲方或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复。 8.本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目、__________________________________________________________________。 9.其他：_______________________________________________________。
第六章 合同期限
第二十四条 委托管理期限为__________年；自______________年 ___________月______日起至_____________年________月____日止。
第七章 合同解除和终止的约定
第二十五条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。 第二十六条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。 第二十七条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时(一般不超过三个月)继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主(或交费义务人)也应继续交纳相应的物业服务费用。 第二十八条 其他条款 。
第八章 违约责任
第二十九条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。 第三十条 乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 第三十一条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 第三十二条 业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之 加收违约金。 第三十三条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金_________；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 第三十四条 乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用_________‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 第三十五条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。 第三十六条 其他条款___________________________________________。
第九章 附则
第三十七条 双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。 第三十八条 本合同正本连同附件_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。 第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第_________方式解决。 1.提交_________仲裁委员会仲裁； 2.依法向人民法院起诉。 但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。 第四十条 本合同自______________________________起生效。 甲方签章乙方签章 代表人：(业主委员会)代表人 年 月 日年 月 日

2. 物业合同的法律问题

1：这份合同的停车费规定合法吗？（我要求物业公司出示物价部门关于停车费用收取的文件，他们不能提供）
回答：物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过。本案中物业服务合同关于（地面）停车费 的分成比例应该经过业主大会通过（至少应该经过业主代表大会商议过）。根据国务院物业管理条例的规定，该决定应该经过全体业主投票权2/3以上同意。
在没有业主大会决议的情况下，有关收费标准和分成比例可以参照物价主管部门的有关文件规定。

2：业主委员会和物业签订的合同能代表每个业主吗？（我都不知道合同内容签的当时，也没有任何人给我任何说明）
回答：业主委员会签定物业服务合同应该经过全体业主投票权2/3以上同意。业主大会表决应该符合业主大会会议程序的规定，具体参考建设部《业主大会规程》和当地地方规定。
个人业主不知道合同内容不能成为抗辩的理由，但是如果多数业主不知道，或者不赞同，可以追究业主委员会的民事责任。

3：这合同的停车问题和《物权法》违背吗？
回答： 《物权法》将于2007年10月1日开始实施，本案中的停车问题不涉及到《物权法》的内容，因为《物权法》不对实施前的行为发生效力，具体需要等物权法的实施细则规定。
如果业主委员会违背国务院物业管理条例的规定非法签定物业服务合同，也是无效的。业主大会可以追究业主委员会的民事责任，并赔偿损失。
当然不考虑物权法的实施日期的话，业主委员会违背业主意愿擅自签定物业服务合同，是违背了物权法关于建筑区划管理的有关规定的。业主、业主大会可以追究业主委员会的民事责任。

4：上面合同上说甲，乙双方各百分之五十是什么意思？
回答：具体可以向业主委员会书面咨询，要求业主委员会给予解答，业主委员会有这个义务。业主委员会拒绝回答和解释的，业主可以起诉要求业主委员会解释，甚至可以通过召开业主大会，罢免业主委员会。
按照一般理解，甲乙双方各50%是指停车收费金额的50%属于业主委员会，50%属于物业服务企业。也可能是停车收费扣除税费甚至管理成本后的净收益的50%分别属于业主委员会（业主大会）和物业服务企业。这里就可能产生歧义。
按照上海的有关规定，地面停车费的25%属于物业服务企业，作为税费和管理成本的支出，75%作为业主大会的收益，纳入维修基金帐户或者按照业主大会决定用于物业管理的需要。

问题补充：1:当时物业委员会成立时，并未发书面通知给我，这样成立的物业委员会合乎条件吗？他代表业主签订的合同有效吗？
回答：成立业主大会、业主委员会选举应该按照建设部《业主大会规程》和当地规定的程序来办理。未经合法程序产生的业主委员会，业主可以要求有关部门撤消对业主大会、业主委员会的备案，也可以通过召开业主大会罢免业主委员会，选举产生新的业主委员会。
20%以上业主签名可以要求召开业主大会，甚至要求物业管理部门撤消对违法产生的业主委员会备案。

2:物业公司不能出示物价部门的收费标准，我可以拒绝交付停车费吗？
回答：可以。但是应该到物价部门去查询一下，有无备案或者批准。

3：如果小区要在收停车费，要向那些部门申请，要出示什么文件给被收取人？
回答：业主大会成立后，主要是业主大会的决定和物业服务合同需要到物价部门和物业管理主管部门备案。有关文件可以向业主委员会或者物业管理企业查询，业主也可以直接向主管部门查询，或者投诉。

回答者：业主咨询专家——刘生敏021-29599438

3. 如何认定物业服务合同效力

一、有效物业服务合同：

1.前期物业服务合同：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

2.一般物业服务合同：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。

a.由业主共同决定(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

b.由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。

二、无效物业服务合同(包括前期物业服务合同)及无效物业服务合同条款：

1.转包物业服务合同无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效;

2.显失公平的物业服务合同条款无效：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。

【律师提示】

①有效物业服务合同对业主具有约束力;业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。

②请求确认物业服务合同无效或者物业服务合同条款无效的主体：

a.业主;

b.业主委员会。

③除物业服务合同转包无效、显失公平无效外，其他无效物业服务合同依据《合同法》认定。

【法条链接】

《物权法》

第七十六条下列事项由业主共同决定：

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

（以上回答发布于2014-07-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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4. 物业合同法是什么

并没有所谓的“物业合同法”。
只有《物业管理办法》和《合同法》，这是两个不同的概念，不能混为一谈。

5. 签订物业合同之前你应该知道的9个小知识

物业合同也称“物业管理服务合同”，是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。

依现行合同法，物业管理合同[1]系无名合同之一种，其主要规范的是物业管理关系双方当事人就特定物业的管理事项而合意设定的当事人双方的权利义务关系。物业管理合同的大量出现是中国实行住房改革和房地产业发展的必然产物。然而，一方面生活中物业管理关系日益增多，物业管理合同大量出现，另一方面，理论界和现行立法并没有对物业管理合同的特殊性有足够的认识、进行系统的规制，这直接导致了现实生活中大量物业管理纠纷的出现和难以解决。拟就对物业管理合同的属性进行分析，区分其与民法中的相似制度，并就物业管理合同的法律规制提出自己的看法，以期引起理论界和实务界应有的关注。

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

3、物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织（WHO）对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：（1）火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；（2）清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；（3）公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；（4）花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

4、物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

6、维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

7、合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

8、违约责任、解决纠纷的途径。物业管理关系虽然仅在物业所有人使用人和物业管理公司之间发生效力，但由于物业管理关系存在特殊性，物业所在地居委会、城建部门和相关市政部门也对其享有一定行政管理和监督的职能，因而物业管理关系的纠纷解决及关系结束也与其他合同存有差异。

9、当事人根据具体情况约定的其他主要条款。

由此可见，相较与其他合同，物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处，但在理论和实务中，学者和法官对此并没有引起相应的注意，关于物业管理合同的定性现在比较流行的观点有两种，即或认为物业管理合同为委托合同的一种，或认为物业关系为民法中代理制度的特殊类型，物业管理合同亦为设立代理关系的合同，以下将对这两种观点分别予以检讨。

（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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6. 物业管理都有哪些法律法规

《房屋维修管理》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专版项维修资金管理办法》权《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《注册物业管理师》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国合法》《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国公司法》《业主大会规程》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业管理财务管理规定》《城市市容和环境卫生管理条例》

7. 物业合同法中有没有禁止同项经营

肯定在物业合同法里面没有这方面的禁止同项经营的规定，所以你可以向物业的主管部门或者市场监管部门投诉要求解决。

8. 急！关于物业服务合同的法律！

依据《中华人民共和国价格管理条例》，第五条 物业管理单位开展物业管理服务内收费应当根据所提容供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政策定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。

实行政府定坐或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准以外，服务收费实行经营者定价。

由于该房屋一直未有居住 则不应该实行为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务的经营者定价，而应根据《XX市关于物业服务收费管理实施办法通知》采取政府定价或政府指导价，这个不是行政法规，是地方政府的红头性文件，在诉讼中只能作为参考文件。

物业公司的分公司作为其分支机构来履行合同，责任由母公司承担，不存在擅自将自己的履行义务主体转移给他人的行为，不构成违约。

9. 国务院物业管理条例与合同法哪个大

制度和合同是不能比大小的，
合同是法律，属于民事法，
规范了一般民事行为的标准，
合同必须双方同意才可以签定；
物业管理条例规范了特定行业的管理制度中的最低标准，
凡物业管理行业的制度必须遵照执行，
这是个标准，凡这个行业的必须无条件执行。