认购协议和买卖合同的区别

A. 认购书和商品房买卖合同关系怎样的

按照民法理论，合来同可分为本约和预自约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。签署认购书的双方当事人就是将来所要订立商品房买卖合同的双方当事人，签订主体具有一致性。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立商品房买卖合同。因此，认购书与商品房买卖合同的关系就是预约合同与本约合同的关系。
认购书在具备一定条件时还可以转化为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

B. 商品房认购书是不是买卖合同，认购书与买卖合同一样吗

一、商品房认购书是不是买卖合同
商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。
依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。
为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。
二、认购书与买卖合同一样吗
两者的区别主要在于：
(一)目的不同。
商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同;商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。
(二)约定的内容不同。
认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。
(三)签订的时间点往往不同。
认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法;买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。
房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。
以上就是关于“商品房认购书是不是买卖合同”以及“认购书与买卖合同一样吗”我所为您提供的有关商品房认购书的法律材料，希望对您能有一定的帮助。然而事实上我国的房产法律及政策并没有强制要求购房者必须要签订认购书，但既然购房者迫于房产市场的“规则”签了它，那就一定要在签订之前看清楚它的内容，毕竟它也是有一定法律效力的。

C. 商品房的认购书与商品房买卖合同有什么不同

商品房认来购书是商品房买自卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：
（1）买卖双方当事人的基本情况；
（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；
（3）房屋价款计算；
（4）定金；
（5）签署正式买卖合同的期限。
认购书签订时需要交定金。买卖合同的时候需要交纳首付。（贷款的话）如果不带款，可先交30%首付其余部分需要15日内补交完毕。

D. 商品房认购书是不是买卖合同，认购书与买卖合同一样吗

1、商品房认购书与买卖合同有本质的区别，区别在于前者是预约合同，后者是本约合同，是履行预约合同的结果。

2、依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。

3、判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。

4、如果认购书是预约合同，那么违反认购书应承担什么样的法律责任呢。由于认购书系具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的，认购书作为预约合同对双方当事人均具有约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。

E. 什么是商品房认购书 认购书和买卖合同一样吗

一、商品房认购书是什么？认购书和购房合同一样吗？

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。

二、房屋认购书什么情况下等于购房合同？

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”

因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

F. 商品房的认购书与商品房买卖合同有什么不同呢

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：
（1）买卖双方当事人的基本情况；
（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；
（3）房屋价款计算；
（4）定金；
（5）签署正式买卖合同的期限。
认购书签订时需要交定金。买卖合同的时候需要交纳首付。（贷款的话）如果不带款，可先交30%首付其余部分需要15日内补交完毕。

G. 什么是商品房认购书 认购书和买卖合同一样吗

认购书是否具有法律效力?
通常认为，商品房认购书是以“诚信谈判直至签订商品房买卖合同”为标的的预约合同。《合同法》第12条所列举的八大条款中，主体、标的和数量是不可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的合同成立的“绝对必备条款”。商品房认购书通常具备上述三个条款，同时，只要没有违反法律、行政法规的其他内容，商品房认购书应当具有法律效力。
对于上述观点，社会各界已经基本达成共识，各地政府主动制定“商品房认购书示范文本”就是明证。但是，有些开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与买受人签订商品房认购书(下称认购书)是否具有法律效力?
一种观点认为，没有取得商品房预售许可证情况下签订的认购书是无效的，因为《城市房地产管理法》第44条规定，预售人必须取得许可证后才可以预售商品房。另一种观点认为，签订认购书并不等于预售商品房，认购书不是商品房买卖合同。没有取得商品房预售许可证条件下签订认购书并没有违反法律或行政法规的强制性规定，因此是有效的。认购书和商品房买卖合同有什么区别?
本文同意第二种意见。
首先，商品房认购书和商品房买卖合同虽然具有内在的“预约与本约”的联系，但“认购”不等于“预售”。商品房认购书以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的;而商品房买卖合同以“商品房实物”为标的，以“达成交易”为目的。
其次，商品房认购书与商品房买卖合同本质不同，进而适用法律也就不同。“商品房预售许可”制度的许可内容仅针对商品房实物，不应当包括认购行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也仅仅规定了未取得预售许可证时签订的“预售合同”无效。如果将此“许可内容”扩大解释，将违反契约自由的民法原则，阻碍经济的发展。
第三，今后，开发商若无法及时取得预售许可证，或在无预售许可情况下正式签约，应当由其承担商品房认购书可能被解除、支付违约金，或者商品房买卖合同被确认为无效的法律后果。

H. 房屋认购协议书有怎样的法律效力与合同有何不同麻烦告诉我

编者按：在商品房买卖时，双方会首先签署房屋认购协议书，那房屋认购协议书具有什么样的法律效力？与合同有何不同？小编为您整理了相关知识。认购书是商品房买卖合同的的预约合同认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。认购书不等于商品房买卖合同认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。二、认购书与房屋买卖合同的区别（一）认购书与买卖合同有何差别1、是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。2、是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。3、是签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无法订定主契约时，约定将来订立一定合同：预约的目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。（二）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。相关阅读：房屋认购书的定义 房屋认购书的定义是什么签订房屋认购书三点注意购房者签订的房屋认购书具备哪些法律效力如何认识房屋认购书的定金及其损害赔偿的问题

I. 商品房认购书和买卖合同有什么区别

两者的复区别主要在于：
(一)目的不制同。
商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同;商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。
(二)约定的内容不同。
认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。
(三)签订的时间点往往不同。
认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法;买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。
房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。