城中村设计

A. 城中村改造工程带来什么积极影响

今年3月，新疆昌吉回族自治州呼图壁县某棚改新建小区内，居民正在享受休闲时光。

今年《政府工作报告》提出，有序推进“城中村”、老旧小区改造。

这里不再是“城市孤岛”

本报记者贺林平

“蜘蛛网”拆掉了，三板路平了，河涌清了，随风而来的花香草味令人心神清爽。在广州市天河区东城乡接合部的车陂街沙美社区，土生土长的梁树林对如今的生活很知足。

沙美社区是广州典型的“城中村”，0.16平方公里的辖区内，密密麻麻挤进了1万多套出租房，为1.5万外来工提供生活场所。广州市2015年以来开展的“干净、整洁、平安、有序”城市环境提升工程中，市中心区138个“城中村”的整治、改造是攻坚重点，沙美社区是其中之一。

在梁树林记忆中，密密麻麻的各种电线就像是蜘蛛网，在空中缠成一团，从楼上扔一片纸都掉不到地上。此外，本来不宽的街道，随着“握手楼”越建越密，被挖得坑坑洼洼，还不时被伸出屋檐的台阶、铺位占道，愈发拥挤混乱。

这一头顶、一脚下，就成了“城中村”人居环境改造的突破口。车陂启动三线改造，一共剪下200多吨废电线，“蜘蛛网”清除后，沙美社区再也没有因为电线问题引发火灾。村社两级出资划拨经费，10余条村道全面动工整修，切割占道台阶50多家，排水系统也一并疏通……脚下平坦，头上空阔，统一设计的全新商铺招牌，令整个社区面貌焕然一新。

要整洁，也要安全。2017年，沙美社区151栋出租屋的视频监控系统接入社区综治中心，社区治安警情同比下降22.6%。

穿车陂而过的车陂涌，曾是广州首批重点整治的35条黑臭河涌之一。去年7月，总投资超过11亿元的治理工程建设项目开工，流域内的9个城中村和23条支涌截污，进行大规模清淤；同时增加调水补水，并新建两处湿地辅助生态修复等。到去年底，昔日黑臭的车陂涌有了明显变化，水变干净，两岸绿化也更漂亮。

对村社的变化，租住在这里的外来务工人员感触最深。“在大城市里有这样一个安乐窝，难得！”在天河中心区工作的销售员陈仙娣说。

在紧挨着车陂街的棠下街，扮靓变美的“城中村”有了意外收获——在该街道棠东村集体物业上，崛起了一座新三板孵化基地，至今已吸引数十家市场前景好、创新能力强的高科技企业进驻。

奋斗在市区，租住在“城中村”，这是众多新生代城市务工青年的生活状态。住在棠下的李峰，辞去城市中心区的工作，进了孵化基地一家创业企业，从此不用再每天挤十几站公交、两点一线辛苦奔波。“现在才发现，城中村不仅是睡觉的地方，还是创业奋斗的热土。”

不独李峰，随着社区环境改善，眼下，越来越多的创业机遇也来到车陂街居民身边。2017年，广州提出要建设以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区，这对于沿江的车陂来说，意味着将真正走向村城融合。车陂街党工委书记杨建新说，2017年车陂村社两级收入3亿多元，相比2016年增长24%。目前，车陂正在打造高档众创空间，吸引创业电商、互联网公司、科技公司入驻。

“城中村”摆脱了单一的居住型出租屋性质，实现了向高端产业的跃升，既是环境改造提升的结果，又反过来优化了区域环境，为改造的巨额投入提供资金后盾，从而形成良性循环。杨建新算了一笔账，目前车陂出租给石材城的村集体物业，平均租金是20元/平方米，征拆后若变成临江大道东延线旁一栋栋高档写字楼，“租金收入起码能达到每平方米150元左右，增加近7倍。”

“身安”方能有“心安”

地下室、“城中村”，看似与高楼大厦、繁华街市不相协调，却恰是大城市不可分割的一部分。它们为一批又一批初到城市、追寻梦想的年轻人提供了小小的落脚点，为自己的奋斗打响起跑发令枪。

城市环境升级改造的过程中，管理者给予“城中村”更多关注，让众多外来人员能和本地人一起，共享城市发展的成果，不仅是对那些为城市奉献青春热血者的回报，在当前各城市人力资源竞争白热化的背景下，更是城市提升吸引力和竞争力的有效举措。

我把你当家人，你才会把这里当家。对那些离乡进城的人们来说，只有温暖舒适的“窝”还不够：异地看病报销，依然不是很顺畅；孩子入学，依旧还得拼积分；购房买车的刚需，仍然受限于迁不进来的户口……破解这些难题，需要人们自己努力，也需要社会更多关照。

拿广州来说，对应来穗人员社会治理和社区融合的长远目标，未来还需通过改善硬件设施、打通关键政策、鼓励社会力量创新服务等措施，将看起来不起眼的“城中村”，打造成“此心安处是吾乡”的落脚社区，在让人“身安”的基础上，进一步全面提升公共服务质量，让人“心安”。

协同推进、一次搞定，鞍山老旧小区改造力争“不折腾”——

居民代表全程当“监工”

本报记者刘洪超胡婧怡

“你看看我们这小区，楼房就像新盖的，小区配套跟高档社区也不差啥，房价比改造前每平方米涨了近700块呢。”在辽宁鞍山市高新区汪峪街道新峪社区，正在健身广场遛弯的王慧文说。

而就在几年前，这个始建于1995年、因城区改造而回迁的小区却是另一番景象。“那时候大伙都在楼道里乱堆乱放，楼下更是垃圾成堆、污水横流、私搭乱建，平常不是停水就是缺气，我们屋里只能准备几个大水缸，然后备个煤气罐。”家住新峪社区的王以超告诉记者，经过改造，如今的新峪社区，停车位整齐划一，柏油路铺到居民单元门口，垃圾箱、健身广场、监控等配套设施一应俱全。

作为2018年全国15个老旧小区改造试点城市之一，鞍山市于2016年、2017年两年已实施老旧小区综合整治改造项目41个，投资金额5.5亿元，让6.7万户居民受益。

“在小区改造之前，我们首先跟社区沟通，与社区干部一起组成了多个小分队，分头到群众家中走访。”鞍山市高新区房产局局长黄岩告诉记者。“原本小区的外墙保温是没有纳入改造范围之内的，走访时这个问题群众反映最多，因此又专门协调资金，将这个项目纳入了进来。”

“为了能让老旧小区改造保质保量，我们社区按照上级要求，专门聘请了5名懂行的居民组成质量监督小组，全程参与并监督施工方的改造，有不满意的地方随时跟政府部门反映。”新峪社区党委书记关福丽说。

“要做到坚决不折腾老百姓。”新峪社区居民吴一新告诉记者，有些地方今天挖水管，明天铺燃气管道，后天又挖热力管道，不仅老百姓不方便，而且这刚铺好的路挖了又填，不久又变得坑坑洼洼。“我们提前协调市政、燃气、供热、水务、电力及通信部门，排好施工时间表。”鞍山市住建委物业处处长张珍介绍。

“鞍山的老旧小区改造，主要分四个部分，一是改变小区面貌，包括清理拆除违建，清理乱堆杂物、小广告，拆除原有的敞口式垃圾箱、垃圾池，更换成封闭式垃圾箱。二是修缮小区房屋，包括对屋面进行清理与修缮，更换落水管及修缮室外排水管线，维修和粉饰房屋外墙和楼道内墙，更新楼内电气设施等。三是改造小区基础设施，包括路面硬化、绿化及亮化工程。四是新建功能设施工程，包括改造小区停车场，增设楼宇防盗门和小区监控系统，新建休闲健身场地。”鞍山市住建委副主任欧阳宏泰告诉记者。

改善生活环境，社区居民自然是叫好。但是拆拆建建，大家最担心的是花太多钱。

记者从鞍山市住建委了解到，老旧小区的改造整治资金来源，有三个部分：居民、业主自有部分的设施设备改造支出由他们自己承担；有专项维修资金的，按照维修资金管理办法使用。区政府和业主共承担老旧小区综合改造费用的30%，市政府补贴费70%，补贴上限为100元/平方米建筑面积；超过改造标准的费用由各区政府自行承担。

谈及老旧小区改造中遇到的难题，欧阳宏泰告诉记者：“受规划、住户意愿等因素限制，老旧小区综合整治具有局限性。如部分老旧小区不具备增加停车位的条件，但群众对此需求强烈。再比如居民呼吁增加养老设施，但受原有城市规划影响，也很难顺利推进。有的住户不愿意彻底更新室内管线，想将就着用。有的违章建筑拆了建、建了再拆……”他认为，从长远看，目前老旧小区综合整治工作能一定程度上解决房屋质量安全、小区道路管网等问题，但不能从根本上解决管理疏漏，特别是涉及多部门的，有管理交叉和管理真空问题。“维护改造成果，将成为改造后的老旧小区面临的最大课题。”

■记者点评

改造是个精细活

老旧小区改造，应该以利民惠民为出发点，针对群众反映最突出的问题，抓重点、补短板、强弱项。比如供水管线等设施设备陈旧、街道低洼处雨后积水、电线老化易失火、断电等问题，关系家家户户日常生活，虽然修修补补也能将就，但会让居民的幸福感大打折扣。改造，就要问计于民，从百姓最迫切的需求着手。老旧小区的居民多半收入水平不高，否则早已乔迁新居，住进功能设施更先进的新楼房、新社区。眼下仍然“窝”在这里，一定是自己力所不逮，需要有关部门来帮帮忙，摆脱居住困境。改造到位了，老旧小区也是温馨的家。政府挑一头，让老百姓花小钱得偿夙愿，这样的民生工程多多益善。

光有心意还不够，改造是个精细活。老旧小区很多基础设施老化严重，“碰哪哪掉渣”，经不起折腾。住宅、店铺等街区规划也没有多少腾挪空间。所以，相比建新，“改旧”需要更加科学的规划、更高效的协同推进。从路面、排水、路灯、水电气暖等市政工程，到绿化、健身器材、停车位等社区公共设施，改造方案一定要细致，各部门事前充分沟通，约好时间算好账，争取一次改到位——翻一次马路，就解决各种管线网问题；修一次房子，邻里间敲敲打打的活计都搞定，以此降低整个改造工程的成本，减轻老百姓经济负担，同时缩短工期，减少扰民。

内容来源于《 人民日报 》

B. 求城中村五层半出租房设计图，长15.8宽6米

设计是要收费的，只是出租，自己摆摆，弄几个隔断就可以了

C. 为什么别墅外观跟大部分城中村平房差不多，设计师好垃圾啊

那只能说明你找的设计人员不专业，是不是设计师，有没有别墅设计经验都是个问题。

D. 在我过目前的旧城改造，城中村改造中，大多数项目采用整体拆迁和设计，请用经济学的知识和相关实例分析。

1：工程量大．创造GDP．给政府和官员升迁提供大的政绩支持
2：工程量大，相应的货币版投放量就大．权权力寻租空间大．利益丰盛．
3：工程量大．建设用材，人工等需求大．既增加了上游(如水泥，钢铁)产业的销售，又增加了就业，此一兴数得之效了．

E. 中国最文艺“城中村”是哪里呢有怎样的特色

早在来厦门之前，就听说这样一个地方，聚集着文艺青年的百万梦想，同时还是当地人吃喝玩乐的圣地，如此不可多得之地，我自然没忍住跟了一波风，这个地方便是沙坡尾。

搞怪的涂鸦墙、精致的餐吧、破旧的居民房，都在年轻人梦想的点缀下，变得更加真实可爱。

F. 如何看待城中村改造

城中村“重建改造融资？

A：”城中村“重建改造融资：

开发贷款。贷款审批是很长一段时间，并正密切监视金融机构
2，营运资金贷款。特点是短期贷款处理时间短，对项目的进展情况，，如控制资金的使用和销售资金回笼。周转，降低融资成本。

3，民间借贷，企业借款人在司法实践中普遍认同视为无效合同，因此，企业间的金融机构的贷款，委托贷款，因此，在实践中，有大量的民营企业，民营企业向个人借款人，高利率以这种方式，操作不当是涉嫌非法集资。

4个项目承包建设的资金。全面建设单位未支付的项目将建造的建筑施工企业的进步。在现实中比比皆是，在这种情况下，其实，也成为间接融资的一种方式。

5，募集资金自我改造的模式。例如，村民，村民自己筹集资金城中村改造重建。

6股额外股份，发行债券，上市公司可能会考虑资本市场融资，发行股票，发行债券，吸引投资基金的融资方式也成为今年以来就上涨。

“城中村”重建改造安置模式融资的影响？
/> A：目前，昆明城中村改造转型探索阶段，不同的放置方式确定的主要建设和融资机构，从而影响融资模式设置。阶段看，主要有以下做法：
</ 1，政府主导的模式，由政府主导完成集体土地征用，收回的国有土地，并负责统一拆迁，村级组织负责施工的村民安置用房，这种模式特点是需要使用政府资金的成本给村民。，如果大面积出现政府的资金和人力资源短缺的问题。
2，村集体合作的主要合作开发模式。房地产代理，房地产中介支付搬迁费用，拆迁人给予货币补偿或回迁安置的项目，建成后，村集体享受一些房地产开发商的收益，这种模式的特点的基础上房换房明显直接的好处，村组织不具有投资，项目所需资金由住宅建筑商和房地产公司在拆迁，获得土地使用权，并在各个阶段的发展和建设是商业风险

3，自建的公共援助模式。村建筑单位联合的建筑业工会（由村或建设领导组织，统一规划，设计，审批，管理的基础上实施的村民大型），负责建造成本和质量的村级组织，村组织统一的区域配套设施建设（监理单位，也可以请求村民质量监督组双监督），这种模式的特点有利于调动各方面的积极性工作分工，以减轻政府建设资金压力和拆迁的阻力。资金由村民提出，更广泛的来源。

在除了上述重建村庄改造模式，根据的建设模式，可以用于代表所提出的模型，回购模式，BT模式，选择多种融资方式不同
对于开发商来说，“城中村”重建改造项目融资的法律风险是什么？有何对策？

A：对于开发者而言，“城中村”重建改造项目融资的可能存在的风险：

收入风险。项目完成后，该物业是否是建的开发计划进入市场或认购，可能形成的收入风险的项目，因此，该项目的预可行性研究分析，合理的营销策划就显得尤为重要。
2，完工风险。完工风险存在于项目建设阶段和调试阶段，其中包括项目预算和完成时间，达到了设计的技术经济指标。一般情况下，开发人员可以使用下面的方法，以减少完工风险：

（1）建设工程施工合同签订一个固定的价格。当然，承包人未绑定到接受固定价格合同安排经常寻求机会成本增加，并有机会写的建设工程施工合同，让人们通过的计划安排降低施工合同完工风险的虚线鉴于此，在履约过程中的成本控制，开发人员应该做好
（2）采购工程商业保险和财产损失（尤其是在建筑机械和设备）的项目公司，项目公司根据保险单得到一些索赔金，以及修复受损的设施和设备，尽快恢复建设项目。

（3）控制建设资金使用预算专款专用。

3，法律风险融资过程中，采取合理的合同安排，以保证设置，税务规划，法律风险可以降低到在一定程度上。

例如，根据法律规定，开发商是无法支付承包商安排工程时，承包商应有权行使工程价款优先受偿权的规定，按照合同法286在这种情况下，通过事先安排的合同，明确双方的权利和义务，同时也可以减少法律风险

G. 长宽各9.5米城中村四层自建房设计平面图

建房设计需要注意很多地方的，建议多去网上看看一些教程，然后再叫人做吧，我建房都是去的“盖房吧”还不错的喔！

H. 旧城改造和城中村改造的区别

1、旧城改造和城中村改造均非明确的法律用语，所以并没有完整准确的回概念。
2、根据实际答情况及常见的案件，对两个词语可以作一个简单的区分。
概念：旧城改造着眼于全城市，而城中村则强调的是城市中的某一个区域。
内容：旧城改造应当是系统性的，全方位的。可以包含了城中村改造。
法律依据：旧城改造更多的是行政层面的规划。而城中村改造，则多是把原为集体土地性质的土地，房屋等征收变更为国有。居民亦相应的脱离原农户状态。主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《土地管理法》等。

I. 广州城中村开拆未来如何规划

2018年4月16日消息，广州又一城中村正式进入全面改造拆迁阶段。昨日上午10时，黄埔区火村旧村改造项目举行复建启动区旧房拆卸仪式，火村由此进入全面开拆日程，并计划下半年启动第一轮摇珠选房。

据了解，改造后的火村仍保留古村落和“萝岗火村”标志性的牌坊建筑。火村古色古香的人文历史建筑花厅坊、西泉古井、西约庙、南园湛氏夫妇墓将被完整保留。改造用地61.5万㎡，总建面195 .6万㎡。火村社区规划更新改造用地面积61 .51万平方米，规划建筑总面积195 .63万平方米。

其中一期复建区共有12栋住宅楼和1栋集体物业，住宅建筑面积约29万平方米，约2300个套间，复建集体物业约3万平方米。住宅设计定位为村民自住区，以三房两厅、四房两厅的大面积户型为主，功能上提高居住安全性、舒适性;设计上更重视公共空间。经过更新改造后，火村社区建筑密度将由48%下降为30%，绿地率由原来的5%上升至35%。据介绍，火村将根据“产城融合”的总体要求，引进现代科技和服务产业。未来的火村社区，将是人居环境优美、配套服务设施齐全、产业形态多元的现代化社区。

希望拆迁村民早日入住现代化社区。