转让在建工程
1. 在建工程转让需要主管部门批准吗
土地出让金全部交付按照相关规定，交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。但事实上，某些地方政府经常采取一些变通做法，在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用权证书。对此，受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单据，或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。
已投资开发条件《房地产管理法》中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定，是为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进行房地产开发而设置的限制性条件。
不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。而通过股权转让方式进行在建工程转让，则上述限制性条件将均不适用。换言之，除非项目公司在土地出让时，就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定，项目公司股东可以在任何阶段将将在建工程以股权转让的方式转让出去，二不受上述各项要求的限制。
有人认为这种做法或有规避法律之嫌。对此，笔者认为，股权转让是由项目公司股东与受让方之间进行，其依据的是《公司法》中对股东有权在合法前提下转让其股权的相关规定，股权转让后土地使用权权利主体并未发生变更，不涉及上述《房地产管理法》中物权层面对土地使用权流转的限制。因此，在建工程开发投资总额不能满足资产转让的要求时，可以考虑通过股权转让的方式进行操作。综合现行有关法律法规的规定，通过资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同。
在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续。
转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续。
综上，通过资产转让方式转让在建工程，涉及的内容相对更多、程序更为复杂，且政府主管部门审批等不可控的因素更大;相比之下，股权转让程序更为简易、快速。
2. 请教：转让在建工程的分录该如何做
1、取得转让收入时
借：银行存款等
贷：其他业务收入
2、结转在建工程时
借：其他业务支出
贷：在建工程
3. 在建工程是否可以买卖
首先要明确一点我国并不禁止房地产(包括在建工程)的交易活动，但是你的问题实在令我无法回答，因为我无法确认你的在建工程的性质及合法性！
如果你的在建工程手续齐全，并且是商品房在建工程，那么商品房在建工程的转让可分为项目转让和预售转让。项目转让是商品房在建工程整体项目已完工部分及其相应的权益的转让，预售转让是单套商品房在建工程已完工部分的价值和续建部分价值的现值之和的转让：
项目转让是指所开发的商品房整体项目在未竣工交付之前，对其已形成的实体及其权益进行的转让，转让后由买方继续进行开发。转让对象为已形成的整体在建工程实体、全部的土地使用权面积以及相应的权益。
预售转让指所开发的商品房项目，在未竣工交付之前，将所开发的商品房分割转让(如住宅是根据单套包括套内建筑面积、公摊面积及应分摊的土地使用权面积在内的预售面积进行转让)，转让后由卖方继续进行开发使其达到可使用的状态。其转让对象为每套商品房的预售面积，即商品房的套内建筑面积、相应的公摊面积、对应的土地使用权面积及其相应的权益！
但是要注意一点：在建工程抵押房，不能买卖！
4. 卖在建工程收入入什么科目
一、卖在建工程收入，现在固定资产清理科目里归集，清理完毕，所得税税前净收益转入营业外收入，所得税税前净损失转入营业外支出
借：固定资产清理
贷：在建工程
借：银行存款
贷：固定资产清理
借：固定资产清理
贷：应交税费
二、《企业会计制度》规定，工程达到预定可使用状态前因进行试运转所发生的净支出，计入工程成本。借“在建工程——其他支出”科目，贷记“银行存款”、“库存商品”科目。
企业的在建工程在达到预定可使用状态前所取得的试运转过程中形成的、能够对外销售的产品，其发生的成本，计入在建工程成本，销售或转为库存商品时，按实际销售收入或按预计售价冲减工程成本。借记“银行存款”、“库存商品”科目，贷记“在建工程——其他支出”科目。
(4)转让在建工程扩展阅读：
固定资产清理的主要账务处理
（一）企业因出售、转让、报废和毁损、对外投资、融资租赁、非货币性资产交换、债务重组等处置固定资产，按该项固定资产账面净额，借记本科目，
按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”科目。
（二）清理过程中发生的其他费用以及应支付的相关税费，借记本科目，贷记“银行存款”、“应交税费——应交营业税”等科目。
收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，借记“银行存款”、“原材料”等科目，贷记本科目。应由保险公司或过失人赔偿的损失，借记“其他应收款”等科目，贷记本科目。
（三）固定资产清理完成后，本科目的借方余额，属于筹建期间的，借记“管理费用”科目，贷记本科目；
属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失，借记“营业外支出——非常损失”科目，贷记本科目；属于生产经营期间正常处理损失的，借记“营业外支出：处置非流动资产损失”科目，贷记本科目。
5. 在建工程怎么转让 转让需要什么条件
在建工程转让需要办理土地使用权出让手续、变更登记手续、在建工程项目转让的备案手续等。转让条件需符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
(5)转让在建工程扩展阅读：
在建工程转让同土地、房屋转让一样，以登记为生效要件，未经备案或未按规定办理过户手续的在建工程转让行为是无效的。因此在在建工程转让中，不可忽视最后的手续问题。
1、项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；
2、项目土地使用权的变更登记手续；
3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；
4、其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。
6. 实施不动产登记后,在建工程能不能转让
当前法律法规均未禁止转让已有部分销售房屋的在建工程。房地产法仅明确了在建工程转让需三个条件：支付了出让金、取得了土地证、完成了一定比例的开发。 二、转让已有部分销售房屋的在建工程，涉及谁的利益？1、如有已购买房屋的小业主。要否经其同意？会否构成在建工程转让的障碍？－－如果已完成预告登记，未经其同意，不能完成转让过户。根据物权法第20条，如果购房人已办理YU购的预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。那么，未经其同意，则不得转让在建工程，至少不能发生转让的物权效力。 如未作预告登记，是否就不需经其同意、谁来履行与小业主签订的合同？从合同法角度，在建工程转让非股权转让，履行合同的仍应是原来的公司。但不动产具有不可替代性，因此原出让人显然无法在转让在建工程后再交付房屋。当然，可按合同的权利义务转移给第三人的方式处置，但这也需原合同相对人同意，否则原出让人构成违约。因此，为避免纠纷，从受让人角度，最好与出让人、购房人达成一个三方意向，明确权利义务如何承担。 2、如有对在建工程有抵押权的银行，要否经其同意？－－要经其同意、否则转让无效。如他人对在建工程有抵押权，按照物权法，转让抵押物，要经抵押权人同意。按照担保法，要通知抵押权人。否则，转让无效。 物权法：第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。” 3、如有抵押权，银行抵押权行使的范围是什么？行使的范围是土地使用权、在建工程、包括对应房屋。但难以对抗已出资购买房屋的小业主和在建工程承包人的优先受偿权。最高人民法院规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 4、该在建工程的承包方，其优先受偿权优于银行的抵押权，如上。但最高院规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
法律依据：物权法： 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
7. 在建工程转让的意义是什么
一、概念界定
（1）在建工程，是指依据建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同，在国有土地上正在建设（含已停建或者缓建）的房屋等建筑物、构筑物及附属设施。
（2）在建工程转让，是指转让方将出让国有土地使用权及附着于该土地上的未建成的建筑物、构筑物、附属设施一并转让给受让方，并由受让方支付转让价款的民事法律行为。按照我国法律的规定，在建工程转让是以出让方式取得土地使用权转让的主要形式。
二、在建工程转让的条件
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（3）房屋建设工程转让，应当符合下列条件：
1）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2）土地使用权已依法登记并取得房地产权证书；
3）取得建设工程规划许可证；
4）取得建筑工程施工许可证；
5）房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上。
特别提示：
（1）“开发投资总额”一般为房屋开发建设过程中除土地使用权出让金及土地征收及房屋拆迁补偿费以外所发生的各项费用，包括前期工程、基础设施、配套设施、建筑安装工程费等。
（2）不符合上述条件转让国有土地使用权，将承担相应的法律责任，包括行政责任和民事违约责任（实践中，国有土地使用权出让合同普遍约定在未达到法定投资开发比例要求之前不得转让土地使用权、不得改变受让人的投资比例）。
（3）上述规定的转让条件是权属（物权）转移登记的条件，而不是土地使用权转让合同（债权）生效的条件。
（4）转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，合同有效。
三、在建工程转让的标的（范围）
（1）出让国有土地使用权；
（2）国有土地使用权出让合同、拆迁补偿安置合同中有关的权利义务；
特别提示：拆迁补偿安置合同系毛地出让模式下与出让合同一并签署的合同；土地使用权转让，这两份合同的有关权利义务一并转移，这是基于法律和行政法规的直接规定。而与在建工程有关的其他合同，如总承包合同、采购合同、抵押借款合同、预售合同等，法律并未规定这些合同的有关权利、义务随土地使用权转让一并转移。净地出让模式下，出让合同和拆迁补偿安置合同合归为一份出让合同。
（3）土地现状上的建筑物、构筑物及附属设施；
特别提示：
（1）地上建筑等系由各种建筑材料、设备、构配件等经施工建设而成，这些建筑材料、设备、构配件在在建工程转让时并非已当然归转让方所有，而与工程建设有关的已属于转让方所有的建筑材料、设备、构配件也未必均在现场并成为地上建筑的一部分，但在建工程转让的是现场现状的地上物，除非双方另有约定；
（2）现场现状是相对于某一时点来说的，不同时间的现场现状的地上建筑具体构成可能会不完全相同，因此双方应约定确定现场现状的时点，并通过现场拍摄、文字描述、列举清单等方式予以固定。
（4）与在建工程有关的指定债权债务。现场现状是在建工程转让的转让基准，但在建工程转让将不可避免地涉及到大量的与在建工程有关的合同的处理，一般转让双方约定由受让方承担全部或者部分的债权、债务。
特别提示：
（1）受让方承担的债权债务在转让方和受让方之间应是确定的，并因此影响到在建工程转让价格的确定。双方未约定由受让方承担的合同，仍由转让方自行承担，不管合同是继续履行还是终止；
（2）受让方承担债权债务的形式，既可以是经双方约定由受让方承担原由转让方在相关合同中承担的权利义务，也可以是经双方约定并与第三方协商将相关合同终止，由受让方承担合同终止后本应由转让方承担的债权债务；
（3）双方约定债务转移应遵守《合同法》有关债务转移的规则，如双方的约定未得到相关债权人的认可，转让方仍须向该债权人履行债务。
8. 转让在建工程应如何缴纳营业税
咨询热线ZI XUN RE XIAN
您好，某房地产公司因投资失败宣告破产，被迫转让正在建设的工程项目，那么请问转让在建工程应如何缴纳营业税？
专业解答
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第二条第(七)项规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税:(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。该文件第三条第(二十)项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。